בקשה לצו מניעה זמני, למניעת פעולות שיביאו לגרם הפרת חוזה בין היזם המבקש, לבעלי דירות בבתים משותפים עמם התקשר היזם בהסכמי פינוי בינוי כחלק מפרוייקט התחדשות עירונית
רקע כללי
1.בהתאם לתוכנית האב להתחדשות עירונית באשקלון, (בהתאם לתמ"א 38 פינוי/בינוי), ולפי החוק לפינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, (להלן: "החוק"), אחד המתחמים המיועדים להתחדשות עירונית באשקלון, מצוי ברחובות בר כוכבא וגבעתי בעיר, (להלן: "המתחם"). המתחם כולל 13 בתים משותפים ברח' בר כוכבא באשקלון, (מספרים אי זוגיים 21-55) בהם 260 יח"ד, (להלן: "הבתים בבר כוכבא"), וכן בניינים 4,6,8,10,12,14 ברח' גבעתי, בהם 18 יח"ד בכל בניין ובסה"כ 180 יח"ד, (להלן: "הבתים בגבעתי"). התחדשות הבתים המשותפים האמורים, ברח' גבעתי, היא העומדת בליבת המחלוקת בתיק זה. המבקשים הפנו למכתבה של גב' ויקטוריה ברנגל מהנדסת העיר אשקלון, (נספח 2 לבקשה), ולפיה ישנה ציפייה שאת המתחם כפרויקט, יבצע יזם אחד. יחד עם זאת ולכאורה לפי תוכנית האב להתחדשות העירונית באשקלון הדבר לא עלה כתנאי מפורש ולכאורה אין מניעה כי במתחם יפעל יותר מיזם אחד והגם שנקודה זו הועלתה בטענות הצדדים, לצורך ההחלטה בשאלת הסעד הזמני שהתבקש, אין הכרח להכריע בה.
2.תוכנית ההתחדשות העירונית באשקלון הופצה בשנת 2019. כבר החל משנת 2016 פעלו יזמים נוספים במתחם דוגמת חברת י.ח. דמרי בניה ופיתוח, (להלן: "דמרי"), להתקשרות מול בעלי דירות בבתים משותפים במתחם, על הסכמי פינוי בינוי, כאשר לפי החוק, נדרש רוב של בעלי זכויות, באופן ממשי לפחות 67%, בכדי להתניע תהליך של התחדשות עירונית, ומכאן התמריץ של כל יזם המבקש לקדם תהליכים במתחם, לנסות ולהחתים כמה שיותר בעלי דירות מולו.
הצדדים
3.המבקשת 1, ראדקו התחדשות עירונית בע"מ, הינה חברה פרטית העוסקת בהתחדשות עירונית. המבקשת 2, ראדקו התחדשות עירונית בר-כוכבא גבעתי אשקלון בע"מ, הינה חברת בת של המבקשת 1, אשר הוקמה לצורך הפרוייקט נשוא התביעה, במתחם בר כוכבא – גבעתי באשקלון, (להלן: "ראדקו"). המבקשים 3-8 הינם בעלי זכויות בדירות, בבתים בגבעתי שהתקשרו עם ראדקו ותומכים בה, תוך שכתב התביעה מפרט טענות עצמאיות (שראדקו לכאורה אינה יכולה לטעון), כנגד מי מהמשיבים. בחקירות הנגדיות עלה כי מבקשים 3-8 קיבלו התחייבות מלאה לשיפוי מראדקו לכל מה שיחויבו אם יחויבו, בשל הצטרפותם כתובעים נוספים לתביעת ראדקו. המשיב 1, עו"ד ישי מאירסדורף, וכן המשיבה 2, שותפות פרידמן יונגר ושות' עורכי דין, בה עו"ד מאירסדורף שותף, (להלן: "עוה"ד"), הינה הגורם שהתקשר למתן שירותים משפטיים לבקשת התארגנות בעלי הדירות בבתים בגבעתי, (להלן: "הנציגות"). אחת הפלוגתאות נשוא התיק העיקרי, נוגעת לכשרותה של הנציגות, וכשרות פעולותיה, כאשר מדובר בנציגות שהחלה לפעול, בסביבות חודש 3/23. המבקשים טוענים בתוקף להעדר חוקיות הנציגות ופעולותיה. המשיבה 3 קבוצת גבאי התחדשות עירונית בע"מ וכן המשיבה 4, קבוצת גבאי בניה יזום, ניהול ואחזקות נדל"ן בע"מ, (להלן: "קבוצת גבאי" או "גבאי"), הינן חברות יזמיות אשר הומלצו בידי הנציגות להיות הגורם עמו תהיה התקשרות לצורך יזום ביצוע ומימוש ההתחדשות העירונית בבתים בגבעתי.
