אלקובי נ' איקס או. הולדינגס בע"מ

1.זו תביעה על סך של למעלה משני מיליון שקלים ובה עותר התובע, שעיסוקו הוא חיבור בין יזמים לבין דיירים במיזמים פוטנציאליים של תמ"א 38, לחיֵיב את הנתבעת, חברה יזמית, לשלם לו את התמורה החוזית בגין עבודתו. זאת, מכוחו של הסכם, שנקשר בכתב בין הצדדים ביום 15.4.2012 ובעקבותיו פעל התובע להעמיד לנתבעת שני מיזמים של התחדשות עירונית, בצמד-הבנינים שברחוב שפרינצק 30 ו-32 בפתח-תקוה.

2.בהסכם כונה התובע: "חתם". הוא הוגדר מי, ש"הינו בעל קשרים אישיים ויכולות להגיע לידי הסכם חתום ע'י דיירי בניינים בפרויקטים שונים בנדל'ן, לרבות תמ'א 38" (הנספח הראשון לתצהיר-עדותו הראשית של התובע). הוא התחייב לתן ליזם "זכות ראשונים [ב]כל פרוייקט שהחתם קשור בו", כלומר להקדים ולהציע ליזם מיזמי-נדל"ן בהתהוות. בסעיפים הראשונים להסכם נקבע לאמור:

"ככל שהיזם [הנתבעת] יסכים לקבל לידיו פרויקטים [שהציע לו התובע], ישלם היזם לחתם [התובע] עבור כל דירה חדשה שתיבנה בפרויקט, סך של 40,000 ש'ח + מע'מ, ביום קבלת היתר הבניה. [']דירה חדשה['] לצרכי הסכם זה הינה כל דירה אשר נבנתה בפרויקט ולא נמסרה למי מהדיירים הישנים בפרויקט[,] קרי[:] בעלי הקרקע".

עוד כָּלל סעיף-התמורה – התחייבות של היזם לשלם לחתם מקדמה, בת מאה אלף שקלים בתוספת מע"מ, מיד עם השלמתן של חתימות-הדיירים על בקשה להיתר-בנייה.

גרסת-התובע

3.כשנכנסה הנתבעת לתמונה היו המיזמים ברחוב שפרינצק בראשית-דרכם. את הדיירים ייצג עורך-דין, גובשה טיוטה להסכם-תמ"א והוכנה תוכנית ראשונית בידי-אדריכל. התובע העיד כי דיירי-הבית מס' 32 היו להוטים להיקשר בהסכם ואילו מקביליהם בבנין הצמוד היססו. הם ביקשו לראות, תחילה, את שכניהם חותמים. התובע השקיע מאמצים בחיבורם של הקצוות הפתוחים, בשני הבנינים. בתאריך 16.7.2012 נערכה, ביוזמתו, אסיפה כללית של דיירי שפרינצק 32, עם בא-כוחם ובהשתתפותו של מנהל-הנתבעת אשר הציג את המיזם. התובע, שנכח גם הוא בפגישה, פעל להחתים בסופה כמה שיותר דיירים על הסכם-התמ"א. עם חתימתו של הרוב, נותר לטפל ב"חריגים" – יחידות-דיור, שמסיבות שונות לא ניתן היה להחתים את בעליהן או שהבעלים סירבו לחתום – וגם לכך תרם התובע. בנספח השני לתצהירו הוצג לבית-המשפט ההסכם הסופי שנמסר לנתבעת, חתום בידיהם של מרבית-הבעלים של זכויות ב-32 יחידות-הדיור שבשפרינצק 32 ובכלל זה בידיה של חברה משכנת מטעם-המדינה והיא, המדינה, בעלת-זכויות בשבע מיחידות-הבית. הנתבעת חתמה גם היא ובמרשם-המקרקעין נרשמה הערת-אזהרה לטובתה.

נותר להביא להשלמתו של הסכם דומה בבנין שבשפרינצק 30. כאן החל התובע לחשוד, שהנתבעת מנסה לעקפו ולהחתים את דיירי-הבית ללא מעורבותו. לגרסתו, הנתבעת עיכבה בכוונה תשלומי-ביניים, שלהם הוא היה זכאי. היא ביקשה ממנו לצמצם את "נראותו" במיזם המתגבש ולאפשר לה דומיננטיות מול הדיירים. הנתבעת ניסתה, הכול לפי הטענה, לפעול מאחורי-גבו של התובע תוך פנייה ישירה לְחֶברה, שהתובע הסתייע בה בעבודתו. בתגובה החליט התובע לעכב את הצגתה של הנתבעת לפניהם של דיירי-הבית; להשלים את החתמתם על הסכם-תמ"א בנפרד מהנתבעת ורק אז להניח את ההסכם לפניה של זו ולהציע לה לאמצו, בתמורה.

הסכם-התמ"א עם דיירי שפרינצק 30 נעשה בתאריך 3.1.2013 (הנספח השלישי לתצהיר-התובע). בעליהן של הזכויות ב-29 יחידות-דיור, מתוך 32 היחידות שבבנין, חתמו עליו. מצד "היזם" נרשמה בו "מלני פתח תקווה 4 בע"מ (חברה ביסוד)" – חברה, שהתובע התכוון לייסד לצורך זה אך לא קמה בסופו של יום וממילא לא חתמה על ההסכם. במקביל פעל התובע בענינם של בעלי-הזכויות הנוספים בבנין – אותם "חריגים" שלא חתמו על ההסכם.

במקביל לעריכתו של הסכם-התמ"א בא התובע בדברים עם הנתבעת, על מנת לקשור מולה הסכם משופר, מבחינתו, שיאפשר לו להעביר לידיה את זכויות-היזם גם בהסכם-התמ"א של שפרינצק 30 ויעגן את התמורה שיקבל. מגעים אלה לא התגבשו לכלל הסכם חדש ובכל זאת המחה התובע, היה זה בחודש אפריל 2013, את זכויות-היזם שבהסכם-התמ"א הנוסף לידיה של הנתבעת. הנתבעת חתמה על הסכם-התמ"א ובזאת היא נעשתה צד להתקשרות גם מול דייריו של בית מס' 30.

4.ביום 25.8.2016 ניתן הֵיתר-בנייה למיזם בשפרינצק 30 (נספח 53 לתצהיר-התובע). הוּתר בו להקים, בנוסף ל-32 יחידות-הדיור שבבנין, 24 יחידות חדשות. הֵיתר זהה ניתן, ביום 4.5.2017, למיזם בשפרינצק 32. הנתבעת החלה לבנות אך, לשיטתו של התובע, היא הציעה לשלם לו אך מקצת-התמורה המוסכמת. לפי מספרן הכולל של יחידות חדשות שהוּתרה הקמתן – 48; ולפי הוראתו של ההסכם המקורי שבין הצדדים ואיש לא טען כי איננו בתוקף, עתר התובע לחייב את הנתבעת לשלם לו סך של 1,920,000 ש"ח (48 דירות X 40 אלף ש"ח לדירה), בניכוי מקדמה בת 90,801 ש"ח שכבר שולמה; הכול בתוספת מע"מ, הפרשי-הצמדה וריבית לפי חוק.

גרסת-הנתבעת

5.הנתבעת הביעה את תדהמתה מן התביעה שהוגשה נגדה, לא רק בגלל יחסיהם הקרובים, בשעתם, של התובע ושל מנהלהּ אלא, בייחוד, משום שלטענתה היא נפלה קורבן למעשה-מרמה, כך ולא פחות. לשיטתה, התובע הונה אותה לחשוב כי הוא יכול לקיים את חלקו בהסכם עמה ואף רימה אותה לסבור כי הוא קִיים חלק זה בפועל, אולם שום ממש לא היה בדברים. הנתבעת נאלצה לשלם ממון רב לעוסקים אחרים כדי שיעשו את מה, שהתובע התחייב לוֹ ולא קִיים.

6.באופן קונקרטי הלינה הנתבעת על מצג-שווא, שהתובע הציג לגבי מיזמי-שפרינצק, כאילו מדובר בזכות להקמתן של 26 דירות חדשות בכל בנין, בשעה שבפועל ניתן היה לבנות רק 24 דירות כאלו. צפי-הרווח, שהציג התובע, היה רחוק מן המציאות. מן המכלול, שלו התחייב התובע בהסכם שבין הצדדים, הוא לא נקט ולו פעולה אחת. דיירי-הבנינים כלל לא חתמו על הסכמי-תמ"א, שהתובע היה מעורב בהכנתם עבור הנתבעת. חלקם הגדול של אלה טען כי חתימתו זויפה וחלק אחר – כי פרטיו נרשמו שגויים. היו שחתמו, כפי שתואר כבר להלן, על הסכם עם החברה שבבעלות-התובע, במה שהנתבעת מכנה: "ניסיון לגנוב את הפרויקט" וסוכל רק לאחר שנתגלה. את המצב, הוסיפה טענת-הנתבעת והלכה, הצילה שכירת-שירותיהם, בממון רב, של אחרים. לאלה, שפעלו בכינוי "טוגדר גרופ", נדרשו עוד כשנתיים של מאמץ על מנת להשלים את מכלול-הפעולות, שיאפשר לנתבעת להתחיל בבנייה ושהתובע היה אמור לעשות.

הכרעה

א. התובע לא התחייב לכדאיות-העִסקה

7.חקירתו הנגדית של התובע עסקה, שלא לצורך, בשאלה אם יש להגדירו "יזם" או שהוא אך "קבלן-חתימות". ברור לבית-המשפט כי העיסוק בשאלה זו נבע מרגישותו של התובע למעמדו אך, לשיטתי, אין לו כל שייכות למחלוקת אשר לפנַי. עיקר-הכרעתי מצוי בשאלה מה הייתה התחייבותו של התובע לנתבעת בכל אחד משני המיזמים שברחוב שפרינצק, הא ותו לא.

