מתתיה ואח' נ' לוי ואח'

צדדי ג':              1. משה סימון

                          2. טטיאנה טסלנקו

                          3. אלכסנדר טסלנקו

                          4. דן גסר

                          5. לאה סימון טאושני

                          6. עובדיה עובדיה

                          7. סולי עובדיה

                          8. תקווה טווינג

                          9. יוסף טווינג

                          10. בני הנדרי

                          11. חנה כהן (הנדרי)

                          12. שלום פלוס

פסק דין

בפניתביעה שעניינה קבלת פיצוי כספי בגין ליקויי בניה.

1. ביום 29.11.18 התקשרו התובעים והנתבעים בהסכם מכר לרכישת דירה ברחוב רמב"ם 12/4 בטירת הכרמל (נספח א' לתצהיר התובע; להלן: "הסכם המכר" ו- "הדירה").

    

   טענות הצדדים :

    

2. בכתב התביעה נטען כי בין הצדדים שררו יחסי ידידות ואמון שמקורם בכך שהתובעת והנתבעת עבדו במקום עבודה משותף ולכן התובעים סברו שאין ולא אמורה להיות כל סיבה שהנתבעים ימכרו להם דירה לקויה. נטען כי הנתבעים לא גילו דבר וחצי דבר על רטיבות שהייתה בקירות הדירה או ליקוי בצנרת או ליקויים אחרים, בפרט כי הדירה מועדת לחדירת מי גשמים בשל איטום לקוי. נטען כי לאחר קבלת החזקה בדירה החלו התובעים, במהלך המחצית השנייה של שנת 2019, בשיפוץ חדרי האמבטיה והשירותים, אז נתגלו הליקויים בדירה. נטען כי בהגיע החורף אף נתגלה כי הדירה חדירה לכניסת מים ורטיבות. עוד נטען כי התובעים פנו לאנשי מקצוע לאיתור מקום הליקויים ואופן הטיפול בהם, קיבלו הצעת מחיר בתחום האיטום (נספח ה' לתצהיר התובע), אף פנו למומחה לאיתור מקור הרטיבות אשר נתן את חוות דעתו (נספח ו' לתצהיר התובע). נטען כי לאור ממצאי חוות הדעת (מקורה של הרטיבות בסדקים וליקויי איטום ובנייה ישנים בקירות החיצוניים של הדירה), אין זה מתקבל על הדעת שהנתבעים לא סבלו אף הם מחדירת רטיבות במשך השנים ולא ידעו דבר. נטען כי בהתאם לחוזה המכר התובעים זכאים לפיצוי מוסכם בסך 97,000 ₪ (10% משווי התמורה) כתוצאה מהפרה יסודית של ההסכם; ולחילופין זכאים התובעים לפיצוי בסך 123,063 ₪, בגין עלות תיקון הליקויים בדירה ורכיבים נוספים, כפי המפורט בסעיף 44 לכתב התביעה. סכום התביעה הועמד על הסך של 123,063 ₪.

    

3. בכתב ההגנה נטען כי הליקויים הנטענים אינם פגמים נסתרים. נטען כי הנתבעים גילו לתובעים את מצב הדירה לרבות העובדה שנמצאת בבניין ישן מאוד וכן לעניין סדקים בקיר החיצוני של הבניין וכי הדירה זקוקה לשיפוץ והשקעה, כפי שניתן היה להיווכח בעת ביקורם של התובעים בדירה מס' פעמים אף בליווי אנשי מקצוע מטעמם. נטען כי בעקבות מצב הדירה התובעים דרשו להפחית את מחירה ולשקף את מצבה במחיר החוזי, כפי שנעשה בפועל. נטען כי במקום שהתובעים יגישו את התביעה כנגד כל בעלי הדירות בבניין וידרשו את השתתפותם בתיקון הרכוש המשותף, הם בחרו לתבוע את הנתבעים על לא עוול בכפם. נטען כי מלוא האחריות לנזקים הנטענים מוטלת על התובעים. נטען כי התובעים השתהו במשלוח הודעה על הפרת הסכם המכר ויש לראותם כמי שוויתרו על אי ההתאמה הנטענת. נטען כי מסקנות מומחה הנתבעים קובעות כי הליקויים הנטענים נובעים מהרכוש המשותף בלבד (חוות הדעת מיום 15.5.22 צורפה כחלק מראיות הנתבעים).