4.המשיבים 5-18 הינם חברי הנציגות שנבחרו, תוך שיש לציין כי לאחר הגשת התביעה, נמחקו ממנה המשיבים 7 וכן 17. הנתבעים 19-20 הינם בעלי דירות בבתים בגבעתי, אשר שלחו ביום 29.2.24, הודעת ביטול להסכם שהיה להם עם ראדקו, (הודעת ביטול באותו מועד נשלחה גם מטעם המשיב 5).
הסעדים בתיק העיקרי, והסעד הזמני שהתבקש
5.בתיק העיקרי, כעולה מסע' 12 לכתב התביעה, ביקשה ראדקו, צו מניעה קבוע, המורה לנתבעים להימנע מביצוע פעולות שאינן כדין, שיביאו להפרת הסכמים שנחתמו בין ראדקו לבעלי דירות בבתים בגבעתי, להימנע מכל פעולה שיהיה בה בכדי לפגוע בזכויות ראדקו ובכלל זה להימנע מפעולות של ביטול הערות אזהרה, להצהיר כי המשיבים פועלים לסיכול חוזים קיימים ולהצהיר כי מי מהמשיבים הפרו הסכמים שיש ביניהם לראדקו. המבקשים 3-8, שהינם בעלי דירות התומכים בראדקו, ביקשו צו מניעה קבוע, כנגד המשיבים 1-4 להימנע מפעולות שיהיה בהם בכדי שצדדים שלישיים, יגרמו להפרת הסכמים של בעלי זכויות החתומים מול ראדקו ולהצהיר כי עוה"ד, המשיבים 1-2, הפרו חובותיהם כלפי בעלי הדירות בבתים בגבעתי ושפעלו בניגוד עניינים כעורכי דין. במסגרת הבקשה לסעדים זמניים, כעולה מסע' 13 לבקשה, התבקש צו מניעה זמני, עד ההכרעה בתובענה לצווי מניעה קבועים, סעד ולפיו המשיבים ימנעו מביצוע כל פעולה שיש בה בכדי לגרום להפרת הסכמים בין ראדקו ומי מבעלי הדירות בבתים בגבעתי שחתמו על הסכמים מול ראדקו, ובכלל זה להימנע מפעולות לביטול הערות אזהרה שרשומות לטובת ראדקו.
הטיפול בבקשה והדיון
6.מלכתחילה, הבקשה לסעדים זמניים, לוותה גם בבקשה למתן צו מניעה ארעי במעמד צד אחד, בקשה שנדחתה בהתאם להחלטה מיום 22.8.24. הדיון בבקשה לסעדים זמניים, נקבע ליום 23.9.24, לקראתו הוגשו תגובות המשיבים, המחולקים לשלוש קבוצות, הגם שהינם באותה חזית מחלוקת, היינו: עוה"ד, קבוצת גבאי ובעלי הזכויות שהינם חברי נציגות. המבקשים הגישו תשובה לתגובות וביום הדיון התאפשרה חקירה נגדית של עדי המבקשים מחד: מר רפאל רפאלי, בעל שליטה בראדקו וכן עו"ד רונן שירז שהינו בעל דירה התומך בראדקו. מנגד: עו"ד ישי מאירסדורף, מטעם גבאי העיד מר גיל פכט, שהינו מנהל חטיבת התחדשות עירונית בקבוצת גבאי וכן מר ליאור טל מטעם הנציגות, שהינו בעל דירה בבתים בגבעתי. בתום הדיון נשמעו סיכומים בעל פה ולהלן תפורט ההחלטה שניתנה לאחר העיון.
אקדים את המאוחר, כי לאחר העיון מסקנתי הינה שדין הבקשה להידחות כפי שינומק להלן:
טענות סף
שיהוי
7.טענו המשיבים כי כבר בחודש 2/24, היה ברור כי הנציגות יוצאת למכרז שימליץ לבעלי הדירות על בחירת יזם כאשר ראדקו לא תהא אחד היזמים שעליהם תמליץ הנציגות, לאחר שראדקו שלחה ביום 19.2.24 לבעלי הזכויות התראה לגבי קידום המכרז ואילו התובענה הוגשה רק ביום 20.8.24. טענת ראדקו מנגד הינה, כי רק כאשר קיבלה הנציגות החלטה סופית על המלצתה, על קבוצת גבאי ורק לאחר תחילת ההתקשרות עמה, בסביבות חודש 7/24, רק אז עלה הצורך בנקיטת הליכים משפטיים. לא ניתן לומר שאין ממש בטענה זו של המשיבים. ראדקו יכולה היתה להגיש את התביעה עוד לפני היציאה למכרז לבחירת יזם, ולאחר שהיה ברור שהיא לא תשתתף בו, כבר בחודש 2/24. יחד עם זאת, לא שוכנעתי כי מדובר בחלוף זמן שהביא לשינוי מצב מהותי או גרם נזק ממשי, שהרי הליכי ההתחדשות העירונית צופים שנים רבות קדימה. מצד שני ולכאורה, בשל אותו נימוק בדיוק, עלו טענות מי מהמשיבים כי אין כל הצדקה, במיוחד כאשר חלק מהותי בסעד בתיק העיקרי, צו מניעה קבוע זהה לסעד הזמני, לבירור התובענה לשיעורין, שלב צוי המניעה הזמניים ושלב צווי מניעה קבועים. קרוב לוודאי שאם היתה התביעה מוגשת בחודש 2/24, ההליך היה מצוי בשלב מתקדם יחסית. מכל מקום, לא שוכנעתי כי טענת השיהוי צריכה באופן ממשי לבוא בחשבון כלל הנסיבות ולא בשל כך מסקנתי שתנומק להלן, הינה שדין הבקשה להידחות.