לשונו הדלה של ההסכם, שקשרו בינם התובע והנתבעת ביום 15.4.2012, לבדה אינה מאפשרת להבין עד תום מה היה אומד-דעתם. בהתייחסות, מצומצמת, לחלקו של התובע בהתקשרות, קבע ההסכם אך את המקובץ להלן:

"[התובע] הינו בעל קשרים אישיים ויכולות להגיע לידי הסכם חתום ע'י דיירי בניינים בפרויקטים שונים בנדל'ן, לרבות תמ'א 38.

בכל עת יהיה [התובע] חייב להציע כל פרוייקט פוטנציאלי ליזם וליזם יהיו 40 יום על מנת להשיב אם בכוונתו להשתלב בפרוייקט.

היזם ישלם ל[תובע] מקדמות על חשבון הפרוייקטים לאחר השלמת חתימות הדיירים הנדרשות עפ'י הדין לצורך קבלת היתר".

8.מה, שכבר נהיר כי לא הוסכם, היה זה: התובע לא התחייב, בשום פנים, לכדאיותו הכלכלית של כל אחד מהמיזמים. מלאכת-הבדיקה הונחה לפתחו של היזם וכך גם שיקול-הדעת, לאחר שניתנה לו אורכה למיצוי-בדיקותיו, אם להצטרף למיזם או לדחותו. בתוך כך ברי כי התובע לא התחייב למספר נתון של יחידות חדשות, שרשות-התכנון תאשר לבנות. לענין הזה לא רק שאין זכר, ולו מלה, בהסכם שבכתב אלא שבאתי לכלל-מסקנה כי הוא לא הוסכם אפילו על פה. בחקירתו הנגדית עמד אמנם מנהלהּ של הנתבעת, מר ניר דיגמי, בתוקף על כך, שהתובע הִתמיד במצג, שכמוהו כהתחייבות כי בכל אחד משני הבנינים תאשר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה 26 דירות חדשות:

אלא, שלא הייתה זו תמונת-הדברים המלאה. החקירה הנגדית נמשכה:

השאלה הופיעה, דומָה, בהידרש להסכם שבין הצדדים אך היא לא זכתה לתשובה ענינית:

עורך-הדין המלומד שב וניסה:

בפעם הרביעית הודה מר דיגמי לאמור:

לכל בר-דעת – וּודאי למי שעוסק בתחום הבנייה – נדרש להיות מובן כי ללא קשר לשאלה איזה פוטנציאל גלום בתוכניות השונות של גורמי-התכנון, שיקול-הדעת בקביעתם של הפרטים, בייחוד כמו מספרן של דירות חדשות במיזם של תמ"א 38, הוא לרשות המאשרת. לא זו בלבד, שההבדל בין 26 לבין 24 אינו תהומי (אף אם יש לו השפעה על רווחיות-המיזם, ענין שלא נתברר לפנַי כל עיקר) ולא זו בלבד, שהנתבעת מעולם לא הציגה את המספר "26" – מרכיב ובלעדיו אֵין החוזה כדאי מבחינתה, אלא שברי כי התובע לא יכל להבטיח מה תהא תוצאתו של דיון בוועדה המקומית.

לשתי הסוגיות – זו של רווחיות-המיזמים וזו של מספר הדירות החדשות, וקשורות הן זו בזו, התייחס התובע בחקירתו הנגדית:

דברים דומים השמיע בעדותו עורך-הדין אופיר אדיב – מי שהיה, תחילה, בא-כוחו של התובע בהתקשרות עם הנתבעת ואז עבר לייצג את זו מול הדיירים, שנקשרו עמה בהסכמים:

9.יתרה מכך, אפילו לאחר אותה "תזכורת", שבה הודיע התובע לנתבעת כי המספר הצפוי של יחידות חדשות שתאושרנה הוא בין 24 לבין 26, הנתבעת לא רק שהוסיפה ודבקה במיזם אלא אף התמידה בחוזה שבינה לבין התובע:

10.קביעתי היא כי התובע לא נטל על עצמו, בגדרי-חלקו בהתקשרות שבין הצדדים, התחייבות כי במיזמים הנדונים תאושרנה 26 יחידות חדשות בכל בנין, או כי המיזמים יהיו כדאיים לנתבעת. ממילא הוא לא הפר את ההסכם עם הנתבעת בשל כך, שבסופו של יום אישרה הוועדה 24 יחידות בלבד בכל בנין. גם הנתבעת לא התייחסה לדבר זה, בזמן-אמת, כאל הפרה של חוזה מצד-התובע. אדרבה, היא מצאה את שני המיזמים שהוא העמיד לפנֵיה, וכן את ההתקשרות עמו, מתאימים לה.

11.בהערת-אגב אעיר כי בכתב-ההגנה הלינה הנתבעת, בטענה של עובדה, על כי "ארבע יחידות הדיור המרכזיות בבניינים, והיקרות ביותר, הוחרגו מהפרויקט" (פסקה 23 לכתב-הטענות). ענין זה שוב לא הוזכר בתצהירי-ההגנה או בעדויותיה שעל פה וממילא לא התברר לפניו של בית-המשפט. לא רק, שלא הוסבר לבית-המשפט פירושה של אותה "החרגה" של "דירות יקרות", אלא ששום ראיה למחדל מצדו של התובע או להפרה של חוזה בקשר לכך – לא הוצגה.

ב. התובע לא התחייב למאה אחוזים מחתימות-הדיירים

12.השאלה המרכזית, שהונחה לפתחו של בית-המשפט בפרשה זו, היא מה נטל על עצמו התובע בכל הנוגע לחתימותיהם של בעלי-הזכויות בבנינים על הסכמי-תמ"א. במעט שבלשון-ההסכם נכתב, כבר ציינתי, כי התובע התחייב כלפי היזם להפעיל את קשריו האישיים ואת יכולותיו המקצועיות על מנת להציג ליזם מיזמים פוטנציאליים של תמ"א 38; כשהפוטנציאל מצוי, כך הוא פירושי ללשון, ראש וראשונה בכוח לגבש הסכמה של אותו מספר של בעלי-זכויות במקרקעין אשר הדין מעמיד תנאי לקבלתו של הֵיתר-בנייה לפי תמ"א 38; הסכמה – שביטויה הוא בכוחו של התובע להחתים את אותו מספר נדרש של בעלי-זכויות על הסכם בכתב מול היזם. במלים פשוטות, התובע נטל על עצמו התחייבות להעמיד לנתבעת מספר מספיק של חתימות של בעלי-זכויות בכל אחד מן הבנינים הנוגעים בדבר, לפי תנאֵי-הסף שבדין לקבלתו של היתר-בנייה לפי תמ"א 38.

מה דרש הדין במועדים הרלוונטיים להתקשרות בין הצדדים, קרי, בשנים 2017-2012? סעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, כפי שתוקן ביום 20.6.2012, קבע (ועודו קובע) כך:

13.האם פירושם של דברים הוא כי ההסכמה, שקשרו בינם הצדדים, חייבה את התובע להעמיד לנתבעת הסכמי-תמ"א חתומים בידיהם של מאה אחוזים מבעלי-הזכויות בכל אחד מהבתים המשותפים? לדעתי, התשובה לכך היא בשלילה. למסקנתי זו יותר מטעם אחד.

ראשית, מנהלהּ של הנתבעת, מר דיגמי, ידע היטב עוד קודם שהוא נכנס למיזמים הללו כי טבעה של תוכנית מן הסוג הזה הוא, שעלולים להיות דיירים שלא יחתמו. בחקירתו הנגדית הוא אמר: "[האם] ידעתי שיש דבר כזה דיירים סרבנים? כן, כולם יודעים שיש דיירים סרבנים" (פרוטוקול, בעמ' 41, ש' 19-17). מר דיגמי הוסיף וידע, פרטנית ומראש, כי במיזמים המסוימים של רחוב שפרינצק, בשני הבתים, תיתכן חתימה שאיננה מלאה. במבוא להסכם-התמ"א, שנקשר ביום 16.7.2012 עם דיירים בשפרינצק 32 ובמבוא לזה, שנקשר ביום 3.1.2013 עם דיירים בשפרינצק 30, נקבע כך:

"ידוע לצדדים כי לבד מבעלי הדירות החתומים על הסכם זה יכול ויהיו בעלי דירות אשר יסרבו לחתום על ההסכם דנן (להלן: 'הסרבנים') וכי ה[נתבעת] מתחייבת לפעול על פי הוראותיו של הסכם זה ולמלא אחר סעיפיו כלשונם על אף סירובם של בעלי הדירות הנ'ל ובכפוף לכל דין" (הנספח השני לתצהיר-התובע. הסוגריים העגולים הם במקור).

סעיף 15 לכל אחד מהסכמי-התמ"א הוסיף וקבע:

"[הנתבעת מצהירה] כי חתמה על הסכם זה לאחר שבחנה את השלכות סירובם של בעלי הזכויות אשר סרבו לחתום על הסכם זה... ולא ת[י]שמע בכל טענה עקב סירובם של הדיירים הנ'ל או שהדבר ישמש עילה כלשהיא לעיכובים, אלא במקרה בו תוגש תביעה כנגד סרבן תמ'א או שתוגש תביעה למפקחת על המקרקעין, כנגד סרבן חתימה ואשר מקרים אלו עשויים לגרום עיכוב בפרויקט".