    

4. בכתב התשובה נטען כי הטענה להפחתת מחיר הדירה בגלל ליקויים שנמצאו בדירה, איננה אמת. נטען כי הטענה לפיה הפנייה נעשתה רק כעבור 14 חודשים, אינה נכונה. נטען כי בסמוך למועד הגשת התביעה נתקבל אצל התובעים תצהיר מהשכן המתגורר מעל דירת התובעים (מר דניאל גסר) על כך שפנה בהזדמנויות שונות לנתבע, עת הנתבעים התגוררו בדירה, כאשר היו חדירות מי גשמים לתוך המבנה ודובר על הצורך בתיקון. נטען כי מערכת עובדתית זו הוסתרה מהתובעים. נטען כי חוות הדעת מטעם הנתבעים פגומה מיסודה באשר נערכה בחודשי האביב/הקיץ. נטען כי הטענה כאילו מדובר בליקוי ברכוש משותף מתעלמת מהנזקים הממוניים והבלתי ממוניים שנגרמו בדירה ולתובעים עצמם. נטען כי גם אם יש צורך לבצע חלק מהתיקון ברכוש המשותף הרי הנתבעים הם שאחראים כלפי התובעים לתיקונו. נטען כי הטענות כאילו הנתבעים גילו לתובעים על מצב הדירה הינן טענות בע"פ כנגד מסמך בכתב.

    

5. הנתבעים הגישו הודעה לצד ג', בה נטען כי צדדי ג', כל אחד בהתאם לחלקו הרשום בנסח המקרקעין, הינם בעלי דירות של 7 מתוך 8 דירות בבניין. נטען כי על צדדי ג' לפצות או לשפות או להשתתף עם הנתבעים בתשלום כל סכום בו יחויבו, ככל שיחויבו, וזאת מכוח אחריותם לניהול ואחזקת הרכוש המשותף.

    

6. צדדי ג' 2-3 (ה"ה טסלנקו טטיאנה ואלכסנדר), הגישו כתב הגנה בו נטען כי אין מקום להודעת צד ג' היות ובבניין אין ועד בית וכל אחריות היא עבור כל דייר בפני עצמו. נטען כי רכשו את הדירה בשנת 2003 ומאז נאלצו לעשות מס' עבודות תיקון.

    

7. צד ג' 4 הגיש כתב הגנה בו נטען כי מדובר בבניין ישן מאוד, 2 קומות, 8 דירות ו-2 כניסות. נטען כי כל דייר מתחזק את דירתו באופן פרטי. נטען כי דירתו מספרה 8 והיא נמצאת מעל דירתם (לשעבר) של הנתבעים. נטען כי מכירת הנכס הינו מהלך בו נקטו הנתבעים בכדי ל"גלגל" את הוצאות תיקון הליקויים שנוצרו בעקבות רשלנותם לפתחם של דיירי הבניין באמתלה של "רכוש משותף". נטען כי צד ג' תיקן מס' פעמים את הטיח מסביב לדירתו ואת גג הרעפים ולבסוף החליף את כל הגג בעלות של עשרות אלפי שקלים, לא דרש השתתפות בהוצאות ואם הנתבעים לא הציעו להשתתף זאת ככל הנראה בגלל ש"שכחו" את ה"רכוש המשותף". נטען כי התנהלותם הרשלנית של הנתבעים והדרישה שלהם מדיירי הבניין לתחזק את דירתם כאשר הם בעצמם לא נקפו אצבע בכדי לתחזק את דירתם, הינה בגדר עזות מצח.

    

8. צד ג' 10 (מר בני הנדרי), הגיש 'הודעה לבית המשפט' בה נטען כי מעולם לא היה לו קשר עם התובעים והנתבעים, שכל מבנה צבוע בצבע אחר וכל דייר בכל הקומפלקס מתנהל עצמאית, מטפל בדירתו לבד וללא שותפים. עוד טען "שיתבעו אחד את השני. אין לי צד בעניין. אני מחוץ לתביעה".

