ארליך ואח' נ' גולן

לפני תביעה שהגישו התובעים נגד הנתבע ובה הם עותרים ליתן נגד הנתבע צווי מניעה, צווי הריסה וכן לחייב אותו בתשלום פיצויים בסך 120,000 ₪.

טענות התביעה

התובעים הינם בעלי זכויות ב 45/320 חלקים במקרקעין והנתבע הינו בעל זכויות ב-3/8 חלקים במקרקעין המהווים בית דירות ישן המונה 7 דירות והמוכרז כבניין לשימור ברחוב יבנה בתל אביב.

התביעה מתייחסת לעבודות בניה וחפירה שמבוצעות שלא כדין על ידי הנתבע, ללא היתר.

בסמוך לחודש אוגוסט 2012 החל הנתבע בביצוע עבודות ללא היתר של חפירה מאסיבית בדירה אשר הגיעו לעומק של 2.5 מטר ואף יותר, תוך פגיעה ביסודות המבנה והעמדת המבנה כולו בסכנה.

הנתבע אף ערך שינויים נוספים במבנה ומחוצה לו ובהמשך התהליך פרץ קירות חיצוניים במרתף (וגם בדירה נוספת בבניין בה הוא מחזיק) הרחיב או שינה חלונות וכניסות, פיצל דירה קיימת בקומה ראשונה ל – 4 יחידות דיור, משכיר את הדירות המפוצלות ועושה בבניין כרצונו.

עת הוצאו צווי הפסקת עבודה בצווים להשבת המבנה לקדמותו פעל הנתבע בדרכים ערמומיות כדי ליצור מצג שווא בפני עיריית תל אביב ובתי משפט לפיו כל הליקויים תוקנו, אולם בכל פעם לאחר שחלפה "הסכנה" החל הנתבע לפעול בשנית כדי לבצע את עבודות החפירה.

הנתבע מחזיק בבניין בשטח בקומת קרקע, בשטח מרתף של המבנה ובדירה בקומה ראשונה אותה פיצל שלא כדין למספר יחידות.

במסגרת החזקתו בקומת הקרקע, פעל הנתבע להגדיל את שטח הדירה על ידי העמקת חפירה לתוך השטח המשותף, שלא כדין וללא הסכמת ייתר בעלי הזכויות, הרחבת והעמקת השטח מתחת לדירה, ועל ידי כך הגדלת שטח הדירה ובניית גלריה ללא היתר.

בעת ביצוע הפעולות פעל תחילה הנתבע להרחבת החלק המצוי מתחת לחלונות הדירה, בעומק של מטר אחד ולאחר מכן התברר שהנתבע החל לבנות גלריה מרלסים ענקיים מברזל לאורך כל החדר וכדי לאפשר קיום של שתי קומות גבוהות, הנתבע חפר בדירה לפחות כאחד מטר מתחת לקו הבניין.

כתוצאה מפעולות החפירה בדירה גובה הדירה עומד לכל הפחות על 4.5 מטר בעוד הגובה התקני הוא למטה מ – 3.55 מטר, עוד ברור כי הנתבע חפר בדירה כדי ליצור שתי קומות שונות אחת מעל השניה.

הנתבע ביטל את המרפסת ויצר כניסה שלישית לדירה תוך העמקת מטר מקו האפס של הכניסה כדי לאפשר את הכניסה הנוספת.

הנתבע ביטל שלא כדין חלון ובמקומו בנה דלת כניסה נוספת לדירה וכמו כן הנתבע בנה בתוך הדירה כ – 4 מדרגות כשעולים לחלק הלא חפור בקומת הקרקע, דבר המלמד על העמקה של מטר אחד לפחות.

בחודש מרץ 2013, התלוננו השכנים על חפירה שבדירת הנתבע ובביקורת שנערכה במקום ביום 11/03/13, נרשם כי במקום מתבצעת חפירה להרחבת המרתף ללא היתר. ביום 19/03/13 הודע לנתבע על ידי מהנדס מדור מבנים מסוכנים כי הוא נדרש למלא את החפירה שבוצעה ובדיעבד מסתבר כי בביקורת שנערכה ביום 05/05/13 אישרה הביקורת את מילוי החפירה.

לתובעים ברור כי הנתבע לא מילא את הבור שחפר תחת המבנה אלא הניח חביות ועליהן פיזר שכבת חול תוך הטעיית פקידי העיריה שבאו לבחון אם החפירה כוסתה.

התובעים הבחינו כי עבודות החפירה ממשיכות ללא הפסקה וביום 23/06/13 נערכה ביקורת נוספת ונמצא כי שוב החלו בעבודות החפירה ובנו קירות בלוקים בתוך החפירה ולפיכך, באותו יום הוצא צו הריסה מנהלי בגין החפירה וקירות הבלוקים בקומת הקרקע.

בין העיריה והנתבע הוסכם כי הנתבע ימלא את החפירה ויהרוס את קיר הבלוקים וביום 10/10/13 הוגשה הודעה לפיה הנתבע עמד בהתחייבותו.

חרף התחייבות הנתבע הוא חזר וחפר שוב במקום בעומק של 1 מטר כדי לאפשר לו להקים גלריה בדירה וליצור שתי קומות של 2.20 מטר כל אחת.

עבודות הנתבע פוגעות ברכושם של התובעים גורמת במשך שנים למטרדים קשים, פוגעת בבטיחות דירת התובעים ובהנאתם מהדירה.

פעולות הנתבע עומדות בניגוד להוראות סעיפים 14 ו – 17 לחוק המקרקעין ובנוסף מעשיו עולים כדי רשלנות ו/או הפרת חובה חקוקה ו/או השגת גבול ו/או חדירה לפרטיות ו/או יצירת מטרד חמור ליחיד.

בנוסף, עלולות עבודות הבניה המתבצעות על ידי הנתבע לפגוע באפשרות התובע לממש זכויות בניה בעתיד המאפשרות בניית חומה מתחת לקומת הקרקע.

מחדלי פעולות הנתבע לאורך השנים גרמו למטרדים רבים לתובעים ללכלוך, למטרדי רעש, רעידות בבניין, הפרעה לשימוש בדירות, אובדן ימי עבודה עוגמת נפש וסבל והתובעים מעריכים את נזקיהם בגין נזקים אלו בסך של 120,000 ₪ אשר מחציתו בגין המטרדים והסבל ומחציתו בגין אובדן דמי שכירות ראויים בסך של 1,000 ₪ לכל חודש שכירות במשך 4 שנים ובסך כולל של 60,000 ₪.

טענות הנתבע בכתב ההגנה המתוקן בשנית

לטענת הנתבע, אין לתובעים זכויות בדירת בקומת הקרקע, במרתף הצמוד לדירת הקרקע או בהרחבות המרתף ולפיכך אין להם עילת תביעה באשר אין להם כל זכות קניינית.

אין לתובעים עילה בטענת מטרד ליחיד שכן, התובעים או מי מהם אינם מתגוררים בנכס. אין בסיס לטענת התובעים בדבר הפרת חובה חקוקה שכן הם לא הוכיחו את יסודות העוולה.

התובעים באו לביהמ"ש בידיים לא נקיות תוך העלמת עובדות בעניין הזכויות בשטחי קומת הקרקע והמרתף. לטענת הנתבע העבודות בדירותיו בוצעו בהתאם להנחיות העיריה. מרבית העבודות הינן עבודות שיפוץ פנימיות שנעשו בקומת הקרקע שאינן דורשות היתר ואשר בוצעו כ – 4 שנים לפני הגשת התביעה.

התובעים העלימו מביהמ"ש כי דירותיהם מצויות באגף אחר של הבניין (האגף הדרומי) ולא מעל הדירות שבבעלות הנתבע.

בחודש יולי 2014, ניתנה החלטת ביהמ"ש בעניינים מקומיים בדבר מחיקת תביעה לצו שיפוטי להפסקת עבודות כאשר ביהמ"ש קיבל את טענות הנתבע עת קבעה השופטת כי לא שוכנעה כי בוצעה חפירה באזורים הנקובים בתביעה ובתרשים, לא שוכנעה כי נפערו בקירות החיצוניים וכי הקיר המפריד טעון היתר או שבנייתו מהווה עבירה.

לאחר מספר הליכים בביהמ"ש שיזמו התובעים בעקבותיהם עוכבו עבודות השיפוץ בבית הנתבע, עיריית תל אביב התייחסה לכל מכתבי התלונה של התובעים והשיבה כי לא נמצא ממש בתלונות.

התביעה הוגשה בשיהוי רב שכן חלפו יותר משלוש שנים מאז הועלו אותן טענות בפני העיריה ונדחו.

מדובר בבניין ישן ברחוב יבנה 16 שנבנה בשנות ה – 20 של המאה הקודמת כשהוא בנוי מעל תשתית חגורת בניה גבוהה מאוד שמרביתה מצויה בתוך הקרקע ומכוסה בחול. בשלב מסויים כנראה לפני הקמת המדינה הועמק המרתף ובוצעו בקירותיו חיזוקים.