סעיף 69.3 להסכם של שפרינצק 32 וסעיף 71.3 להסכם של שפרינצק 30 קבעו כי אם תוגש "בקשה למפקח על הבתים המשותפים כנגד הסרבנים כי אז ידחו כל המועדים [שבהסכם] עד לקבלת פס[ק-דין] חלוט". בסעיף 115 להסכם שפרינצק 32 ובסעיף 117 להסכם שפרינצק 30 נקבע כי "בעלי הדירות מיַפים את [כוחם של] ב[א-כוח] ה[נתבעת] וב[א-כוח] הדיירים לפנות בשמם למפקח על הבתים המשותפים ולכל ערכאה אחרת כנגד הסרבנים וזאת על מנת לקבל את אישורו למימוש הסכם זה למרות התנגדות הסרבנים".

14.היו אלה ההסכמים, שעליהם החתים התובע הן את בעלי-הזכויות והן את הנתבעת כבר בתחילה. איש לא טען כי היו אלה הסכמים "גנריים", שהוראותיהם אשר מדברות ב"סרבנים" לא היו רלוונטיות להתקשרויות המסוימות האלו. לא נטען כי הנתבעת נאלצה לכלול את ההוראות הללו בהסכמיה עם הדיירים רק לאחר, שהיא מצאה את עצמה במצב של ניפרת מול התובע הואיל והתובע, כביכול במחדליו לקיים את ההסכם עמה, לא סיפק מאה אחוזים מן החתימות. אדרבה, התובע העיד ולא נסתר כי את נוֹסחם של הסכמי-התמ"א הוא העביר, מבעוד מועד, להערותיו של מר דיגמי. כל זה היה לפני החתמתם של בעלי-זכויות:

"יומיים לאחר שנחתם ההסכם [ביני לבין הנתבעת] העברתי למנהל הנתבעת נוסח הסכם תמ'א, לשם התייחסותו והתייחסות [בא-כוחה של הנתבעת], כאשר האחרון שלח את הערותיו כבר ביום 24.4.2012. בשלב הזה נדרשתי לפעול ולשכנע את דיירי הפרוייקטים להתקשר עם הנתבעת..." (פסקאות 24-23 לתצהירו).

עורך-הדין אדיב ושמו כבר עלה כמי שייצג, באותה עת, את התובע במשא ומתן מול הנתבעת, העיד ולא נסתר כי בִּפְגישה שהתקיימה במשרדו הובהר לנתבעת, פרטנית, כי הסכם-התמ"א עם בעלי-הזכויות בשפרינצק 30 – שכזכור, היססו תחילה אם להצטרף ליוזמה – יעמוד בתוקפו אפילו לא יחתמו עליו מאה אחוזים מבעלי-הזכויות:

עובדה היא כי מר דיגמי עצמו הודה, בחקירתו הנגדית כי די בתחילת-הדרך, בחודש מאי 2013 – מועד, שבו כבר עמד בתוקף ההסכם בין התובע לבין הנתבעת ולנתבעת טרם הייתה ולוּ ראשית של טענה למעשה-מרמה – הוא, מנהל-הנתבעת, השתתף ברצון בכנס של בעלי-זכויות במטרה להשפיע על מי שטרם חתם, לחתום. "מפגשים מהסוג הזה", סיפר מר דיגמי, "עושים על מנת לעודד את הדיירים שלא חתמו ועדיין מסרבים לחתום, להראות להם שהדברים צריכים להתקדם לאן שהוא. ביקשו ממני לבוא ולתת את הכוח שלנו בשביל להראות שאנחנו [הנתבעת] אנשים רציניים, בשביל שכולם יבואו ויחתמו, זה היה המטרה ולשם זה הביאו אותי" (שם, בעמ' 33, ש' 25-21). הנה כי כן, הנתבעת ידעה כי התובע לא סיפק מאה אחוזים מן החתימות. היא לא טענה, אלא לאחר שהוגשה נגדה התביעה, כי התובע הפר בזאת את ההסכם עמה.

15.שנית וכפי שכבר הסברתי, הנתבעת נכנסה למיזמים הללו לאחר שעמדה לה אפשרות לבחון את מכלול-פרטיהם, לרבות את כדאיותם. היא מצאה את המיזמים – כדאיים. גם את ההתקשרות עם התובע מצאה הנתבעת כדאית למצער עד לשלב, שבו היא נעשתה צד להסכמי-התמ"א וסמוך לאחריהם. גם לפי גרסתו רצה מנהל-הנתבעת – רצה ואף עמד על כך בתוקף – להיכנס למיזם בשפרינצק 30 אפילו, שהוא ידע כי התובע לא סיפק מאה אחוזים מן החתימות:

ברם אפילו מאוחר יותר, כשהנתבעת גילתה לכאורה שהתובע הונה אותה וכיזב בה, לא ניתן שום ביטוי בכתובים להסתייגותה מן החוזה או לכוונתה שלא לקיימו. דבר לא בא אל העולם: לא התכתבות בין הצדדים; לא מכתב-התראה ולא הודעה על ביטולו של חוזה. מאום. מר דיגמי נשאל: היכן מופיעים מכתבים, שנשלחו לתובע ואומרים לו: 'כך וכך קרה'?" והשיב תחילה: "למה אני צריך לשלוח לו?". אחר כך תרץ והסביר כי התובע, מצדו, הוא שסיים את ההתקשרות: "הוא נעלם לגמרי טוטלית. השתחררנו מהחוזה אחד מהשני. הרבה לפני זה, כבר הוא לא היה רלוונטי עבורי" (פרוטוקול, בעמ' 47, ש' 32-24). אלא שהתובע לא זו בלבד, שלא ביטל את החוזה, אלא הוא עמד על קיומו ובכלל זה על תשלום-המקדמות שהובטחו לו. מקורו של הדם הרע, שנתגלע בינו לבין מר דיגמי, היה בטענתו של התובע כי החוזה כלפיו הופר כבר בכך, שלא שולמו לו מקדמות כמתחייב בגין החתימות שהביא. הנתבעת, מצדה, לא העלתה באותו שלב מוקדם כל טענה להפרה מצדו.

16.שלישית, מר דיגמי ידע היטב כי התובע איננו עורך-דין פעיל וכי אין הוא מוסמך לספק לנתבעת שירותים משפטיים, שתכליתם השׂאתו של מספר החתימות כך שיקיף מאה אחוזים מבעלי-הזכויות. היה זה מנהל-הנתבעת, שהטעים בעדותו בבית-המשפט ואמר: "הוא [התובע רק] קבלן חתימות. מה זה, אסמיך אותו גם להיות עורך-דין?" (שם, בעמ' 40, ש' 18). מר דיגמי ידע כי על הפעולות המשפטיות, הנדרשות על מנת לקשור את הסכמי-התמ"א עם הדיירים ועל מנת לממשם, הופקדו בעלי-מקצוע, שאינם התובע ובהם עורכי-דין.

17.מסקנתי היא כי הנתבעת יצאה לדרך, בקבלתם של המיזמים הללו מן התובע ואחר כך בהתקשרות עם בעלי-זכויות במקרקעין, בידיעה כי אין בידיה מאה אחוזים מן החתימות ובהבנה כי התובע לא התחייב לספק מאה אחוזים; אך עלה בידיו להשיג חתימות במספר, שיותיר את הכדור בידיה של הנתבעת ויאפשר לה – כפי שעשתה – לפעול בענינו של מי, שלא חתם והכול על מנת שתימצא כשירה לקבלתם של היתרי-בנייה. טענתה בדבר-היעדרן של חתימות כמספרם של בעלי-הזכויות לא גילתה את עצמה אלא מאוחר יותר, כשהתובע התייצב ובפיו דרישה לקבלת התמורה החוזית.

ג. האם התובע הפר את ההסכם?

18.לאמתו של דבר – כאן ראוי במיוחד לדייק – הטענה בענין הפרתה של התחייבות לספֵּק מאה אחוזים מן החתימות לא גילתה את עצמה, בדמותה זו, קודם לחקירות הנגדיות. בכתב-ההגנה הייתה גרסת-הנתבעת חריפה במידה ניכרת והמוקד אחֵר לחלוטין. "מי שחי בבית זכוכית", נכתב בפסקה 16 לכתב-ההגנה, "שלא יזרוק אבנים. ודי לחכימא ברמיזא". אלא, שמה שנכתב בכתב-הטענות הזה רחוק היה, מרחק אלפי פסיעות, מרמיזה. "חלקה הארי של רשימת החותמים", הודגש בכתב-ההגנה, "התברר כזיוף מוחלט והנתבעת נאלצה להתמודד עם אינספור טענות דיירים בדבר זיוף חתימתם... התובע הציג בפני הנתבעת הסכם הנושא אינספור חתימות מזויפות כך שהנתבעת עצמה נאלצה לבצע [מחדש] את ההחתמות" (שם, בפסקאות 15 ו-33. ההדגשות הוספו). בתצהירו הטעים מנהל-הנתבעת את המקובץ להלן:

"נפלתי קורבן למתחזה. הנתבעת נפלה קורבן למעלליו. דיירי הבניינים כלל לא חתמו על הסכם התמ'א... רבים מהדיירים טענו כי חתימתם זויפה בעוד אחרים טענו שאין כל קשר בין הפרטים על גבי המסמכים החתומים לבינם. אותם דיירים, אשר חתמו כביכול על הסכם התמ'א, התנגדו נחרצות לביצוע הפרויקט בטענה כי רומו על ידי התובע וחתימותיהם זויפו... התובע החתים כביכול (רוב הדיירים טענו כי חתימתם זויפה) את כל הדיירים [במיזם של שפרינצק 30]" (פסקאות 4, 14, 17 ו-25 לתצהיר. ההדגשה והסוגריים העגולים הם במקור).