    

9. שאר צדדי ג' לא הגישו כתב הגנה או הודעה אחרת.

    

   עיקרי ההליך וראיות הצדדים

    

10. ביום 18.9.22 מונה המהנדס והשמאי מר מיכאל קרבצ'יק כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "מומחה בימ"ש") על מנת לחוות דעתו לגבי הליקויים בדירה ועלות תיקונם, וכפי המפורט בהחלטה. ביום 29.1.23 הוגשה חוות דעת מומחה בימ"ש לתיק ביהמ"ש.

     

11. ביום 8.3.23 התקיים דיון, במהלכו ויתרו ב"כ הצדדים על חקירת מומחה בימ"ש ובסיומו הוחלט על הגשת תצהירי עדות ראשית של הצדדים. התובעים הגישו תצהירים מטעמם וכן את תצהירו של מר דניאל גסר (שהינו גם צד ג' 4 בתיק). מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע 1. מטעם צדדי ג' לא הוגשו תצהירים.

     

12. ביום 23.12.24 התקיימה בפניי ישיבת הוכחות, במהלכה נחקרו המצהירים, ובסיומה סיכמו טענותיהם בע"פ התובעים, הנתבעים וצד ג' מס' 4.

     

    דיון והכרעה

     

13. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר הראיות, באתי לכלל מסקנה שדין התביעה להתקבל בחלקה. אפרט להלן טעמיי.

     

14. המחלוקת בין התובעים לבין הנתבעים עיקרה בשאלה האם במועד הסכם המכר או בסמוך לו, הסתירו הנתבעים מהתובעים קיומם של ליקויים בדירה. לעניין זה, אין חולק, כי מדובר בדירה ישנה הנמצאת במבנה שנבנה לפני שנים רבות ומטבע הדברים הנכס עבר שינויים נוכח בלאי הנובע משימוש בו, פגעי מזג אוויר, בלאי טבעי של חומרים ועוד.

     

    המסגרת המשפטית –

     

15. על מוכר דירה מוטלת חובת גילוי, הן מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") והן מכוח סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר"), לפיה הוא נדרש לפרט בפני הרוכש את הליקויים בדירה, את המומים הנסתרים בה וכל מידע אחר הרלבנטי לעסקה.

     

16. סע' 12 לחוק החוזים קובע כי על צדדים במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. חובת הגילוי חלה לגבי העובדות החשובות לעסקה, לרבות עובדות שהצד השני יכול לגלותן בכוחות עצמו. מדובר בחובה אקטיבית המטילה על הצד המתקשר למסור את העובדות ביוזמתו, והפרתה עשויה לקום גם בדרך של מחדל (ע"א 2642/19, מועצה מקומית הר אדר נ' מרכז קניות דוד ויונתן בע"מ, בפסקה 48).

     

17. סע' 11 לחוק המכר קובע כי מוכר ייחשב כמי שלא קיים את חיוביו אם מסר לקונה נכס שאינו מתאים למוסכם וסע' 16 לחוק קובע כי –

     

    "הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו- 15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

     

18. בע"א 8068/11 (עליון) עיני נ' שיפריס [פורסם בנבו] (11.2.2014) (להלן: "עניין עיני"), נקבע כי כאשר מתקיימים התנאים שבסעיף 16 לחוק המכר, דהיינו המוכר ידע או היה עליו לדעת את העובדות אשר יוצרות אי התאמה ולא גילה אותן לקונה, אין מקום להטיל אשם תורם על הקונה -

     

    "הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס. סעיף 16 האמור, בניגוד למרבית סעיפיו של חוק המכר, הריהו סעיף מצווה...צדדים לעסקת מכר אינם רשאים להתנות עליו...זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו "על אף האמור...בכל הסכם", כלשון סעיף 16, ויש בה הלכה למעשה משום ביטול עיקרון 'יזהר הקונה'...