במשך שנים ארוכות שימשה קומת הקרקע למטרות מסחריות בהיתר של העיריה. שוכרי קומת הקרקע ביצעו בה במשך השנים שינויים פנימיים לרבות במרתף. שינויים משמעותיים בוצעו בקומת הקרקע לפני כמה עשורים בכלל זה פתחים רחבים בקירות הנושאים המרכזיים על מנת שקומת הקרקע תהיה בעלת חלל גדול.

שימושיים חריגים של שוכרים בעבר גרמו לנזקים חמורים בקומת הקרקע ובכלל זה התקנת אינסטלציה לא ראויה וריקון פסולת נוזלית ושומנים לקרקע אשר גרמה למטרדי ריח.

העבודות שביצע הנתבע לא נועדו להשתלט על שטחי רכוש משותף אלא נעשו בתוך שטח המרתף השייך לנתבע שתכליתן להביא לניקיון המרתף, הוצאת פסולת ומניעת מטרדי ריח.

רצפת הדירה בקומת הקרקע, נשוא טענות התובעים הינה בדיוק אותו מפלס שנצפה על ידי מחלקת הפיקוח של העיריה בביקוריה השונים ומפלס קומת הקרקע הקיים הינו כפי שהבניין נבנה.

במהלך 90 השנה מאז בניית הבניין ובמיוחד לאחר שהדירה הוסבה לשימוש מסחרי בוצעו על ידי השוכרים פעולות שונות של הריסת קירות, הסטת מדרגות פנימיות וחסימה של מדרגות.

כל העבודות שבוצעו על ידי הנתבע היוו שינויים פנימיים באישור העיריה ועל פי אישורים בכתב.

טענות התובעים ביחס לחלוקת דירה והתקנת גלריות הינן טענות חסרות ביסוס. דירת הקומה הראשונה מושכרת לאדם אחד עם שותפים וחשבונות המים והחשמל הינם על שם אדם אחד בלבד.

פעולות שביצע הנתבע בקומת הקרקע נעשו לאחר קבלת תוכנית אדריכלית והתייעצות עם מהנדסים ולא נמצאה כל סכנה ליציבות הבניין בכלל זה לעניין עבודת החלפת החול בחומרים אחרים. פעולת החלפת החול שהיה מזוהם, נעשתה לאחר התייעצות עם אנשי מקצוע.

בחוות דעתו המשלימה של המומחה פלדמן הוא קבע כי ליקויי הבטיחות שנקבעו בחוות הדעת הראשונה עודם קיימים וזאת גם ללא הסבר או פירוט.

בכתב ההגנה תוקף הנתבע את ממצאי המומחה פלדמן וזאת באמצעות ממצאיו של המומחה בס.

לטענת הנתבע הוא לא ביצע כל חפירה שפגעה ביסודות הבניה ו/או העמידה את המבנה בסיכון.

הנתבע טוען כי לא הטעה את עיריית תל אביב יפו בכל צורה שהיא והוא לא העמיק חפירה לשטח הרכוש המשותף ואף לא בנה גלריה.

הנתבע מקזז את הנזקים שנגרמו לו, לטענתו, ע"י התובעים בסך של 267,000 ₪ מתוך נזקי התובעים הנטענים והמוכחשים וזאת בגין נזקים המפורטים בכתב ההגנה.

דיון והכרעה

בתביעה זו עלי להכריע האם הנתבע ביצע בדירותיו עבודות בניה ללא היתר, האם חילק את שתי הדירות שבבעלותו בקומת הקרקע ובקומה הראשונה, למספר יחידות דיור, האם העמיק את הקרקע מתחת לקומת הקרקע ופתח כניסות חדשות בחזיתות המבנה כדי לאפשר את פיצולה למספר יחידות, האם הגדיל את שטח המרתף והאם יצר במרתף יחידת דיור נוספת.

עוד עלי להכריע האם שינה הנתבע את חזיתות מבנה הבניין פתח כניסות נוספות בבניין שלא כדין כטענת התובעים והאם שינה את מיפלס הרצפה, כמו כן האם פגע הנתבע ביציבות המבנה.

האם בעבודות שביצע, גרם הנתבע למטרד לתובעים.

לטענת הנתבע, הוא לא פיצל את דירותיו ליחידות דיור נפרדות וכל שעשה הינו, עבודות שיפוץ ו''שינויים פנימיים'' שאינם טעונים היתר, לטענת הנתבע הוא לא שינה את חזיתות הבניין ובאשר לחפירה הנטענת, טוען הנתבע כי החפירה בוצעה רק לצורך החלפת הקרקע המזוהמת מתחת לקומת הקרקע באדמה נקיה, ללא שינוי מפלסים או השתלטות על שטח משותף דבר שלא הצריך היתר בניה.

בעקבות החלטתי הוגשו שתי חוות דעת על ידי המומחה פלדמן שהינו "מומחה בית המשפט" עליהן נחקר בחקירה נגדית.

חוות דעתו של המומחה פלדמן

בחוות דעתו קבע המומחה פלדמן ממצאים שחלקם הוא:

• כי בוצע פירוק של רצפת הדירה המקורית מבטון כולל פירוק הקונסטרוקציה המתכתית, דהיינו פורקו הרלסים/קורות הפלדה ומחצית הפנים שבתוך הדירה.

• כי גובה תקרת הנכס הינו 4.80 מטר בצד המזרחי ו4.90 מטר בצד המערבי במקום 3.55 מטר גובה המקורי.

• בוטלו מדרגות פנימיות שחיברו בין מפלס הדירה למפלס המחסן.

• בוצעה חפירה סביב למחסן ובוצע קיר תומך עם חלונות עליונים, קיר זה והחלונות אינם מופיעים בתוכניות שאושרו ע''י העירייה ב-2007.

• למחסן נכנסים דרך חדר מדרגות ובו עשר מדרגות רחבות ידיים. לא הותקנו מסעדי יד - מפגע בטיחותי.

  יא.כתוצאה ממפלס הרצפה העכשווי התגלו קירות מסד סביב לנכס בגובה של 1.40 מטר... ולא הועברה לעיונו של המומחה כל אסמכתא לקיום התייעצות עם קונסטרוקטור ויועץ קרקע לגבי גילוי קירות המסד. היה צורך לבצע משטח בטון אטום וכן תיעול החצר על מנת למנוע חדירת מים ליסודות הבניין - מפגע בטיחותי.

  לסיכום קבע המומחה:

  1. הנכס נשוא התביעה במצבו היום מהווה סיכון בטיחותי בתחום ההנדסה שמצריך שינויים תחת פיקוח הנדסי כדלקמן:

     • לתכנן מערכות אינסטלציה, מים, ביום, ניקוז.

     • לבצע בדיקת מערכות האינסטלציה ע''י מכון התקנים.

     • לתכנן מיקום מערכת מים...

     • לחזק את קירות המסד של הבניין שנחשפו ולתקן סדיקה בחזיתות המבנה.

     • יש לבצע תיעול בחצר על מנת למנוע חדירת מי גשמים / שטיפה לקירות המסד.

     • אסור לבצע חפירות להטמנת צנרת / מיכלים מכל סוג שהוא אלא במרחק מינימלי של 2.5 מטר.

     • המדרגות הקיימות בתוך הנכס אינן עונות לדרישות תקנות התכנון והבניה והתקנים ועל כן מהוות מפגע בטיחותי.

בעקבות החלטתי, בה התבקש המומחה לקבוע האם הדירות בקומת הקרקע חולקו למספר יחידות דיור, האם הדירות הנ''ל תואמות להיתר הבניה ואם הן אינן תואמות, כיצד הן חורגות ממנו, כמה כניסות קיימות לדירה בקומת הקרקע והאם קיימים שינויים במרתף בין המצב במועד מתן חוות הדעת המשלימה למועד שבו ניתנה חוות הדעת הראשונית וכן האם ליקויי הבטיחות שנקבעו בחוות הדעת הראשונה עודם קיימים, הגיש המומחה חוות דעת משלימה

המומחה קבע בחוות דעתו המשלימה כי הדירה בקומת הקרקע חולקה ל-5 חללים/ יחידות אשר כל אחת מהן יכולה לשמש כיחידת דיור נפרדת.

באשר להתאמת הבניה להיתר הבניה, קבע המומחה כי על פי מסמכים שהועברו לעיונו פעלו בקומת הקרקע בעבר שתי מסעדות, כי על ידי הנתבע לא הוגשה כל בקשה לשינוי ייעוד או היתר לעבודות שבוצעו במקום ולפיכך לא ניתן להשוות את המצב הקיים להיתר ולקבוע מה חורג, שכן לשינויים שביצע הנתבע לא הוצא כל היתר ולא התבקשה בקשה להיתר.

המומחה קבע כי בביקורת מצא כי נעשו שינויים פנימיים וחיצוניים בדירות הדורשים מהנתבע להגיש באופן מידי בקשה להיתר.

החללים שנוצרו על ידי הנתבע בשטח המסעדה בוצעו על ידו במפלסים שונים דבר שיוצר פרטיות לכל יחידה. החללים/ יחידות רוהטו כבית מלון וחלק מהיחידות היו בתפוסה.

