התביעה והתביעה שכנגד עניינן תביעות הדדיות שיש לצדדים האחד כנגד השני בנוגע לנכס מקרקעין שרכשו במשותף.
1.הצדדים:
התובע והנתבע שכנגד (להלן: "התובע") רכש במשותף עם הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת") דירה ברחוב יסוד המעלה 40, ת"א (להלן: "הדירה").
2.רקע כללי:
מחומר הראיות עולה שתחילתה של מערכת היחסים שבין הצדדים הייתה מערכת יחסים חברית.
הצדדים רכשו במשותף את הדירה מחברת פינס בשנת 2000. בשנת 2005 קיבלו הצדדים את החזקה בדירה, זאת לאחר שבמשך 5 שנים גבתה חברת פינס שכר דירה בגין חוב שנותר בעקבות עסקת המכר אתה. הצדדים חלוקים לגבי הסיבה בגללה נוצר החוב, אך לכך אתייחס בהמשך.
לאחר שהצדדים קיבלו את החזקה בדירה, טיפל בתחילה התובע בהשכרתה ולאחר מכן, קיבלה הנתבעת את הטיפול לידיה. שיתוף פעולה זה לא עלה יפה, בעקבותיו נוצרו מחלוקות כספיות בין הצדדים אשר הגיעו לפתחו של בית המשפט בין היתר בתיק זה.
3.תמצית טענות הצדדים:
תמצית טענות התובע:
לטענת התובע, הוא אכן רכש במשותף את הדירה עם הנתבעת, אך בעוד הוא שילם לחברת פינס את מלוא חלקו בדירה, הנתבעת נותרה חייבת סך של 7,000 דולר אשר בגינו לא נמסרה החזקה בדירה לידי הרוכשים, וחברת פינס המשיכה במשך 5 שנים לגבות שכר דירה לצורך כיסוי אותו חוב שלמעשה הייתה חייבת לה רק הנתבעת.
התנהלותה זו של הנתבעת גרמה לתובע הפסד של מחצית מדמי השכירות בגין הדירה. הדירה הושכרה בסכום של 335$ בהתאם לשער היציג, וזאת החל מיום 10.4.2000, המועד בו שילם את חלקו ברכישת הדירה ועד ליום 10.1.05 המועד בו קיבלו הצדדים את החזקה בדירה.
סך הכול נגרם לתובע נזק בסך של 64,714 ₪. לטענת התובע, יש לדחות את טענת הנתבעת לפיה לא שילמה את יתרת חלקה בחברת פינס, בעצת התובע. שכן טענה זו, הועלתה לראשונה בסיכומים, הנתבעת ויתרה על זימון עו"ד קמפלר שטיפל בתיק. התובע חוזר על טענתו כי החזקה לא נמסרה לצדדים אך ורק בגלל אי התשלום על ידי הנתבעת. לטענתו, התביעה שהוגשה כנגד חברת פינס מתייחסת לליקויים שהיו בדירה ולא בעניין החזקה.
4.החל מינואר 2005, ניהל התובע את הדירה, וגבה את דמי השכירות. בין הצדדים נתגלעו מחלוקות והנתבעת הגישה תביעה קטנה כנגד התובע. בעקבות אותה תביעה קטנה בה חויב התובע בתשלום בסך של 4,935 ₪ ובתוספת 600 ₪ הוצאות, פתחה הנתבעת תיק הוצאה לפועל. לאחר פתיחת תיק ההוצאה בפועל, הגיעו הצדדים להסכם לפיו יעביר התובע לנתבעת סך של 10,048 ₪ לסיום המחלוקות הכספיות ביניהם וסגירת תיק ההוצל"פ. התובע העביר לנתבעת סך של 2,500 ₪ במזומן ו-6 שיקים על סך 1,258 ₪ כל אחד. הנתבעת לא פדתה את השיקים ולא סגרה את תיק ההוצאה לפועל וגרמה לתובע נזקים נוספים מיותרים.