    לדידי יש לפרש את הוראת סעיף 16 גם בשים לב לתנאי המצוין אצל שכנו, סעיף 15 לחוק המכר...הא למדנו על כוונת המחוקק שאחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, אם לאו, קרי – ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס..

    רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות ואפילו רשלנות חמורה, מצדו, אין בה כדי להציל את המוכר...

    אמת, לשני הצדדים כאן אחריות במידה זו או אחרת למצב אשר אליו נקלעו; גם המשיבים 1-2 אינם "טלית שכולה תכלת" משפעלו בצורה מעוררת תמיהה והצהירו את אשר הצהירו בחוזה המכר ונטלו על עצמם התחייבות לבצע בדיקות מקדימות בנכס. אלא שהטיפול בהתנהגות זו, מקומו אינו במישור הפחתת האחריות של המערערים באמצעות יחוס 'אשם תורם' למשיבים 1 ו-2 בהיותם קונים רשלניים. כאמור, עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'"

     

    וביישום לענייננו –

     

19. על הנתבעים היה לגלות לתובעים על אודות ליקויים משמעותיים/מהותיים בדירה עליהם ידעו או שהיה עליהם לדעת, ודאי כאלה שעשויים היו להשפיע על גמירות דעתם של התובעים ועל החלטתם בנוגע לעסקה.

     

20. הוכח בפניי ע"י התובעים כי בדירה התגלו ליקויי רטיבות וכשלי איטום מהותיים, שמקורם בקירות החוץ, וכפי שהדברים אף באים לידי ביטוי בחוות דעת מומחה בימ"ש (וראו סע' 11, עמ' 9-10 וכן פרק הסיכום בעמ' 12 לחוות הדעת). למעשה, הנתבעים אינם חולקים על קיומם של הליקויים הנ"ל - טענתם היא כי אין מדובר בפגמים נסתרים וכי התובעים ידעו ו/או היה עליהם לדעת על כך.

     

21. אף הוכח בפניי כי הנתבעים ידעו בפועל על בעיית הרטיבות בדירה, מה גם שלעניין זה מספיקה ידיעה בכוח (עניין עיני הנ"ל). בחוות דעתו קובע מומחה ביהמ"ש כי הפגמים בקירות החוץ הם פגמים שהצטברו במשך שנים (סע' 2, בעמ' 12), ובחקירתו הנגדית מאשר הנתבע כי בעבר היו חדירות מים לתוך הדירה וכי מדובר היה בבעיית רטיבות ידועה בה התכוונו הנתבעים לטפל (עמ' 20, ש' 36-39 ובעמ' 21, ש' 1-8).

     

22. עוד הוכח בפניי כי הנתבעים לא גילו לתובעים על אודות ליקויי הרטיבות וכשלי האיטום בדירה.

     

    בעניין זה העידו התובעים כי עובר לעריכת הסכם המכר, כאשר הנתבעים הראו להם את הדירה, לא נאמר להם דבר על כך שבזמן גשמים חודרים מים לתוך הדירה (סע' 7 לתצהירי התובעים). עדותם זו לא נסתרה.

     

    כך גם בכל הנוגע לעדותה של התובעת כי כאשר שאלה את הנתבעים אם יש בעיה של רטיבות בדירה, נאמר לה שאין בעיה כזו, שבעבר הייתה נזילה של מים מדירת השכן למעלה לאחד החדרים בדירה, ושבעיה זו טופלה (סע' 8 לתצהירה). לעניין זה צירפו התובעים את תצהירו של מר דניאל גסר (השכן המתגורר מעל דירת התובעים) שהעיד כי לא הייתה נזילה של מים מהדירה שלו וכי שוחח בעבר עם הנתבע בעניין הצורך בתיקון הקירות החיצוניים על מנת למנוע חדירת מים לדירות (ראו סע' 2-4 לתצהירו כמו גם דבריו בחקירתו הנגדית בעמ' 15, ש' 12-13 וכן בעמ' 16 ש' 9-14).