בחקירתו הנגדית חזר מר דיגמי, בהֶגוֵונים שונים (וריאציות), על טענת-הזיוף. "ברור לך", הוא ביקש לתן משנה-תוקף לעדותו זו, "שאם היינו הולכים למשטרה להתלונן אז אנחנו היינו הורסים לעצמנו את הפרויקט" (פרוטוקול, בעמ' 46, ש' 20-19). אם לא די בטענה חמורה זו לזיוף, הגדיל מנהלהּ של הנתבעת והדגיש: "בשורה התחתונה, אותה חשוב לזכור – התובע לא עשה דבר וחצי דבר במסגרת הפרויקט מלבד לבוא ולדרוש את כספו. הא ותו לא" (פסקה 19 לתצהירו. ההדגשה הוספה).

19.הטענות הללו – קשות מאין כמותן. לוּ היו נכונות, כל מקום היה לסווג את התובע ואת התנהלותו לתיבות "מרמה", "הונאה" ואפילו "התחזות". לפיהן, לא זו בלבד שהתובע לא עשה מאום ממה שהוא התחייב לו בהסכם מול הנתבעת, אלא שהוא שלח ידו במעשי-כזב, העולים כדי התנהגות פלילית ממש, בכך שהתחזה – הוא או מי מטעמו – לרבים מבעלי-הזכויות והוסיף, במרמה, את חתימתם על הסכמי-התמ"א.

20.מה אעשה ואפילו קצותיהן של טענות אלו לא הוכחו לפניו של בית-המשפט. אדרבה, הוכח היפוכן. ההגנה לא הניחה לפניה של ערכאה זו ולוּ עדות יחידה של בעל-זכויות, הטוען כי חתימתו על איזה מהסכמי-התמ"א זויפה או כי הוא סרב לחתום משום שרומה בידי-התובע. "זיוף" איננו מושג רב-פנים. פירושו הוא הצגתה של חתימה כאילו היא נחתמה בידי-בעליה, בשעה שלא היו דברים מעולם: בעל-החתימה לא חתם כלל, או שהוא חתם על מסמך אחר; ומאן דהוא גרם, במרמה, לכך שייראה כאילו הסכם-התמ"א נושא את חתימתו. דא עקא, שבחומר-הראיות אין שום ראיה לזיוף שכזה ומקל וחומר למעורבותו של התובע ולוּ בניסיון של זיוף. לא בכדִי התחמק מר דיגמי, שוב ושוב, בחקירתו הנגדית, כשנתבקש לבאר את טענת-הזיוף:

אל מול התעקשותו של בא-כוחו של התובע, ששב ושאל ברחל בתך הקטנה על זיוף, החל מר דיגמי מסתייג מן השימוש במונח זה. הוא ניסה לבאר:

21."בלגאן" איננו זיוף. אין הוא מרמה והנאה. אלה – לא הוכחו לבית-משפט זה אפילו מעט. בקדם-המשפט הבטיח בא-כוחה המלומד של הנתבעת: "נזמן את הדיירים, לרבות אלה שטענו שחתימתם זויפה" (שם, בעמ' 2, ש' 20-19). בית-המשפט נעתר לכל בקשה מאת הנתבעת בענין הזה. תחילה זימן בית-המשפט למסירתה של עדות, כפי שהתבקש, את גב' סיגל אלבז אשר לגביה נטען כי "בעדותה יש כדי להוכיח לבית המשפט את הטענה על זיוף חתימת הדיירים. סיגל תעיד כי התובע זייף את החתימות" (בקשה מיום 14.3.2021; החלטה מיום 22.3.2021). ניחא שאל מול טענה לזיוף רחב, והקיף כביכול רבים מבעלי-הזכויות, לא נמצא לנתבעת אלא אדם יחיד להעיד על כך לפניו של בית-המשפט. אלא, שכשהתייצבה העֵדה לישיבת-ההוכחות, התברר כי היה זה לשווא, שכן לפי בקשתה הנוספת של הנתבעת התבקש לזמן תחתיה את אחִיה, מר ליאור אלבז. "הובהר", כתבה הנתבעת מבעוד מועד לבית-המשפט, "כי [סיגל] אמנם מתגוררת בבניין בו מתבצע הפרויקט, ברם, בעלֵיה של הדירה ומי שחתימתו זויפה הוא אחיה, אשר זימונו מתבקש תחת זימונה" (בקשה מיום 11.11.2021; החלטה מיום 4.12.2021; פרוטוקול, מעמ' 36, ש' 21). בית-המשפט נעתר מיד, אלא שמר אלבז לא נענה להזמנה ולא להתייצב לישיבת-ההוכחות. את עדותו לא ניתן היה לשמוע והנתבעת ויתרה עליה (שם, בעמ' 59, ש' 28-25).

ברם גם אבן זו לא נותרה על מקומה כשעורך-הדין אדיב, בעדותו, נשאל על אודותיו של בעל-זכויות זה, מר אלבז:

עורך-הדין הנכבד חתם, בחתימת-ידו המאמתת ובחותמת-משרדו, כמעט על כל אחת ואחת מן החתימות, שבהסכם התמ"א של שפרינצק 30 – ראָיה לאימותם בידיו של מעשי-ההחתמה. לשאלה אם "כל דייר, שאתה רשום כמאמת חתימתו, חתם בפניך לאחר שזיהית אותו", השיב עורך-הדין אדיב בחיוב. לשאלה "האם אי פעם טענו בפניך כי איזה מהחתימות של הדיירים בפרויקט שפרינצק 30 הינה מזויפת?" הוא השיב בשלילה גמורה (שם, שם, בש' 19-14).

22.שוב נשאל מר דיגמי על אודותיה של אסמכתה כלשהי ותוכל להעיד על טרוניה שהושמעה, בזמן-אמת, באוזניו של התובע על אודותיו של זיוף: "אין בנספחים שלך שום מסמך שמופנה לתובע או ל[בא-הכוח] שאישר את [ה]חתימות של בעלי הדירות, המלין כי החתימות זויפו, נכון?". שוב הוא ענה: "אין לי מסמך כזה" (שם, מעמ' 39, ש' 32).

23.איש מעורכי-הדין האחרים, שליוו את העסקאות מצדה של הנתבעת או מצד-הדיירים, לא נקרא לעדות וממילא לא יכל לאשר כי התעוררה ולו טענה לזיופן של חתימות על הסכמי-התמ"א. הצדדים הסכימו בינם כי אחד מבאי-כוחם של הדיירים, עורך-הדין עדי רוזנשטיין, לא יוזמן להעיד בבית-המשפט וניתן יהא להסתפק, תחת זאת, במסמכים שהוא ערך. אלא, שלפניו של בית-המשפט לא הונח שום מסמך פרי-עטו של בא-כוח זה, או שהוא קשור בו, המעלה ומקל וחומר תומך בטענה לזיוף של חתימות.

24.על כן, לא זו בלבד שטענת-הזיוף הועלתה בעלמא, ללא הפירוט העובדתי הנדרש בכתב-הטענות ובתצהיר של עדות ראשית, אלא שהיא לא הוּכחה כלל לבית-המשפט. גורל דומה היה נחלתה של הטענה כי התובע לא עשה מאום ממה, שהוא התחייב לו בהסכם מול הנתבעת. ראשית, מר דיגמי עצמו סתר טענה זו בחקירתו הנגדית. "אדון אביחי", כך הוא כינה את התובע, "הוא קבלן חתימות והוא בא אלי עם חתימות" (פרוטוקול, בעמ' 31, ש' 23). "אני לקחתי את מור", הוא הוסיף בהתייחס לאחד מאנשיה של "טוגדר", שיגמור את כל החתימות ואת כל מה שהיה צריך להשלים... לגמור לי את כל ההחתמות האלה, מה שלא עשה אדון אביחי... לעזור לי לגמור את ההשלמות ואת החתימות" (שם, בעמ' 34, ש' 3-1; עמ' 51, ש' 2 עמ' 53, ש' 5-4. ההדגשות הוספו). אם נדרש "לגמור" או "להשלים" דבר-מה לאחר פעולותיו של התובע, אין זאת אלא שלכל הפחות חלק הֵחל וחלק נעשה.

25.החלטתה של ההגנה להקצין את תמונת-העובדות – טענה לזיופן של חתימות-הדיירים וטענה כי התובע לא עשה מאום מחלקו בהסכם שבין הצדדים – האירה באור שלילי, בייחוד, את עדותו של מר דיגמי. משנתברר כי לא זויפו חתימות, כל עיקר; כי התובע עשה-גם-עשה בקידומם של המיזמים וכי היו לו חלק ונחלה משמעותיים בהחתמתם של בעלי-הזכויות בשני הבנינים, הקימה גרסתה העובדתית של ההגנה חשש לפגיעה בעיקרון, המחייב עמידה על זכות משפטית בתום-לב. על כורחי מצאתי את עצמי שואל, עוד, מה משקלו של סימן-השאלה המרחף, כמו מאליו, מעל מהימנותם של פרטי-העובדה שבגרסתו של מנהל-הנתבעת ועד כמה נאמן היה התיאור העובדתי, שבפי-ההגנה, לאמת.