טענה ולפיה התובענה מוקדמת
8.טענה מקדמית אחרת שטענו המשיבים, הינה שהתביעה מוקדמת. להבדיל מהטענה ולפיה, התובענה יכולה היתה להיות מוגשת כבר בחודש 2/24, הטענה מתייחסת לסעד ולפיו ממילא, הליכי התחדשות עירונית צופים קדימה שנים רבות, ולכן אין הצדקה למתן צווים מראש למצבים שניתן יהיה לברר בדיעבד וככל שתסבור ראדקו כי מי מבעלי הזכויות הפר ההסכם שלא כדין בשל מי מהמשיבים, בדיעבד תוכל ראדקו להגיש תביעה מתאימה. לא ניתן לומר שאין ממש בטענה זו של המשיבים. אתייחס לטענה זו להלן היינו לא במסגרת הטענות המקדמיות. כבר בשלב זה יש לציין כי יש קושי בבקשה לסעדים זמניים, צופי פני עתיד, אשר המבוקש בהם להורות למשיבים, להימנע מלפעול שלא כדין, היינו להורות למשיבים לפעול לפי החוק שכן חזקה על כל אדם שלעתיד, יפעל לפי הדין ואין יתרון בהוראה משפטית שכזו, בדגש על שלב הסעד הזמני.
טענת סף - לא צורפו משיבים הרלוונטיים
9.טענת סף מהותית לה טענו המשיבים, הינה העדר צירוף אותם בעלי זכויות שחתמו על הסכמים עם ראדקו, אלו אשר המבקשים חוששים כי בשל פעולות שאינן כדין מצד המשיבים, יפרו הסכמים מחייבים מול ראדקו. טוענת ראדקו כי התקשרה עם 44 בעלי זכויות מתוך 108 בעלי הזכויות בבתים בגבעתי. אין מחלוקת כי ראדקו שלחה לבעלי הזכויות בבתים בגבעתי, מכתב ביום 7.12.23, במסגרתו פירטה כי בכוונתה להציע הצעה משופרת לדיירים, גם אלו שחתמו לפני מועד המכתב, תוך הצעה אטרקטיבית לדיירים שטרם חתמו. כעולה מסע' 5 למכתב, מי שיחתום על הסכם עמה, החל ממועד המכתב, תהא לו אפשרות לבטל את ההסכם בכל שלב. אעיר כי לגבי האמור בסע' 5, עלתה במסגרת שמיעת הבקשה טענה ולפיה, מדובר בהטבה שלא ניתן להפלות לגביה בעלי זכויות שכבר חתמו. לגוף הדברים, לפחות 3 בעלי זכויות שחתמו לאחר מועד המכתב היינו לאחר 7.12.23, הודיעו על ביטול ההסכם לפי ההתחייבות האמורה, מדובר במשיבים 5,19,20 אם כי ראדקו טענה להעדר תוקף אותן הודעות הביטול כיוון שניתנו שלא כדין.
10.המניין האמור של 44 הסכמי פינוי בינוי בהם אוחזת ראדקו מול דיירים בבתים בגבעתי, שנוי במחלוקת. טוענים המשיבים כי ישנם בעלי דירות, שחתמו על הסכמי פינוי בינוי, מול מספר יזמים במקביל. טוענים המשיבים שישנם דיירים לגביהם הטענה הינה שההסכמים בינם לראדקו הוסבו מיזמים אחרים שלא כדין. לענין זה, ראו התייחסות של מר ליאור טל בתצהירו בסע' 7. הסעד הזמני מתייחס להימנעות המשיבים ממצב שבו יביאו להפרת הסכם שיש לראדקו עם מי מאותם 44 בעלי זכויות. טוענים המשיבים כי היה מקום לצרף את כל אותם בעלי זכויות העלולים להיפגע מההחלטה שתינתן. ראדקו טוענים כי אינם מבקשים סעד כנגד הגורמים עמם חתמו על הסכמי פינוי בינוי, הגם ששומרים על כל זכויותיהם כדין לפעול כנגד צד להסכם שיפר ההסכם עמם.