     

23. לא זו בלבד שהנתבעים לא גילו לתובעים על אודות ליקויי הרטיבות בדירה, כך שטענותיהם בעניין זה אינן אלא טענות בע"פ כנגד מסמך בכתב (הסכם המכר; וראו בהקשר זה גם סע' 57 להסכם), אלא שבהסכם המכר אף הצהירו הנתבעים כי אין בעיות רטיבות בדירה (סע' 4, שם).

     

24. אשר לטענת הנתבעים לפיה היה על התובעים לדעת על אפשרות של חדירת מים לדירה לאור העובדה שמדובר במבנה ישן וקיומם של סדקים בקירותיו החיצוניים, הרי שטענה זו אינה מעלה או מורידה מאחריותם של התובעים, וזאת לאור האופי הקוגנטי של סע' 16 לחוק המכר.

     

    בעניין עיני הנ"ל נקבע כי אחריות המוכר מתגבשת ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס ("רשלנות ואפילו רשלנות חמורה מצדו אין בה כדי להציל את המוכר"). כלומר – גם אם התובעים התרשלו בבדיקת מצב הנכס או באופן התייחסותם לאותם סדקים, אין בכך כדי להפחית מאחריותם של הנתבעים או לייחס להם (לתובעים) אשם תורם.

     

    עוד נקבע בעניין עיני, כי רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי ההתאמה (ליקויי הרטיבות בענייננו) תספיק כדי להחריג את תחולתו של סע' 16 לחוק, ידיעה שלא הוכח כי מתקיימת בענייננו.

     

25. בבחינת למעלה מהצורך, סבורני שגם לגופו של עניין, אין לקבל את טענת הנתבעים הנ"ל. אין חולק כי התובעים ידעו כי מדובר במבנה ישן ואף תכננו לבצע שיפוץ בדירה. גם אין חולק כי במסגרת ביקוריהם בדירה ומסביב לה (טרם החתימה של הסכם המכר) ראו התובעים את הסדקים בחזית הבניין כמו גם את סימני הירוקת שהיו שם. אלא, שבעניין זה הסבירו התובעים, והסברם זה מקובל עליי, כי לא תיארו לעצמם את ההשלכות האפשריות בכל הנוגע לחדירת מים לתוך הדירה, מה גם שנאמר להם ע"י הנתבעים כי אין בעיות רטיבות בדירה.

     

    ראו בחקירתו הנגדית של התובע (עמ' 10, ש' 23-28):

     

    "ראינו את זה...אבל לא תיארנו שהסדקים האלה יכולים להיות ככה בשל מצב שלא נוכל להיות בבית, מבחינת רטיבות ועובש...ובתוך הבית לא ראינו שום רטיבויות ושום כלום אז לא הייתה לנו שום סיבה שלדאוג ממשהו כזה...שלא יהיה אפשר לחיות בבית מהסדקים האלה"

     

    ובחקירתה של התובעת (עמ' 2-3):

     

    "בית ישן אבל לא בית לא תקין...ראיתי שהוא ישן כן, כל השכונה ישנה...אני לא קניתי בית חדש זה ברור לי...ראיתי שיש טיפה חום ירוק סדקים קטנים...לא משהו משמעותי"

     

    ובאשר לשיפוץ אותו התכוונה לעשות בדירה, הבהירה התובעת כי כוונתה הייתה שיפוץ פנימי בדירה עצמה (עמ' 7, ש' 35-38):

     

    "אבל לא ידעתי שאני אצטרך להוציא מאות אלפי שקלים חיצוני אני לא הייתי קונה את הדירה בשום פנים ואופן, אני לא הייתי נכנסת לזה אם הייתי יודעת"

     

    בנוסף, משנשאלו התובעים אם לוו באנשי מקצוע מטעמם לפני רכישת הדירה, השיבו בשלילה (עדות התובע בעמ' 13, ש' 30-32; עדות התובעת בעמ' 3, ש' 3-6).

     

    גם ניסיון הנתבעים להישען על הצהרות הנתבעים בהסכם המכר (סע' 5, 14 שבו), אין בו כדי לסייע להם. כאמור לעיל, צדדים לעסקת מכר אינם רשאים להתנות על סע' 16 לחוק, כך שזכותם של הנתבעים להסתמך על אי ההתאמה עומדת להם על אף האמור בהסכם (עניין עיני).