5.עוד קבעו הצדדים באותו הסכם, כי מאותו מועד ואילך תטפל הנתבעת בענייני השכרת הדירה. לטענת התובע, החל מחודש יולי 2006 ועד היום, משכירה הנתבעת את הדירה אך לא מעבירה לו את חלקו. לפי חישוב שערך התובע על בסיס של השכרת הדירה לפי סך של 335$ לחודש, חייבת לו התובעת עד למועד הגשת התביעה סך של 36,368 ₪. הנתבעת עוד בכתב ההגנה שהוגש על ידה (סעיפים 30 ו-29) מודה, כי לא העבירה לתובע את חלקו, אך לטענתה, הדבר נעשה בגין קיזוז חובות שהיה חייב התובע לנתבעת. יש לראות בחומרה רבה התנהלות זו של הנתבעת שמנהלת מחד, הליכים כנגד התובע במסגרת תיק ההוצל"פ ומאידך, מקזזת סכומים משכר הדירה שגובה ואשר זכאי לו התובע.
6.חובות לרשויות:
התובע שילם בתקופה בו ניהלה הנתבעת את ענייני הדירה, חיובי ארנונה בסך של 2,845 ₪ והוא זכאי לשיפוי של מחצית מהסכום. דהיינו סך של 1,422 ₪ מהנתבעת.
לחברת החשמל, שילם התובע בגין התקופה של מ- 2006 ועד 2010 סך של 1,057 ₪ אשר בגינם זכאי הוא לשיפוי של 528 ₪.
7.סיכום נזקי התובע (סעיף 24 לסיכומי התובע):
הפסד דמי שכירות בתקופת ניהול הדירה על ידי הנתבעת משנת 2006 ועד הגשת התביעה - סך של 36,368 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
הפסד דמי שכירות - מיום הקנייה ועד קבלת החזקה מחברת פינס בסך של 64,714 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
השתתפות בתשלום לחברת חשמל – 528 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
השתתפות בתשלום לעיריית תל אביב – 1,422 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
עוגמת נפש – לתקופה של 10 שנים – 10,000 ₪.
8.עדויות הנתבעת:
אין לקבל את עדותו הראשית של מר נגר, אשר בעיקרה היא עדות לפי השמועה. הדבר נכון גם לגבי בנה של הנתבעת, מר רונן רמון.
9.תמצית טענות הנתבעת:
הנתבעת איננה כופרת בעצם רכישת הדירה במשותף ואף לא בקבלת החזקה רק כ-5 שנים לאחר הרכישה עקב חוב של 7,000 דולר שנותר לתשלום לחברת פינס בגין הדירה. היא אף אינה חולקת על כך כי החוב היה מחלקה בדירה, אך לטענתה, התובע הוא זה שיעץ לנתבעת לא לשלם את התשלומים בסך של 7,000 דולר לאחר שמצא שמדובר בדירה ברת הריסה ושהדבר לא גולה להם על ידי חברת פינס. התובע והנתבעת הגישו תביעה כנגד חברת פינס בנדון, אך תביעתם נדחתה. לאחר דחיית התביעה, קיבלו את החזקה בדירה.
מהאמור לעיל עולה, כי לא היה מדובר בחוב שנוצר כתוצאה מכך שהנתבעת החליטה שלא לשלם, אלא שהדבר נעשה בעצתו של התובע.
10.שכר הדירה ממועד מסירת החזקה לצדדים:
לטענת הנתבעת, היא השכירה את הנכס בתקופה שבין 07.06-07.08, דהיינו, כשנתיים לכל היותר. בתקופה זו, ניתק התובע כל קשר עם הנתבעת ואף לא השתתף בהוצאות שנאלצה הנתבעת לשלם בגין הדירה.