בנוסף מאחר ומדובר בבניין לשימור היה על הנתבע, בנוסף לבקשה להיתר בניה, לפנות למחלקה לשימור בעיריית תל אביב כדי לקבל הנחיות לביצוע עבודות העומדות בתנאי שימור מבנים – דבר שלא נעשה על ידי הנתבע כאשר העבודות שביצע אינן עונות לתנאים הנדרשים.

לגבי דירה בקומת ראשונה, חלוקת הדירה נעשתה בשינוי מהתוכנית המקורית, כאשר לא הוגשה על ידי הנתבע כל בקשה להיתר לשינויים שביצע.

באשר לכניסות לבניין קבע המומחה כי קיימות חמש כניסות / יציאות.

באשר למרתף קבע המומחה כי קיימת החמרה במצב הבטיחותי ביחס לביקור הראשון, שכן בוצע מהלך מדרגות פנימי מעץ המחבר בין מפלס הכניסה למפלס קומת המרתף, כאשר המדרגות אינן עומדות בדרישות הבטיחות של תקנות התכנון והבניה. עוד מציין המהנדס כי פירוק רצפת הבטון בקטע הצפוני מערבי שבקומת הקרקע באזור המצוי מעל המרתף לא בוצע על פי המפרט המיוחד שצורף למכתבו של המהנדס מורן שילר מטעם הנתבע שלפיו נדרש שיקום הבטון ולא פירוק רצפת הבטון.

המומחה קבע כי ליקויי הבטיחות שנקבעו בחוות דעתו הראשונה עודם קיימים במועד מתן חוות דעתו השניה.

בחקירתו הנגדית אישר המהנדס פלדמן בעמוד 120 לפרוטוקול מיום 23.2.2021 שורה 15 וכן בעמוד 122 שורה 4 ואילך כי אין בתיק הבניין היתר בניה.

בעמוד 124 שורה 11 לפרוטוקול, השיב המומחה כי המרתף סופח לדירה והפך חלק ממנה ואילו בעמוד 126 שורה 19 השיב המומחה לשאלת בית המשפט האם מדובר ב''דירת שותפים'' ביחידות שבקומת הקרקע, כי אין מדובר בדירת שותפים אלא בכמה דירות המהוות "מעין מלון", כאשר לכל חלל יש יציאה החוצה לרחוב, לדבריו יש חמישה פתחים ולכל חדר יש שירותים.

בעמוד 133 שורה 3 לפרוטוקול, השיב המומחה כי בקומת הראשונה ישנם ארבעה חללים כאשר כל חדר מתפקד כדירה ומעוצב כדירה. המומחה אישר כי יש מונה חשמל אחד לדירה.

בעמודים 144 ו-145 לפרוטוקול, השיב המומחה כי מדובר במבנה לשימור שבו נאסר לבצע חלוקה כלשהי ביחידות הדיור, ובעמוד 161 שורה 5 ואילך השיב כי היו שינויים במפלס הקרקע ובעמוד 165 שורה 21 השיב המומחה כי המרתף מהווה יחידת דיור שלא היתה קודם.

על פי ההלכה הפסוקה, הגם שבית המשפט הוא הפוסק האחרון, רק במקרים חריגים לא יאמץ בית המשפט את הקביעות המקצועיות של המומחה שמונה מטעמו. על מנת שביהמ"ש ידחה את חוות דעתו של מומחה בית משפט, יש להראות כי המומחה שגה שגיאה כה גסה במסקנותיו עד שבית המשפט, החסר את המומחיות בתחום בו מונה המומחה, יגיע למסקנה שחוות דעת זו מופרכת. וראה ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 190-189 (1985) וכן ע"א 605/88 תבורי-בית חרות למשקאות קלים בע"מ נ' מעיינות הגליל המערבי סוכנויות (1979) בע"מ, פ"ד מה(2) 1, 11 (1990).

בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (פורסם בנבו, מיום 1.12.88) נקבע :

 "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן."

בתיק שלפני לא מצאתי כל סיבה לסטות מהמסקנות העיקריות בחוות הדעת של מומחה בית המשפט שהגיש שתי חוות דעת מנומקות, כאשר חוות הדעת לא נסתרו גם בחקירתו הנגדית המקיפה, ממנה למדתי כי המומחה גילה מקצועיות ועמד על האמור בחוות הדעת שהגיש.

ראיות התובעים

להוכחת טענות התובעים הוגשו תצהיריהם של מר אדי ארליך, אביהם של התובעים, תצהירו של תום דולינגר, אשר התגורר בדירה בקומה 1 בבניין בין השנים 2013 – 2016, תצהירה של גב' גלית מרחב שהתגוררה בדירה בקומה 2 שבבניין בין השנים 2012 – 2016, כן זימנו התובעים לעדות את מר אורי לנדסברג, אשר לא הגיש תצהיר וביחס אליו אציין כבר עתה כי עדותו לא הוסיפה דבר וחצי דבר.

עדותו של מר אדי ארליך

אביהם של התובעים, מר אדי ארליך הגיש תצהיר ובו חזר על עיקרי הטענות שבכתב התביעה ולפיכך אין מקום לחזור ולפרט טענות אלו, אלא להתייחס לדגשים בלבד.

על פי תצהירו של מר ארליך, הנתבע ביצע פעולות כדי להגדיל ולחלק את מספר היחידות המצויות בבעלותו בקומת המרתף, בקומת הקרקע ובקומה א' לכ-10 יחידות דיור במקום 2 יחידות ומרתף כפי שהיה במשך שנים, כאשר את הדירה בקומה ראשונה פיצל הנתבע ל-4 יחידות דיור המושכרות למספר דיירים ואת הדירה בקומת הקרקע העמיק הנתבע עד לגובה של 4.9 מטר, פתח 4 כניסות חדשות בחזיתות המבנה לדירה זו כדי לאפשר את פיצולה.

בהתאם לתצהירו של מר ארליך בדירה בקומת קרקע בנה הנתבע גלריה גדולה מקורות ברזל כדי לייצר קומה נוספת.

בקומת המרתף שם התחיל הנתבע את העבודות העמיק הנתבע את רצפת המרתף כדי להעמיק את גובה תקרת המרתף שהיה 2.35 מטר ובהמשך חפר הנתבע לכל הכיוונים כדי להגדיל את שטח המרתף ובנה מדרגות המחברות את המרתף לדירה בקומת הקרקע. הנתבע הרחיב ובנה כניסה חדשה למרתף בעורף המבנה ופתח חלונות בעורף המרתף לכיוון חניית הבניין והפך את המרתף לדירת מגורים.

לטענת מר ארליך הנתבע פעל לשנות את חזיתות מבנה הבניין, לרבות בניית ופתיחות כניסות נוספות במיקומים שונים בקומת הקרקע ובקומת המרתף.

בהתאם לתצהירו של מר ארליך, בטרם החלו העבודות הבלתי חוקיות שבוצעו ע''י הנתבע, היתה בבניין קומת מרתף משותף לשתי הדירות בקומת הקרקע בשטח כולל של כ-20 – 40 מטר שהכניסה אליו היתה מכניסה אחורית צרה, כאשר מתוך היחידה הדרומית היו מדרגות פנימיות צרות שחיברו למרתף.

בקומת הקרקע היו שתי דירות, האחת בבעלות הנתבע והאחת בבעלות מר שריג שעד שנת 2012 שימשו למסעדה. על מצב הדירות בקומת הקרקע ניתן ללמוד מעותק שמאות מקרקעין של השמאי רוזנברג שנעשתה ליחידות בבניין ביום 15.9.2004 והוגשה כנספח 11.

לטענת מר ארליך הנתבע ביצע את הפעולות כדלקמן:

• חפר לעומק הבניין בדירה בקומת המרתף ולאחר מכן בקומת הקרקע לצורך העמקת הדירה ובנית גלריה / קומה שניה בדירה, ויצירת אפשרות לפיצול הדירה למספר יחידות ויצירת ארבע כניסות חדשות לדירה.

• את הדירה בקומה ראשונה פיצל הנתבע לארבע או חמש יחידות דיור והשכירן על בסיס יומי.

• את קומת המרתף העמיק והרחיב בחפירות שביצע מתחת לקומת הקרקע, פתיחת חלון לעורף הבניין ויצירת פתח אחורי רחב וחדש ליחידה זו וליחידה הצמודה.

• שבירת מסד הבניין לצורך בניית מדרגות בשטח משותף בבעלות כל בני הזכויות. מדרגות אלו מחברות בין קומת המרתף לדירה בקומת הקרקע.

בהתאם לאמור בתצהירו של מר ארליך לאחר שהתובעים והשכנים התלוננו לעירייה, נערכה ביקורת במקום ביום 11.3.2013 ונרשם כי במקום מתבצעת חפירה מתחת למפלס 0, והנתבע נדרש למלא את החפירה והתברר מדו''ח הביקורת, כי הוא מילא אותה, אולם לטענת מר ארליך התברר בהמשך כי הנתבע לא מילא את הבור, אלא הניח חביות ועליהן פיזר שכבת חול תוך הטעיה מכוונת של פקחי העירייה, כאשר בפועל הנתבע המשיך בחפירה.