     

26. טענת הנתבעים לפיה מחיר הדירה שיקף את מצבה של הדירה כפי דרישת התובעים, לא הוכחה. מעבר לכך שהטענה כללית וחסרת כל תימוכין, הרי שהיא נשללה ע"י התובעים (ראו סע' 1 בכתב ההגנה, עדות התובע 1 בעמ' 13, ש' 25-29 ועדות התובעת 2 בעמ' 7, ש' 19-23).

     

27. לעניין המועד בו הודיעו התובעים לנתבעים על אי ההתאמה (בעיות הרטיבות בדירה), גרסת התובעים לפיה עם בוא החורף ומשנתגלה להם על חדירת מים ורטיבות לדירה (קרי, מספר חודשים לאחר כניסתם לדירה) או אז פנו לנתבעים באמצעות עוה"ד שערך את הסכם המכר, לא נסתרה (לעניין זה ראו בין היתר עדות התובעת בעמ' 4).

     

    בחקירתו הנגדית, אישר הנתבע כי אכן נעשתה אליו פנייה כאמור (עמ' 23 לפרוט'). בהמשך אף נעשתה פנייה נוספת של התובעים אל הנתבעים וזאת במכתב ב"כ מיום 19.5.20 (נספח ז' לתצהיר התובעת).

     

    פועל יוצא הוא, כי התובעים הודיעו לנתבעים על אי ההתאמה זמן קצר לאחר שנודע להם עליה. כך, שהתנאי של "ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה" (סע' 16 לחוק המכר) מתקיים, וטענות הנתבעים לעניין שיהוי אין בידי לקבלן.

     

28. טענת הנתבעים לפיה היה על התובעים להגיש את תביעתם כנגד כל בעלי הדירות (משמדובר על פגמים ברכוש המשותף), אין בידי לקבלה.

     

    עילות התביעה מקורן בהסכם המכר שבין הצדדים, וכפי שהוגדר בכתב התביעה "העובדות אשר תוארו לעיל מבססות כנגד הנתבעים עילות תביעה בגין ניהול משא ומתן שלא בתום לב, הטעיה והפרה יסודית של הסכם המכר..." (סע' 31, שם).

     

     

    כלומר – טענות התובעים כנגד הנתבעים נוגעות לקשר החוזי שנרקם בין הצדדים מכוחו של הסכם המכר.

     

29. איני מקבל את טענת התובעים בדבר הפרת חובת הגילוי מצד הנתבעים בכל הנוגע לליקויי הצנרת הנטענים.

     

    טענות התובעים בהקשר זה לא הוכחו (וראו חקירתה הנגדית של התובעת בעמ' 5, ש' 24-39), בכלל זה לא הוכח שהצנרת הייתה רקובה ופגומה כפי שנטען, לא הוכחה עלות התיקון הנטענת ולא הוכח שהנתבעים ידעו על בעיה כלשהי בצנרת.

     

    מעבר לכך, כפי שצוין לעיל, עסקינן בדירה ישנה על המשתמע מכך, כך שעל התובעים היה לקחת בחשבון שיפוץ אפשרי של הצנרת. לעניין זה ראו גם התייחסות המומחה "סביר שכשמשפצים חדר רחצה ישן בבניין בן 50 שנה ויותר נדרש ומומלץ להחליף צנרת" (עמ' 11, סע' 13.1).

     

    הוא הדין באשר לליקויי החשמל הנטענים.

     

30. לסיכום הדברים עד עתה – הנתבעים לא גילו לתובעים על אודות קיומם של כשלי האיטום וליקויי הרטיבות בדירה חרף ידיעתם על כך בזמן מכירת הדירה והסכם המכר.

     

    משנמנעו הנתבעים מלגלות פרטים מהותיים אלה לגבי הדירה, פעלו שלא בתום לב בניהול משא ומתן למכירת הדירה ובניגוד להצהרותיהם בהסכם המכר.