הנתבעת הגישה בשנת 2006 תביעה קטנה בעקבותיה, נקבע שעל התובע לשלם לנתבעת סך של 4,935 ₪ בתוספת 600 ₪ הוצאות. בעקבות פסק הדין בתביעה הקטנה והליכי ההוצאה לפועל שנקטה הנתבעת הגיעו הצדדים להסכם מיום 26.6.06, בו נקבע כי התובע ישלם לנתבעת סך של 10,048 ₪ בשבעה תשלומים, כאשר התשלום הראשון בסך 2,500 ₪ שולם במזומן וששת התשלומים הנוספים בסך 1,248 ₪ כל אחד לא שולמו עד עצם היום הזה.
לטענת הנתבעת, התובע השתלט בשנת 2008 על הדירה, גירש את הדיירת המתגוררת בה, והחליף מנעולים כפי שאף עולה מהראיות והעדויות המופיעות בתיק.
11.שער הדולר:
חישוב התובע לפי שער הדולר איננו מגובה בראיות ולא ניתן להתייחס אליו.
12.החובות לעיריית תל אביב וחברת החשמל:
בתקופת השכרת הדירה על ידי הנתבעת חלה חובת התשלום על השוכרים והחובות נוצרו החל משנת 2009 כאשר התובע היה אמור לדאוג לתשלומים אלו. התובע אף לא צירף מסמכים המעידים על חובות אלו.
13.עוגמת נפש:
התובע מתעלם מהנתבעת כבר 10 שנים ומתחמק מתשלום חובו בתיק ההוצאה לפועל ואף השתלט על הנכס המשותף מתוך מטרה לגרום לנתבעת לוותר על הזכויות הקנייניות שלה.
לסיכום, טוענת הנתבעת, כי יש לחייב את התובע לשלם לנתבעת את הסכומים המפורטים להלן (סעיף 40 לסיכומי הנתבעת):
מחצית מדמי השכירות ממועד השתלטות התובע על הנכס ועד היום, בסה"כ סך של 5,400 דולר.
הוצאות משפטיות – 1,390 ₪.
עוגמת נפש – 10,000 ₪.
14.דיון והכרעה:
הפן הנורמטיבי:
עסקינן במערכת יחסים חוזית בין שני הצדדים, אשר חלים עליה דיני החוזים. לעניין זה נפסק מימים ימימה בהלכה הפסוקה, כי יש לקיים הסכמים בתום-לב בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"), וכי הוראה זו מרחפת מעל כלל המערכת המשפטית בישראל.
יפים לעניין זה דבריו של כב' הנשיא (כתוארו דאז) השופט ברק ברע"א 6339/97 רוקר נגד סלומון, פ"ד נ"ה(1) 199 בעמ' 275:
"תום-הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) (להלן – חוק החוזים) הוא עיקרון "מלכותי" (בג"ץ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים [53], בעמ' 708). הוא חל בגדריו של כל דין. "מצודתו פרושה... על כלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 700/81 פז נ' פז [54], בעמ' 742). הוא מבטא עקרון התנהגות "לעניין פעולות משפטיות וחיובים שבכלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 566/81 עמרני נ' בית הדין הרבני הגדול [55], בעמ' 10). עקרון תום-הלב אינו מוגבל לחוזים או לחיובים. זהו עקרון יסוד החולש על כל תחומי המשפט (ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו [56], בעמ' 687). כך, למשל, הוא חל בכל תחומי הקודיפיקציה האזרחית החדשה".
בהתאם לעיקרון זה אבדוק את מערכת היחסים שבין הצדדים.
מלכתחילה ביקשו הצדדים לרכוש במשותף את הדירה וליהנות מפירותיה, אלא שכבר בתחילת הדרך, נתגלעו קשיים בניהול המשותף של הצדדים.
