ת"א 57441-12-14 כץ ואח' נ' ב.נ.ב.ר יעל הנדסה בע"מ ואח'

לפני תביעה לאכיפת חוזה וכן תשלום פיצוי בסך של 1,509,520 ₪, בגין הפרת נטענת של הסכם שנכרת בין הצדדים.

התובעים, בעלי דירה בבניין ברחוב נחמני xx, בתל אביב (להלן: "הדירה"), התקשרו בשני הסכמים עם הנתבעת 1, חברה שעיסוקה בנייה (להלן: "הנתבעת").

ההסכם השני בזמן, נחתם ביום 31.3.2010, בין כלל בעלי הדירות בבניין (להלן: "בעלי הדירות"), לרבות התובעים, לבין הנתבעת, הוא הסכם תמ"א 38 ולפיו רכשה הנתבעת את זכויות הבנייה על גג הבניין, על מנת לבנות עליו שתי יחידות דיור, בתמורה לחיזוק ושיפוץ הבניין, הרחבת חלק מהדירות, התקנת מעלית ועוד, וכן תשלום דמי איזון בין בעלי הדירות (להלן: "הסכם התמ"א").

ההסכם הראשון בזמן, הוא הסכם מיום 23.12.2009 שהוכתר בכותרת "תוספת להסכם" ונכרת בין התובעים לנתבעת (להלן: "התוספת להסכם").

הנתבע 3, שמואל מרגלית, והנתבע 4, יוסף בן שלוש, חתמו על ערבות אישית להתחייבויות הנתבעת כלפי התובעים עפ"י התוספת (להלן: "הערבים").

ביחס לנתבע 2, מר חיים קליין, לא מציינים התובעים כל עילת תביעה. מר קליין חתום כצד על הסכם התמ"א אך לא על התוספת להסכם. אולם, מאחר ולטענת התובעים התוספת להסכם נכרתה מתוך כוונה שלא לקיים אותה, אלא אך ורק על מנת לפתות את התובעים להסכים להקשר עם הנתבעים בהסכם התמ"א, ומאחר ומר קליין הוא צד להסכם התמ"א, ולא הועלתה כל טענה מטעם התובעים כי יש לסלק נגדו את התביעה בהיעדר עילה, תידון התביעה נגדו בהתאם לכלל ההתחייבויות של הנתבעים כלפי התובעים.

הבניין אינו רשום כבית משותף, אלא בעלי הדירות הם בעלים במושע.

כתב התביעה המקורי הוגש בחודש דצמבר 2014. לאחר הגשתו, ניהלו הצדדים מגעים לפשרה, והתובעים נתנו לנתבעים ארכה להגשת כתב ההגנה. לאחר שבמשך תקופה ארוכה, לא צלח המו"מ בין הצדדים, הגישו התובעים, ביום 14.3.17, כתב תביעה מתוקן. בעקבותיו הגישו הנתבעים, ביום 30.4.17, כתב הגנה.

בעקבות הגשת כתב ההגנה ביום 30.4.17, הועברה התובענה לשמיעה לפניי ונקבעה על ידי המזכירות לקדם משפט ראשון ליום 19.7.2017.

ביום 8.3.18 הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן בשנית.

טענותיהם העיקריות של התובעים הן כי הנתבעים התקשרו בתוספת להסכם מבלי שהייתה להם כוונה לקיים את התחייבויותיהם על פיה, אלא רק על מנת שהתובעים יסכימו להתקשר עמם בהסכם התמ"א. התובעים טוענים כי גם לאחר חתימת ההסכמים, 'משכו' אותם הנתבעים ו'הרדימו' אותם תוך ניהול מו"מ לכאורה, קיום שיחות ופגישות בין הצדדים, מבלי שביצעו למעשה את התחייבויותיהם כלפיהם, עד שהשיגו את מטרתם, לבנות את דירות הגג.

התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם כלפיהם, בין היתר, בכך שלא ביצעו חלוקה של דירתם לשתי דירות, לא קיבלו את הסכמת יתר בעלי הדירות לחלוקת הדירה, לא רשמו את חלוקת הדירה בלשכת רישום המקרקעין, ולא שיפצו את הדירה. הנתבעים הפרו את התוספת להסכם בהפרות יסודיות נוספות.

התובעים טוענים כי כיום לא ניתן עוד לבצע חלק מההתחייבויות שנטלו על עצמם הנתבעים בתוספת להסכם. כמו כן, התובעים איבדו אמון בנתבעים. לפיכך עותרים התובעים לפיצוי חלף ביצוע התחייבויות הנתבעים לחלוקת הדירה לשתיים וביצוע השיפוץ.

התובעים טוענים כי הוראות התוספת גוברות על הוראות הסכם התמ"א.

הנתבעים טוענים כי הם עמדו בהתחייבויותיהם כלפי התובעים, אולם, התובעים לא רצו באמת בחלוקת הדירה לשתיים, ובנוסף, לא אפשרו לנתבעים לבצע את השיפוץ. התובעים שינו רצונותיהם חדשות לבקרים, ובני משפחה שונים של התובעים "משכו" לכיוונים שונים.

הנתבעים טוענים כי התובעים אינם זכאים לפיצוי כספי במקום ביצוע של התחייבויות אלה, שבו לא חפצו התובעים.

בנוסף, טוענים הנתבעים כי במסגרת ביצוע הסכם התמ"א, קיבלו התובעים תוספות שבגינן לא שילמו לנתבעים כל תמורה (הרחבה של 2 מ"ר נוספים מעבר למתוכנן, והתקנת חלונות ברמה גבוהה יותר).

כמו כן טוענים הנתבעים כי התובעים גרמו להם נזקים והוצאות.

בגין התוספות וכן הנזקים וההוצאות כאמור לעיל, עותרים הנתבעים לקזז מכל סכום שייפסק לזכות התובעים, סך של 2,010,900 ₪.

הנתבעים טוענים כי התוספת להסכם כפופה להסכם התמ"א, ושניהם כפופים להיתרים שיתקבלו מהעירייה, מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וממחלקת השימור בוועדה המקומית (להלן: "הרשויות"). לפיכך, הנתבעים לא הפרו את התוספת להסכם או את הסכם התמ"א בגין אלמנטים שלא בוצעו בשל כך שלא קיבלו אישור הרשויות, והתובעים אינם זכאים לכל פיצוי או סעד אחר בגינם.

הערבים מוסיפים וטוענים כי הם לא היו מיוצגים בעת חתימת התוספת להסכם, כי התוספת להסכם נערכה על ידי ב"כ התובעים דאז, וכי הם סמכו על התובעים ובא כוחם כי התוספת להסכם תשקף את ההסכמות שהצדדים הגיעו אליהן עד אותו מועד. לטענתם, התוספת להסכם (ההסכם המקדים, כלשונם) באה להוסיף על הסכם התמ"א ולא לגרוע ממנו, ולפי הסכם התמ"א, עבודות הבניה כפופות לתוכניות שהעירייה תאשר ולהוראות מחלקת השימור, מה גם שמדובר בתנאי מכללא בכל פרויקט כזה.