11.מצאתי קושי בכך שראדקו לא צירפו לתביעה את כל בעלי הזכויות עמם חתמו על הסכמים. הסעד המבוקש נוגע למשולש יחסים שבמסגרתו עומדים צדדים לחוזה היינו ראדקו, בעלי זכויות שחתמו עמה, ואותו צד שלישי שקרוב לוודאי כנטען יגרום שלא כדין להפרעה ביחסים החוזיים. הקושי הבסיסי הינו בכך, שבאותו משולש יחסים, אין לראדקו זכות בחירה ופריבילגיה שלא לצרף צד נדרש העלול להיפגע ממתן צו המניעה המבוקש ולכאורה זה המצב. לדוגמא, אניח שפלוני חתם על הסכם פינוי בינוי מול ראדקו בשנת 2021 ויש לו טענות טובות מדוע ההסכם עמו אינו בתוקף או מדוע ראדקו אינה יכולה להאריכו לאחר 36 חודשים מחתימה. ראדקו מבקשת צו מניעה ולפיו ולמעשה, ימנע מהמשיבים ליצור כל קשר עם אותו פלוני ואף לא לאפשר לו קבלת ייעוץ משפטי או מימון ייעוץ משפטי כיצד להשתחרר מההסכם כדין. כשיטת ראדקו, חל איסור על גורמים שלישיים לטעת "רעיונות" לבעלי חוזים חתומים כי יכולים הם לשפר מצבם גם כדין, לדוגמא להשתחרר באופן חוקי וכדין מההסכמים ולחתום על הסכמים משופרים.
12.קושי ממשי הינו בשל כך שאם יינתן סעד זמני ולכאורה אף קבוע, בשל החשש שבהפרת צו שיפוטי, כל ספק יהיה לרעת אותם בעלי זכויות ויהיה מצופה מכל הנוגעים בדבר להחמיר ולא לנסות כך למשל ובדוגמא שעליה עוד אחזור, להשתחרר כדין מההסכם כאשר במהות, מדובר על סעד למניעת תחרות כלכלית הוגנת. לפיכך, מצאתי כשל ממשי בכך שלא צורפו מי מבעלי הזכויות עמם טוענת ראדקו שיש להגן על זכויותיה מולם בפני המשיבים, כשל שלכל הפחות, בשאלה האם להורות על סעד זמני, בעטיו, יש להורות על דחיית הבקשה על הסף בהעדר צירוף משיבים כדין.
הנציגות ותוקף פעולותיה
13.המבקשים הרחיבו בטענות כנגד הנציגות שפעלה כשיטתם שלא כדין תוך פגיעה בזכויות ראדקו. ענייננו בשישה בתים משותפים ברח' גבעתי, בכל אחד מבתים משותפים אלו 18 דירות. הנציגות בענייננו הינה לכל הפחות, התארגנות דיירים בששת הבתים המשותפים בגבעתי, בשיטה מסויימת לפיה, בכל בנין מונו נציגים אשר קיבלו החלטה לשתף פעולה ולקבל החלטות בתיאום. המבקשים צירפו מסמכים הנוגעים לבתים בגבעתי, בהם הסכמות מחודש יולי 2020, לפיהן ימונו נציגים שלא ניתן יהיה להחליפם, אלא ברוב של לפחות 75% מבעלי הדירות בבנין. טוענים המבקשים, שבכל אחד מהבתים המשותפים נשוא התובענה, לא היתה החלטה לשינוי ההסמכה לנציגות משנת 2020 כאשר המשיבים טוענים שנושא זה של בחינת תוקף המסמך מחודש 7/20, אינו בסמכות בית המשפט אלא הדבר מסור לסמכות המפקח על הבתים המשותפים.
