אלקובי ואח' נ' קימל בניה ויזמות בע"מ

זוהי תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה בדירה שרכשו התובעים מהנתבעת.

הרקע העובדתי

ביום 17.12.12 נחתם חוזה בין התובעים לבין הנתבעת, שלפיו רכשו התובעים מהנתבעת דירה שבנתה ברח' אח"י אילת 40 בקריית חיים (להלן: "החוזה" ו- "הדירה").

ביום 29.1.14 נמסרה החזקה בדירה לתובעים.

לטענת התובעים, בדירה נתגלו ליקויי בניה. כתשעה חודשים לאחר שקיבלו את החזקה בדירה, הם פנו למהנדס בוריס דינרשטיין (להלן: "דינרשטיין") על מנת שיחווה דעתו בנוגע לליקויים. בחוות דעתו מיום 5.11.14 קבע דינרשטיין, כי קיימים בדירה ליקויים שעלות תיקונם הינה 93,040 ₪ (לא כולל פיקוח הנדסי ומע"מ).

ביום 20.11.14 שלחו התובעים מכתב דרישה אל הנתבעת, שאליו צורפה חוות דעתו של דינרשטיין. המכתב נשלח על גבי טופס אחיד שנערך על ידי חברת "פלס – בדק בית בע"מ", שמטעמה בדק דינרשטיין את הדירה. המכתב כולל דרישה לתיקון כל הליקויים שמצא דינרשטיין, טרם פניה לערכאות.

ביום 3.2.15 השיב מנהל הנתבעת, חנן קימל (להלן: "קימל"), לתובעים כדלקמן:

"בשם חברת קימל בניה ויזמות בע"מ הנני לאשר כי החברה תתקן את ליקויים אשר נמצאו בדירה אשר רכשתם מהחברה בהתאם להוראות הדין.

תיקון הליקויים יעשה על ידי אנשי מקצוע מטעמינו בתיאום עמכם".

התובעים פנו לעו"ד גולדנברג, בא כוחם בהליך זה, וזה שלח לנתבעת ביום 9.2.15 מכתב שבו נטען כי מכתבה הינו סתמי ואינו עומד בדרישות הדין. במכתבו דרש כדלקמן:

"3. הנכם מתבקשים לספק פירוט דקדקני כנדרש של הליקויים שבכוונתכם לתקן בהתאם לחוות הדעת, פירוט של אופן התיקון שבכוונתכם לבצע, לוח זמנים והתייחסות למימון דיור חלופי למרשיי במהלך תקופת השיפוץ והתיקונים, התייחסות לפיצוי בגין ליקויים שלא ניתן לתקנם וכן בגין עגמת נפש והתייחסות למימון הוצאות הביקורת והפיקוח ההנדסי שמרשיי נאלצים וייאלצו לשלם בגין הבניה הלקויה.

4. מרשיי אינם מוכנים שביתם יהפוך לאתר בניה ושחברתכם תתקן, בזמנה החופשי, רק חלק קטן מהליקויים ובאופן חלקי ובלתי מקצועי תחת לבצע תיקון ופיצוי יסודי ומקיף של כל ממצאי חוות הדעת.

5. לפיכך הורו לי מרשיי כי אם לא תעבירו, בתוך 7 ימים ממועד מכתבי זה, התייחסות מלאה, מפורטת, ספציפית לחוות הדעת ולכל המפורט לעיל, להגיש תביעה לבית המשפט (ההדגשות במקור – מ.צ.)".

ביום 10.2.15, שלחה הנתבעת, באמצעות בא כוחה, מכתב תשובה לב"כ התובעים. במכתבה ציינה הנתבעת כי עשתה ניסיונות לתאם עם התובעים מועד לביקור בדירה לצורך בחינת הנטען בחוות הדעת מטעמם, אך ללא הועיל. בלא בדיקה אין ביכולתה של הנתבעת ליתן תשובה רצינית לטענות. הנתבעת ביקשה לתאם מועד לביקור בדירה ללא דיחוי.

בתגובתם מיום 11.2.15 דחו התובעים את טענות הנתבעת, והודיעו כי הם מסכימים לביקור בדירה לשם בדיקת הליקויים, בתיאום מראש.

ביום 18.2.15 השיבה הנתבעת למכתב התובעים. בתשובתה ציינה הנתבעת כי נעשה ניסיון לתאם עם התובעים מועד לביקור בדירתם, אך הם מסרו כי יעדרו כל השבוע, וכי יעשה ניסיון נוסף במהלך השבוע הקרוב.

ביום 18.3.15 שלחו התובעים מכתב נוסף אל הנתבעת, שבו צוין כי נציגי הנתבעת ביקרו בדירה ביום 24.2.15, ומאז לא התקבלה תגובה, ואם תוך שבעה ימים לא תעביר הנתבעת התייחסות "מלאה, מפורטת, ספציפית" לחוות הדעת מטעם התובעים, תוגש תביעה לבית המשפט.