ביום 20.3.2013 בעקבות ביקורת נוספת נמצא כי שוב החלו בעבודות חפירה במקום ובנו קירות מבלוקים בתוך החפירה, באותו יום הוצא צו הריסה מנהלי ובהמשך ביום 30.6.2013 הוגשה לבית המשפט בקשה למתן צו הפסקת עבודות וניתן צו ארעי. בהמשך סוכם בין הנתבע לעירייה כי הנתבע ימלא את החפירה ויהרוס את קיר הבלוקים. ביום 10.10.2013 הוגשה הודעה לבית המשפט לפיה הנתבע עמד בהתחייבותו מילא את החפירה והרס את קיר הבלוקים.

חרף עובדה זו הנתבע לא החזיר את המצב לקדמותו והחל לחפור שוב, כאשר החל מחודש אוגוסט 2014 החל בביצוע חפירה חדשה בעומק של כ-1.5 מטר כדי לאפשר לנתבע להקים גלריה בדירה וחפירה זו הביאה את גובה התקרה לכדי 4.85 מטר.

לטענת מר ארליך, בהתאם לתוכניות שהגיש הנתבע עצמו לעירייה, גובה כל קומה במבנה היא 3.55 מטר כמפורט בנספח 17. הנתבע ביצע חפירה והנמיך את הדירה ב1 – 1.5 מטר מתחת לגובה 0.

כמו כן ביצע הנתבע פעולות חפירה להרחבת המרתף על חשבון שטחים משותפים בשטח נוסף של 25 מ''ר מעבר לקו הבנין מתחת למרפסת צפה. הנתבע שבר קיר והרחיב מדרגות בכ-80 ס''מ ויצר שתי כניסות למחסן בקומת המרתף מהצד האחורי של הבנין כנראה בנספח 27. הנתבע חיבר את המרתף לקומת הקרקע שלא כדין.

בחקירתו הנגדית של מר ארליך אישר מר ארליך בעמוד 208 שורה 16 כי התובעים (ילדיו) לא התגוררו מעולם בדירותיהם שאוכלסו רק ע''י שוכרים. מר ארליך הסביר כי הוא זה שנתן תצהיר עדות ראשית מטעם התובעים מאחר והוא זה שמתעסק בענייני הדירות ולא התובעים.

מר ארליך הצהיר כי אין בידיו את ההיתר המקורי של הבניין שכן לדבריו מישהו העלים אותו.

עדותו של מר דולינגר

עד התובעים מר דולינגר כתב בתצהירו כי התגורר בדירה בקומה 1 בבניין בין השנים 2013 – 2016, לדבריו בסמוך לחודש ספטמבר 2013 החלו לבצע עבודות בניה מאסיביות בדירה מולו בקומה הראשונה בבניין והנתבע החל לבצע עבודות לצורך פיצול הדירה למספר יחידות, הכל תוך גרימת מטרדי רעש וזוהמה.

מר דולינגר התלונן בעירייה על מעשי הנתבע, אולם בכל פעם שהגיעו פקחים התרשם מר דולינגר כי הנתבע מצוי עמם ביחסי חברות ולפיכך הם לא עשו דבר. הפקחים הבהירו למר דולינגר כי כל עוד לא נבנו מטבחים ביחידות המפוצלות אין להם מה לעשות. לדברי מר דולינגר בתצהירו, בסופו של יום הנתבע התקין מטבחים בכל היחידות בדירה המפוצלת ואז הזמין שוב מר דולינגר את פקידי העירייה, אולם בטרם הגיעו הפקחים ראה מר דולינגר כי פועלי הנתבע מפרקים את המטבחים ומאחסנים אותם בדירת הקרקע, כאילו קיבלו מהעירייה הודעה על התלונה. לדברי מר דולינגר הפקחים הגיעו רק לאחר שהמטבחים פורקו והפקחים טענו כי ''הכל בסדר''.

בהתאם לאמור בתצהירו של מר דולינגר, בשלב מסוים החל משנת 2013 החל הנתבע לבצע עבודות בדירה בקומת הקרקע, הוא החל בעבודות שבירת הרצפה בין הדירות בקומת הקרקע לדירה בקומת המרתף תוך ביצוע עבודות חפירה והריסה, דבר שגרם לערעור הבניין ולסדקים בקירות. מר דולינגר הזמין שוב את פקחי העירייה ושוב התרשם כי הפקחים והנתבע חברים. הפקחים אמרו למר דולינגר כי מאחר ואין היתר בתיק הבניין הם לא יכולים להשוות את המצב הקיים להיתר.

מר דולינגר הצהיר כי ראה במו עיניו את עובדי מר גולן חופרים חפירות מאסיביות בדירה עד לעומק של מספר מטרים, הנתבע פעל להסרת המדרגות בדלת הכניסה הלא מקורית לדירה אלו הפונות לרחוב יבנה, ביצע עבודות ללא היתר כאשר הפך חלון בעורף הבניין לדלת כניסה נוספת מהחניה המשותפת ובנה חלונות כפולים שנועדו כדי להעמיק את הדירה ולאפשר חלוקתה לשתי קומות.

מר דולינגר הצהיר כי בסופו של דבר בשנת 2016 לאחר שסבל מספר שנים ממטרדים רעשים וזעזועים נאלץ לעזוב את הדירה ולעבור להתגורר במקום אחר.

בחקירתו הנגדית בפרוטוקול מיום 20.2.2021 בעמוד 172 שורה 20 נשאל מר דולינגר:

ש.נכנסת לדירה מול דירתך בקומה הראשונה?

ת.כן.

ש.בדירה היו שלושה חדרי מגורים ומטבח?

ת.אני לא זוכר בדיוק מה היה שם, כי זה השתנה מרגע לרגע, הוא עשה שם שיפוצים ללא הפסקה ושינה את התוואי של הדירה. הסיבה שנכנסתי כי כל הזמן היו רעשים ומטרדים בלתי פוסקים שהם לא נפסקו. בגלל זה נכנסתי.

ש.אתה ראית אי פעם מתווה שונה משלושה חדרים ומטבח?

ת.בוודאי.

ש.מה ראית?

ת.ראיתי שהוא פיצל שם ועשה שם.

ש.כשאתה אומר פיצל למה הכוונה?

ת.שהוא עשה שם מספר יחידות דיור.

ש. איך אתה ראית את זה?

ת.ראיתי שהיה תוואי מסוים שהיה דומה לדירה שאני גרתי בה בהתחלה. אני גרתי בדירה שהיא אמורה להיות תמונת ראי שזה בערך 4 – 5 חדרים.

ש.ומה ראית בדירה?

...

ת. בהתחלה היה שם מאוד דומה לדירה שלי ובחלוף זמן ראיתי שנבנו כניסות נפרדות ובשלב מסוים היו מטבחים נפרדים.

ש.מה זה כניסה נפרדת?

ת.כמו שיש מסדרון שיוצאות ממנו דלתות, דלתות.

ש.זה מסדרון רגיל לא?

ת.שאלת שאלה ענית לך.

ש.אתה ראית יותר ממטבח אחד שם?

ת.כן.

ש.מתי?

ת.קצת לפני, אני גם שלחתי מכתב לעירייה בנושא הזה.

ש.שמה?

ת.שראיתי שהותקנו במקום מספר מטבחים.

ש. אתה בטוח?

ת. כן.

ש. ואולי זה ארונות?

...

ת.זה היה נראה כמו מטבח כי היו משטחים, זה לא היה נראה כמו ארונות של חדר שינה.

ש.ואם אני אגיד לך שעד היום אין יותר מאשר מטבח אחד משותף?

ת.כפי שאמרתי זה השתנה כל הזמן, היו מטבחים שונים, אני גם דיווחתי לעירייה שיש שם ארונות ללא היתר ואז כשהגיעו הפקחים המטבחים האלו נעלמו.

עדותה של דלית מרחב

הגברת מרחב הצהירה כי בשנת 2012 החל הנתבע לבצע חפירה מאסיבית בבניין בעיקר בקומת המרתף.

לדבריה כאשר רכשה את דירתה ובטרם החלו העבודות על ידי הנתבע היתה קומת מרתף קטנה המשותפת לשתי הדירות בקומת הקרקע שהכניסה אליו היתה מכניסה אחורית צרה כאשר רק מתוך היחידה הדרומית היו מדרגות פנימיות צרות שחיברו אל המרתף. מתוך הדירות בקומת הקרקע שבבעלות הנתבע לא היו מדרגות שחיברו אל יחידת המרתף שמתחת לדירתו.

בקומת הקרקע היו שתי דירות, אחת בבעלות הנתבע ואחת בבעלות מר שריג שרצפתן היתה באותו גובה ובאותו מפלס כניסה כאשר עד לשנת 2012 שימשו הדירות למסעדה שפעלה על שטח שתי הדירות.

הכניסה לדירת הנתבע בקומת הקרקע היתה מחדר המדרגות של הבניין כאשר בחזית הבניין היה פתח נוסף שהיה סגור וגבוה ב-70 ס''מ ממפלס הרחוב באמצעות ארבע מדרגות בחזית הבנין. דירתו של מר שריג בקומת הקרקע היתה ועודנה באותו מפלס כ-70 ס''מ מעל מפלס הרחוב עם כניסה באמצעות 4 מדרגות מעל פני הרחוב. מפלס האפס – רצפת שתי הדירות בקומת הקרקע היו בגובה זהה של כ-70 ס''מ מעל פני הרחוב.