14.הנציגות נשוא תובענה זו, החלה לפעול בהתארגנות דיירים בחודש 3/23. הנציגות בישיבה מיום 27.5.23 החליטה על סיום פעולתו של עו"ד יוסי אומיד כמייצג דיירים. כפי שעלה כך למשל מפרוטוקול "ישיבה שביעית מיום 22.11.23", הנציגות דנה במהלכים לקידום ההתחדשות העירונית בבתים בגבעתי, בין היתר בשלב זה, סברו חברי הנציגות כי נכון להמליץ על היזם ראדקו, (בשלב זה ביחד עם יזם נוסף - יצחק אטיאס). כן המליצה הנציגות בישיבה האמורה להתקשר עם עו"ד הקר ז"ל ללוות את הדיירים בתהליך. בהמשך, לאחר פטירתו המצערת של עו"ד אבנר הקר ז"ל, כעולה מפרוטוקול נציגות מיום 24.12.23, נבחר עוה"ד (מאירסדורף ממשרד פרידמן יונגר ושות'), להיות מייצג בעלי הזכויות ואף נחתם נספח 8 לבקשה, הסכם שירותים משפטיים ושכ"ט ביום 23.1.24, (להלן: "הסכם שכה"ט"). אחד מהסעיפים השנויים במחלוקת לפי הסכם זה, הינו 3.4 ולפיו:
"עוה"ד ילווה יסייע וייעץ לפתרון בעייתיות קיימת מול יזמים אחרים במתחם שהחתימו דיירים כולל שיפוי מהיזם שיבחר כמו גם הגנה משפטית במקרה של תביעות מצד יזמים או צדדים שלישיים אחרים".
15.בהמשך, הנציגות פעלה בהזמנה להציע הצעות, לצורך בחירת יזם שיומלץ לבעלי הדירות כמי שהינו הגורם המיטבי להתקשרות עמו, כאשר ניתן דגש לתמורות שיקבלו בעלי הזכויות. ההחלטה בדבר פרסום מכרז יזמים התקבלה ביום 29.2.24. ראדקו לא השתתפה במכרז בשל ההתנגדות לדרישת הוויתור על הסכמים קיימים ליזם שמשתתף במכרז. הנציגות המליצה בישיבת 23.5.24 על גבאי כיזם שעמו נכון לבעלי הזכויות להתקשר. אחר הישיבה האמורה, בוצע סקר טלפוני מוקלט ורוב הדיירים קיבלו את המלצת הנציגות ועל כך הכריזה הנציגות, בישיבה מיום 19.6.24. למבקשים טענות רבות על התהליך לדוגמא, העדר חוקיות עריכת סקר טלפוני וכיו"ב.
16.שקלתי את טענות הצדדים בכל הנוגע לנציגות, לכשירותה ותוקפה, ומצאתי שאין צורך לקבוע ממצאים בנושא זה לכל הפחות במסגרת הבקשה לסעד זמני תוך שיש להדגיש כי הגם הסעדים ההצהרתיים שהתבקשו, נושא זה אינו ביניהם באופן ישיר. כפי שעלה בתחילת הדיון מיום 23.9.24, הנושא הראשון לגביו ביקשתי את התייחסות הצדדים היה בשאלה, האם המלצת הנציגות לגורם עמו כדאי לבעלי הזכויות להתקשר בהסכם פינוי בינוי, יש לה תוקף מחייב כלשהו כלפי בעלי הדירות. הצדדים הסכימו ואישרו כי ברור שאין כל תוקף מחייב לאותה המלצה. מר רפאל רפאלי, בעל שליטה בראדקו בחקירתו הנגדית נשאל, האם יש מניעה כי יחתום על הסכמים מול בעלי זכויות הגם החלטת הנציגות והודה בתשובתו שאין כל מניעה, אולם יש קושי מעשי, כאשר הנציגות שנחזית להיות גורם מוסמך, המליצה לבעלי הזכויות, שלא לחתום עמו.
17.ענייננו במצב שבו אותה נציגות שהוסמכה בחודש 7/20, אינה פעילה ולא ברור כלל עם פעלה לאחר יולי 2020. ראדקו עצמה, פעלה בשלבים מסוימים מול הנציגות נשוא תובענה זו, עד אשר הדבר לא התאים מבחינתה. העיד מטעם המבקשים, עו"ד רונן שירז (המבקש 7), בעל זכויות שהינו בנוסף מייצג שבעה בעלי זכויות, כי לא פעל ולא הגיש כל הליך משפטי כנגד הנציגות ותוקף פעולותיה. ענייננו במצב שבו בפועל, במשך תקופה ארוכה, ישנה לכל הפחות התארגנות דיירים, למיצוי זכויותיהם מול יזם שיוכל לקדם את ההתחדשות העירונית בבתים בגבעתי. בסופו של תהליך, אותה התארגנות דיירים, מגיעה להמלצה לא מחייבת בדבר יזם מומלץ לבעלי דירות לחתימה מולו על הסכם פינוי בינוי ובעלי הזכויות ברוב גדול לפי סקר שנערך, סקר טלפוני מוקלט, מקבלים ומאשרים את המלצות הנציגות. לפיכך ובשלב זה הנוגע לסעד הזמני, איני רואה הכרח בקביעת ממצאים לגבי השאלה, האם מעמד התארגנות הדיירים, זהה במעמדו למעמד החלטות נציגות בית משותף לפי הוראות חוק המקרקעין. זאת, הגם טענות המבקשים כי בוצעה "גניבת דעת", וכי המשיבים או מי מהם, הטעו את בעלי הזכויות במצגים שאינם כדין שהוצגו בפניהם ושישנם בעלי זכויות שהודיעו בדיעבד על ביטול אישורם לנציגות או חזרו בהם מהסכמות שניתנו מלכתחילה. בשלב זה של הבקשה לסעדים זמניים, ישקול כל בעל דירה עמדתו וצעדיו, בין היתר, אין מניעה כי המבקשים עצמם, שאינם מנועים מלפנות לבעלי דירות לשכנעם לחתום עמם, אין מניעה כי יציגו את עמדתם כפי שהיא, גם מול בעלי הדירות שעמם כבר חתמו על הסכמים.