ביום 28.5.15 הגישו התובעים תביעה זו.

ביום 7.6.15 התקיימה פגישה בין הצדדים בדירה, שלאחריה המציא קימל לתובעים מכתב בנוסח הבא:

"1. החברה תתקן את הליקויים עליהם הצבעתם, הכוללים תיקוני צבע ושכפטל בכל הדירה, החלפת אריחים שבורים וחיפויי קיר (יסופקו על ידכם), טיפול בנזילות מים, ביצוע עבודות איטום במקומות הנדרשים, הדבקת אריחים בשתי המרפסות של הדירה (יסופקו על ידכם), תיקוני רובה בדירה כולה ותשלום עבור התקנת דלת ממ"ד.

2. העבודות האמורות תבוצענה בתיאום אתכם ועם בעלי המקצוע אשר יבצעו את העבודות, בהתאם ללוח זמנים שיקבע במשותף.

3. בנוסף, הסכמנו לשאת בהוצאות בהן נשאתם עד עתה בענין הנדון ואנו ממתינים לקבלת פרטים בענין זה מכם.

4. בנסיבות הנ"ל מתיירת הצורך בפנייה לערכאות ובוודאי שאין כל מקום להוציא הוצאות נוספות ומיותרת (על ידכם ועל ידינו).

אבקש כי תעדכנו את עורך דינכם בהסכמות אליהן הגענו וכי יוסכם בינו ובין עורך הדין שלנו על עיכוב ההליכים בתביעה שהגשתם עד אשר יושלמו העבודות כאמור".

בתגובה פנה ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת, ביום 8.6.15, במכתב שבו נכתב:

"נציגי מרשתך פגשו מיוזמתם בשבוע שעבר את מרשיי, שהם אנשים מבוגרים, ואף שלחו להם מכתב מאתמול ובו הצעה לפשרה המתיימרת להציג כביכול "הסכמות" שהוגשו בין הצדדים למרות שאין זה המצב".

במכתב זה נתבקשה הנתבעת להמנע מפניה אל התובעים שלא באמצעות בא כוחם.

ביום 10.6.15 השיב ב"כ הנתבעת לב"כ התובעים כי פניית מנהל הנתבעת אל התובעים נועדה להסדיר את המחלוקות בין הצדדים ללא צורך בהליך המשפטי, אך ממכתבו ומדברי מנהל הנתבעת עולה כי הניסיון לא צלח.

לאחר שהוגש כתב הגנה, הגישה הנתבעת חוות דעת מומחה שנערכה ביום 7.4.16 על ידי המהנדס עמית זיו, שמצא בדירה ליקויים שעלות תיקונם 1,800 ₪ (לא כולל מע"מ ופיקוח הנדסי).

הצדדים הסכימו למינוי מומחה מטעם בית המשפט, וביום 19.5.16 מיניתי את המהנדס מיכאל קרבצ'יק (להלן גם: "קרבצ'יק") כמומחה מטעם בית המשפט.

בחוות דעתו מיום 23.12.16 קבע קרבצ'יק כי עלות תיקון הליקויים בדירה היא 29,300₪ (ללא פיקוח הנדסי ומע"מ). המומחה הותיר מספר נושאים להכרעת בית המשפט.

ביום 26.5.17 ערך קרבצ'יק חוות דעת משלימה ביחס למוקדי רטיבות נוספים בדירה, שעלות תיקונם הינה 6,800 ₪ (לא כולל מע"מ ופיקוח הנדסי).

דיון והכרעה

המחלוקות בין הצדדים בנושא הליקויים בדירה הן בעלות שלושה ראשים:

• זכאות התובעים לפיצוי בגין הליקויים הקיימים בדירה.

• זכאות התובעים לפיצוי בגין ליקויים שתיקנו על חשבונם.

• זכאות התובעים לפיצוי עבור ירידת ערך בגין גובה התקרה בעליית הגג.

בנוסף לפיצוי בגין הליקויים, עותרים התובעים לפיצוי בגין ראשי נזק נוספים, ובהם עוגמת נפש ודיור חלופי.

הליקויים בדירה

בשתי חוות הדעת שערך מצא מומחה בית המשפט ליקויים שעלות תיקונם מסתכמת ב-36,100 ₪ (לא כולל מע"מ ופיקוח הנדסי).

הצדדים אינם חולקים על חוות דעת המומחה.

המומחה הותיר מספר נושאים לשיקול דעת בית המשפט, שאליהם אתייחס להלן.

תריסים חשמליים:

התובעים עותרים לקבלת פיצוי בסך 5,000 ₪ בגין אי התקנת תריסים חשמליים בשני החלונות בחדרי עליית גג ובדלת יציאה לגג. התובעים מפנים למסמך פרסום של הנתבעת לגבי הפרויקט (נספח 11 לתצהיר הנתבעת, הוגש גם במסגרת נספח א' לתצהיר התובע, להלן: "הפרסום"), שבו, ב"עיקרי המפרט הטכני" נכתב: "תריסים חשמליים בכל הדירה". לטענת התובעים, מסמך זה ממלא את החסר במפרט, אשר אינו כולל כלל התייחסות לתריסים בקומה העליונה בדירה.