בקומה ראשונה היו שתי דירות, אחת של הנתבע ואחת של מר שריג.

מאז החל הנתבע בעבודות ולאורך מספר שנים השתלט הנתבע על חצר הבניין ועל החניות, חפר, הרס קירות וחלקים ביחידות שלו בבניין והתחיל בביצוע עבודות הריסה חפירה ובניה שגרמו לרעשים אדירים לזעזוע ולרעידות בבניין, לסדקים בקירות בחדר המדרגות לזוהמה ולמטרדי רעש.

לדברי גברת מרחב משהתמשכו העבודות היא נכנסה לקומת הקרקע וראתה כי הנתבע מבצע חפירה לעומק מתחת ליסודות הבניין, הבור שנחפר לעומק של מספר מטרים דבר שנראה מסוכן. גברת מרחב הצהירה כי ראתה עת ביקרה בדירת הנתבע בקומת הקרקע כי הנתבע פועל להעמיק ולהרחיב את שטח המרתף, להגדיל ולהגביה את שטח הדירה שבקומת הקרקע ע''י העמקת הקרקע לתוך השטח המשותף בדרך של הרחבת והעמקת השטח בקומת המרתף ומתחת לדירה והגדלת שטח הדירה באמצעות בניית גלריה.

גב' מרחב הצהירה כי ראתה במו עיניה שהנתבע חפר לעומק של כמה מטרים מתחת לשטח המבנה והרס בשטח קומת המרתף יציקת בטון המהווה חלק ממסד המבנה דבר המעורר חשש להחלשת חוזק המבנה והוא יצר ובנה ממש דירה שלמה עם נישות, בעקבות כך פנתה גברת מרחב בתלונה לעירייה וצילמה תמונות בנכס אותן צירפה כנספח 2 לתצהירה.

חרף התלונות לעירייה הנתבע המשיך וחפר בדירה בקומת הקרקע ובקומת המרתף לעומק של מספר מטרים.

בנוסף הנתבע פעל לביצוע שינויים בקירות החיצוניים של הבניין ובהמשך פרץ קירות גם בדירה נוספת בבניין שבה הוא מחזיק, הרחיב או שינה חלונות וכניסות בחזיתות הבית, פיצל דירה קיימת בקומה ראשונה ל-4 יחידות דיור חפר, העמיק, הגביה והרחיב את היחידה בקומת המרתף ועשה בבניין כאוות נפשו.

גברת מרחב ראתה לדבריה כי הנתבע פתח בקומת הקרקע מספר כניסות חדשות לרבות בצד הבניין, בעורף הבניין ובחזיתו, הנתבע השתלט על שטח בקומת המרתף הרחיב את המרתף ואת קו הבניין מאחור ובנה כניסה חדשה לקומת המרתף בעורף הבניין.

לדברי גברת מרחב בכל פעם לאחר שנציגי העירייה הלכו וחלפה "הסכנה" החל הנתבע לפעול בשנית כדי לבצע את עבודות החפירה ומפעם לפעם השתכללו השיטות שבאמצעותן הוא הסווה את העבודות האסורות.

גברת מרחב ראתה לדבריה כי הנתבע חילק את הדירה בקומה 1 לארבע דירות עם ארבעה מטבחים וארבע מקלחות, כל פעם הורו לו לפרק אך הוא בנה שוב.

לדברי גברת מרחב הנתבע הסווה את ביצוע פעולותיו בשיטות מתוחכמות כאשר הוא כיסה את החלק שבו ביצע את העבודות בפלטות עץ או ערימות זבל.

גברת מרחב הצהירה כי עקב המטרד המתמשך היא נאלצה למכור את דירתה בבניין.

גברת מרחב נחקרה בחקירה נגדית בעמוד 186 לפרוטוקול מיום 23.2.2021 שורה 12:

ש. בקומה הראשונה את אומרת שהדירה פוצלה ל-4 יחידות?

ת. נכון.

ש. קומה ראשונה זה הקומה הראשונה אנחנו עושים אבחנה בין זה לבין קומת הקרקע?

ת. אכן.

ש. איך את הבנת שזה מפוצל ל-4 יחידות?

ת. ראיתי 4 מטבחים.

ש. ראית 4 מטבחים מותקנים?

ת. כן, וכיורים.

ש. ואם אגיד לך שאין 4 מטבחים בדירה הזאת עד היום?

ת. אני מדברת על עובדות.

ש. אני מבין מה שאת אומרת. אז זה מה שראית בעינייך?

ת. כן.

ש. כשאת אומרת שבדירת גולן בקומה הראשונה שלושה חדרי מגורים ומטבח, מבטח משותף את אומרת אז למה את מתכוונת שגולן פיצל את הדירה שלו ל-4 דירות?

ת. ראיתי 4 חדרי שירותים וראיתי 4 מטבחים.

ש. וזה מספיק לחוות דעתך שזה יהיה דירה מפוצלת?

ת. מפוצל ל-4, כן.

ש. איזשהו חדר בדירה בקומה ראשונה יש לו יציאה נפרדת לחדר המדרגות?

ת. לא.

ש. זאת אומרת שלדירה הזאת יש כניסה אחת מחדר המדרגות, נכון?

ת. אתה רוצה שאענה בכן ולא?

ת. אני מוצאת לנכון שיש מלא דירות שעושים כניסה עם פרוזדור ועושים 4 דלתות ל-4 דירות בתוך תל אביב.

ש. והדירות האלה הן דירות פלדלת.

ת. דירות, דירות של שוכרים.

ש. הדלתות האלה שראית היו דלתות פלדלת?

ת. לא ראיתי דלתות ראיתי הכנה ל-4 דירות.

ובעמוד 188 שורה 23:

ש. אני מקריא לך: שהנתבע בדירה מבצע חפירה לעומק שנראתה מתחת ליסודות. את ראית את זה מתחת ליסודות?

ת. ראו את גובה הכניסה של שהבניין שיש עוד חפירה מתחת לקו כניסת הבניין.

ש. זאת אומרת מתחת לקו 00 זה מתחת ליסודות, זה מה שאת אומרת?

ת. מתחת ל-00 היתה חפירה.

ש. רק תאשרי לי שזאת ההבנה שלך, שמתחת לקו ה00 זאת חפירה מתחת ליסודות.

ת. כן.

ש. פנית למהנדס קונסטרוקציה לבדוק אם נגרם נזק או משהו?

ת. פניתי לעירייה כמה פעמים והם באו.

ש. למי?

ת. הרבה תלונות הגשתי בעירייה.

גירסת הנתבע

מטעם הנתבעים העיד מר ערן שילר מהנדס קונסטרוקציה אולם בעדותו לא היה כדי לתמוך בגרסת הנתבע.

עדותו של הנתבע

הנתבע הגיש תצהיר שבו טען כי דירותיו לא הורחבו, לא פוצלו ולא חולקו לדירות נוספות, לדבריו שתי הדירות שבבעלותו בקומה הראשונה מושכרות כדירות שותפים, כל אחת לגורם אחד לשכירות לתקופות ארוכות.

בהתאם לתצהירו, הנתבע ביצע את עבודות השיפוץ והשיקום בדירות בקומת הקרקע והמרתף באופן התואם את מצב מפלס הדירה בין בניית הבניין (1925) ולא על פי מצבן בעת שהן שימשו כבתי עסק ומסעדות בהיתר לשימוש חורג. לדבריו העבודות בוצעו בפיקוח הנדסי מלא ובהתאם להנחיות העירייה ולטענתו לא גרם בעבודותיו לטרדה או לעגמת נפש מלבד המקובל באלה הכרוכים בשיפוץ שתי דירות.

לטענת הנתבע בתצהירו מדובר בבניין לשימור שנבנה בשנות העשרים של המאה הקודמת. לטענתו דירתו בקומת הקרקע שהינה אחת משתי הדירות בבעלותו הינה דירה חריגה בשטחה (כ-145 מ''ר) והיא בעלת שני מפסלים בקומת הקרקע ומרתף / פרטר המהווה חלק מהדירה כאשר הדירה נבנתה לפני 94 שנים כדירת קרקע גבוהה.

לטענת הנתבע, במשך שנים ארוכות שימשה קומת הקרקע למטרות מסחריות בהיתר ושוכרי קומת הקרקע ביצעו בה במשך השנים שינויים פנימיים לרבות במרתף ובכלל זה סגירת פתחים או פתיחת פתחים במקומות אחרים בדירה. שינויים משמעותיים בוצעו בקומת הקרקע בשטח דירתו ובדירה הסמוכה, כאשר המקום הוסב לבתי עסק שונים ולאחר מכן לעסקי מסעדות.