טענות לניגוד עניינים של עוה"ד
18.טוענים המבקשים כי עוה"ד, לא גילה במועד על כי גבאי הינו לקוח קבוע של משרדו, כאשר עוה"ד פירט כי האינטרס האישי שלו, היה שקבוצת גבאי לא תזכה, שכן במצב זה, לא יוכל לתת שירותים משפטיים בנוגע להתקשרות עם גבאי נשוא הפרויקט. עוה"ד פירט את אופן הגילוי לאמור. הפנו המבקשים לנספח 16, לפסק דין שניתן על ידי, בתיק 44442-08-19, שם ייצג עוה"ד את אביו של המשיב 16 מר נחום חורי, בעל שליטה, במשיבה 20. בנוגע לטענות אודות ניגוד העניינים, לא שוכנעתי כי הדבר נדרש לצורך מתן ההחלטה בשאלת הסעד הזמני שהתבקש.
19.על פני הדברים, הצעתה של קבוצת גבאי, טובה ובהרבה מהצעה התלויה ועומדת של ראדקו. בפרוטוקול ישיבת נציגות מיום 23.5.24 ניתן גילוי מצד עוה"ד בדבר הקשר עם קבוצת גבאי, היינו לפני החלטת הנציגות להמליץ לבעלי הזכויות לקבל את הצעת גבאי ולפני שרוב בעלי הזכויות בבתים בגבעתי אישרו את המלצת הנציגות. ככול שיעמדו המבקשים על כך, ניתן יהיה להתעמק בדברים בתיק העיקרי. בשלב זה של הסעד הזמני, לכל הפחות אין מדובר בסיטואציה ברורה ובולטת לניגוד עניינים שלא ניתן לגביו גילוי. הקשר לייצוג אביו של המשיב 16, על פניו אינו דרמטי ולא יקבעו בכך מסמרות בשלב הסעד הזמני. כפי שטוענים עוה"ד, על פני הדברים הסיכוי שטענת המבקשים תדחה בענין זה, גבוה יותר מאשר הסיכוי שהטענה תתקבל. לפיכך וכאמור, הנושא אינו דורש התעמקות נוספת ובוודאי לא קביעת מסמרות לצורך ההחלטה בסעד הזמני.
קושי בעילת התביעה – מניעת תחרות
20.החלטה זו הינה בסעד הזמני, ואין לקבוע מסמרות לתיק העיקרי. יחד עם זאת, המבוקש בידי ראדקו לכאורה, הינו, מניעת מצב שבו תתאפשר תחרות כלכלית בריאה ולגיטימית לשיפור הזכויות שהיזם יעניק לבעלי הזכויות ועל פני הדברים סיכויי התביעה אינם גבוהים.
21.ענייננו דומה למצב שבו היה מדובר בספק תשתית, ספק שירות או מצרך חיוני, בעסקה שיכולה להתקיים רק באופן קבוצתי, עסקה שיש בה פערי כוחות מובנים בין נותן השרות לבין בעלי הדירות. להמחשה, יכול היה להיות שהיה מדובר בספק חשמל, ספק גז או תשתית אינטרנט וכיו"ב. ענייננו הינו ביזם התחדשות עירונית. נניח כי בעל שירות ייחודי, התקשר בהסכם מול חלק מבעלי הדירות, אולם ישנה התארגנות של בעלי דירות לבדיקת אפשרויות נוספות, לשפר את תנאי ההסכם הקיים או לבדוק כניסת נותן שירות מתחרה בתנאים אטרקטיביים יותר. במסגרת ההתארגנות, עולה האפשרות כי ההתקשרות עם ספק השירות הייחודי, לגבי כל אחד מבעלי הזכויות שחתמו עמו על הסכם תיבדק ותבחן האפשרות החוקית להשתחרר מההתחייבות או שלא להאריך את תוקף ההתחייבות לפי ההסכם הקיים. ברור כי יתכן, ומאמצים שכאלה יצליחו, לדוגמא יימצא כי יש קושי משפטי המאיין את תוקפו, או כי ניתן להשתחרר מההסכם או שלא להאריך את תוקפו. האם יעלה על הדעת, למנוע מעוה"ד לתת שירות משפטי שכזה, או מנותן שירות פוטנציאלי למסור מידע, או להתחייב בדרך מקובלת ובתום לב, לסייע לכל בעל דירה המאמין שיוכל להשתחרר כדין מהסכם תקף, למצות את ההיתכנות לכך? האם יש למנוע התארגנות בעלי דירות לפנות ולנסות לגבש קבוצת לקוחות גדולה לשפר תנאים, כל עוד מדובר בפעולות שאינן בגדר פעולות "שלא כדין"?. התשובה ברורה. בהתאם, לא יהיה מקום להגבלות והסתייגויות שידרשו "שמירת מרחק" ממיצוי הבדיקות והבחינות לאמור, דבר המהווה הגבלה על האפשרות לתחרות כלכלית בריאה.