הנתבעת טוענת מאידך, כי אין הנתבעים זכאים לפיצוי בגין רכיב זה, הואיל ועל פי המפרט אין חובה להתקין תריסים חשמליים בקומה העליונה אלא רק בחדר הדיור. הנתבעת התקינה, למעלה מחובתה, תריסים חשמליים בכל הקומה התחתונה. הנתבעת טוענת כי הפרסום הוא מסמך כללי, שלא נחתם על ידי הצדדים, ואינו מחייב.

מומחה בית המשפט ציין בחוות הדעת כי לא הותקנו תריסים חשמליים, וקבע שהסכום שדורשים התובעים הוא סביר. את השאלה אם זכאים התובעים לסכום זה על פי טענותיהם, הותיר לשיקול דעת בית המשפט.

במפרט, שנחתם על ידי הצדדים כחלק מהחוזה, בטבלה מס' 3 ("רשימת דלתות, חלונות ותריסים בדירה") מצוין כי תריס חשמלי יותקן בחדר הדיור. ביתר חדרי הבית מצוין כי יותקנו תריסי גלילה. המפרט הינו ברור ומחייב. הוא אינו מצריך השלמה ממקור חיצוני כלשהו.

לפיכך אני דוחה את טענות התובעים.

זכוכית בידודית:

התובעים עותרים לפיצוי בסך 5,000 ₪ בגין אי התקנת זכוכית בידודית בדלת ובחלון הויטרינה בסלון, ובדלת יציאה למרפסת בקומה 4. גם לגבי רכיב זה מפנים התובעים לפרסום, שבו נכתב כי תותקן זכוכית בידודית בכל החלונות.

הנתבעת טוענת מאידך כי לפי המפרט, שהוא המסמך המחייב, אין חובה להתקין זכוכית בידודית בכל חלונות הבית. היא מוסיפה כי בהתאם לתקן אין אפשרות להתקין זכוכית בידודית.

בסעיף 5.5 לחוות דעתו קבע המומחה כי הסכום שדורשים התובעים סביר, והותיר את זכאותם לשיקול דעת בית המשפט.

דין טענת התובעים בנושא זה להידחות, מאותו טעם שנדחתה טענתם לגבי התריסים החשמליים. המפרט הוא המסמך המחייב, והוא אינו כולל התחייבות של הנתבעת להתקין זכוכית בידודית.

זכאות לפיצוי בגין הליקויים הקיימים בדירה

התובעים עותרים לחיוב הנתבעת בפיצוי כספי בגין הליקויים, בתוספת 25% בגין ביצוע התיקונים בעצמם, כפי שקבע מומחה בית המשפט. לטענתם, הנתבעת איבדה את זכותה לתיקון הליקויים, הואיל ולא רצתה לתקן את הליקויים, ולחילופין איבדה את הזכות לתקנם לנוכח השיהוי בהתנהלותה.

הנתבעת טוענת כי דין התביעה נגדה להידחות, הואיל והתובעים לא נתנו לה הזדמנות לתקן את הליקויים, למרות שיש לה זכות לתקנם לפי הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). בסיכומיה ציינה הנתבעת, בתשובה לשאלת בית המשפט, כי אם בית המשפט לא ימצא שיש לדחות את התביעה, היא אינה מבקשת כיום, בחלוף שנים, לתקן בעצמה את הליקויים, אלא שייפסק פיצוי כספי מופחת בהתאם לנסיבות ולהתנהלות התובעים.

סעיף 4ב לחוק המכר דירות, שעניינו זכות תיקון אי התאמה, קובע:

"(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון".

המחוקק צפה אפשרות שבדירה חדשה יהיו פגמים בבניה. על כן העניק לכל אחד מהצדדים – הקונה והמוכר – זכות, שכנגדה חובה של הצד השני. לקונה זכות שהמוכר יתקן את הליקויים תוך זמן סביר. כנגד זכות זו עומדת חובת המוכר לתקן את הליקויים. מאידך, למוכר זכות לתקן את הליקויים, כשמנגד חובה על הקונה ליתן לו הזדמנות נאותה לעשות כן.