דיון והכרעה

בין התובעים לבין הנתבעת נחתמו שני הסכמים: התוספת להסכם והסכם התמ"א.

הבניין לא נרשם כבית משותף וזכויות בעלי הדירות בו הן במושע.

הבניין הוכרז על ידי העירייה כמבנה מסוכן.

הבניין הוא בניין לשימור, וכפועל יוצא מכך היו דרישות תכנוניות מיוחדות של הרשויות.

הסכם התמ"א

בהסכם התקשרו הנתבעת, מר חיים קליין, ומר אפרים שמואל מרגלית, מצד אחד, ובעלי הדירות: רחל חנוכה, יחזקאל גינזבורג, דוד ויוכבד כץ (התובעים), אורי וקרן חיות ויורשי המנוח אליהו ביחובסקי ז"ל, מצד שני.

המוכרים שהם בעלי מלוא הזכויות בגג הבניין וחדר הנמצא עליו וכן של מלוא זכויות הבנייה, מכרו זכויות אלו לנתבעת, בתמורה לשירותי בנייה לפי תוכנית חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה לפי הוראות תמ"א 38, כולל, בין היתר, חיזוק של הבניין, הרחבה של 25 מ"ר לכל אחת מ- 3 הדירות העורפיות בבניין, התקנת מעלית, בניית חניה, ביצוע עבודות פיתוח סביבתי והחלפת תשתיות, ושיפוץ הבניין בכפוף להוראות מחלקת השימור של העירייה ובהתאם למפרט הטכני, וכן תשלום כספים למי מהמוכרים בהתאם לאמור בהסכם. כן נקבעו תשלומי איזון מסוימים בין בעלי הדירות (שכן רק בחלק מהדירות בוצעה הרחבה).

התוספת להסכם

ביום 23.12.2009 נחתמה בין התובעים לבין הנתבעת תוספת להסכם.

לפי התוספת להסכם התחייבה הנתבעת כלפי התובעים כדלקמן:

לשלם לתובעים סכום של 17,500 $ כדי לפצות אותם על הסכום שאותו התחייבו התובעים לשלם למשפחת ביכובסקי, בגדר תשלומי האיזון בגין כך שדירתם של התובעים הייתה אמורה להיות מורחבת, ואכן הורחבה בפועל, כאמור בסעיף 14.3 להסכם.

לשלם לתובעים סכום שלא יפחת מסך של 4,500 ₪ לחודש, מעת קבלת היתר הבניה ותחילת העבודות בניין, ועד קבלת טופס 4.

לבצע שינויים פנימיים בדירת התובעים, לפי הוראות שייתנו התובעים, ללא תמורה.

בהסכם השיתוף שייחתם בין בעלי הדירות, להקצות מקום מיוחד של 16 מ"ר על הגג בו ניתן יהיה להקים סוכה בחג הסוכות, להתקין בקרבת מקום שקע כוח חשמלי וברז מים, ולבנות עליה נוחה לגג. הנתבעת התחייבה לקבל לכך את הסכמת כל בעלי הדירות ולעגן אותה בהסכם שיתוף שייחתם על ידי כל בעלי הדירות.

לבנות מעלית שתעצור בקומה של התובעים (ולא במהלך שבין קומות הדירות).

לחלק את דירת התובעים לשתי דירות נפרדות, ולרשום את שתי הדירות בנפרד בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לתוכנית שצורפה לתוספת להסכם.

להמציא לתובעים ערבות בנקאית (נוספת לזו שתהיה לפי הסכם התמ"א), על סך 250,000 ₪ וכן לחתום על כתב ערבות להבטחת הביצוע של האמור בתוספת להסכם.

המעלית

בתוספת להסכם התחייבה הנתבעת לבנות מעלית אשר תעצור בקומת הדירות. בפועל עוצרת המעלית בין הקומות, וזאת ביחס לכלל הדירות, לרבות דירת התובעים ולרבות דירות הגג של הנתבעת.

לפיכך טוענים התובעים כי יש לפצות אותם בגין הפרת התוספת להסכם בעניין המעלית בסך של 273,000 ₪.

הנתבעים טוענים כי הגישו בקשה להיתר בה ביקשו כי המעלית תעצור בקומת הדירות, אולם בסופו של דבר, הואיל ומדובר בבניין לשימור וחדר המדרגות מהווה מרכיב שימור משמעותי, אזי לא ניתן היה לשנות את חדר המדרגות, והיה צורך למקם את המעלית מחוץ לחדר המדרגות. לטענתם, הנתבעים שאפו, ובהתחלה הדבר אושר על ידי מחלקת השימור בוועדה המקומית, למקם את המעלית בקו בניין צידי, ואז היה ניתן לבנות גשרון ישירות לדירת התובעים, אולם, בעקבות התנגדות השכנים, שונה מיקום המעלית באופן שחייב הצמדתה לקיר חדר המדרגות, דבר שמנע טכנית את האפשרות לעצירה של המעלית במפלס הדירות.

בנוסף טוענים הנתבעים כי התוספת להסכם כפופה להסכם התמ"א וכי שניהם כפופים להיתרים שיתקבלו מהרשויות.

מנגד טוענים התובעים כי בהתאם לאמור בתוספת להסכם, במקרה של סתירה בינה לבין הסכם התמ"א, גוברות הוראות התוספת להסכם.

מר בן שלוש העיד כי בעת שהנתבעים התקשרו בתוספת להסכם עם התובעים, הם סברו כי ניתן יהיה לבנות מעלית שתעצור בקומת הדירות. כן חזר על גרסת הנתבעים שהועלתה בכתב ההגנה לפיה הנתבעת פעלה לשם תכנון המעלית כך שתעצור בקומת הדירות, וכי הדבר לא התאפשר מטעמים שאינם תלויים בנתבעים.

כן העיד כי תוכנית שאפשרה בניית המעלית באופן זה, אף אושרה בתחילה, אולם מאוחר יותר, עקב התנגדויות השכנים, בוטל האישור, והמתכננים נדרשו לתכנן מחדש את המעלית כך שתהיה צמודה לבניין, וממילא לא ניתן היה לעשות את פתח המעלית בקומת הדירות.

לא יכולה להיות מחלוקת כי האינטרס של כל בעלי הדירות, וכן של הנתבעת, כבעלת שתי דירות הגג הנוספות שהיא בנתה, היה שהמעלית תעצור בקומת הדירות. לא הוכח במידה מספקת האם הנתבעים עשו כל מאמץ סביר כדי שהמעלית תעצור בקומת הדירות, אולם, כאמור, יש להניח שעשו מאמצים כאמור.

השאלה היא האם הנתבעים יצאו ידי חובתם לפי התחייבויותיהם כלפי התובעים בכך שעשו מאמץ כאמור, הגם שלא עמדו בהתחייבות עצמה.

בהסכם התמ"א נקבע בסעיף 15.4: "חוזה זה משקף את כל המוסכם בין הצדדים והוא בא במקום ומבטל כל הבנה, מצג, סיכום בע"פ, מו"מ וכדו' אם נעשו קודם לחתימתו".