תחילת הקשיים היו מול חברת פינס, לגביה הצדדים חלוקים ביניהם מה היה הגורם לכך, אך ברור שהם לא הצליחו לפתור את אותה הבעיה במשך 5 שנים. גם לאחר קבלת החזקה בדירה, לא עלה יפה שיתוף הפעולה שבין הצדדים והם למעשה נמצאים בהליכים משפטיים ובמחלוקות מאותו מועד ועד היום. בפועל, אף אחד מהצדדים לא ממש נהנה מההשקעה בנכס, שכן הם עסוקים בהתכתשויות בלתי פוסקות האחד עם השני.
כבר בתחילת הדיונים בפניי, המלצתי לצדדים להיפרד ולממש את ההשקעה במסגרת הפרדות בדרך זו או אחרת. הצדדים ביקשו להמשיך בהליכים המשפטיים ובהתאם לכך, אתייחס לנושאים השנויים במחלוקת בתביעה זו.
15.דמי השכירות בגין הדירה בתקופה שממועד הקנייה ועד מסירת החזקה:
לטענת התובע, החזקה בדירה לא נמסרה לצדדים לתקופה של כ-5 שנים בעקבות חוב של 7,000 דולר שנותרה הנתבעת חייבת לחברת פינס. לעומתו, טוענת הנתבעת, שהחוב נבע מכך שהתובע היה זה שהמליץ לנתבעת שלא לשלם את יתרת הסכום לאחר שנמצאו פגמים בדירה והוברר שהיא מועמדת להריסה.
16.לאחר ששמעתי את הצדדים והעדים אני מקבלת את גרסת הנתבעת בנדון, לפיה הייתה הסכמה בינה לבין התובע על כי סכום זה לא ישולם עד שלא תיפתרנה המחלוקות עם חברת פינס. יחד עם זאת, התוצאה הייתה שהנתבעת שילמה 7,000 דולר פחות מהתובע עבור חלקה בדירה, כאשר שניהם לא נהנו משכר דירה בתקופה בה הושכרה הדירה על ידי חברת פינס לצורך גביית החוב.
בנסיבות אלו אני קובעת, כי יהיה זה צודק לשפות את התובע בסכום של 3,500 דולר, כך שהן התובע והן הנתבעת ישלמו עבור הדירה סך של 3,500 דולר פחות מהסכום המקורי שהיו אמורים לשלם, ואשר נגבה למעשה על ידי חברת פינס בתקופת ההשכרה, לאחר קניית הדירה על ידי הצדדים ולפני מסירת החזקה.
סכום זה כשהוא משוערך להיום עומד על סך של :
3,500$ כפול 4.026 ₪ לפי שער יציג של הדולר ביום 10.4.2000, מועד התשלום האחרון על ידי התובע עבור הדירה = 14,091 ובצירוף הפרשי הצמדה מיום זה ועד היום, סה"כ 18,682 ₪.
17.תשלום שכר דירה לאחר מסירת החזקה:
התובע טוען, כי הנתבעת חייבת לו תשלומים בגין שכר דירה שגבתה בתקופה שמשנת 2006, בעוד הנתבעת טוענת שהתובע הוא זה שלא שילם לה את חלקה בשכר הדירה בתקופה שהוא השכיר את הדירה. הנתבעת הגישה תביעה קטנה בגין חובות אשר לטענתה היה חייב לה.
18.בעקבות הגשת התביעה הקטנה או פסק דין שניתן בו כנגד התובע, פתחה הנתבעת תיק בהוצאה לפועל, אשר בו הגיעו הצדדים להסכם (נספח ג' לתצהיר התובע) להסדרת הקשר ותשלום פסק הדין בתיק ההוצאה לפועל.
בהתאם להסכם זה, שילם התובע לנתבעת סך של 2,500 ₪ במזומן. בנוסף, נתן לה 6 שיקים על סך של 1,248 ₪ כל אחד. תשלומים אלה אמורים לסיים את המחלוקת הכספית שבין הצדדים עד למועד החתימה על ההסכם. אין מחלוקת בין הצדדים שהסכום במזומן שולם.