הפסיקה נדרשה לשאלה מה דינה של תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה שהוגשה בטרם חלפה שנת הבדק, ומבלי שניתנה למוכר הזדמנות לתקן את הליקויים. בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.05) (להלן: "עניין סגל") קבע בית המשפט העליון כדלקמן:

"הגשת תביעה בגין ליקויי בניה צריכה להיעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות אמיתית – ולא כזו שהיא בבחינת מן השפה ולחוץ – לתקן הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה. המערערים טענו בפנינו כי הם אפשרו לקבלן לתקן הליקויים לאחר הגשת התביעה אולם לטענתם נוצלה הזדמנות זו לרעה ונעשה ניסיון להחתים דיירים על כתב ויתור על כל תביעותיהם. בית המשפט המחוזי לא הכריע בשאלה האם ניתנה לשיכון ופיתוח ולקבלן הזדמנות לתקן הליקויים אולם מכל מקום אין חולק כי גם כאשר ניתנה לקבלן אפשרות לתקן הליקויים היה זה לאחר הגשת התובענה.

אציין, כי ספק בעיני אם היה מקום לברר התביעה בטרם חלפה שנת הבדק, אך איני סבורה שנכון ושאפשר יהא לבחון שאלה זו כיום, כעשור לאחר שנפתח ההליך המשפטי בין הצדדים. יחד עם זאת, אני סבורה כי בסופו של יום לא ניתן להתעלם מכך שהתביעה הוגשה על ידי המערערים בתוך שנת הבדק, בניגוד למוסכם בחוזה המכר ובטרם ניתנה לשיכון ופיתוח ולקבלן האפשרות לתקן הליקויים (ראו בהקשר זה את פסק דינה של חברתי, השופטת מ' נאור בע"א 656/99 בר-שירה ואח' נ' מעונות ובניין בע"מ ואח' פ"ד נז (5) 1, 14). לפיכך, סברנו שראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבניה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים בשל אי מיצוי תקופת הבדק. שיעור זה מבטא איזון ראוי לטעמנו בין ההכרה בליקויים בדירות המערערים ובצורך לתקנם, לבין ההכרה בכך שהמערערים פעלו בניגוד לחוזה ובחרו שלא להמתין עד סיום שנת הבדק ולאפשר לקבלן, כמקובל, את תיקון הליקויים שהתגלו" (פסקאות 9-10 לפסק הדין).

במקרה זה אין מדובר, אומנם, בתביעה שהוגשה במהלך שנת הבדק, אך התובעים פנו למומחה מטעמם כתשעה חודשים בלבד לאחר שקיבלו את החזקה בדירה, דהיינו עוד במהלך שנת הבדק. חילופי המכתבים בין הצדדים החלו בסמוך לאחר מכן. כבר בתגובתה למכתבם הראשון של התובעים, הודיעה הנתבעת על נכונותה לתקן את הליקויים בדירה. בשלב זה התנו התובעים את מתן האפשרות לתקן בשורה של תנאים בלתי סבירים, ובהם התחייבות לתקן את כל הליקויים שבחוות דעת המומחה מטעמם, לוח זמנים לביצוע התיקון, מימון דיור חלופי, פיצוי בגין עוגמת נפש ופיצוי בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון. כל זאת עוד לפני שאפילו ניתנה לנתבעת אפשרות לבדוק את הדירה. התניית מתן האפשרות לתקן בתנאים בלתי סבירים כגון אלה, אינה עומדת בדרישת חוק המכר דירות למתן הזדמנות נאותה לתיקון.

בהמשך אף לא אפשרו התובעים לנתבעת לבדוק את הדירה במשך פרק זמן ממושך.

אציין כי לכל אורך הדרך התנו התובעים את מתן האפשרות לנתבעת לתקן, בכך שהנתבעת תתחייב מראש לתקן את כל הליקויים שבחוות דעת המומחה מטעמם. מדובר בהתניה בלתי סבירה, שבפועל שוללת מהנתבעת את הזכות לתקן. עובדה היא שבסופו של יום קבע המומחה מטעם בית המשפט כי חלק מהליקויים שבחוות הדעת מטעם התובעים – לאו ליקויים הם.

לפיכך אני דוחה את טענת התובעים כי הנתבעת לא רצתה לתקן את הליקויים, וקובעת כי התובעים לא נתנו לנתבעת הזדמנות נאותה לתיקון.

התובעים מוסיפים וטוענים כי הנתבעת איבדה את זכות התיקון הואיל ולא השיבה למכתבם מיום 9.2.15. נראה כי מקורה של טענה זו הוא בטעות של התובעים. מכתבם מיום 9.2.15 נענה למחרת, ביום 10.2.15, כעולה גם מתצהירו של תובע מס' 2 (להלן: "התובע") עצמו. התובעים אף השיבו לתגובה זו, למחרת, 11.2.15.

אוסיף כי הנתבעת התמידה ברצונה לתקן את הליקויים בדירה גם לאחר הגשת התביעה. מנהלה קיים פגישה עם התובעים בביתם במטרה להגיע להסכמות בעניין זה. הנתבעת הביעה נכונות לתקן את כל הליקויים שעליהם הצביעו התובעים, ואף לשאת בעלויות תיקונים שביצעו התובעים בעצמם. הדברים עולים ממכתב קימל מיום 7.6.15.