כן קובע סעיף 15.5 להסכם התמ"א: "כל שינוי ו/או תוספת על האמור בהסכם זה לא יהיו ברי תוקף אלא אם כן נעשו בכתב ובחתימתם של שני הצדדים ונערכו בדרך של נספח שינויים להסכם זה".

מנגד, בסעיף 12 לתוספת להסכם נקבע: "במקרה של סתירה בין התוספת להסכם מיום _____ לבין ההסכם, יחולו ההוראות של התוספת להסכם".

התובעים טוענים כי הוראות התוספת להסכם גוברות על הוראות ההסכם.

הנתבעים אינם טוענים כי אין תוקף לתוספת להסכם בין בשל הוראת סעיף 15.4 להסכם התמ"א ובין מכל סיבה אחרת כלשהי. עם זאת הנתבעים טוענים בסעיף 6 לכתב ההגנה "יובהר ויודגש – ההסכם המקדים בא להוסיף על ההסכם הכללי ולא לגרוע ממנו, ולפי ההסכם הכללי עבודות הבנייה כפופות לתוכניות שהעירייה תאשר ולהוראות מחלקת השימור, מה גם שהמדובר בתנאי מכללא בכל פרויקט כזה".

לכאורה קיימת סתירה בין האמור בהסכם התמ"א ולפיו מבוטל כל הסכם קודם לו, ובין התוספת להסכם. אולם, התוספת להסכם נכרתה כאשר לנגד עיני המתקשרים בה עמדה חתימתו העתידית של הסכם התמ"א ולשמו, ואין כל ספק כי הצדדים התכוונו שההסכמים יעמדו זה לצד זה על אף הוראת סעיף 15.5 להסכם התמ"א.

הנתבעים עצמם, כאמור, לא טוענים כי הסכם התמ"א ביטל את התוספת להסכם.

משעומדים ההסכמים זה לצד זה, וכאשר בתוספת להסכם נקבע מפורשות כי במקרה של סתירה הוראות התוספת להסכם גוברות, יש לתת תוקף להסכמה זו של הצדדים.

לפיכך במקרה של סתירה בין שני ההסכמים יש להעדיף את הוראות התוספת להסכם.

בהסכם התמ"א כללו הצדדים הוראה לפיה קיומו ותוקפו של הסכם התמ"א מותנה בקבלת היתר מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה ומחלקת השימור לבצע את העבודות (סעיף 5 להסכם התמ"א). בהבדל מכך, בתוספת להסכם לא נכללה הוראה דומה, אלא נכתב ללא כל סייג כי הנתבעת מתחייבת שהמעלית תעצור בקומה של התובעים ולא באמצע מהלך המדרגות (סעיף 6 לתוספת להסכם).

בהתאם ללשון התוספת להסכם, קיימת בה התחייבות מוחלטת ובלתי מסויגת של הנתבעת להתקין מעלית שתעצור בקומת דירתם של התובעים.

נשאלת השאלה האם משמעות הדבר היא כי אמנם ללא היתר מאת הרשויות לא ניתן יהיה לבנות מעלית כאמור, אך אי בניית מעלית כאמור תהווה הפרה שעל הנתבעים לפצות בגינה את התובעים, או שישנה הסכמה מכללא כי התחייבויות הנתבעת כפופות להיתרים של הרשות, וככל שלא יתקבלו היתרים כאמור, פטורה הנתבעת מקיום אותן התחייבויות שלגביהן לא התקבלו היתרים.

בהקשר זה טוענים הנתבעים כי בעת כריתת התוספת להסכם הם לא היו מיוצגים וכי מי שניסח את התוספת להסכם היה עורך דינם של התובעים. לטענת הנתבעים הם יצאו מתוך הנחה כי התוספת להסכם כוללת את כל ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים.

אינני מקבלת את טענות הנתבעים בעניין זה. לא את זו שלפיה ישנו בתוספת להסכם תנאי מכללא ולפיו הם מופטרים, ללא כל סייג, מהתחייבויות שנטלו על עצמם ואשר לא היו ניתנות לביצוע בעין בשל כך שלא אושרו על ידי הרשויות, וגם לא את זו שלפיה פטורים הנתבעים מההתחייבות בעניין המעלית, מאחר ולא היו מיוצגים וב"כ התובעים ניסח את ההסכם שלא בהתאם להסכמות שאליהן הגיעו הצדדים, לפי הנטען.

לשון ההסכם ברורה, ואין צורך בעו"ד על מנת להבין את הכתוב בו.

הנתבעים הינם יזמי נדל"ן ועוסקים בבנייה, והם מבינים משמעות תנאים בהסכמים בתחום זה, גם ללא ייעוץ של עו"ד. מר בן שלוש אשר העיד מטעם הנתבעים הוא מהנדס במקצועו, וגם בשל כך ברור כי הנתבעים היו מועדים לאפשרות שלא כל אשר יתבקש על ידם, יאושר על ידי העירייה.

כמי שעוסקים ביזמות נדל"ן ובבנייה, ידוע לנתבעים היטב, כי העירייה לא מאשרת כל תוכנית המוגשת לה לאישור, וכי במקרים רבים לא ניתנים אישורים לחלק מהתוכניות, וככל שרוצים היתר בנייה יש להגיש תוכניות מתוקנות.

האפשרות להתנות את התחייבויות הנתבעים בתוספת להסכם בכך שיינתן להם היתר הרשויות, אמורה להיות ברורה היטב לנתבעים.

התנהלות הנתבעים בעניין זה מעלה חשש, כפי שטוענים התובעים, כי כאשר רצו הנתבעים לקבל את הסכמת בעלי הדירות והסכמת התובעים בכלל זה, להסכם התמ"א, הפליגו בהתחייבויות, במסגרת ההסכמים הפרטניים, גם כאשר ידעו שייתכן כי לא יקבלו אישור הרשויות לתוכניות אלה. מדובר במו"מ מסחרי שהתנהל בין הצדדים, ולהתחייבויות הצדדים יש ערך כלכלי ושווי כספי. ייתכן כי התובעים היו מסכימים כי בהיעדר היתר, תעצור המעלית בין הקומות, וייתכן כי במקרה כזה היו דורשים מהנתבעים תמורה כספית גבוהה יותר, או תמורה אחרת נוספת.

למעלה מהצורך אציין כי יש להניח שלרשות הנתבעים עמד ייעוץ משפטי, שכן הללו עוסקים בעסקאות נדל"ן, יזמות ובנייה, משכבר הימים. אם ראו לנכון לפעול ללא ייעוץ עו"ד אין להם אלא להלין על עצמם.

בנסיבות אלו, ראיתי לנכון לפסוק לתובעים פיצוי בגין הפרת ההתחייבות לבנות מעלית שתעצור בקומה של דירת התובעים ולא בקומת הביניים.

השמאי מטעם התובע העריך את גובה הפיצוי בגין המעלית ב- 5% משווי הדירה ובסה"כ בסך של 273,700 ₪.

השמאי מטעם הנתבעים העריך את גובה הפיצוי בגין המעלית ב- 0.75% משווי הדירה ובסך של 41,055 ₪.

המומחה מטעם בית המשפט, שמאי המקרקעין ירון נאמן (להלן: "המומחה") בחן את חוות דעת השמאים מטעם הצדדים בעניין זה, וכן פירט בחוות דעתו את מסקנותיהם לרבות נימוקיהם.