לגבי השיקים, אין מחלוקת שהם נמסרו לנתבעת, ואין אף מחלוקת על כך שהיא לא פדתה אותם מסיבותיה שלה. התוצאה היא שלמרות שהתובע פעל בהתאם להסכם הפשרה, הסכום בפועל לא שולם, ונשאר בידיו, אך כתוצאה ממחדליה של הנתבעת. אינני מקבלת את טענת הנתבעת, כי סוכם שהסכומים ישולמו במזומן, שכן ההסכם מפרט במפורש שהסכומים ישולמו בשיקים.
בנסיבות אלו, אני קובעת, כי התובע חייב לנתבעת את הסכום של 1,248 ₪ כפול 6 = 7,488 ₪, אך ורק בצירוף הפרשי הצמדה מיום 1.10.06 (אמצע תקופת תשלומי השיקים) וללא תוספת ריבית, דהיינו סך של 8,812 ש"ח.
19.בהתאם לאותו הסכם, הייתה אמורה הנתבעת להשכיר את הנכס לשנה וחצי מאותו מועד כפי שמופיע בתחתית ההסכם ואף נקבע, כי הצדדים יתחלקו שווה בשווה בהוצאות וההכנסות. גם הנתבעת, איננה מתכחשת לכך שהיא השכירה את הדירה משנת 2006 עד שנת 2008 והדבר אף עולה בקנה אחד עם הסכם השכירות שצורף כנספח ד' לתצהיר התובע המעיד על חוזה השכרת הדירה מיום 1.8.07 לתקופה של שנה לפי שכר דירה של 335 דולר לחודש. מאחר והנתבעת איננה מכחישה, כי היא השכירה את הדירה גם בשנת 2006, הרי שאני מקבלת את טענת התובע שהדירה הושכרה על ידה גם מה-1.7.06 ועד ל-1.8.07, כפי שאף עולה מתצהיר עדות ראשית של הנתבעת.
לאור האמור לעיל, בגין תקופה זו מה-1.7.06 ועד ה-1.8.08 זכאי התובע למחצית מדמי השכירות, דהיינו סך של 335 דולר כפול 25 חודשים =8,375$ לחלק לשניים = 4,187$.
הצדדים לא הביאו ראיות על ההוצאות בתקופת ניהול הדירה על ידי הנתבעת ואני מעריכה אותם ב- 20% מדמי השכירות, דהיינו יש לקזז סך של 837$ , כך שהסכום לו זכאי התובע עומד על סך של 3,350$. סכום זה יש לחשב לפי שער יציג של 4.237 ₪ שהיה נכון ביום 1.7.07 (אמצע תקופת השכירות) = 14,194 ₪. סכום זה צמוד למדד מיום 1.7.07 (אמצע תקופת השכירות עד היום) עומד על סך של 16,950 ₪.
20.השתתפות בחשבונות ארנונה:
התובע טוען, כי שילם את מלוא הארנונה עבור התקופה שהנכס הושכר על ידי הנתבעת. להוכחת טענה זו, צירף בנספח ה' קבלה בגין תשלומי ארנונה אשר שולמה בשנת 2009 בסך של 2,067 ₪ וכן סכום נוסף בסך של 309.63 ₪ ששולם בשנת 2010 בגין החודשים מרץ עד יוני 2010 וכן סך של 145.29 ₪ עבור חודשים ינואר, פברואר 2010. מהקבלה בגין התשלום בסך 2,067 ₪ לא עולה לאיזה תקופה היא מתייחסת ולכן אינני יכולה לשייך זאת דווקא לתקופה בה הדירה הושכרה על ידי הנתבעת.