אציין כי הפגישה הוקלטה, והוגש תמליל שלה על ידי הנתבעת. התובעים התנגדו להגשת התמליל, בטענה שיש להגיש תמליל בצורה של חוות דעת מומחה. דין הטענה להידחות. הראיה המקורית הינה ההקלטה. התמליל אינו אלא כלי עזר בידי בית המשפט. התובעים לא הגישו תמליל מטעמם, שהיה מאפשר לעמוד על המחלוקות בין הצדדים.

כך או כך, לא מצאתי כי יש בתמליל להוסיף על הראיות האחרות. הצעת הנתבעת לאחר אותה פגישה מפורטת במכתב מיום 7.6.15. ההצעה נדחתה על ידי התובעים.

מהן ההשלכות של אי מתן הזדמנות נאותה לתיקון? הנתבעת גורסת, כאמור, כי יש להורות על דחיית התביעה. גישה זו לא התקבלה בפסיקה, מאחר שתוצאתה אינה הוגנת, הואיל והיא מתעלמת מקיומם של ליקויים המצריכים תיקון. לפיכך אימצה הפסיקה את הגישה של הפחתת סכום הפיצוי, בשיעור הפגיעה שנגרמה למוכר עקב שלילת זכותו לתקן. כך נעשה בעניין סגל שצוטט לעיל, ובפסקי דין נוספים, לדוגמא ע"א 7799/01 יורם-סלים ואורלי ברזילי נ' שרביב בע"מ, פד נו(5) 725 (4.8.02), שבו קבע בית המשפט העליון:

"אף בהחלטתו של בית המשפט לפסוק פיצוי בגין אותן עבודות שלא התאפשר למשיבה לבצען, לא מצאתי מקום להתערבותנו. בית המשפט, על פי הראיות שהיו בפניו, סבר כי קיים קושי להידברות בין בעלי הדין, ובמצב זה החליט לזכות את המערערים בפיצוי על מנת שיוכלו לבצע את התיקון בעצמם. עם זאת, ועל מנת שלא תימצא המשיבה חסרה, הגביל בית המשפט את הפיצוי לשיעור עלות תיקונו לו נעשה על ידי המשיבה עצמה, וכך נכון היה לעשות".

התובעים מוסיפים וטוענים כי הואיל והנתבעת לא הודתה בכל הליקויים, כעולה מחוות דעת המומחה מטעמה, היא איבדה את זכותה לתקן את הליקויים. גם טענה זו אין בידי לקבל. חוות דעת המומחה מטעם הנתבעת הוכנה לאחר הגשת התביעה, לצורך ההליך המשפטי, בשלב שבו כבר מנעו התובעים מהנתבעת אפשרות לתקן. העובדה שחוות דעת זו אינה מכירה בחלק מהליקויים שבהם הכיר מומחה בית המשפט, אינה מובילה למסקנה כי התובעים זכאים לפיצוי במלוא ערך תיקון הליקויים על ידיהם; כשם שהעובדה שבחוות דעת המומחה מטעם התובעים נכללו ליקויים שלא הוכרו על ידי מומחה בית המשפט ככאלה, אינה מובילה לשלילה מוחלטת של פיצוי מהתובעים. כאמור, האיזון בין זכויות הצדדים נעשה באמצעות הפחתה מתאימה של סכום הפיצוי.

במקרה זה התוצאה היא כי אין התובעים זכאים לתוספת בשיעור 25% בגין תיקון הליקויים בעצמם, ואף לא לפיצוי עבור פיקוח הנדסי, ולא לרכיב המע"מ. אפסוק, איפוא, סכום של 36,100 ₪ בגין הליקויים הקיימים בדירה, כעלות תיקון הליקויים על ידי קבלן ראשי לפי קביעת המומחה.

זכאות לפיצוי עבור ליקויים שתוקנו

התובעים עותרים לפיצוי בגין ליקויים נוספים שהיו בדירה ותוקנו על ידיהם. לטענתם, אין ברשותם קבלות ואסמכתאות לגבי חלק מהליקויים הנטענים. הם מוסיפים שנאלצו לבצע את התיקונים הואיל והתקשו לחיות בדירה עם ליקויים אלה.

חוק המכר דירות מחייב, כאמור, קונה, ליתן למוכר הודעה בדבר קיומם של ליקויים, והזדמנות נאותה לתקנם. החוק אינו מקנה לתובעים זכות תיקון עצמית, אלא במקרים הנקובים בסעיף 4ב(ב) לחוק, דהיינו ליקוי שחזר לאחר שתוקן על ידי המוכר, או ליקוי דחוף שלא תוקן על ידי המוכר תוך זמן סביר מקבלת הודעת הקונה. רק במקרים אלה זכאי הקונה לתקן את הליקוי בעצמו, כשהמוכר יישא בעלויות התיקון.