לטענת הנתבע לאחר פינוי שתי דירות קומת הקרקע שהושכרו למסעדה, הסתבר כי דירתו זוהמה בצורה קשה כתוצאה מהתקנת בור שומנים ובורות ספיגה לנוזלים כתוצאה מדליפת פסולת בעומק חול המילוי מתחת למפלס הדירה, דבר שגרם לריחות קשים שמנעו את השימוש בדירת הקרקע, לפיכך נדרשה החלפת כל החול הספוג בפסולת, החלפה שלטענת הנתבע לא דרשה חפירה מתחת ליסודות הבניין ולא דרשה הוצאת היתר כלשהו, לדבריו הוא הוציא את החול המזוהם והחליף אותו בחול נקי בפיקוח מהנדס.

לטענת הנתבע בתצהירו, רצפת הדירה בקומת הקרקע הינה בדיוק באותו מפלס שנצפה על ידי העירייה בביקוריה והוא לא הונמך. לטענת הנתבע ניקוי המרתף שיקום תקרת המרתף והחלפת החול המזוהם לא נועדו להשתלט על שטחי רכוש משותף אלא נעשו בתוך שטח המרתף ובדירה השייכים לנתבע וכל תכליתן היתה להביא לניקיון המרתף ולהוצאת פסולת, הנתבע מכחיש כי ניסה להסתיר את ביצוע העבודות.

הנתבע מכחיש את הטענה כי העמיק את המרתף ולטענתו מסקנת המומחה פלדמן בעניין זה הינה שגויה, כמו כן מכחיש הנתבע כי הפך את המרתף לדירת מגורים ולטענתו חדר המרתף מהווה חלק מדירת השותפים של דירת הקרקע ואינה מהווה יחידה עצמאית שכן המתגוררים במרתף משתמשים בחלק המשותף בדירה הממוקם במפלס קומת הקרקע כמו דיירי החדרים בקומת הקרקע, לדבריו לא מדובר בדירת מגורים עצמאית ולא מדובר בדירת מגורים.

לטענת הנתבע בתצהירו, הפתחים בקירות החיצוניים שנטען כי נפרצו על ידו קיימים בבניין מאז בנייתו.

לטענת הנתבע טענת התובעים לעניין הסרת הרלסים לא נטענה בכתב התביעה והיא מועלית בעקבות חוות דעתו של המהנדס פלדמן באופן המהווה הרחבת חזית מה גם שקביעתו של המהנדס פלדמן לעניין זה מהווה חריגה מסמכותו והיא אינה מבוססת.

הנתבע מאשר כי שיקם את הכניסה לחדר המרתף מהחצר האחורית והתקין דלתות כניסה חדשות למרתף.

לטענת הנתבע, תלונותיו והצקותיו של אדוארד (אבי התובעים) נובעות מניסיון לגרום לו לוותר על זכויותיו או למכור אותן במחיר זול ולפיכך רדף אותו אדוארד בעירייה בתלונות סרק, כאשר בהליכים שהתקיימו נגדו בעירייה נקבע כי הוא לא ביצע עבודות שלא כדין.

בחקירתו הנגדית אישר הנתבע כי כאשר קיבל את הנכס בשנת 2012 בקומת הקרקע, שתי היחידות היו במפלס אחד. לדבריו היום הדירה הינה בכמה מפלסים בגבהים שונים, הנאשם אישר כי הוא ובעל הזכויות הנוסף, שריג, פיצלו את המרתף ליחידות נפרדות ואישר כי הם הכניסו שתי דלתות במרתף. כמו כן אישר הנתבע כי הוא לא הוציא היתרי בניה כי לא נדרש לכך. הנתבע אישר כי בקומת הקרקע בנה ארבעה חדרי שירותים ושלוש או ארבע מקלחות, כן אישר כי בקומה א' מתוך חמישה חדרים, בשלושה יש מקלחת ושירותים. לדבריו לעבודות פנים לא נדרש היתר.

האם התביעה הוכחה

למרות שהתובעים לא טענו זאת במפורש בתביעתם, העילה העיקרית בתביעה הינה זו שהוכרה בבג"צ 16/50 איגרא-רמא בע"מ נ' עירית תל-אביב (פורסם בנבו, מיום 17.1.1951) (להלן: "הלכת איגרא רמא").

בע"א 759/76 צביה, רמי ו-משה פז נ' יצחק נוימן (פורסם בנבו, מיום 26.1.1977) נקבע:

"מאז בג"צ 16/50, איגרא-רמא בע"מ נ' עירית תל-אביב, [1], ו-ע"א 140/53, אדמה נ' לידיה לוי, [2], השתרשה אצלנו ההלכה, במסגרת יחסי שכנים, שבהתקיים שלושה יסודות כדלקמן נוצרת עילת תביעה המזכה את התובע לבקש צו-מניעה נגד יריבו, ואלה היסודות:

1. הנתבע עשה מעשה בלתי-חוקי;

2. המעשה גרם נזק כספי לתובע או פגע בנוחותו או בהנאה מרכושו;

3. הנזק או הפגיעה הם תוצאה ישירה וטבעית של מעשהו הבלתי- חוקי של הנתבע.

לכך הוסיף השופט ברנזון, כי אם הסעד המבוקש הוא צו-מניעה מספיק להוכיח כי הנתבע עשה מעשה בלתי-חוקי ושכתוצאה ישירה וטבעית ממנו ניזק או נפגע התובע או שהוא עלול להינזק או להיפגע.

אין חולקין כי הטוען שהתקיימו היסודות הנ"ל חייב, בהעדר הודאה מצד יריבו, להוכיח את טענותיו."

עלי לבדוק האם עלה בידי התובע להוכיח כי התקיימו התנאים שנקבעו בהלכת איגרא רמא לצורך קבלת הסעד המבוקש על ידם.

האם הנתבע עשה מעשה בלתי חוקי

בחוק התכנון והבניה תשכ"ה -1965 נקבע:

145.(א)לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:

מיום 27.5.1989

תיקון מס' 26

ס"ח תשמ"ח מס' 1259 מיום 27.7.1988 עמ' 148 (ה"ח 1817)

תיקון מס' 26 (תיקון)

ס"ח תשמ"ט מס' 1266 מיום 8.2.1989 עמ' 7 (ה"ח 1912)

(א)לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:

מיום 1.1.2016

תיקון מס' 101

ס"ח תשע"ד מס' 2450 מיום 7.4.2014 עמ' 506 (ה"ח 793)

(א)לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:

(1)התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה;

(2)הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;

בפסקה זו –

"שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;

אין חולק כי כל העבודות שביצע הנתבע בבניין בוצעו ללא היתר בניה, כאשר לטענת הנתבע הוא אינו נזקק להיתר בניה לביצוע העבודות שביצע, בהיותן "שינוי פנימי"

מהראיות שהובאו לפני שוכנעתי כי הנתבע עשה ככל העולה על רוחו בבניין, ביצע עבודות בנכסים השייכים לו ללא היתר ושוכנעתי כי חלק גדול מהעבודות שביצע ושאליהן אתייחס, אינן מהוות "שינוי פנימי" שאינן טעונות היתר.

לפי חקירתו של המהנדס פלדמן בפרוטוקול מיום 23.02.2021 עמ' 126 ש' 19 הדירה אינה "דירת שותפים" אלא היא מהווה כמה דירות כשלכל דירה יציאה החוצה ולכל חדר יש שירותים, כאשר בקומה הראשונה 4 חללים של חדר המתפקד כדירה ומעוצב כדירה, (עמ' 133 ש' 3) וכן העיד המומחה כי המרתף מהווה יחידת דיור שלא היתה קודם (עמ' 165 ש' 21). חוות דעת המומחה נתמכת בתצהיריהם ובעדותם של כל עדי התביעה שצוטטו לעיל ושהעידו ללא יוצא מן הכלל, כי הנתבע חילק את דירותיו בקומת קרקע ובקומה ראשונה לכמה יחידות דיור נפרדות. וכי הנתבע יצר יחידת דיור נפרדת במרתף שהעמיק והרחיב.

שוכנעתי מעדות מר ארליך ומעדות עדי התובעים לרבות מחוות דעתו של המומחה שלא נסתרו כי הנתבע פיצל את דירותיו בקומת הקרקע ובקומה ראשונה ליחידות דיור נפרדות, ללא היתר, וכי יצר יחידת דיור נפרדת במרתף. בהתאם לחוק, שינוי מספר יחידות דיור בבניין אינה מהווה "שינוי פנימי".

אינני מקבל את גרסתו של הנתבע לפיה מדובר בדירות שותפים, (להבדיל מדירה מפוצלת) אני מקבל את האמור בחוות דעתו ובחקירתו של המומחה לפיה מדובר ביחידות דיור נפרדות המהוות "מעין מלון", קביעה זו של המומחה נתמכת הן בעדותו של מר ארליך והן בעדותם של מר דולינגר וגב' מרחב אשר הינם עדים אובייקטיביים.