דירתם של התובעים ממוקמת בקומה הראשונה בבניין, ובהתאם קובע המומחה בחוות דעתו כי באופן כללי השימוש במעלית, ככל שקיים, הוא פחות אינטנסיבי עבור התובעים, ויותר אינטנסיבי בדירות בקומות העליונות.

לאחר ביקור במקום מפרט המומחה בחוות הדעת כי על מנת להגיע מהדירה למעלית יש לעלות 11 מדרגות או לרדת 11 מדרגות. לפיכך, בצדק ראה המומחה לנכון להשוות את הדירה כדירה בקומה ראשונה ללא מעלית לעומת דירה בקומה ראשונה עם מעלית, בתוספת אחוז מסוים, לאור העובדה כי קיימת מעלית בבניין ויש אפשרות להשתמש בה. בהשוואה לדירות דומות תוך נטרול גורמים אחרים, כגון הבדלים ב"גיל" הבניינים, מעריך המומחה את שווי ההפרש בסך של 164,000 ₪.

ראיתי לנכון לקבל את נימוקיו וקביעתו של המומחה ביחס להפרש שנגרם בגין המעלית, בסך של 164,000 ₪.

לאור האמור לעיל, מתקבלת התביעה בגין המעלית בסך של 164,000 ₪.

שיפוץ דירת התובעים ופיצול הדירה לשתיים

בסעיף 3 לתוספת להסכם התחייבו הנתבעים לבצע שינויים פנימיים בדירת התובעים לפי הוראות שיינתנו על ידי התובעים ולפי תוכניות שצורפו להסכם כנספח א', ללא כל תמורה. בנוסף, בסעיף 7 לתוספת להסכם, התחייבו הנתבעים לחלק את דירת התובעים לשתי דירות נפרדות, להכין תוכנית לחלוקת הדירה ולהביאה לאישור התובעים וכן לרשום את שתי הדירות בנפרד בלשכת רישום המקרקעין. בהתאם לסעיף 5 לתוספת להסכם, התחייבו הנתבעים להמציא לתובעים הסכמת כל בעלי הדירות, בין היתר לסעיף 7 לתוספת להסכם, היינו לחלוקת הדירות לשתיים.

בפועל, הנתבעת לא ביצעה שיפוץ בדירת התובעים, לא חילקה את הדירה לשתיים, לא השיגה הסכמת יתר בעלי הדירות לחלוקת הדירה לשתיים, ולא רשמה את שתי הדירות הנפרדות בלשכת רישום המקרקעין.

בגין אי פיצול הדירה והיעדר היכולת לרשום פיצול הדירה בלשכת רישום המקרקעין, עותרים התובעים לפיצוי בסך של 630,700 ₪ (סעיף 26(ד) לכתב התביעה המתוקן בשנית).

הסכום הנתבע מבוסס על חו"ד שמאי מקרקעין מטעם התובעים, משה ספיר (עמ' 14 לחוות הדעת).

התובעים טוענים כי בסעיפים 3 ו- 7 לתוספת להסכם התחייבו הנתבעים לבצע שינויים פנימיים בדירת התובעים, כשעיקר השינוי הוא פיצול הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות בהתאם לתוכנית אדריכלית, לקבל לפיצול אישור העירייה וכן לרשום את הדירות הנפרדות בלשכת רישום המקרקעין.

התובעים טוענים כי הנתבעים דרשו מהם לשנות ללא הרף את התוכנית האדריכלית, דבר שעלה לתובעים אלפי שקלים. לבסוף, ביום 9.3.15 הכינה האדריכלית תוכנית סופית לחלוקה, אשר נמסרה לנתבעים לשם אישורה על ידי העירייה, אולם הנתבעים לא הגישו אותה בפועל לעירייה. התובעים טוענים כי מטרתה של התנהלות הנתבעים הייתה למשוך זמן, כדי לאפשר להם לבנות ללא הפרעה את דירות הגג, מבלי לקיים את התחייבויותיהם כלפי התובעים.

הנתבעים טוענים כי בתחילה דובר בין התובעים לבין הנתבעים על כך שהנתבעים יבצעו בדירת התובעים שיפוץ פנימי בלבד, לפי מפרט שסוכם. בהמשך העבירו התובעים תוכנית רעיונית של האדריכלית מטעמם, לשיפוץ הדירה באופן שיהיו בה שירותים כפולים ומטבח כפול, אך לא דובר על שתי יחידות דיור נפרדות שבכל אחת מהן יהיו כל האלמנטים ההכרחיים לדירת מגורים.

בהמשך הועבר על ידי ב"כ התובעים נוסח של התוספת להסכם, שהיה אמור לשקף את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים עד אותו שלב, לרבות השיפוץ הפנימי בדירה, ולאחר מכן נחתם הסכם התמ"א בין הנתבעת לבין כל בעלי הדירות כולל התובעים.

במהלך הזמן התברר לנתבעים כי היחסים בין התובעים לבין יתר בעלי הדירות היו גרועים, ויתר בעלי הדירות התנגדו כי התובעים יקבלו הטבה כלשהי בכלל, ופיצול של הדירה בפרט.

כמו כן טוענים הנתבעים כי למעשה, לא היו התובעים מעוניינים בפיצול הדירה, אלא בשיפוץ שלה (תוך שאירועים המצוינים על ידם בעניין זה מתרחשים החל מסוף חודש אפריל 2015).

הנתבעים טוענים כי בישיבה שהתקיימה ביום 3.1.16 במשרדי ב"כ התובעים, הוצגה תוכנית לפיצול הדירה אולם התובעים התחמקו מלאשר את התוכנית בחתימתם, ואמרו כי ברצונם להתייעץ עם האדריכלית מטעמם.

הנתבעים טוענים כי כשלושה שבועות לאחר מכן, העבירו התובעים תוכנית שונה במעט, אך בלתי אפשרית, הואיל והיא מבקשת ליצור פתחים לדירה במקום בו עוברות מערכות המשרתות את יתר הדירות בבניין. ביום 18.8.16 שלח ב"כ הנתבעים הודעת דוא"ל לב"כ התובעים וביקש פעם נוספת כי התובעים יחתמו על התוכנית, אולם התובעים התכחשו להסכמתם הקודמת לתוכנית, וממכתב בא כוחם עולה כי התובעים לא היו מעוניינים בפיצול הדירה.

לפיכך טוענים הנתבעים בסעיף 41 לכתב ההגנה כי או שהתובעים יאפשרו לנתבעים לפצל את הדירה ולבצע בה שיפוץ פנימי, או שיוותרו על דרישת הפיצול ויאפשרו לנתבעים לבצע שיפוץ או שיוותרו על השיפוץ והפיצול ויאפשרו לנתבעים לבצע בדירה את הדרישות ההכרחיות מבחינת השימור. הנתבעים טוענים כי התובעים אינם זכאים להמיר את עבודות השיפוץ של הדירה או את פיצולה בקבלת תמורה כספית, וודאי כאשר התובעים הם אלו אשר מונעים בתעלולים ובהתחמקויות את ביצוע השיפוץ והפיצול.