22.חזקה על המשיבים, שלא יפעלו שלא כדין, ולא הונחה תשתית עובדתית, לכל הפחות בשלב זה של הסעד הזמני, לפיה המשיבים פועלים שלא כדין לגרימת הפרת ההסכמים נשוא התובענה ובמיוחד יש להדגיש כי הליך משפטי שמטרתו הצהרה על כי על הצד שכנגד לפעול כדין אין בו תוחלת שכן חזקה על המשיבים שיפעלו כדין ולא יבצעו פעולות שיביאו להפרת הסכמים שלא כדין.
23.באופן יותר פרטני, ענייננו בכך, שראדקו חתמה על הסכמי פינוי בינוי כשיטתה, מול 44 בעלי זכויות בבתים בגבעתי. הסכמים אלו נחתמו משנת 2021, ומר רפאלי בעל שליטה בראדקו הסכים בעדותו, כי תוקף ההסכמים הינו 36 חודשים הניתנים להארכה של 12 חודשים נוספים ויתכן גם עוד 12 חודשים, סה"כ 60 חודשים. נניח שלגבי אותו בעל זכויות, חלפו 36 חודשים מחתימת ההסכם, יתכן שיש לו נימוקים טובים ולפיהם ראדקו אינה יכולה להאריך תוקף ההסכם.
24.צו מניעה קבוע, המורה למשיבים להימנע מלגרום להפרת הסכמים שבין ראדקו למי מבעלי הזכויות עמם חתמה ראדקו, משמעו בפועל, איסור על מי מהמשיבים ליצור קשר עם מי מאותם בעלי זכויות ולהחמיר מתוך חשש שהדבר יהווה לאחר הסעד הזמני המבוקש, עבירה פלילית של הפרת צו שיפוטי ולכן הוצאת צו שכזה אינה ענין של מה בכך, שכן צו מניעה כפי שמתבקש ולכאורה, ידרוש זהירות רבה מצד גורמים תוך פגיעה בתחרות הכלכלית הלגיטימית.
25.טענת המבקשים הינה כי מעשי ומחדלי המשיבים טומנים בחובם פגיעה בראדקו, כאשר לצורך כך, הצביעו המבקשים על שלושת הודעות הביטול שנשלחו בשמם של המשיבים 5,19,20. ראדקו טענה כי הנציגות לא שלחה מסמכים נדרשים למרות פניותיה, מהם ניתן ללמוד על הכוונה לפעול להפרת הסכמים של בעלי זכויות עמה. ראדקו טענה כי לבעלי הזכויות להם הסכמים עמה, נשלחו פניות אודות הפעולות לקידום הכנסת גבאי כיזם. טוענת ראדקו כי המשיבים טוענים טענות שונות נגדה ובכך "מסיתים" נגדה בעלי זכויות שחתמו עמה על הסכמים. ראדקו טוענים כי מי מהמשיבים ביצעו עוולות נגדה. בטרם סיום וכדוגמא לטענות ראדקו, יום הדיון בו נשמעו הוכחות, היה יום 23.9.24. יומיים לאחר מכן, ביום 25.9.24, נשלחה בידי ראדקו הודעה לבית המשפט על חוסר תום הלב של המשיבים, בכך שהזמינו את כל בעלי הזכויות בבתים בגבעתי לכנס שנקבע ליום 26.9.24, שבו עתיד מי מטעם קבוצת גבאי, להציג את עיקרי ההסכם עם קבוצת גבאי.