לגבי שני התשלומים הנוספים, גם הם אינם מתייחסים לתקופה לגביה הוכח שהנתבעת השכירה את הדירה. לעניין חשבון החשמל שצורף כנספח ו' לתצהיר התובע, שוב מדובר עבור תקופה בשנת 2010, אשר גם לגביה אין לי כל הוכחה שהדירה הושכרה על ידי התובעת. לעניין זה, אני מקבלת את טענת הנתבעת כי מדובר בחובות שנוצרו לאחר התקופה שהדירה הושכרה על ידה, ואף מקבלת את טענתה כי בתקופה בה השכירה את הדירה, דאגה לכך, שתשלומי העירייה והחשמל ישולמו על ידי השוכרים, כפי שאף עולה מסעיף ז', ג' להסכם השכירות (המתייחס כפי הנראה לארנונה בו מחויב השוכר).
מכל מקום, התובע לא הראה רצף של תשלומים שבוצעו על ידי מי מהצדדים עפ"י מותר לערוך חישוב מדויק של חלוקת ההוצאות, אלא התייחס למספר תשלומים ספציפיים אשר בהם, קיבלתי את טענת הנתבעת שהדירה כבר לא הייתה בשליטתה.
21.עוגמת נפש:
לאחר ששמעתי את הצדדים והעדים בדיון שהתקיים בפניי, הגעתי למסקנה שהצדדים גרמו האחד לשני עוגמת נפש הדדית, אך בחרו שלא לסיים את הקשר העסקי ביניהם אלא להמשיך להחזיק את הנכס במשותף, ולכן אינני פוסקת פיצוי בגין עוגמת נפש למי מהצדדים, שכן ניתן היה לסיים את הקשר הזה בין אם בהסכמה ובין אם בעזרת בית המשפט.
22.התביעה שכנגד:
הנתבעת הגישה תביעה שכנגד בה טענה, כי זכאית היא לקבל מהתובע את הסכומים המפורטים להלן:
סך של 5,400 דולר בגין דמי השכירות שגבה התובע החל משנת 2008 - שני הצדדים טענו כי הצד שכנגד משכיר את הדירה ונהנה מכספי השכירות, אך אף אחד מהם לא הביא ראיות המעידות על כך. בנסיבות אלו אני קובעת, כי הנתבעת לא הוכיחה את טענתה לגבי השכרת הדירה על ידי התובע לאחר אוגוסט 2008, אך גם התובע לא הוכיח כי הנתבעת ממשיכה להשכיר את הדירה. לאור האמור לעיל אני דוחה את התביעות ההדדיות של הצדדים לגבי התקופה שלאחר אוגוסט 2008.
סך של 1,390 ₪ בגין הוצאות ששולמו - לעניין ההוצאות אתייחס בפרק סוף דבר.
עוגמת נפש: לעניין עוגמת הנפש, אני דוחה את התביעה מאותה הסיבה שהיא נדחתה כנגד התובע. לעניין טענת ההטעיה שבעקבותיה פתחה הנתבעת קופת גמל ונגרמו לה הפסדים בגין כך, הטענה לא הוכחה ומכאן שהיא נדחית.
23.סוף דבר:
התובע זכאי לקבל סך של 3,500 דולר בגין התשלום המופחת לדירה. מחצית משכר הדירה בגין התקופה שהדירה הושכרה על ידי הנתבעת בניכוי הוצאות ניהול. מסכומים אלו יש לקזז את הסכום של ששת השיקים שניתנו לנתבעת על ידי התובע, אך לא נפדו, ובפועל הכסף נשאר בידי התובע.
לאור האמור לעיל, תשלם הנתבעת לתובע את הסך של 26,820 ₪, כמפורט להלן:
18,682+16,950-8,812 = 26,820 ₪.
לאור התוצאות, אין צו להוצאות.
המזכירות תשלח העתק פסק דין לצדדים (לנתבעת יש לשלוח את פסק הדין לכתובתה רחוב ********.
ניתן היום, כ"א אדר תשע"ה, 12 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.