היתר הבנייה התקבל ביום 1.7.2013 וביום 6.10.14 החלו הנתבעים בבנייה. זמן קצר לאחר מכן, ביום 28.12.14 הוגש כתב התביעה המקורי.

בתוספת להסכם, נקבעו, כמפורט לעיל, שתי הוראות, לכאורה נפרדות, האחת לעניין השינויים הפנימיים, היינו השיפוץ, בסעיף 3, ואילו בסעיף 7 נקבעה חלוקת הדירות: "החברה מתחייבת לחלוקת הדירה של משפחת כץ לשתי דירות נפרדות כך שבכל דירה יהיה מטבח, חדר רחצה ושירותים... תוכנית חלוקת הדירות תבוצע בתיאום מלא עם משפחת כץ ותובא לאישור המשפחה בטרם הגשת התוכנית לאישור עיריית תל אביב ולפי תוכנית השיפוץ המצורפת בזה".

ביום 9.3.15 שלחו הנתבעים לב"כ התובעים הודעת דוא"ל והצעה לחלוקת הדירה (מוצג 11 למוצגי הנתבעים) וביקשו כי הוא יעביר את התוכניות לתובעים להמשך טיפול. ביום 2.2.16 העבירו התוכניות פעם נוספת (מוצג 13 למוצגי הנתבעים) וכתבו "בהמשך לשיחתנו, התוכנית המצורפת היא האפשרית".

ביום 21.6.16 שלח ב"כ הנתבעים לב"כ התובעים מכתב יחד עם החלק הרלבנטי של הגרמושקה וכתב: "בהמשך לישיבות שהתקיימו... ועפ"י ההסכמים שבין הצדדים, מצ"ב לחתימת מרשיכם תוכנית הגשה לוועדה המקומית, במסגרתה, בין היתר, מבוקש ליתן היתר לפיצול דירת מרשיכם, כמוסכם בין הצדדים... נא החתימו מרשיכם בדחיפות והודיעו לנו בחוזר מתי ניתן לאסוף התוכנית החתומה...".

ביום 18.8.16 כתב בא כח הנתבעים לבא כוחם החדש של התובעים, עו"ד סנפיר, הודעת דוא"ל בה פירט את השתלשלות העניינים קודם לקבלת הייצוג על ידי עו"ד סנפיר, למצער, לשיטת הנתבעים. בהודעה זו כותב ב"כ הנתבעים בין היתר: "... התוכנית שנחתמה בזמנו בין הצדדים, אינה ישימה והעירייה לא התירה מטעמי שימור, את שינוי קונטור הבניין ואת בניית התוספת לדירות העורפיות לכל רוחבו של הבנין ותכנית זו נזנחה על ידי כל הצדדים. לא מיותר לציין, כי מרשך לא התנגד לבקשה להיתר כפי שהוגשה בזמנו ואשר הוצגו (כך במקור – ר.פ.א) לו וליתר הדיירים בבניין טרם הגשתה לעירייה בזמנו.

בעניין התאמת פיצול הדירה לקונטור החדש, נערכו מספר פגישות עם מר כץ, האדריכלית מטעמו והאדריכל מטעם מרשיי (בנוכחות עוה"ד) ובסופו של דבר הוציאה האדריכלית מטעמו ובהסכמתו תוכנית חדשה לפיצול והיא מצורפת בזאת. תוכנית פיצול זו הוטמעה בגרמושקה שנשלחה לחתימת מרשיך יחד עם מכתבי דלעיל. אני מציע שלאחר שתלמד את החומר נקיים פגישה בנוכחות הצדדים על מנת סוף סוף לקדם את העניין... הערה – ככל שה"ה כץ לא העבירו לך את הגרמושקה, נא הודע לי ואבקש מהאדריכל להפיק עותק נוסף ממכון העתקות ולהעביר למשרדך".

ביום 15.9.16 שלח ב"כ התובעים הודעת דוא"ל לב"כ הנתבעים (מוצג 18 למוצגי הנתבעים) בה כתב כי הוא מבקש ממנו להודיע לו לאיזה הסכמות הוא הגיע עם עו"ד שוב וכי לטענת התובע הוא לא ייפה את כוחו של עו"ד שוב להגיע לשום הסכמות הפוגעות בזכויותיו. בתשובה ענה ב"כ הנתבעים ביום 15.9.16 כי "ההסכמות הנזכרות במכתבי מיוני 2016 הן בין הלקוחות וזאת בפגישה בה נכח, בין היתר, מר כץ".

ביום 27.10.16 כתב ב"כ התובעים לב"כ הנתבע מכתב (מוצג 19 למוצגי הנתבעים) בו כתב לו: "אין מרשי מוכנים לחתום על תוכנית הפיצול שהמצאת למרשי והואיל ועפ"י עמדתו אין תוכנית זו התוכנית שהאדריכלית מטעמו הכינה לפיצול הדירה אלא תוכנית שונה. בנוסף לכך ולאור ההפרות הבוטות של מרשך את ההסכם מיום 23.12.2009 אין למרשי כל אמון במרשך ואין הוא חפץ שהם יבצעו את הפיצול בדירתו. מרשי תובע כי את כל מה שהתחייבו מרשיך לבצע בהסכם הנ"ל ולא בוצע על ידם, ישלמו מרשיך את ערכם עפ"י הערכת שמאי מוסמך עדכנית ובכלל זה את שווי מלאכת פיצול הדירה ולרבות מרפט ראוי) בצירוף פיצוי שישולם מרשי ואשר יוחלט עליו בין הצדדים או שיחליט עליו בית המשפט...".

בתשובה ענה ב"כ הנתבעים (מוצג 20) כי לא ראה לנכון להתייחס לדרישות ולטענות שבמכתב ב"כ התובעים אולם הוא מציע שהתובעים יחדלו ממנהגם לחזור בהם מהסכמות להם הגיעו הצדדים ויאפשרו את ביצוע ההסכם.

אל מול כל המוצגים שהגישו הנתבעים בעניין זה כמפורט לעיל, לא הגישו התובעים ראיות שניתן היה לצפות שיוגשו על ידם. מדובר ראיות ועדויות שלכאורה יכלו להגישם, ובשים לב לכך שנטל הראייה מוטל על התובעים.

התובעים לא הגישו מכתבים מזמן אמת הדורשים את חלוקת הדירות. התובעים לא הגישו פניות שלהם או מטעמם, עם או בלי תוכניות של האדריכלית מטעמם, לביצוע חלוקה של הדירה לשתי דירות.

התובעים לא זימנו לעדות את האדריכלית מטעמם, לא הגישו את התוכנית שהיא ערכה, ולא הציגו ראיות שהתוכנית האמורה הייתה אפשרית לביצוע בהתאם לדרישות הרשויות ביחס לתוכניות שהוגשו להיתר. התובעים לא הגישו ראיות כלשהן, ביחס להיתכנות התוכנית שהנתבעים הציגו להם, ביקשו את חתימתם, והתובעים סירבו לחתום עליהן.

התובעים לא ביקשו לזמן לעדות את עורך דינם באותה עת, שהיה מצוי במו"מ שהתנהל בין הצדדים, ויש להניח שרצונם של התובעים היה ידוע לו.