לעניין חלוקת דירות נקבע בתוב (ת"א) 1784/11 מדינת ישראל נ' שמאי נילי:

"לענין העבירה של שימוש החורג מן ההיתר, אומר כי כאשר מדובר באנשים זרים המתקבצים יחד כשוכרים בדירה אחת קטנה, שהותר לעשות בה שימוש למטרת דירה אחת, ומספרם מגיע ל- 15, יש משום אינדיקציה משמעותית לכך שמדובר בשימוש החורג מהיתר. במקרה שבפני, אין צורך להכריע האם שימוש למגורים של מספר רב כל כך של אנשים, די בו להוות שימוש החורג מן ההיתר, שכן לנתון זה מצטרפות ראיות לענין אופן החלוקה הפיזית של הדירה למספר יחידות נפרדות וכן קיומם של שני מטבחים ושני חדרי שירותים ומקלחת, הצמודים לשתי יחידות באופן שמאפשר שימוש ביחידות אלו באופן עצמאי ונפרד. ראיות נסיבתיות אלו, חוזקו בעדותו של המהנדס מטעם המאשימה שערך ביקורת במקום, הבחין בחלוקה ותיעד אותה בתמונות ובתרשים (ת/3 ו-ת/4). עדויות הנאשמים והראיות מטעמם לא היה בהם כדי להקים ספק סביר או לפגוע בכוחן של הראיות הנסיבתיות או על מנת להקים להם הגנה מכוח סעיף 208(ב) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965...... הדירה שונה ממה שמכונה לעיתים "דירת שותפים". הדירה מחולקת באופן פיזי באמצעות קירות ודלתות לשתי יחידות עצמאיות ונפרדות שכל אחת מהן מסוגלת לספק צרכי דייריה בנפרד, לכל אחת מהן צמוד חדר שירותים ומקלחת וכן מטבח עצמאי. אין בדירה חלקים משותפים, אין בה חיים משותפים של מספר אנשים, לא נטען ולא הוכח כל קשר בין הדיירים השונים וכל רצון שלהם לגור בשותפות. מספר הדיירים המתגוררים במקום, מלמד על שימוש כאכסניה יותר מאשר על שימוש כדירת מגורים. עוד יש לציין כי בעוד שבחוזה עם הנאשם מופיעים שמותיהם של שלושה אנשים בלבד כשוכרים, העיד הנאשם וגם עד ההגנה מטעמו, כי ברור היה להם שבדירה יתגוררו מספר רב של אנשים, שמונה, עשרה או חמישה עשר. מידת התנועה של הדיירים, אשר אינם חתומים באופן אישי על חוזה, אין איש יודע מתי יבואו, מתי ילכו, מתי יתגוררו אנשים אלו ומתי אחרים, אף היא אינה מתיישבת עם הגדרתה של דירת מגורים אחת ושונה מאד מדירה בה מתגוררים דרך קבע מספר ידוע וקבוע של שותפים. תכליתו של היתר בנין היא לקבוע ולשמור על אופי הבנין, אופי הסביבה ולדאוג לקיומה של התאמה בין השימוש לבין התשתיות המצויות בבנין ומשרתות את דייריו ואת האיזורים המשותפים. צנרת שנועדה לאפשר מגורים בדירה אחת ששטחה 37 מ"ר, לא נועדה לעמוד בנטל השימוש על ידי 15 אנשים בוגרים, כך גם לא חדרי המדרגות ופחי הזבל. כאשר מוגדרת מטרה בהיתר, יש בכך להבטיח גם שמירה על עניינם של יתר הדיירים. כשם שדיירים אינם חפצים בניהולו של עסק שוקק בדירה הסמוכה ומיועדת למגורים, כך שימוש בדירה על ידי 15 אנשים עלול להוות מטרד של ממש."

כמו כן שוכנעתי מחוות דעת המומחה ועדותו ומעדויות עדי התביעה כי הנתבע העמיק והגדיל את המרתף וכי לאחר שעשה כן סיפח את המרתף לדירה בקומת הקרקע ובכך יצר יחידת דיור נפרדת ללא היתר.

כן שוכנעתי כי הנתבע שינה את מפלסי הדירה, דבר שהוא מודה בו, (לאחר שבתחילה הכחיש זאת) וגם זאת ללא היתר.

נכון כי בהליכים שננקטו נגד הנתבע על ידי עיריית תל אביב בעקבות צו הפסקת עבודה מנהלי, בוטל הצו לאחר שלא עלה בידי העירייה להוכיח כי התקיימו העובדות הנדרשות להוצאת הצו, אולם אין בכך כדי לפגוע במסקנותיי המתבססות על נטל ההוכחה הנדרש במשפט האזרחי ואשר הורם על ידי התובעים.

גם העובדה לפיה העירייה לא נקטה בהליכים נוספים נגד הנתבע, חרף תלונות חוזרות ונשנות של התובעים והדיירים בבניין (העדים מטעם התובעים), אין בה כדי לפגוע במסקנותיי שלפיהן התובעים הוכיחו את תביעתם ברמת ההוכחה הנדרשת במשפט האזרחי, של מאזן ההסתברויות, ואציין כי שוכנעתי כי התובעים הרימו את נטל ההוכחה ברמה גבוהה יותר מהנדרש.

שוכנעתי כי הנתבע בתחכומו, השכיל להסתיר מפקחי העירייה את עובדת פיצול הדירות, ואת יתר העבודות הבלתי חוקיות שביצע, לרבות חפירות, כאשר טרח לפרק את המטבחים שהתקין בכל אחת מיחידות הדיור הנפרדות שיצר בטרם באו פקחי העיריה לביקורת, כך היתל הנתבע בפקחי העיריה, כאשר היה מסווה את ביצוע העבודות בצורה מתוחכמת, כפי שעלה מעדויות עדי התובע. (אינני מתייחס לטענת התובעים בדבר שיתוף פעולה של פקחי העיריה עם הנתבע, שכן האשמות חמורות אלו פרי תחושותיהם הסובייקטיביות של התובעים לא הוכחו).

העדפתי את עדותם העקבית והקוהרנטית של עדי התובעים ומומחה בית המשפט, על פני עדותו היחידה של הנתבע, שלא הביא כל עדות או ראיה לתמוך בגירסתו. התרשמתי כי הנתבע הינו אדם מתוחכם ומניפולטיבי שהאמת לא היתה נר לרגליו בעדותו בבית המשפט ואשר לא היסס לשקר מעל דוכן העדים.

לא האמנתי לנתבע כי לא פיצל את הדירות שבבעלותו ליחידות דיור נפרדות ושוכנעתי כי הוא לא אמר אמת כשטען כי מדובר בדירת שותפים, הנתבע לא אמר אמת כאשר טען כי לא שינה את מפלסי הדירה, עת טען כי הדירה נותרה במפלס אחד, הנתבע לא אמר אמת בגירסתו לפיה לא יצר יחידת דיור נפרדת מהמרתף, כן לא אמר אמת בטענה לפיה לא שינה בכל צורה שהיא את חזיתות הבניין ע"י הוספת פתחים.

אציין כי לא נעלמה מעיניי העובדה כי אין בתיק הבניין את היתר הבניה המקורי שלפיו נבנה הבניין כך שלא ניתן להשוות בין מצב הבניה הנוכחי לבין היתר בניה כלשהו.

בעניין זה ראה עפא (חי') 46404-05-21 מדינת ישראל נ' ופא אבו חאטום:

"השאלה כיצד ניתן היה להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה לביצוע העבודות החדשות, שעה שתיק הבניין חסר ושעה שלא נמצא ההיתר המקורי, אינה בהכרח רלבנטית בשלב הזה, שכן – באופן עקרוני, אם קיים מצב בו לא ניתן להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה, ואם יש כוונה לבצע עבודות בנייה הדורשות היתר – הפתרון אינו ביצוען של העבודות ללא היתר, אלא פנייה מסודרת לגורמים הרלבנטיים במטרה למצוא פתרון למצב. במקרה הנוכחי, היה על המבקשים לפנות למערערת, לצרף את חוות הדעת של הקונסטרוקטור מטעמם אשר ממליץ על חיזוק המבנה – ולמצוא יחדיו פתרון נוכח חשיבות חיזוק המבנה."

כן ראו את עפ"א (מחוזי תל אביב-יפו) 80167/05 לוי נ' עירית תל אביב יפו (15.5.2006), המזכיר את פסק הדין בעניין פינטו, כדלקמן:

"מקובלת עלי גם מסקנת בימ"ש קמא כי לא ניתן להורות על החזרת המצב לקדמותו בנסיבות הענין. אין אפשרות להורות על התאמת הבנייה להיתר קיים, שכן היתר כזה לא היה מעולם, ולא קיימת כל תכנית של הבנייה הישנה. אין ספק שמי שאין לו היתר צריך להיזהר שבעתיים בפעולות בנייה שהוא עושה, שכן ברי כי במקרה כזה, דינה של הבנייה הריסה בהעדר תכנית כלשהי שאושרה כדין, אשר עשויה להוות בסיס למצב קודם חוקי. גם האמור בע"פ (חי') 2291/01 פינטו נ' עירית חיפה ... תומך במסקנה זו שכן הוא מבהיר כי התכלית של צו הריסה מינהלי היא להחזיר את המבנה למצבו החוקי. טעם נוסף הוא שכאשר נהרסים קירות ישנים, שהיו רעועים ונבנו ללא היתר, אין להתיר לבנות במקומם בנייה חדשה, ובדרך זו לעקוף את הדרישה הבסיסית של החוק לפיה יש להוציא היתר בנייה לכל בנייה חדשה". (וראו כי ערעור נדחה - רע"פ 4289/06 יוסף לוי נ' מדינת ישראל (3.10.2006)).