26.ראיה טובה למדי, לחובת-ההגנה, סיפקה עדותו של אותו מור, ובשמו המלא, מר מור קריידלמן מ"טוגדר", שהעיד מטעמה בתיק זה. מדבריו באולם-הדיונים נהיר היה כי התובע עשה לא מעט בקידומם של המיזמים המדוברים. במקובץ כאן סיפר עֵד-ההגנה:

אם בעדותו של מר קריידלמן מדובר, הרי שהתצהיר של עדותו הראשית ונועד, כזכור, לתמוך בעמדתה של הנתבעת, היה סתמי, לקוני וקצר מאד. העד לא באר מהו ה"פער העצום", ובו הוא דיבר בתצהיר זה, בין מצב-המיזמים כשהיו בטיפול התובע לבין "מוכנות התחלת העבודות" (הפִּסקה השביעית לתצהירו). הוא שיער, בעדות של סברה, כי "הליך החתמת הדיירים כנראה לא נערך כראוי או שלא הסתיים" (שם, בפסקה השישית). הוא לא טרח לפרט כמה מבעלי-הזכויות הצליח התובע להחתים; מה היו קשייהם של אלה שלא חתמו ומה בעבודתו-הוא הוליך בסופו של יום לחתימה מלאה.

27.גם עדותו של מר דיגמי חסרה את הפירוט הזה. תצהירו לא הסביר מתי הושלמה ההחתמה החדשה, כביכול; מתי נסגרו הפערים, שלפי הטענה היה התובע אחראי להם ומתי לראשונה ניתן היה להגיש בקשה להיתרי-בנייה. הנתבעת לא הציגה לבית-המשפט את אחת הראיות היסודיות ביותר, שמצופה היה כי תציג: הסכמים חלופיים, שונים מאלה שהעביר לה התובע, כשהם חתומים-מחדש בידיהם של כלל בעלי-זכויות באופן, שאיפשר להתקדם להיתרים. אמת, הסכמי-התמ"א היחידים, שהוצגו לבית-המשפט, היו אלה שעל ההחתמה עליהם עמל התובע – הסכמים מן השנים 2012 ו-2013, מוקדמים בהרבה לאותן שנתיים של עבודה מפרכת ולה נדרשה, לפי הטענה, "טוגדר" במלאה את כל החוסרים, שכביכול הותיר אחריו התובע.

28.זה המקום לומר כי מן הראיות נהיר, שחלק ניכר מעבודתה של "טוגדר" ממילא לא נגע להחתמה של בעלי-זכויות. אנשיה נדרשו למשימות רבות אחרות וכפי שכתב מר קריידלמן, גם אם באורח עמום וכללי, בתצהירו: "עבודה מול מחלקות העירייה הרלוונטיות, עבודה מול היועצים הנוגעים בדבר, עבודה מאומצת בכל הנוגע בעניינו רישוי וכיוצ'ב" (הפִּסקה השביעית לתצהיר). הסכם עם "טוגדר" – לא הוצג לבית-המשפט. בנספח הרביעי לתצהירו של מר דיגמי צירפה ההגנה, להמחשת-הנזקים שחולל התובע, אסופה של חשבוניות בגין תשלומי-הנתבעת ל"טוגדר". ניחא, שקרוב לרבע מן החשבוניות הללו צורף, משום מה, בכפל אלא שמעיון באלו לא ניתן להבין לפרטיו את מהות-השירות שסופק, משום שנכתב בהן רק "עבור ייעוץ והדרכה" או "ייעוץ והכוונה". הנקודה היא, שבשום מקום בתצהירי העדות הראשית מטעם-ההגנה לא הוסבר מיהם בעלי-הזכויות, שהתובע לא החתימם כראוי, או בכלל, על הסכמי-התמ"א וכיצד, בסופו של יום, הושלמה כל אחת ואחת מן החתימות למאה אחוזים. פירוט הופיע, לראשונה, רק באולמו של בית-המשפט בעדותו של עֵד מטעם ההגנה, שלא מסר תצהיר של עדות ראשית ובית-המשפט נעתר לבקשת-הנתבעת להזמינו, בכל זאת, לעדות.

29.העד הזה, מר חנניה אלקסלסי, היה שותפהּ המאוחר של הנתבעת לביצועו של המיזם בשפרינצק 32. עדותו נפתחה בצבעים קודרים: "בפועל, אחרי שנכנסתי לפרויקט התגלתה תמונה שונה לחלוטין [מן המובטח בידי-התובע]. עברנו על החתימות. הייתה לי הפתעה מאוד מאוד גדולה של המצב האחֵר, שמצאתי אחרי שנכנסתי לתמונה" (פרוטוקול, בעמ' 16, ש' 31-30; עמ' 17, ש' 4-2). למשמע-הדברים הללו שאלתי את עצמי אולי יש, בכל זאת, שחר לטענה כי התובע כשל כישלון חרוץ בקיומו של ההסכם שבו הוא התחייב. לא כך עלה מהמשך-עדותו של מר אלקסלסי.

כשפרט את דבריו לפרטים נתברר כי קושי התעורר אך ורק לגביהן של שבע דירות מתוך, כזכור, 32 הדירות בשפרינצק 32 ורק באותו בנין. על אודותיהן של אלו העיד מר אלקסלסי:

"מצאתי שבשבע דירות, למעשה, אין חתימה אמיתית. מתוך 32 דירות [בבנין שבשפרינצק 32], בשבע דירות אין חתימה אמיתית. מה זה 'חתימה אמיתית'? זה שמי, הרשום בטאבו כבעלים, חתם על הסכם ההצטרפות ו[על] כל המסמכים. זו החתימה האמיתית, בעלים שחותם לך על המסמך" (שם, שם, בש' 9-6).

30.אם אתייחס לדברים, שהוסיף העד והביא לגבי כל אחת מן הדירות הללו, לא אעשה כן, לשיטתי, אלא לפנים משורת-הדין. שכן, תיאור עובדתי שכזה נדרש לבוא כבר בכתב-ההגנה. הוא נדרש, ודאי, לבוא בתצהיר-העדות הראשית של מנהל-הנתבעת. השמעתו, לראשונה, בעדות ראשית של עד, שהוזמן בידיו של בית-המשפט, עלולה להקים, כמו מאליה, טענה להרחבה של החזית. אלא, שלאחר בדיקה פרטנית של הטענות ביחס לכל אחת מאותן שבע דירות, ממילא הגעתי לכלל-מסקנה כי אין הן תומכות בעמדתה של ההגנה.

31.אפתח ביחידה מס' 11. על הסכם-התמ"א, שהציג התובע לנתבעת, חתמה כבעלת-זכויות בדירה זו – "חלד", חברה ממשלתית עירונית לשיקום דיור ופיתוח בע"מ. חברה זו אמונה, בייחוד, על סיוע בדיור לזכאים, לפי תבחיניו של משרד-השיכון, בתחומיה של העיר פתח-תקוה. "חלד" היא אפוא זרועה הארוכה של המדינה. היא חתמה על הסכם-התמ"א בשמה של המדינה, כבעלת-הזכויות ביחידות-הדיור שהן בבעלות-המדינה ובכללן יחידה מס' 11. בעדותו הסביר מר אלקסלסי:

"[על הסכם-התמ'א] חתמה 'חלד'. 'חלד' היא איזה חברה, שעובדת עבור הממשלה או משהו כזה. רק על החוזה [הסכם-התמ'א] הם חתמו כ'חלד'. אחר כך, [על] כל מסמך [נוסף], [למשל כ]שהיינו צריכים לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש או דברים כאלה, המדינה חותמת על כל דבר. אנחנו מעבירים ל'חלד', 'חלד' מעבירה למדינה והמדינה [חותמת]. משרד השיכון חותם בשם מדינת ישראל" (פרוטוקול, בעמ' 17, ש' 20-11).

והנה נתברר כי בשלב, שבו נדרש למסור את הדירות בסיומו של המיזם, מי שביקשה להחזיק בדירה מס' 11 לא הייתה "חלד" כי אם חברה ממשלתית אחרת, היא "עמידר":

"פתאום אני מקבל טלפון מנציג של 'עמידר': 'שלום אני רוצה לעשות מסירה של הדירה שלנו אצלך'. אני אומר לו: 'מה, איזה 'דירה שלנו אצלך'? על מה אתה מדבר?' אז הוא אומר לי: 'כן, הנה, רשום לי: 'דירה 11 היא דירה שלנו''. אני לא רציתי לענות לו כלום באותו רגע. הלכתי, בדקתי ואני רואה שזה הדירה [שבשמה חתמה] 'חלד'. אז שאלתי אותו [את נציג-עמידר] [ו]הוא שלח לי [אסמכתה] שזו דירה שלהם [של עמידר] הדירה הזו, וצריך לעשות עליה מסירה. הם [עמידר] פונים אלינו [ו]עכשיו מבקשים למחוק את כל המסמכים שנחתמו ע'י המדינה ולהתחיל מחדש את התהליך, להביא להם מסמכים ריקים, שהם יחתמו [מחדש] על כל מסמך" (שם, מעמ' 17, ש' 6).