     

    הפיצוי –

     

31. בכתב התביעה, סע' 46, עותרים התובעים לסעד של פיצוי מוסכם לפי הסכם המכר (סך של 97,000 ₪), ולחילופין לסעד בגין נזקים ממשיים (123,063 ₪).

     

    פיצוי מוסכם –

     

32. סע' 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובע כי –

     

     

    "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

     

33. סע' 49 להסכם המכר קובע כי –

     

    "הפר צד התחייבות יסודית כלשהי עפ"י ההסכם, ישלם הצד המפר לנפגע פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך של 10% (עשרה אחוז מסכום התמורה). הצדדים אומדים סכום זה כפיצוי סביר וצפוי בגין כל נזק שייגרם כתוצאה מהפרה יסודית של ההסכם..."

     

34. מחיר התמורה הוא 970,000 ₪ (סע' 15 להסכם המכר), כך שהפיצוי המוסכם הועמד על הסך של 97,000 ₪ (10% מסכום התמורה).

     

35. בעניינו הוכח כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את הסכם המכר.

     

    סע' 45 להסכם המכר קובע כי –

     

    "הפרה של איזה מהתחייבויות והצהרות הצדדים הנקובות במבוא להסכם ובהסכם ובסעיפים להסכם זה, 5-44 תהווה הפרה יסודית של הסכם זה".

     

    משלא גילו הנתבעים לתובעים על אודות ליקויי הרטיבות בדירה פעלו בניגוד להצהרותיהם בהסכם (וראו למשל סע' 4 "אין בעיות רטיבות" וסעיף 13 "המוכר מצהיר בזאת כי אין בדירה כל פגם ו/או מום נסתר הידוע לו ואשר לא נמסר אודותיו לקונה").

     

36. משכך, זכאים התובעים לסכום הפיצוי המוסכם הוא הסך של 97,000 ₪.

     

37. בתי המשפט בישראל קבעו לא אחת, כי הנטייה היא לכבד תניות הקובעות פיצוי מוסכם, וזאת, הן נוכח עיקרון חופש החוזים והן נוכח התכליות החיוביות הכרוכות בכלי זה, וכי בית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו להפחית פיצוי מוסכם במשורה ובמקרים חריגים בלבד (ע"א 10208/16, קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc).

     

38. בענייננו, לא מצאתי כל הצדקה להתערב באומד דעת הצדדים ולהפחית בגובה הסכום כפי המבוקש ע"י הנתבעים בסיכומיהם. זאת, בשים לב לשיעור הפיצוי המוסכם (10% מסכום התמורה) ולכך שהצדדים עצמם ראו את גובה הפיצוי כפיצוי סביר ביחס לנזק שייגרם כתוצאה מהפרה יסודית של ההסכם (ראו סע' 49, 51 להסכם).

     

39. משמצאתי כי התובעים זכאים לסכום הפיצוי המוסכם, הרי שבהיעדר קביעה בין הצדדים, סכום זה יישא ריבית והצמדה בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה (רא' ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן ואח' (10.9.09) ).

     

    פיצוי בגין נזק ממשי -

     

40. בעניין זה הוכח ע"י התובעים סך של 66,243 ₪, לפי הפירוט הבא:

     

    סך של 52,650 ₪ בגין עלות תיקון ליקויי איטום ורטיבות;

     

    מומחה בימ"ש, שכאמור לעיל ב"כ הצדדים ויתרו על חקירתו, העריך את עלות תיקון רכיב זה בסך של 103,950 ₪ + מע"מ, תוך שהוא מציין כי העלות מתייחסת לתיקון של שתי הקומות והתוספת שמעל גובה כ-7 מ', כמפורט בסעיף 13.3 בחוות דעתו (עמ' 11).

     

    וראו גם בסיכום חוות דעתו "ישנה חדירת רטיבות מקירות חוץ שמצריכה טיפול יסודי מעבר לאמור בהצעת המחיר. המחיר לדעתי גבוה יותר כי אין מנוס אלא לתקן את הקיר בחלקו העליון ולכן העלות כפולה ואף מעבר" (עמ' 12).