לא זו בלבד שהליקויים שתיקנו התובעים אינם עומדים בדרישות אלה, אלא שלנוכח ביצוע תיקון מבלי שניתנה תחילה הודעה לנתבעת, לא התאפשר לנתבעת לבדוק את הטענות, ובכך גרמו לה התובעים נזק ראייתי.

לאחר ביצוע התיקונים, לא ניתן לבדוק אם מלכתחילה היה מדובר בליקויים אם לאו, כעולה מחוות דעת מומחה בית המשפט. המומחה מתייחס בחוות דעתו לכמה ליקויים נטענים, כמפורט להלן.

ריצוף מרפסת הסלון הוחלף, לטענת התובעים עקב חוסר שיפוע לכיוון קולט ניקוז מי גשמים, סדיקה ברובה וגווני רובה שונים. מומחה בית המשפט מציין כי לאחר החלפת הריצוף לא ניתן לבדוק אם היה קיים ליקוי. לכך מצטרפת העובדה שהקבלה שהגישו התובעים מתייחסת לרכישת אריחים לשתי המרפסות בדירה.

לטענת התובעים, רכשו זוויות אלומיניום בעלות של 500 ₪, כדי לתקן ליקוי של עקמומיות בפתח דלת הוויטרינה של מרפסת הסלון ובחלון הסמוך. גם ליקוי נטען זה לא יכול היה המומחה לבדוק בשל ביצוע התיקון.

התובעים מוסיפים וטוענים כי ביצעו תיקונים של ליקויים שונים במערכת החשמל. התובעים לא הציגו אסמכתאות לביצוע התיקונים הנטענים ולתשלום עבורם. לפיכך אני דוחה גם רכיב זה של התביעה.

לסיכום: התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין ליקויים שלטענתם היו בדירה והם תיקנו אותם, הואיל ולא עמדו בדרישות חוק המכר דירות, והואיל וביצוע התיקון בחריגה מהוראותיו מנע מהנתבעת, וממומחה בית המשפט, יכולת לבחון את הטענות בדבר קיומם של ליקויים.

זכאות לפיצוי בגין ירידת ערך בשל גובה עליית הגג

התובעים עותרים לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה בגלל תקרה נמוכה בחדרים שבעליית הגג, שגובהה בחלק מהמקומות 1.8 מטרים.

לטענתם, במפרט מצוין גובה של 2.5 מטרים לגבי כל החדרים בדירה. לא נאמר בשום מקום כי קיימים חדרים שבהם גובה התקרה הוא 1.8 מטרים, ובכך יש הטעיה.

הנתבעת טוענת כי יש לדחות את טענת התובעים בדבר אי ידיעת הגובה בחדרי עליית הגג. לטענתה, העובדה שגובה התקרה בקצוות החדרים שבעליית הגג הוא 1.8 מטרים הייתה ידועה לתובעים, הואיל ונמסר להם מידע מלא ושלם בנושא זה, על אף שבמפרט לא צוין גובה זה.

מומחה בית המשפט ציין בחוות דעתו, כי מעיון בחוזה, במפרט הטכני ובתוכנית לא מצא מה הגובה בשני החדרים ובחדר הרחצה בקומה העליונה, למעט העובדה שבתוכנית של הקומה העליונה מצוין כי מדובר בעליית גג. במפרט הטכני לא מצוין הגובה בעליית הגג. בהתאם לסעיף 2.03(5) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, הגובה בחדר בעליית גג הנועד למטרה עיקרית יהיה 1.8 מטרים לפחות, ובחלקו העליון לפחות 2.5 מטרים.

המומחה מציין כי מתוכנית חשמל שהציגו התובעים עולה כי ההכנות לשקעים של המיזוג יהיו בגובה 2.4 מטרים, ובפועל הם בגובה 1.8 מטרים.

המומחה קבע כי קיים שוני בין דירה עם חדרים בגג, שגובהם 2.5 מטרים, לבין דירה עם חדרים בעליית הגג כדירת התובעים. הפחתת השווי היא בגבול של 24,000 ₪. המומחה הותיר סכום זה לשיקול דעת בית המשפט, לנוכח הצורך לבחון את טענת התובעים בדבר מסירת מידע חלקי.

בתשובות לשאלות הבהרה שהופנו אליו, מיום 28.9.16, ציין המומחה כי תוכנית החשמל שהציגו לו התובעים אינה חלק ממסמכי המכר, ולכן הותיר את העניין להכרעת דעת בית המשפט (ראה תשובה מס' 4).

אין חולק כי במפרט לא פורט הגובה המינימלי של עליית הגג במקום המיועד לכך. במפרט מצוין כי "גובה הדירה מפני הריצוף ועד תחתית התקרה: לא פחות מ-2.50 מ' ".