לאור האמור לעיל, הוכח כי הנתבע עשה מעשה בלתי חוקי בפיצול הדירות, בשינוי מפלסי הדירה, בהרחבת המרתף ובסיפוחו לדירת הקרקע, ובפתיחת דלתות וחלונות המרתף והכל ללא היתר בניה.

אציין כי התעלמתי מחוות דעת מומחי הנתבע אשר לא התייצבו לחקירה על תצהיריהם וכן התעלמתי מכל הפניה בסיכומי הנתבע לחוות דעת אלו.

לא יכול להיות ספק כי מעשי הנתבע פגעו בנוחותם או בהנאה מרכושם של התובעים כתוצאה ישירה וטבעית של מעשהו הבלתי- חוקי של הנתבע, שכן פיצול דירות למספר יחידות דיור, וריבוי הדיירים, כמו גם הוספת יחידת דיור, המרתף שהורחב וסופח לדירת הנתבע, חזקה עליהם שהם פוגעים בנוחותם או בהנאתם של הדיירים (בעלי הזכויות ) האחרים, התובעים.

לאור האמור לעיל התובעים זכאים לסעדים המבוקשים על ידם שיפורטו להלן.

משמעות שקריו של הנתבע

1. אביא להלן מקביעות בית המשפט העליון בע"א 765/18 שמואל חיון נ' אלעד חיון (פורסם בנבו, מיום 1.5.19) (להלן: "הלכת חיון"), במסגרתן נקבע כך:

   "סבורני, כי שקרים אלו של בעל דין הנוגעים לעניינים המצויים בליבת המחלוקת – הם לבדם – צריכים היו לשמש בסיס לדחיית תביעתו ללא צורך בניתוח ראיות נוספות. דחיית התביעה בשל שקרים אלו היתה – ועודנה – תוצאה מתחייבת לנוכח שלושה כללים שעניינם פרוצדורה וראיות....מבין כללים אלו, הכלל הבסיסי והעתיק ביותר הוא חזקה ראייתית הקובעת כי מי שמשקר ביודעין בדבר אחד, משקר בכל עדותו: Falsus in Uno, Falsus in Omnibus. ..הפעלתה של חזקה זו (להלן: חזקת השקר) במקרהו של בעל דין אשר מוסר ביודעין עדות שקרית בנושא מרכזי להתדיינות, המצוי בליבת המחלוקת, הינה ברורה ומובנת מאליה. ברוב רובם של מקרים כאלה, אם נכריע את הדין לחובתו של בעל דין ששיקר – וזאת, אף מבלי לנתח ראיות אחרות – לא נטעה..... אשוב ואבהיר, כי חזקה זו מטפלת, בראש ובראשונה, בבעל דין שמוסר עדות שקר ביודעין כדי לנצח במשפט; והכוונה כאן היא לעדות שקר בעניין מהותי ומרכזי לליבת המחלוקת, ולא רק ב"תיבול" בשקרים של עדות שרובה אמת לאמיתה. ....כלל משפטי נוסף, וחשוב לא פחות, מצוי בסעיף 54(2) לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 (להלן: פקודת הראיות), ...מכאן עולה כי כאשר מדובר בעדותו של בעל דין שנפגמה בשקר מכוון, אין כל אפשרות שבית המשפט יוכל לסמוך את ידיו על אותה עדות. ברי הוא, כי ראייה מסייעת אינה יכולה להפוך עדות שקר לעדות אמת; וממילא לא ניתן יהיה למצוא נימוקים שיתמכו באמינותה של עדות שקרית. יתרה מכך: בית המשפט יהא חייב להפעיל את ההוראה של סעיף 54 לפקודת הראיות גם ביחס לעדותו היחידה של בעל דין שנמצאו בה סממנים של שקר, ואין צורך שיקבע כי בעל הדין שיקר במפגיע. זאת, משום שסממנים של שקר הם היפוכם מסממנים של אמת; ועל כן לא ניתן יהיה למצוא תימוכין לעדות שבה נמצאו סממנים של שקר באופן שיספק את דרישותיו של סעיף 54 הנ"ל. בנסיבות אלו, טוב יעשה בית המשפט אם ייתן פסק דין לחובתו של אותו בעל הדין בהסתמך על סממני השקר הללו, ועליהם בלבד....הכלל השלישי והאחרון הוא איסור על שימוש לרעה בהליכי משפט.....איסורים כאמור יש לאכוף בנחישות, ביד קשה, ובאופן שירתיע בעלי דין מפני מתן עדות שקר ומעשים פסולים אחרים אשר מהווים שימוש לרעה בהליכי משפט. התרופה הנכונה נגד מסירת עדות שקר על ידי בעל דין – כאשר העדות מתייחסת לעניין מהותי להתדיינות ונמסרת ביודעין מתוך כוונה להטות את תוצאת המשפט – היא מתן פסק דין לחובת השקרן ...".

בע"א 6460/21 טובי פרץ נ' יגאל כהן נקבע שניתן ביום 18.6.23 נקבע:

"כאשר אחד מבעלי הדין שניצב לפני ביהמ"ש – תובע, נתבע או צד שלישי – נמצא משקר בעדותו בעניין מהותי או מסתיר מביהמ"ש, ביודעין, מידע או מסמך בעל חשיבות רבה, קל וחומר – מרכזית ומכרעת, לבעל דין כזה אין, וגם לא יכול להיות, פתחון-פה נגד החלטת ביהמ"ש לקבוע עובדות ולהכריע בסכסוך בהישען על הדינים לעיל– דינים שמספקים לביהמ"ש קיצור-דרך הכרחי ומוצדק למתן פסק הדין. בעל דין אשר שיקר בעדותו בפני ביהמ"ש או הסתיר מביהמ"ש, ביודעין, ראיה חשובה, ובשל כך ניתן נגדו פסק דין – אין לו אלא להלין על עצמו."

מאחר והגעתי למסקנה כי הנתבע שיקר בעניינים מהותיים בעדותו, הרי די בכך כדי לקבל את התביעה נגדו או לפחות לתמוך באופן משמעותי בראיות התובעים.

סוף דבר

אשר על כן אני מקבל את התביעה ופוסק כדלקמן:

1. אני אוסר על הנתבע לבצע כל עבודות בנייה ללא היתר בבניין ברח' יבנה 16 תל אביב (להלן: "הבניין").

2. אני מחייב את הנתבע להימנע מלעשות שימוש מפוצל ביחידות הדיור, (החדרים) שבקומת הקרקע בבניין מותר לנתבע לעשות שימוש ביחידת דיור אחת בלבד, בדירה שבקומת הקרקע.

3. אני מחייב את הנתבע להימנע מלעשות שימוש מפוצל ביחידות הדיור, (החדרים) שבקומה הראשונה שבבניין. מותר לנתבע לעשות שימוש ביחידת דיור אחת בלבד, בדירה שבקומה הראשונה.

4. אני מחייב את הנתבע למלא את הקרקע עד לקו האפס של הבניין, לסתום כל חפירות ופתחים שבוצעו בקומת הקרקע ללא היתר.

5. אני מחייב את הנתבע להרוס כל בניה בלתי חוקית בקומת המרתף ולסתום כל חפירה שבוצעה בקומת המרתף ללא היתר.

6. אני מחייב את הנתבע לאטום את הפתח שבין הדירה שבקומת הקרקע והמרתף ואני אוסר על הנתבע לעשות שימוש מכל סוג שהוא בשטח המרתף ו/או בשטח דירת המרתף.

7. הנתבע יאטום את כל הפתחים בעורף המרתף, דלתות וחלונות.

8. צווי ההריסה האטימה והמילוי יבוצעו בתוך 60 יום מיום פסק הדין, צווי המניעה יכנסו לתוקפם בחלוף 60 יום מיום פסק הדין.

    

   פיצוי כספי

9. התובעים אינם מתגוררים בבניין ולפיכך לא נגרם להם מטרד מהעבודות שביצע הנתבע, יחד עם זאת אין ספק כי הנתבע גרם לתובעים עוגמת נפש בביצוע העבודות הבלתי חוקיות במהלך השנים, בכך שעשה בבניין ככל העולה על רוחו, ועקב הצורך לפעול מול הנתבע ומול גורמים אחרים, לאורך תקופה ארוכה, כדי להפסיק פעולות אלו. אני פוסק לתובעים פיצויים בסך 30,000 ₪ וזאת בדרך של אומדנה. אינני פוסק לתובעים פיצוי בגין הפסד דמי שכירות, שכן נזק זה לא הוכח בכל צורה שהיא.

10. טענת הקיזוז של הנתבע נדחית, הן לאור תוצאות התביעה והן מאחר ולא הוכחו ע"י הנתבע כל נזקים שנגרמו לו.

11. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את סכום האגרה כפי ששולמה ואת החלק בשכר מומחה בית המשפט ששולם על ידם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום, בנוסף אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪.

     

     

    ניתן היום, ט' בתמוז תשפ"ג, 28 יוני 2023, בהעדר הצדדים.

     

    חתימה