     

    עם זאת, משהועמד סכום התביעה בגין רכיב זה על הסך הנ"ל (52,650 ₪; סע' 44.3 לכתב התביעה), ממילא אין בידי להתייחס מעבר לכך.

     

    סך של 3,393 בגין עלות חוות דעת (קבלה צורפה כחלק מנספח ה' לתצהיר התובעת);

     

    סך של 200 ₪ בגין תשלום עבור ייעוץ (קבלה צורפה כחלק מנספח ו' לתצהיר התובעת);

     

    גם אין ספק כי לתובעים נגרמה עגמת נפש בגין ליקויי הרטיבות ועיסוקם סביב נושא זה, אותה מצאתי להעמיד על הסך של 10,000 ₪;

     

41. אלא, כפי שצוין לעיל, סעד זה שבתביעה (נזקים ממשיים) הינו סעד חלופי לסעד של פיצוי מוסכם, ומשמצאתי כי התובעים זכאים לסעד של פיצוי מוסכם אין מקום לחייבם בנוסף גם בנזקים הממשיים.

     

42. סע' 15(ב) לחוק החוזים קובע כי :

     

    "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת חוזה".

     

    בהתאם, נקבע בע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פד"י מו(1) 115(1991), 123 כי:

     

    "פרשנות ההוראה הנ"ל הינה, כי הבחירה ניתנת.. לצד הנפגע לתבוע את הפיצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו ללא הוכחת נזק או לתבוע פיצויים, בלתי מוגבלים, על נזק שעליו להוכיחו.. מקום בו נתבעו יחדיו פיצוי מוסכם ופיצוי לא מוסכם, ראו בכך בד"כ משום תביעות חלופיות..

    על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים. לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סע' 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו. אולם, הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, לפי סע' 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את נזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם".

     

     

43. באופן דומה נפסק גם בע"א 2251/05, ואן דאם נ' כהן [פורסם בנבו] (5.7.07) כי:

     

    "בידי הנפגע הבחירה האם לתבוע את הפיצויים המוסכמים או פיצויים בגין נזקו הממשי; ובבוחרו בדרך האחת, אין בידו לילך גם בשנייה".

     

44. מן המקובץ עולה כי התובעים זכאים לסכום הפיצוי המוסכם בסך של 97,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה.

     

    ההודעה לצדדי ג'

     

45. בהודעת צדדי ג' שהגישו הנתבעים נתבקש ביהמ"ש לחייב את צדדי ג' בפיצוי או שיפוי הנתבעים בכל סכום בו יחויבו הנתבעים בגין ראשי הנזק בתביעה העיקרית וזאת מכוח אחריותם הנטענת של צדדי ג' לניהול ואחזקת הרכוש המשותף (ראו סע' 11 בהודעה).

     

46. בנסיבות בהן עילות התביעה העיקרית מקורן בהסכם המכר שבין התובעים לנתבעים, משקבעתי כי התובעים זכאים לסעד של פיצוי מוסכם בהתאם להסכם המכר (לא גילו לתובעים על אודות ליקויי הרטיבות בדירה), ומשצדדי ג' אינם צד להסכם המכר, הרי שאין כל יסוד לחיובם של צדדי ג' בפיצוי או שיפוי הנתבעים בעניין הפיצוי המוסכם. כך, שהדיון בהודעה צד ג', ממילא מתייתר.

     

    מטעם זה, אף אין מקום למתן פס"ד כנגד צדדי ג' בהעדר הגנה או התייצבות (אלה שלא עשו זאת).

     

    סוף דבר

     

47. אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים במלוא סכום הפיצוי המוסכם, בתוספת ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה.

     

48. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ וכן הוצאות משפט בסך כולל של 10,000 ₪.

     

49. הודעת צדדי ג' שהגישו הנתבעים נדחית.

     

50. הסכומים שנפסקו ישולמו באמצעות ב"כ הצדדים, בתוך 30 יום. היה ולא ישולמו במועד, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, ז' שבט תשפ"ה, 05 פברואר 2025, בהעדר הצדדים.