אציין כי טענת התובעים בסיכומיהם, כי הוטעו לחשוב שגובה כל ארבעת חדרי השינה בדירה (כולל שני החדרים שבעליית הגג) הוא 2.5 מטרים לפחות, אינה עולה מראיות התובעים עצמם. התובע עצמו מסר בעדותו, כי כאשר רכשו את הדירה "על הנייר", לא הובהר להם כי התקרה בחדרים בקומה העליונה תהיה כה נמוכה ופוגעת באפשרות להשתמש בהם ובערכם (ראה: סעיף 22 לתצהיר).

בעת החתימה על החוזה חתמו התובעים גם על תוכניות מכר (נספחים 12.1-12.7 לתצהיר קימל). בתוכניות אלה מצוין כי במפלס העליון עליית גג. אחת התוכניות נושאת כותרת: "תוכנית עליית גג". בתוכנית זו, וגם בתוכנית המפלס העליון, מצוין גובה של 1.80 מטרים בעליית הגג ("h=1.80"). כידוע, ככלל, אדם שחתם על מסמך אינו יכול להישמע בטענה שלא הבין את תוכנו.

במקרה זה פועלת לחובתם של התובעים עובדה נוספת: התובעים לא צרפו לתצהיריהם את כל תוכניות המכר, אלא רק חלק מהן (עמוד אחד מתוך שבעה). התובע נחקר נגדית ארוכות ביחס לסיבה לאי צירופן של התוכניות, ולא היה בפיו הסבר מניח את הדעת לכך (ראה: עמ' 12 שו' 25-עמ' 13 שו' 24).

התובע אף אישר בחקירתו הנגדית, כי הנתבעת מסרה לו, בפגישה שהתקיימה לפני רכישת הדירה, את המסמך נ/2. מדובר בהדמיה מוגדלת צבעונית של המפלס העליון של הדירה. בשני מקומות בהדמיה זו כתוב: "גובה 180 ס"מ", וביניהם מצוין "שיא הרכס" (ראה: עמ' 12 שו' 21-24).

מכאן שלתובעים נמסר כי הגובה המינימלי בעליית הגג הוא 1.80 מטרים, הן במסגרת הדמיה מוגדלת צבעונית שנמסרה לידיהם לפני רכישת הדירה, והן בתוכניות המכר, שנחתמו על ידיהם כחלק מהחוזה. אין לקבל, איפוא, את טענת התובע בתצהירו, כי הגובה המינימלי בעליית הגג לא היה ידוע לו; ובוודאי שאין לקבל את הטענה שטענו התובעים בסיכומיהם, כי בשל אי ציון הגובה במפרט הוטעו לחשוב שגובה החדרים בעליית הגג הוא 2.5 מטרים.

האם בנסיבות אלה זכאים התובעים לפיצוי, לנוכח אי ציון גובה זה במפרט? אני סבורה כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה.

ההלכה הפסוקה קובעת כי קונה דירה אינו זכאי להסתמך על אי התאמה בין המפרט הטכני של הדירה לבין מצבה בפועל, אם ידע על אי התאמה זו בעת כריתת החוזה (ראה: ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (1.7.02) בפסקה 31 לפסק הדין). מקל וחומר שבמקרה שבו שותק המפרט, אך קיימת ידיעה של הקונה לגבי מצב הדירה בפועל, אין הקונה זכאי להסתמך על כך שהדברים נעדרים מהמפרט.

אזכיר כי "מטרת המפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את הדירה הנמכרת, על תכונותיה השונות, כך שהקונה הסביר יידע בדיוק מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו" (ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא (4.9.07) בפסקה 48 לפסק הדין).

במקרה זה ידעו, כאמור, התובעים בעת רכישת הדירה כי מדובר בעליית גג, וכי גובה התקרה המינימלי בה הוא 1.8 מטרים. לפיכך, על אף שבניגוד להוראות צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, לא נכללו הדברים המפרט, אין התובעים זכאים לפיצוי, הואיל וידעו את המצב לאשורו.

עוגמת נפש

התובעים עותרים לפיצוי בסכום של 30,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב הליקויים בדירה, שלטענתם מנעו מהם שימוש סביר בה.

הנתבעת טוענת, כי בנסיבות העניין אין מקום לפסיקת פיצוי עבור עוגמת נפש, שכן מדובר בליקויים קטנים, והתובעים לא נתנו לה הזדמנות לתקנם.

בעניין סגל קבע בית המשפט העליון, ביחס לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש בתביעות שעניינן ליקויי בניה, כדלקמן:

"מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות - ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421).

אני סבורה כי בסופו של יום, אין מנוס מלהתערב בקביעת בית המשפט המחוזי בעניין זה. אכן, לא אחת עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת בהכרח את עגמת הנפש הנגרמת בשל ליקוי זה ולא קיים בהכרח מיתאם בין עלות תיקון הנזק לבין עגמת הנפש הנגרמת בעטיו של ליקוי זה (ע"א 611/89, שם, בעמ' 64-65). יחד עם זאת, אף על פי שקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש נתונה לשיקול דעת בית המשפט (ע"א 4445/90 "עמיגור" ניהול נכסים בע"מ נ' מאיוסט ואח' (לא פורסם, ניתן ביום 17.4.94)) הרי שגם קביעה זו צריכה לעמוד במבחן של סבירות" (פסקה 16 לפסק הדין).