32.בלי להטיל ספק במהימנותם של הדברים הללו, אין הם מניחים אחריות לפתחו של התובע. ראשית, ברי כי התובע הקפיד לבדוק את נסח-הרישום ובו הוא מצא ששבע יחידות הן בבעלות-המדינה. "רשום: 'מדינת ישראל' בנסח הטאבו", העיד התובע ופירט: "לפעמים 'מדינת ישראל' זה 'עמידר', לפעמים זה 'חלמיש', לפעמים זה 'חלד', לפעמים זה גוף אחר ועדיין כתוב: 'מדינת ישראל'" (שם, בעמ' 62, ש' 32-31). התובע פנה אל "חלד", שכאמור היא זרועהּ הארוכה של המדינה בייחוד בעיר פתח-תקוה, וזו אישרה לפניו כי היא מטפלת בדירות הללו וכי היא מוסמכת לחתום בשמה של המדינה. התובע העיד: "אם 'חלד' אומרים לי: 'אנחנו הבעלים של דירה X' והם חותמים מתוקף זה שהם אומרים: 'אנחנו הבעלים של דירה X', [האם] אני חוזה נסתרות? [האם] אני אמור לדעת [שבפועל, על אחת הדירות הופקדה דווקא 'עמידר']?" (שם, בעמ' 63, ש' 6-5). דברים אלה מתקבלים על הדעת. במאמץ סביר פנה התובע ובדק מי מטעמה של המדינה אמון על שבע היחידות הללו. "חלד" אישרה שהיא אמונה גם על דירה מס' 11 וכי היא זו שמוסמכת לחתום. "חלד" נטלה על עצמה אחריות וחתמה בפועל. בזאת, להבנתי, קִיים התובע כנדרש את חבותו החוזית לנתבעת. איני סבור כי היה עליו לפקפק במצג, שהציגה "חלד" ולגשת לכל אחת מהחברות הממשלתיות, האמונות על דיור ציבורי, כדי לבדוק אם יש שחר לחתימותיה.

שנית, הנתבעת לא העידה איש מ"חלד" ואיש לא מ"עמידר". היא לא הראתה כי כבר בשלב-ההחתמה, אי-אז בשנת 2012, הייתה "עמידר" המוסמכת היחידה לחתום על הסכם-התמ"א בשמה של המדינה. אותה אסמכתה, שלפי הנטען הציגה "עמידר" למר אלקסלסי, לא צורפה לחומר-הראיות. אסמכתה עדכנית אף היא לא הוגשה לבית-המשפט.

שלישית, דווקא גרסתו של מר אלקסלסי לגבי המועד, שבו פנתה אליו "עמידר", נותנת כי עמדת-ההגנה היא מוקשית. לפי עדותו, הסוגיה לא התעוררה אלא בשלב-המסירה של הדירה המדוברת, מס' 11, כלומר לאחר שניתן היתר-בנייה ולאחר שעבודות-הבנייה הושלמו כחוק. הקושי אפילו לא נגע לכוח לרשום מחדש בית משותף, לפי מצבו של הבנין בסיום-המיזם; שהרי לבית-המשפט לא הוצגה כל אסמכתה בדבר ניסיון שכזה לרשום ובדבר-דחייתו אך בשל העובדה, שמטעמה של המדינה חתמה על הסכם-התמ"א חברה זו ולא אחרת. אזכיר, עוד, כי מר אלקסלסי בעצמו העיד, כמובא לעיל, שעל כל מסמך נוסף ממילא חתם משרד-השיכון באורח ישיר ושלא באמצעותה של חברה ממשלתית.

33.גם על ענינה של דירה מס' 14 הלין מר אלקסלסי בעדותו וטען:

"דירה 14 נמכרה מ'עמידר' למישהי בשם גלינה. ברישום בטאבו, גלינה בכלל לא מופיעה, כי רשמו אותה בבניין אחר, ברחוב שפרינצק 34. אז למעשה גלינה, שחתומה על ההסכם, היא כרגע לא הבעלים [הרשום] של הדירה [בשפרינצק 32]. היא רשומה בבניין אחר. היינו צריכים לפנות ל'חלד' ולבקש מ'חלד' לשנות את כל המסמכים, לבטל את הרישום של [גלינה] בבניין 34 ולהעביר אותה לרישום ב[שפרינצק] 32 כדי להכשיר את החתימה שלה [על הסכם-התמ'א], כי היא באמת הבעלים של הדירה 32, היא באמת חתמה והיא הבעלים אבל היא לא 'בעלים אמיתיים' כי היא לא רשומה בטאבו כבעלים" (פרוטוקול, בעמ' 19, ש' 20-12).

קושי של ממש מצוי בטענה זו, מן הסיבה הפשוטה שאיש לא חתם בשם בעליה של דירה מס' 14 על הסכם-התמ"א. אמת, השורה המתייחסת לדירה מס' 14 – בכותרת ההסכם ובסופו – נותרה ריקה מחתימה. התובע אמנם רשם, בשם הבעלים שבכותרת: "גלינה אקינשין" אולם בעלים זו לא חתמה על ההסכם ואף המדינה לא חתמה. לכל היותר יכלה הנתבעת להלין על כך בגדרי טענתה, שכבר נדונה, כי לא הושלמו מאה אחוזים מן החתימות; אולם כל טענה אחרת לא יכולה להיות מופנית אל התובע, אשר כך בדיוק הציג את ההסכם החתום לנתבעת – ללא חתימה מאת בעלֵיה של דירה מס' 14. התובע לא יצר מצג-שווא לפניה של הנתבעת כאילו בעלת-הדירה חתמה על ההסכם וממילא לא הפר את החוזה בכך, שלימים התברר כי החתימה אשר נדרש להשלים בקשר לדירה זו נכרכה במורכבות שברישום במרשם-המקרקעין.

34.מר אלקסלסי פנה לדבר ביחידה נוספת, מס' 15, שהייתה בבעלות-המדינה ונמכרה לידיים פרטיות. "דירה 15 [הייתה] בבעלות 'חלד'", הוא העיד, "היא נמכרה ל[בני-הזוג] מקסי[ן] אבל [בהסכם-התמ'א] רשמו אות[ם] בדירה 16 במקום בדירה 15. זאת אומרת, גם שם היה בלאגן ברישום הדירה. הבעלים האמיתי חתם, אבל הוא חתם בדירה הלא נכונה" (פרוטוקול, בעמ' 21, ש' 14-11). טענה זו אינה נכונה. הן בכותרת להסכם-התמ"א והן בשׁוּרות-החתימה שבסופו צוין כי דירה מס' 15 היא בבעלותם של בני-הזוג אירנה וולדימיר מקסין. השניים חתמו על הסכם-התמ"א במקום המתאים: בשׁוּרה, שיוחדה לדירה מס' 15. בנסח-הרישום משנת 2021 רשומה גב' מקסין – בעלת-הזכויות ביחידה מס' 15 משנת 2018. ואם תאמר – אין ראיה לזאת – כי במקור רשומה הייתה גב' מקסין, במרשם-המקרקעין, בטעות, בעליה של דירה מס' 16, הרי שהתובע דווקא העמיד את הדברים על מכונם בהחתמתו של הסכם-התמ"א: גב' מקסין חתמה ביחס לדירה 15, שהיא היחידה הנכונה שבבעלותה. איני רואה, אפוא, כל קושי בהחתמה ביחס לדירה זו. ממילא לא העמיד הרישום שבמרשם-המקרקעין מכשול בקבלתו של הֵיתר-בנייה.

35.מר אלקסלסי הוסיף ודיבר בדירה מס' 17:

"דירה 17 זו דירה שנמכרה מ'עמידר' למשפחת גזית. משפחת גזית מכרו אותה למשפחת בליל[ט]י. אף אחד לא רשם בטאבו שום דבר על כל המכירות האלה. כשגילינו שאין רישום מסודר, היינו צריכים לפנות וממש לשרשר [את] כל הבעלויות ולהסדיר את כל הבעלויות. לרשום את הבעלות על השם הראשון ולהעביר את הבעלות על השם השני, להסדיר את כל המסמכים של הדירה הזו" (פרוטוקול, בעמ' 21, ש' 26-21).

גם כאן לא לקה התובע בהתנהלותו. התובע לא התחייב להסדיר את הרישומים במרשם-המקרקעין. לא זה היה חלקו בהתקשרות מול הנתבעת. כישוריו ומיומנותו אפשרו לו להתחייב להחתמה של מי, שהוא בעל-הזכות לבעלות בדירה; ולא להשלמתן של פעולות רישומיות, המצריכות מעורבות של בעלי-ידע בדיני-המקרקעין. את שהתחייב לו, בדיוק, עשה התובע: על הסכם-התמ"א שהוא העמיד לנתבעת חתמה, ביחס לדירה מס' 17, מי שאכן הייתה, בעת-ההחתמה, זכאית להירשם במרשם-המקרקעין בעלת-הדירה ומי, שלימים אכן נרשמה כך במרשם: גב' עליזה בלילטי. זאת ועוד: נסח-הרישום, שצירפה הנתבעת, מגלה כי רישומה של בעלת-זכויות זו הושלם בשנת 2018 – חודשים לאחר שניתן היתר-הבנייה למיזם בשפרינצק 32. לאמור, העדרה של זהות בין שמה של החתומה על הסכם-התמ"א לבין הרשום במרשם-המקרקעין לא עיכב ולא מנע את קבלתו של היתר-בנייה והרי לזאת בדיוק התחייב התובע.

36.תלונה נוספת של מר אלקסלסי נגעה לדירה מס' 20 ולגביה הוא העיד:

"הייתה הדירה 20, שזה בכלל היה 'תיק המאה'. בדירה הזו חתם [על הסכם-התמ'א] בעל כשאשתו נפטרה ואחר כך גם הוא נפטר. כשבאו להחתים הייתה אישה שנפטרה והדירה רשומה על שמה ובעל בחיים שהוא חתם. לא בדקו מי היורשים, לא בדקו שום דבר, השאירו את זה במצב הזה. בפועל האבא מת גם כן, ואז במקום לערוך בירור מי היורשים ולהחתים אותם, הלכו והוציאו פסיקתא שאפשר זמנית שעורך-הדין [של] דיירים [במיזם] יחתום בשמ[ם]. ופתאום יצא לנו 19 יורשים. אנחנו, במשך אולי שנה, עבדנו על התיק הזה, זה היה תיק מטורף, הרצנו עורכי-דין לכל מדינת ישראל להחתים אנשים [את היורשים] ואחת מהן הייתה בקנדה" (פרוטוקול, מעמ' 20, ש' 29).