26.מצאתי קושי בעמדתה של ראדקו. אין ולא יכולה להיות מניעה מכך, שכל גורם שהוא, יציג לבעלי הזכויות את הצעתו, ואין סיבה למנוע גם מאותם בעלי זכויות שחתמו על הסכם פינוי בינוי עם ראדקו, לקבל מידע ולפיו יזם אחר מציע הצעות טובות יותר למי שטרם חתם. מדובר לכאורה, בתחרות הוגנת. במתחם, פועלים יזמים נוספים אשר מטבע הדברים, כל אחד מעוניין בכמה שיותר הסכמים חתומים. המידע שיקבל בעל זכויות שכבר חתם, יוכל להיות לו לעזר רב לדוגמא במוטיבציה לפעול לבחינת השתחררות כדין מהסכם שעליו כבר חתם או לפנות בדרישה לגיטימית לראדקו, שישפרו את ההצעה שניתנה כי בעלי זכויות אחרים מקבלים הצעות טובות יותר.
27.ישנו הבדל מהותי בין גרימת הפרת חוזה שלא כדין, לבין פעולות לבדיקת תוקף או אפשרות השתחררות לגיטימית מחוזה. ישנו מרחק רב מקבלת מידע, לבין שימוש במידע שלא כדין. באופן קונקרטי, איני סבור לצורך החלטה זו כי האמור בסע' 3.4 להסכם שכה"ט בדבר הגנה משפטית לבעלי זכויות במקרה של תביעות יזמים קודמים, יש בו בכדי להקים את התשתית הנדרשת, לפחות בשלב זה, לטענות של גרם הפרת חוזה שלא כדין. למען הסר ספק, ועל מנת שהדבר יהיה ברור, אילו היתה מונחת תשתית ראייתית המצביעה על תוכנית פעולה להנעת בעלי זכויות שחתמו עם ראדקו, להפר שלא כדין את ההסכמים מול ראדקו, יתכן שהמצב היה שונה, אולם לכאורה, לא זה המצב.
לפיכך ומכאן התרשמותי כי סיכויי התביעה בתיק העיקרי אינם טובים.
מאזן הנוחות
28.מעבר לקביעה ולפיה סיכויי התביעה אינם טובים, יש להוסיף את איתנותה הכלכלית של קבוצת גבאי, עליה המבקשים לא חלקו. אחד הקריטריונים בשאלת הסעד הזמני הינו מאזן הנוחות והאם ניתן יהיה להורות על פיצוי כספי, כמענה לנזק שיגרם למבקשים. לחתימה של יזם על הסכם פינוי בינוי מול כל בעל זכות, ישנה משמעות כלכלית ודומה כי אין צורך להרחיב בדבר כאשר אם יקבע כי בעלי זכויות שחתמו על הסכמים מול ראדקו, הפרו את ההסכמים שלא כדין, לא תהא מניעה ממתן מענה בדרך של חיוב כספי ופיצוי הנזקים, כאשר אין ענייננו בחשש ולפיו לא ניתן יהיה לגבות את פסק הדין הכספי שיינתן. ביקש ב"כ המבקשים להשוות את ענייננו, למצב של סעדים למניעת צו הריסה לבית מגורים, אלא שלפי התשתית הראייתית שהונחה בפני, מדובר בהשוואה שאינה ממין הענין. כך לדוגמא, העיד עו"ד רונן שירז, המבקש 7, כמו גם מר רפאל רפאלי, בעל שליטה בראדקו, על מו"מ לסחר בזכויות בהסכמי פינוי בינוי, נושא שעלה ממכתב מיום 30.11.23, שנשלח מראדקו לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולהסכמים עם יזם אחר, חברת נופי גלעד אם כי נטען שהמחאת הזכויות לא יצאה לפועל. ענייננו ביזמים בהתחדשות עירונית הפועלים ממניעים כלכליים, ואין להשוות למצב של סעד למניעת הריסת דירת מגורים. הדוגמא היותר מתאימה, הינה זו שצויינה לעיל, של נותן שירות ייחודי בעל אינטרס כלכלי. לכן ובבחינת מאזן הנוחות, זה עומד בבירור לטובת המשיבים, כאשר נזק אם יגרם לראדקו או למי מהמבקשים, ניתן לפיצוי כספי.
סיכומם של דברים, ומכל הנימוקים שפורטו לעיל, לא מצאתי הצדקה להורות על צווי מניעה זמניים כמבוקש בידי המבקשים.
לפיכך, הבקשה נדחית.
המבקשים יישאו בהוצאות המשיבים 1-2 (משרד עוה"ד פרידמן יונגר ושות'), בסך 10,000 ₪, בהוצאות המשיבים 3-4 (קבוצת גבאי ע"י עו"ד רונן בר-און), בסך של 10,000 ₪, ובהוצאות יתר המשיבים (המיוצגים ע"י עו"ד איתמר כהן), בסך 10,000 ₪.
ניתנה היום, ד' תשרי תשפ"ה, 06 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.