אני מניחה כי לתובעים אומנם נגרמה עוגמת נפש כתוצאה מההתעסקות הממושכת בנושא הליקויים בדירה. ואולם לחלק נכבד מעוגמת נפש זו גרמו התובעים עצמם בהתנהלותם. התובעים פנו למומחה עוד בטרם חלפה שנת הבדק. כפי שקבעתי לעיל, הם לא נתנו לנתבעת הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים. מתן הזדמנות כזו עשוי היה להחיש את התיקון, ולחסוך הרבה מעוגמת הנפש הזו.

לכך מצטרפת העובדה שרבים מהליקויים הינם ליקויים אסתטיים, שאינם פוגעים באפשרות לנהל בדירה חיים תקינים.

אם בכל זאת מצאתי לפסוק פיצוי מסוים בראש נזק זה, הרי שהדבר נובע מכך שקיימים בדירה ליקויי רטיבות. מן המפורסמות הוא שליקויי רטיבות עשויים לגרום לטחב, לסיכונים בריאותיים, לפגוע במידה ניכרת בהנאה מהשימוש בדירה, ואף להקשות על מכירתה. לפי חוות דעת מומחה בית המשפט, יתכן שחלק מליקויי הרטיבות ידרשו תיקון חוזר.

לפיכך, בשקלול הנסיבות המפורטות לעיל, אני קובעת פיצוי של 4,000 ₪ בראש נזק זה.

ראשי נזק נוספים

בכתב התביעה עותרים התובעים לפיצוי בגין ראשי נזק נוספים. דין העתירה להידחות.

מומחה בית המשפט קבע בחוות דעתו, כי אין צורך לפנות את הדירה לצורך ביצוע התיקונים, וניתן להמשיך להתגורר בה. לפיכך אני דוחה את עתירת התובעים לפיצוי בגין דיור חלופי והוצאות פינוי.

כמו כן, בהעדר הוכחה לקיומה של ירידת ערך, אני דוחה את עתירת התובעים לפיצוי בראש נזק זה.

סיכום

התובעים זכאים לפיצוי בסך של 36,100 ₪, נכון למועד עריכת חוות דעת מומחה בית המשפט, בגין ליקויי הבניה, ולפיצוי בסך 4,000 ₪, נכון להיום, בגין עוגמת נפש.

סוף דבר

לפיכך תשלם הנתבעת לתובעים את הסכומים הבאים:

• סך של 36,100 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 26.5.07 ועד התשלום המלא בפועל.

• סך של 4,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

באשר להוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד – התובעים עותרים לחיוב הנתבעת במלוא הוצאותיהם. ואילו הנתבעת גורסת כי יש לחייב את התובעים לשלם את הוצאותיה, הואיל והתובעים לא אפשרו לה לתקן את הליקויים, דבר שהיה מונע את הגשת התביעה.

לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, אני סבורה כי יש לחייב את הנתבעת בהוצאות התובעים, כמפורט להלן, אך לא לחייבה בתשלום שכ"ט עו"ד.

חוות דעת המומחה מטעם התובעים הייתה הכרחית על מנת לעמוד על הליקויים בדירה. לכן אני מורה לנתבעת להשיב לתובעים את עלותה.

מינויו של מומחה בית המשפט התחייב מהפער העצום בין חוות דעת המומחים מטעם הצדדים, כשבסופו של דבר חוות דעת המומחה לא תאמה, אף לא בקירוב, אף אחת משתי חוות הדעת. לכן תשיב הנתבעת לתובעים את מחצית שכרו שבה נשאו.

באשר לאגרה – אין כל הצדקה לחייב את הנתבעת במלוא סכום האגרה ששילמו התובעים, לנוכח סכומה המופרז של התביעה ביחס לתוצאה הסופית. לפיכך תשיב הנתבעת לתובעים את החלק היחסי מסכום האגרה ששילמו, בהתאם לסכום שנפסק.

שכ"ט עו"ד – יש ממש בטענתה של הנתבעת, כי אילו עמדו התובעים בחובתם החוקית ליתן לה הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, הייתה מתייתרת הגשת התביעה. אלא שהתובעים פנו לעורך דין כבר בשלב מוקדם, בטרם אפשרו לנתבעת אפילו לבדוק את טענותיהם, דבר שהוביל לכך שגם הנתבעת פנתה לעורך דין, ולהגשת התביעה. לפיכך אין מקום לחייב את הנתבעת בשכ"ט עו"ד התובעים. די בכך שנאלצה לשאת בשכרו של בא כוחה.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, ל' תשרי תשע"ט, 09 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.