צר לי, אך חוששני כי מר אלקסלסי לא הבין לאשורה את מהותה של ההתחייבות, שנטל על עצמו התובע בהסכם שמול הנתבעת. דירה 20 הייתה בבעלותם של בני-זוג. למרבה הצער, במועד-ההחתמה שוב לא הייתה האישה בין החיים. התובע החתים, אפוא, את האיש החי. ענינם של יורשים התעורר רק לאחר פטירתו של האיש וענין זה היה, גם לפי מר אלקסלסי, במועד מאוחר למועד-ההחתמה על הסכם-התמ"א. גם אז לא נותרה הנתבעת לפניה של שוקת שבורה משום שהמנגנון המשפטי, שליווה את המיזם, מצא פיתרון זמני למצב. התובע לא נטל על עצמו ללוות את המיזם עד סופו; הוא לא נטל על עצמו, כבר כתבתי, לטפל בכל בעיה שתתעורר לאחר העמדתו של הסכם-תמ"א חתום בחתימות-אמת. אך מובן כי מעת, שהנתבעת נכנסה למיזם, פטירתו של חבר בקבוצת-הדיירים, ככל שהקימה ענינים הדורשים טיפול, הניחה את עצמה לפתחה של הנתבעת. התובע לא כשל וממילא לא הפר את חוזהו עם הנתבעת, גם בזאת.

37.ענין דומה עוררה דירה מס' 25, שלגביה העיד מר אלקסלסי כי "היא נמכרה מ'עמידר' להורים של מישהי בשם 'דוריס'. ההורים האלה נפטרו והיו שם 17 יורשים. הייתי צריך עכשיו לטפל [בכך] ש[ה]דירה תירשם על שם 17 יורשים חדשים" (שם, בעמ' 19, ש' 31-29). את תמונת-הדברים המלאה לא הביאה הנתבעת לפניו של בית-המשפט. ברם הנתונים, שעליהם ניתן היה להתחקות לפי חומר-הראיות, שוב לא הצביעו על פגם בהתנהלותו של התובע.

בכותרת להסכם-התמ"א, ביחס לדירה מס' 25, רשם התובע את שמותיהם של לא פחות מחמישה אנשים: מר יעקב חן; גב' דוריס כהן; גב' ימימה רופא; גב' נילי רוש וגב' מיכל ששון. שדה-החתימות שבסוף-ההסכם כָּלל חתימות של יותר מאדם אחד. ניתן לקרוא בו, בקלות יחסית, את חתימתה (בראשי-תיבות) של גב' כהן; את חתימתה של גב' רופא (לצד חתימה של מי, שניתן לשער כי הוא בן-זוגה, מר יהודה רופא) ואת חתימתה (בראשי-תיבות) של גב' ששון. לצד אלה חתמו נוספים וכל מקום יש לסבור (הנתבעת ממילא לא הראתה אחרת) כי היו אלה יתר-האנשים, ששמם נרשם בכותרת. מהנסח, שצירפה הנתבעת לראיותיה, עולה כי ביום 14.1.2018 מונו גב' רופא וגב' כהן, יחד, לפי צו של בית-המשפט לעניני-משפחה בתמ"ש (פתח-תקוה) 3902-01-18, למנהלות-עזבונה של בעלת-הזכות להירשם כבעלת-הדירה, גב' אנט מלול ז"ל. בשנת 2019 נרשמה הדירה על שמה של גב' כהן לבדה. מכך ניתן ללמוד, ראש וראשונה, כי כל שחר לא היה לטרונייתו של מר אלקסלסי כי לאנשים, שהחתים התובע על הסכם-התמ"א, "אין שום קשר למציאות" (פרוטוקול, בעמ' 20, ש' 22). לא זו בלבד שחתמו שתי אלו, שניתן לשער כי הן יורשותיה של המנוחה ושנעשו, לימים, למנהלות-עיזבונה; אלא שהיורשת, שנרשמה לבסוף במרשם-המקרקעין בעלים יחידה של הדירה, חתמה גם היא על הסכם-התמ"א. אשוב ואדגיש: התובע לא נטל על עצמו כל התחייבות לדאוג לרישום במרשם-המקרקעין. משימתו הייתה להחתים על הסכם-התמ"א את אותם גורמים, שדי היה בחתימתם לאפשר לנתבעת לפעול לקבלתו של הֵיתר-בנייה. שנית ולא פחות חשוב, הֵיתר זה ניתן לפני שהרישום במרשם-המקרקעין הועבר על שמה של גב' כהן – ראיה ברורה לכך כי הרישום במועד-ההחתמה לא עמד לנתבעת לרועץ בקבלתו של היתר-בנייה.

38.שביעית ואחרונה היא יחידה מס' 28. מר אלקסלסי העיד כי אפילו, שמי שחתמה על הסכם-התמ"א לגביה הייתה "חלד", הרי שהדירה נמכרה לבעלים פרטית ושמה גב' טליה עמוס. היא, לבדה, רשומה במרשם-המקרקעין כבעלת-הדירה ולפיכך, במשתמע, רק היא יכלה לחתום על הסכם-התמ"א. בלשונו של העד:

"דירה 28[:] בחוזה חתמו 'חלד'. 'חלד' חתומים על הדירה הזאת. זה לא דירה של 'חלד' בכלל. זו דירה של עמוס טליה ושוב היינו צריכים להסדיר את זה ש'חלד' בכלל לא בעלים שם, הם סתם חתומים ושעמוס טליה תחתום באמת על ההסכם הזה" (פרוטוקול, בעמ' 20, ש' 29-26).

אלא שמר אלקסלסי הצטרף אל המיזם בשפרינצק 32, לכל המוקדם, בשנת 2017 (שם, בעמ' 22, ש' 30-29). הבעיות, שבהן הוא דיבר, נגלו לו מן העת ההיא ואילך. בחקירתו הנגדית התברר כי אין הוא יודע לומר מי היה הבעלים הרשום של יחידה מס' 28 במועד, שבו החתים התובע את הבעלים על הסכם-התמ"א. העד נשאל והשיב כדלקמן:

כל ראיה אחרת, להראות כי גב' עמוס הייתה הבעלים של יחידה מס' 28 כבר בשנת 2012, לא הציגה הנתבעת. ממילא לא הוכח כי התובע החתים את מי, ששוב לא הייתה בעלת-הדירה במועד-ההחתמה.

39.התובע היה, בכל זאת, אחראי לקושי יחיד בהחתמתה של "חלד" על הסכם-התמ"א וכוונתי היא ליחידה מס' 23. "חלד" חתמה על ההסכם, בשמה של המדינה, גם ביחס ליחידה זו. אלא שהיחידה, כפי שמראה ההעתק המאוחר ממרשם-המקרקעין, אינה ולא הייתה מעולם בבעלותה של המדינה. היא רשומה בבעלותם של שניים: שרה ושלמה שפיגל. בטעות החתים התובע את "חלד" בשם-הבעלים של יחידה 23 ואילו את גב' שפיגל הוא החתים כבעלים של יחידה מס' 24 והיא בבעלותה של המדינה. במלים פשוטות, שתי השורות העוקבות בהסכם-התמ"א נתחלפו להן זו בזו. זוהי טעות בתום-לב. אין היא "מרמה" ואין זה "זיוף". חשוב מכך, הנתבעת לא הראתה כי הבלבול הזה, שתוקן בקלות, שלל ממנה את הכוח להוציא את המיזם אל הפועל.

40.דומה כי יש גבול להרחבת-החזית, שבית-המשפט מוכן לעסוק בה, אך הנה העלה מר אלקסלסי עוד טענה עובדתית אחת, שאין לה כל זכר בכתב-ההגנה או בתצהירי-העדות הראשית שמטעמה:

"הסתבכות נוספת שיש [עם דיירים במיזם] זה שהם פתאום [הם] כותבים לי: 'מה עם המחסן שמגיע לנו?'. אני אומר: 'תגידו, על מה אתם מדברים, מה עם המחסן שמגיע לכם?'. אז הם שולחים לי נספח של החוזה [של הסכם-התמ'א] שהוא נספח טכני, מפרט טכני של החוזה שצורף כנספח לחוזה. עכשיו, אני קיבלתי נספח לחוזה מניר [דיגמי] והוא לא היה חתום בכלל. ועכשיו אני מקבל מסמך אחר לגמרי שהוא עם נתונים אחרים לגמרי, גם הוא לא חתום. זאת אומרת, בהסכם הזה [הסכם-התמ'א] יש שני נספחים טכניים שהם מהותו בלבו של החוזה, ששניהם לא נחתמו על-ידי אף דייר ומהותי[ת] [הם] שונים [זה מזה]. ואז באים אלי דיירים, מתברר שבתחילת [ה]מסלול נתנו להם הצעה לשפץ את המקלט הכללי ולעשות להם מחסנים. ובסופו של יום העירייה לא אישרה דבר כזה אלא אמרו להם: 'אתם צריכים לעשות ממ'דים' ואז המקלט הפך להיות דירה וכל אדם קיבל ממ'ד, והוציאו נספח אחר. אין ביטוי בשום מקום לדברים האלה" (פרוטוקול, בעמ' 18, ש' 28-17).