התובעים לא הגישו את האמור למרות שהגישו תיק מוצגים מטעמם ואף הגישו מכתבים אחרים שנכתבו על ידי עו"ד מטעמם. למרות שבמכתבי מטעם התובעים הועלו לא מעט טענות כנגד הנתבעים, לא הועלתה הטענה בדבר אי פיצול הדירה בזמן אמת, אלא מאוחר יותר. התובעים הגישו מכתב בא כוחם, עו"ד דוד שוב, אל עו"ד שי קידר שייצג את הנתבעת. מכתב זה נשלח ביום 26.10.14, (כאשר בדצמבר 2014 הגישו התובעים את התביעה שבכותרת וכן בקשה לצו מניעה זמני). במכתב כותב עו"ד שוב כי הנתבעת התחייבה על ביצוע תוספת בנייה ועבודות שונות, כי בין היתר התחייבה למסור הודעה מוקדמת טרם ביצוע העבודות, לחתום על כתב ערבות, להמציא לתובעים ערבות בנקאית על סך 250,000 ₪, לשלם לתובעים 4,500 ₪ כל חודש מתחילת ביצוע העבודות, וכי מרשו נדהם לגלות לפני מספר שבועות כי הנתבעת החליטה לנצל את תקופת החגים והחלה בביצוע העבודות ללא כל הודעה מוקדמת ותוך הפרות יסודיות מהותיות של ההסכמים. משום מה, למרות שאי ביצוע חלוקת הדירה לשתיים היא לכאורה, לשיטת התובעים, הפרה בוטה של ההסכמות שבין הצדדים, לא צוין דבר זה במכתב בא כוח התובעים.

התובעים, אשר נטל הראיה מוטל עליהם, לא הביאו לעדות את בא כוחו הקודם, לא את האדריכלית, ולא מי מבני המשפחה, שנטען כי היו בדעות שונות ביחס לפיצול הדירה, וכתוצאה מכך התובעים "זגזגו" בעניין פיצול הדירה.

לאור האמור לעיל, אני מקבלת את טענת הנתבעים כי למעשה התובעים לא חפצו בפיצול הדירה לשתיים בשלב זה, או לכל הפחות לא גמרו בדעתם לפצל באותו שלב את הדירה. כתוצאה מכך לא שיתפו התובעים פעולה עם הנתבעים לצורך פיצול הדירה בפועל, וזאת בלשון המעטה. בנסיבות אלו לא הפרו הנתבעים את ההתחייבות לפצל את הדירה (וממילא את ההתחייבות לרשום את הפיצול בלשכת רישום המקרקעין).

התובעים אינם זכאים לקבל פיצוי בשיעור השווי או העלות של פיצול הדירות, ואין הם זכאים לפיצוי בגין אי ביצוע הפיצול כאשר הם לא חפצו בביצוע הפיצול ומנעו את ביצועו בפועל.

לפיכך נדחית התביעה ברכיב הפיצוי בגין אי פיצול הדירות ואי רישום הפיצול בלשכת רישום המקרקעין.

למעלה מהצורך אציין כי אילו הייתי מקבלת את טענת התובעים כי הדירה לא פוצלה מטעמים התלויים בנתבעים, ולא בשל מעשיהם ומחדליהם של התובעים, הרי שהייתי מקבלת את טענת התובעים כי לא ניתן בשלב זה לאפשר לנתבעים לבצע את פיצול הדירה בפועל ורישומה בלשכת רישום המקרקעין, אלא יש לפסוק לתובעים פיצויים חלף פיצול הדירה.

כמו כן, במקרה כזה הייתי פוסקת לתובעים פיצוי בהתאם לקביעת המומחה מטעם בית המשפט, בסך של 238,000 ₪ (עמ' 28 לחוות הדעת).

אשר לביצוע השיפוץ בדירת התובעים, הנתבעים טוענים כי התובעים לא שיתפו פעולה בעניין זה, והנתבעים לא יכלו לבצע את השיפוץ בהיעדר שיתוף הפעולה האמור, ובין היתר, העובדה שהתובעים לא פינו את הדירה ולא עברו להתגורר בשכירות במקום אחר.

אינני מקבלת את טענת הנתבעים בעניין זה. בניגוד לתכתובת שהציגו הנתבעים בעניין פיצול הדירה, לא טענות הנתבעים דבר וחצי דבר כנגד התובעים לעניין שיפוץ הדירה, ולא פנו ודרשו כי יפנו אותה לצורך ביצוע השיפוץ. כעולה מעדותו של התובע וכן מחומר הראיות שהוגש, הנתבעים לא קימצו בהוצאת מכתבים והודעות דוא"ל על כל צעד ושעל, ובכל זאת בעניין השיפוץ לא הציגו דבר.

אני מקבלת את האמור בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט לעניין שווי השיפוץ בסך של 276,000 ₪ בקיזוז 50,000 ₪ בגין החלונות (עמ' 27 לחוות הדעת).

לפיכך, על הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי בגין אי ביצוע השיפוץ סך של 226,000 ₪.

עליה לגג, הצמדת שטח של 16 מ"ר לסוכה וכן התקנת שקע וברז מים

בתוספת להסכם התחייבו הנתבעים כי בהסכם השיתוף שייחתם על ידי בעלי הדירות יוקצה מקום מיוחד של 16 מ"ר על גג הבניין בו ניתן יהיה להקים סוכה בחג הסוכות (וכן יותקנו בסמוך שקע כוח חשמלי וברז מים).

בנוסף התחייבה הנתבעת לבנות עליה נוחה לגג וכי בהסכם השיתוף יהיה סעיף המאפשר לתובעים לעלות לגג.

בכתב התביעה טוענים התובעים כי בסעיף 4 ובסעיף 9 לתוספת התחייבו הנתבעים כי תיבנה עליה נוחה לגג הבניין ויוקצה עליו שטח בן 16 מ"ר להקמת סוכה, כולל שקע חשמל וברז מים וגם בעניין זה לא שיתפו הנתבעים את התובעים וחרף פניות בעניין להעביר לתובעים את התוכניות בקשר עם ביצוע התחייבות זו, לא התקבלה מהנתבעים כל תגובה.

בכתב ההגנה מאשרים הנתבעים כי התובעים דרשו כי יוקצה על הגג החדש של הבניין שטח משותף אשר ייועד להקמת סוכה מידי שנה בחג הסוכות.

בסעיף 55 לכתב ההגנה מכחישים הנתבעים את הטענות האמורות של התובעים וטוענים כי בגג הבניין, שמעל דירות הנתבעים, מוקצה שטח משותף לכלל הדיירים אשר בו יוכלו התובעים, אם ירצו בכך, להקים סוכה (והם מפנים להיתר הבנייה שצורף כנספח לכתב ההגנה). כמו כן הנתבעים החתימו את כל הדיירים על הוראה בנושא (סעיף 14.7 להסכם התמ"א).

בפועל הוקצה על הגג שטח שהוא לשימוש כלל בעלי הדירות שהתקשרו עם הנתבעת בהסכם התמ"א, שטח שאינו ייחודי לשימוש התובעים.

התביעה ברכיב זה עומדת על סך של 147,200 ₪, כאמור בסעיף 26(ד)(2) לכתב התביעה המתוקן בשנית, וזאת על בסיס חוות דעת השמאי מטעם התובעים משה ספיר (עמ' 15 לחוות הדעת).

השמאי מטעם הנתבעים מציין את המצב הקיים בסעיף 9.2 לחוות דעתו, וקובע כי שווי הסוכה אשר השימוש בה הוא לימי החג, הוא סך של 25,200 ₪, וחלקם של התובעים מכלל בעלי הדירות הוא שמינית, ובסך של 4,400 ₪.

המומחה מטעם בית המשפט מפרט את השיקולים השונים שהנחו אותו בעניין זה בסעיף 10.2 מעמ' 29 לחוות דעתו, ולפיה לא מדובר בהצמדת חלק מהגג לדירה, ולתובעים אין בו זכות קניינית. עם זאת בהסכם איתם נקבע כי תהיה בו סוכה שתשמש אותם בחג הסוכות, תיבנה עליה נוחה לגג, וכי הדבר יירשם בתקנון הבית המשותף.

בהתאם לכך קובע המומחה את שווי הזכות על סך של 14,000 ₪.

שלא כפי שסבר המומחה, אני סבורה שאין לתת משקל לכך שהשטח (למרות שאינו מוצמד לדירתם) הוקצה לתובעים בחוזה נפרד מיתר הדיירים ואמור להירשם בתקנות הבית המשותף (עמ' 29 לחוות הדעת). בתוספת להסכם לא נקבע כי מדובר יהיה בשימוש ייחודי של התובעים בשטח זה בחג הסוכות. אני סבורה כי בעניין זה קיימה הנתבעת את התחייבותה. הנתבעת לא התחייבה כי השימוש כסוכה יוקנה אך ורק לתובעים אלא כי יהיה שטח בגודל מסויים, המתאים להקמת סוכה למשך חג הסוכות, ולרבות ברז ושקע חשמל, וכך עשתה.

מאחר ומדובר בשטח המתאים לסוכה, ואשר עומדת לרשות כלל בעלי הדירות, לא היה צורך לעגן דבר בתקנון הבית המשותף.

לפיכך אינני פוסקת לתובעים דבר ברכיב התביעה של הסוכה.

תשלום סך של 4,500 ₪ בחודש

התובעים טוענים כי בהתאם לתוספת להסכם, הם זכאים לתשלום סך של 4,500 ₪ בחודש מיום קבלת היתר הבניה (1.7.2013) ועד קבלת טופס 4, וזאת כפיצוי בגין אי הנוחות שתיגרם להם בתקופת הבנייה.

עד למועד הגשת התביעה לא שילמו הנתבעים דבר בגין התחייבות זו.

התובעים טוענים כי מדובר בהפרה מתמשכת של ההסכם, אשר עד למועד הגשת התביעה, מגיעה כדי סך של 202,500 ₪.

בסעיף 26(ה) עותרים התובעים למתן היתר לפיצול סעדים, כדי לתבוע נזקים עתידיים ככל שטרם התגבשו, וכן לתובע את הפיצוי החודשי בסך 4,500 ₪ ממועד שלאחר הגשת התביעה.

הנתבעים טוענים כי לפי ההסכם לא די היה בקבלת היתר בנייה אלא גם בהתחלת הבנייה בפועל לצורך התחלת קבלת הפיצוי. כמו כן טוענים הנתבעים כי הוסכם שהתשלום ייעשה כנגד פינוי הדירה על ידי התובעים וכי במשך התקופה יוכלו הנתבעים להשכיר את הדירה ולהשתמש בה. הנתבעים טוענים כי מאחר והתובעים לא פינו את הדירה, אין הם זכאים לתשלום כלשהו ברכיב זה.

בתוספת להסכם התחייבו הנתבעים לשלם לתובעים סכום שלא יפחת מסך של 4,500 ₪ לחודש, "מעת קבלת היתר הבניה ותחילת העבודות בבניין, עד לקבלת טופס 4".

מלשון ההסכם עולה כי היה צורך הן בקבלת היתר בנייה והן בתחילת ביצוע העבודות.

אפשר כי צודק התובע אשר העיד כי לא חשב כי יחלוף זמן כה רב בין קבלת היתר הבניה ובין תחילת ביצוע העבודות בבניין, אך דבר זה לא בא לידי ביטוי בתוספת להסכם.

לכאורה גם אם נכונה טענתו כי הדבר בא לפצות את התובעים בגין אי הנוחות שתיגרם להם, הרי שאין כל סיבה לשלם לתובעים סכום חודשי זה כל עוד לא החלה הבנייה, גם אם התקבל היתר הבנייה.

אין כל ראייה התומכת בטענה הנוספת של התובעים כי חיוב זה נועד על מנת לדרבן את הנתבעים לזרז את ביצוע העבודות.

מנגד, אין כל ראייה התומכת בטענת הנתבעים ולפיה תנאי לכך שהתובעים יקבלו את הסכום האמור היה שהם יצאו מהדירה, ויעמידו אותה לרשות הנתבעים אשר יוכלו להשכיר אותה ולהשתמש בה.

גם לעניין זה אינני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה הם הוטעו על ידי התובע ובא כוחו אשר ניסח את ההסכם, ובהיותם ללא ייעוץ משפטי. מדובר בתנאי הברור לכל הדיוט, ואין לי ספק שאילו התכוונו הצדדים להתנות את קבלת הסכום בכך שהתובעים יפנו את הדירה ויעמידו אותה לרשות הנתבעים, היו הנתבעים שמים לב לכך שהתנאי אינו מופיע בטיוטת ההסכם שהוצעה להם, ופועלים לתיקונה.

לאור האמור לעיל מתקבלת התביעה ברכיב של תשלום חודשי בסך 4,500 ₪ לתקופה שמיום התחלת הבנייה ביום 6.10.14 ועד ליום הגשת כתב התביעה המתוקן בשנית ביום 8.3.2018, סה"כ 41 חודשים ו- 3 ימים, ובסה"כ 184,950 ₪.

קיזוז

הנתבעים עותרים לקזז מכל סכום שייפסק לטובת התובעים סכומים שונים כמפורט להלן.

שווי 2 מ"ר נוספים לדירת התובעים לפי 46,000 ₪ למ"ר (כנטען על ידי שמאי התובעים), ושל 4.29 מ"ר מרפסת שהם באקוויוולנט 2.15 מ"ר – סה"כ 190,000 ₪.

לחילופין עלויות לתוספת בנייה בפועל של 2 מ"ר מעבר ל- 25 מ"ר מוסכמים (אגרות ובנייה ישירה) – 15,000 ₪ ועלות שימור מרפסת אחורית בשטח כ 4.29 מ"ר – 10,000 ₪.

חלונות ותריסי עץ בבניין לשימור במקום קליל 7000 שהובטח במפרט – 70,000 ₪.

תוספת תקורות עקב התארכות משך ביצוע בשנה (עבור מנהל עבודה, ביטוח, ערבויות, תקורת חברה, תקורת אתר, אובדן רווח, חוסר יעילות) – 500,000 ₪.