שוב התקשיתי למצוא בדברים הללו ליקוי כלשהו בהתנהלותו של התובע. ראשית, הנתבעת קיבלה הלא את הסכם-התמ"א החתום, על נספחיו, קודם שהיא החליטה ליטול לידיה את המיזם. היא לא מצאה שההסכם הזה חסר ולא הלינה על מצבו של חלק זה או אחר בו. שנית, ממילא לא על כך קבל מר אלקסלסי, אלא על זאת, שמנהל-הנתבעת הציג לו נספח שונה מזה, שהציגו לו הדיירים. לא התובע הוא שנקשר עם הדיירים בהסכם ולא התובע הוא שהתחייב כלפיהם למרכיב זה או אחר בבנייה. שלישית, לפי דבריו של העד, בסופו של יום ממילא לא הייתה משמעות להצעה, שהוצעה לדיירים בענינם של מחסנים, משום שרשויות-התכנון לא אישרו את הדבר ונדרש תיקון בתוכניות-הבית. מה אשם בכל אלה התובע – לא הוסבר לבית-המשפט, זולת נטייתו המסתמנת של מר אלקסלסי להניח כל קושי, שהתעורר במהלך-ביצועו של המיזם, לפתחו של זה, ללא צידוק.

41.אזכיר, כאילו לא נכתב מספיק עד כה, שכל הקשיים הללו הועלו ביחס למיזם בשפרינצק 32, שמר אלקסלסי נעשה לחלק ממנו, לבדו. דבר לא פורט בענינו של בית מס' 30 ומאום בראיות-ההגנה לא הוכיח כל טענה, שהעלתה זו כלפי התובע ביחס למיזם נוסף זה. ניתן לסכם: הנתבעת לא פירטה, כנדרש, את טענותיה העובדתיות כלפי התובע; מה שנטען בכתב-הטענות ובתצהירי-העדות הראשית לא הוכח, כל עיקר ואפילו טענות מאוחרות של עובדה, שגילו את עצמן לראשונה בדיון-ההוכחות, לא הניחו כל בסיס למציאתו של התובע אחראי להפרתו של ההסכם מול הנתבעת.

42.עוד ענין אחד, קודם שאחתום פרק זה: בעדותו הטעים התובע כי, לאחר שהתעוררה המחלוקת, הזמין אותו מנהלהּ של הנתבעת לפגישה ובה הוצע לו תשלום כספי לא מבוטל לשם סילוקה. בין יתר מרכיבי-תיאורה, המפורט, של הפגישה הצהיר התובע וכתב: "בפגישה שהתקיימה ביום 5.3.18 הציע מנהל הנתבעת לשלם לי חצי מיליון ש'ח בצירוף מע'מ כדי לסיים את הפרשה" (פסקה 77 לתצהיר-עדותו הראשית). החקירה הנגדית נמנעה מלעמתו עם תיאור זה וממילא לא סתרה את הדברים. נכון הדבר כי מר דיגמי, מצדו, הכחיש את הדבר לחלוטין. הוא כתב בתצהירו: "כשסוף סוף הועיל [במקור] בטובו התובע להיפגש עמי, לא הצלחנו להגיע להסכמות וזאת מאחר והבהרתי לו כי אין בכוונת הנתבעת לשלם לו ולו אגורה שחוקה" (פִּסקה 29 לתצהיר-עדותו הראשית). אלא, שכבר קריאתו של המשפט הזה מקימה ספק. אם הנתבעת לא התכוונה לשלם מאום, לאלו "הסכמות" יכלו הצדדים להגיע? ראיה לכך, שאין זה תיאור נכון של הדברים, מצויה בהתכתבות-מסרונים מיום 19.2.2018, שהציג התובע בראיותיו:

הנה כי כן, הפגישה לבירור-המחלוקת התקיימה בין הצדדים רק לאחר, שמר דיגמי הצהיר לפניו של התובע כי עמדתה של הנתבעת איננה, ולא תהיה, כי לתובע לא מגיעה כל תמורה על עבודתו. זה מכבר ידענו אמנם כי הביטוי "באהבה" איננו, בהקשרים כאלה, אלא ערובה להיפוכו, אולם נהיר מאותה התכתבות כי מר דיגמי ידע היטב שתנאי לקיומה של הפגישה הוא הצעה כספית מאת הנתבעת לתובע. סיכוי גבוה הוא, לדעתי, שהצעה כזו אכן הועלתה ואילו ההתכחשות המוחלטת לזכותו של התובע לתמורה הופיעה אך מאוחר יותר, כשנדרש היה להתגונן מפניה של התביעה המסתמנת. אם הייתה על השולחן הצעה כספית, אין זאת אלא שגם הנתבעת הכירה בעבודתו של התובע עבורה ובזכותו לתמורה כספית, בהיקף זה או אחר. אין הדבר מתיישב, כל עיקר, עם טענות-הגנתה.

ד. אשם תורם?

43.שאלתי את עצמי כלום אין זה נכון לדבֵּר, בגדרי-מיצויו של הבירור, בשאלה אם התובע תרם, בהתנהלותו, להפרתו של ההסכם כלפיו בידי-הנתבעת. יסוד לכך עשוי היה להימצא בעובדה, שלכתחילה היה התובע שותף לניסוחו החלקי והחסר של ההסכם מול הנתבעת, באופן שהוליך לפירוש שונה של הוראותיו בידי כל אחד מן הצדדים וחִייב, בהתאם וכפי שעשיתי למעלה, את בית-המשפט לפרש את החוזה הזה ולקבוע את אומד-דעתם של הצדדים לו. פרופסור אריאל פורת כבר כתב כי "האשם התורם עשוי להתגבש החל בשלב של כריתת החוזה (ואולי אף קודם-לכן)..." (אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים 14 (1997). הסוגריים הם במקור)). שאלתי את עצמי מדוע אין הרציונאל, שביסודה של הגנת האשם התורם בחוזים, תקף גם כשמדובר בהפרה אשר יסודה בשלב, שקדם לגיבושו של החוזה. ממילא, קושי עקרוני, הנקשר בדוקטרינה חוזית זו – חשש מפגיעה בוודאות ובכוח להסתמך על החוזה – מתעמעם ממשית במקרה, שבו לכתחילה נקשר החוזה באורח עמום ועמידה על מערך-החובות והזכויות שלפיו נכרכת במלאכה של פירוש. יתרה מכך, הידיעה שצד לחוזה עלול למצוא עצמו חשוף להחלתו של אשם תורם, יכולה לספק תמריץ רב-כוח להימנעותם של הצדדים להיקלע, לכתחילה, למצב של חוזה עמום, המחייב פירוש. הוסיף המחבר המלומד וכתב:

"[לפי] דיני החוזים המסורתיים, כאשר מתגלעת מחלוקת בין הצדדים בשלב הביצוע באשר לפרשנות החוזה או ליחסיהם המשפטיים, נושא כל אחד מהם בסיכון שהבנתו שלו מוטעית. לא ייתכן, כך ייאמר, שצד לחוזה שצדק בפרשנותו יפוצה חלקית בגין נזקיו או לא יפוצה כלל רק משום שלא טרח להבהיר כראוי לצד האחר כי טעות בידיו. אם יהיה כך, ממשיך הטיעון, יוטלו נטלים כבדים על הצדדים לחוזה להבהרת יחסיהם המשפטיים בעת הצורך, ויכולת ההסתמכות והתכנון תפחת...

טיעונים אלה אינם משכנעים. עלויות נמוכות [שמצמיחה הדוקטרינה של אשם תורם] לנפגע-בכוח מבטיחות שלא תיפגע יכולת ההסתמכות והתכנון, ואולי אף תתחזק: הטלת נטל של הבהרת מחלוקות תפחית את חששם של הצדדים לחוזה מפני היקלעות למצבים מעורפלים, ביודעם שאם כך יקרה, יסייע להם הצד האחר בפיזור הערפל... להגנת האשם התורם יש סיכוי טוב לספק תמריצים הן לנפגע-בכוח והן למפר-בכוח להבהיר את המחלוקות ולקיים את החוזה, בהתאמה, ובסך-הכל לתרום לקיומם של חוזים שנקלעו למבוי סתום מבלי שאיש מן הצדדים חפץ בכך" (שם, מעמ' 173).

אלא, שהנתבעת לא טענה לאשם תורם וסוגיה מורכבת זו כלל לא נדונה לפניו של בית-המשפט בטיעוני-הצדדים. אותיר אפוא מחשבה זו לעת אחרת. אינני קובע כי התובע תרם להתרחשותה של ההפרה כלפיו ובהתאם איני מוצא כי יש להפחית מן הפיצוי החוזי – פיצוי של קיום – שיש לפסוק לו בהיותו ניפר.

התוצאה

44.אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך, כולל מע"מ, של 2,140,163 ש"ח, בצירופם של הפרשי-הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום הגשתה של התביעה ועד היום, היינו, סך של 2,479,575 ש"ח. עוד תשלם הנתבעת לתובע הוצאות-משפט בסך של 55 אלף ש"ח לכיסוי-האגרה והוצאות-ההתייצבות לארבעה דיונים בבית-המשפט. לבסוף, הנתבעת חבה לתובע תשלום לשכר-טרחה של עורך-דין בסך, כולל מע"מ, של 223 אלף ש"ח. את הסכום הכולל – 2,757,575 ש"ח – תשלם הנתבעת לתובע בתוך 45 ימים מיום, שבו קיבלה לידיה פסק-דין

זה. איחור יוסיף הפרשי-הצמדה וריבית לפי החוק האמור, מיום-החיוב שנקבע ועד למועד-התשלום בפועל.

ניתן היום, י' בחשון התשפ"ד, 25 באוקטובר 2023, שלא במעמד-הצדדים.