תוספת עלות מימון עקב חוסר יכולת לשעבד את זכויות הנתבעים בגג – 5% מעלות של 6 מיליון ₪ - 300,000 ₪ לשנה, עבור שנתיים – 600,000 ₪.

תוספת עלות בגין משך המימון – שנה נוספת לפי 10% מ- 6 מיליון – 600,000 ₪.

הגדלת הוצאות תכנון – 50,000 ₪.

סה"כ 2,010,900 ₪.

אקדים ואומר כי הגעתי לכלל מסקנה כי דינה של טענת הקיזוז להידחות כמפורט להלן.

אשר לתוספת של 2 מ"ר, הנתבעים לא הגיעו מעולם להסכמה עם התובעים כי התובעים ישלמו עבור תוספת שתיבנה עבורם, לא על פרטי התוספת ולא על פרטי התשלום. מטבע הדברים וכמו שהנתבעים עצמם טענו, התוכניות כפופות קודם כל לדרישות העירייה ומחלקת השימור. אילו סברו הנתבעים כי מגיעה להם תוספת תשלום היה עליהם להגיע להסכמה עם בעלי הדירות לפני ביצוע הבנייה, ובהתחשב בכך שהסכם התמ"א היה כפוף לקבלת האישורים מהעירייה. כפי שהנתבעים עצמם טענו, השאיפה בהתחלה הייתה לתוספת מסוימת בחלק האחורי של הדירות וביניהם דירת התובעים, בסופו של דבר תוספת כזו לא אושרה על ידי העיריה ומחלקת השימור.

למעלה מהצורך אציין כי אילו הייתי פוסקת לזכות הנתבעים קיזוז בגין רכיב זה, מדובר הוא אך ורק בעלות הבנייה בתוספת רווח קבלני בתוספת מע"מ, בסך של 25,000 ₪ כאמור בתשובות לשאלות הבהרה של המומחה (שאלה מס' 2), ולא שווי השוק של 2 מ"ר נוספים בסך 92,000 ₪, שכן המקרקעין היו שייכים לתובעים, והנתבעים נתנו להם שירותי בנייה בלבד.

כך גם לא סוכמו תוספות מחיר בגין חלונות ותריסי עץ ולפיכך טענת הקיזוז בגינם נדחית. כמו כן, וכפי שמציין המומחה מטעם בית המשפט בעמ' 27 לחוות דעתו, חלונות אלו מהווים חלק מתנאי השימור ונכללים בהוצאות השימור, ולכן אין להביא אותם בחשבון בהוצאות השיפוץ.

אשר לתוספות עקב התארכות הביצוע, הנתבעים לא הגישו חוות דעת מומחה המנתחת כל אחד מהגורמים אשר השפיעו על התארכות הביצוע. ספק רב אם הייתה להתנהלות התובעים השפעה לעניין זה. כעולה מעדויות הנתבעים עצמם עולה כי התכנון והביצוע של פרויקט מעין זה, במיוחד בבניין לשימור, נתקלים בצורך להתמודד עם בעיות שונות ולמצוא פתרונות שונים, ודבר זה עלול לגרום להתארכות משך הפרויקט.

כך גם אינני מקבלת את טענת הקיזוז עקב תוספת עלות מימון עקב חוסר יכולת לשעבד את זכויות הנתבעים בגג. הנתבעים היו אמורים לבדוק את המצב הפיזי והמשפטי של המבנה לפני ההתקשרות, ומחומר הראיות עולה שכך עשו, והם יכלו לצפות את הבעיות שחלקן אחר התעורר בפועל מאוחר יותר. זאת ועוד בהסכם התמ"א הצהירו הנתבעים כי הם אינם מסתמכים על שום מצג שהציגו בפניהם בעלי הדירות.

אינני מקבלת את טענת הקיזוז בגין תוספת עלות בשל משך המימון, שכן כאמור, הנתבעים לא הוכיחו שהתארכות ביצוע הפרויקט נגרמה בשל התנהגות התובעים ובשלה בלבד, ובאיזה שיעור. כמו כן החשבון הנטען נעשה על ידם באופן תיאורטי בלבד.

כך גם אינני מקבלת את טענת הקיזוז בגין הגדלת הוצאות תכנון שלא הוכחה.

פיצול סעדים

לאחר שהתובעים תיקנו פעמיים את כתב התביעה המקורי, ולאחרונה בחודש מרץ 2018, עותרים התובעים לפיצול סעדים לשם הגשת תביעה לפיצוי בגין נזקים עתידיים ככל טרם התגבשו, וכן על מנת לתבוע את הפיצוי החודשי בסך 4,500 ₪ למועד שלאחר הגשת כתב התביעה.

לנוכח התיקונים החוזרים ונשנים של כתב התביעה, אני רואה לנכון לציין כי המועד שעד אליו היה על התובעים לכלול את מלוא הסעדים המבוקשים על ידם, הוא מועד הגשת כתב התביעה המתוקן.

התובעים לא נתנו כל הסבר לאלו סעדים אשר התגבשו יש ליתן להם היתר לפיצול סעדים.

אשר לסעדים אשר לא התגבשו עד ליום הגשת כתב התביעה המתוקן, ממילא אין לתובעים כל צורך במתן היתר לפיצול סעדים, שכן הללו לא יכלו להיכלל בכתב התביעה שלפניי, והם רשאים לתבוע בגינם ללא קבלת היתר לשם כך.

אשר לסעדים שהתגבשו עד ליום הגשת כתב התביעה המתוקן, לא ניתן כל פירוט או הסבר באיזה סעדים מדובר ומדוע לא נכללו בכתב התביעה המתוקן בשנית.

לפיכך נדחית הבקשה למתן היתר פיצול סעדים.

פסיקתא

הנתבעים יחד ולחוד, ישלמו התובעים סכומים כדלקמן:

בגין המעלית – סך של 164,000 ₪., בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת כתב התביעה המקורי ועד למועד התשלום בפועל.

בגין אי ביצוע השיפוץ, סך של 226,000 ₪, ממועד הגשת כתב התביעה המקורי ועד למועד התשלום בפועל.

בגין התשלום החודשי בסך 4,500 ₪ לתקופה שמיום התחלת הבנייה ביום 6.10.14 ועד ליום הגשת כתב התביעה המתוקן בשנית ביום 8.3.2018, סה"כ 41 חודשים ו- 3 ימים, ובסה"כ 184,950 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממחצית התקופה ועד למועד התשלום בפועל.

הוצאות השמאי מטעם התובעים בסך 7,020 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת כתב התביעה המקורי ועד למועד התשלום בפועל.

הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד תשלום האגרה על ידי התובעים ועד למועד התשלום על ידי הנתבעים בפועל.

שכ"ט עו"ד, בגין התביעה והתביעה שכנגד בסך 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

סכום ההוצאות נקבע בהתחשב בסכום רכיבי התביעה שהתקבלו, העובדה שהתבררה גם התביעה שכנגד, וההליכים שהתקיימו לשם בירור התביעה והתביעה שכנגד.

ניתן היום, כ"ד שבט תש"פ, 19 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.