ת"א 59847-02-19 ת' נ' הרוש ואח'

רקע

1. התובע וגרושתו מכרו לנתבע דירת קוטג' בת שבעה חדרים בכוכב יעקב שבאיו"ש. הבית מחולק בפועל לשלוש יחידות דיור, אף שהמועצה אישרה חלוקה לשני נכסים ופרגולה 60 מ"ר (ת/2). במבנה בוצעו עבירות בניה עוד קודם רכישתו על ידי התובע ואשתו. על אף עבירות הבניה, לא עוכבה העברת הזכויות בנכס משם המוכר לשם התובע וגרושתו.

2. גרושתו של התובע הועמדה לדין בבית משפט לעניינים מקומיים במעלה אדומים (ת"פ 200/12), בגין עבירות בניה בנכס.

    

   הסכם המכר

3. התובע וגרושתו מכרו הנכס לנתבע ביום 22.10.17. על פי הסכם המכר (ת/9), מתוך תמורה כוללת של 1,950,000 ₪, 100,000 ₪ יופקדו בנאמנות בידי ב"כ המוכר "עד למילוי אחר הוראות פסק הדין בת.פ. 200/12 ולהכשרת העברות הבניה כפי שפורטו בכתב האישום בתפ. 200/12 וזה עד ליום 30.6.19.

   והיה ועד ל-30.6.19 לא יוכשרו עברות הבניה הסך 100,000 ₪ הנ"ל ימסר ע"י הנאמן לקונה כפיצוי בגין עבירות הבניה שמאותו יום ואילך יהיו באחריותו של הקונה, וכן בכפוף למסירת כל מסמכי העברת זכויות הנדרשים לרבות מסמכי הסתדרות הציונית ואישור מס שבח ומועצה. היה ולא מילא המוכר אחר הוראות בית המשפט יועברו כספי הנאמנות לקונים. עם סגירת התיק בבית המשפט כספי הנאמנות יוחזרו למוכרים". (סעיף 8 ה להסכם, הדגשות לא במקור).

    

4. הכרעת הדין או גזר הדין לא צורפו אולם פקח המועצה רושם לתובע בווטסאפ את הדברים הבאים:

   "על מנת להתאים את הבנייה ולהסדירה בהתאם לפסק הדין בתיק 200/12 יש להסדיר:

   1.פירוק הפרגולה בחזית צד – יש לפרק את כל הפרגולה ולהחזיר את המצב לקדמותו, כפי שהיה לפני בנייתה.

   2.פירוק המדרגות החיצוניות – יש לפרק המדרגות להחזיר את המצב לקדמותו, כפי שהיה לפני בנייתן.

   3. יש למלא את החלל שנחפר מתחת לפרגולה ולהשיב מצב לקדמותו, טרם החפירה" (ת/12, הדגשה לא במקור).

    

   מהות התביעה וטענות הצדדים

5. כתב התביעה נוסח על ידי התובע כ"בקשה לשחרור כספי נאמנות" ו"בקשה לצו עשה". בטרם שמיעת הראיות נכנס לתמונה עורך דין שמונה לתובע מהסיוע המשפטי. התובע ביקש בתביעתו כי תועבר אליו יתרת התמורה (100,000 ₪ שהוחזקו בנאמנות ע"י עו"ד גבעתי ב"כ המוכרים/התובע, ועתה הסכום מופקד בקופת ביהמ"ש). עוד תבע מהנתבע שישלם לו פיצויים מוסכמים בסך של 200,000 ₪, בשל הפרה יסודית של הסכם המכר.

    

   טענות התובע

6. בסיכומים שנערכו בעל פה בדיון מיום 12.10.21, טען התובע באמצעות בא כוחו את הטענות הבאות:

   • פרשנות המילה "להכשיר" בהסכם המכר, ביחס לעבירות הבניה, היא להתאים הבניה הקיימת ולקבל עליה היתר בניה, וככל שיש צורך "לעשות התאמות קטנות" (כהגדרת ב"כ התובע, פרו' עמ' 25 ש' 22) התאמות שמשמען גם הריסה, אך לא הריסה של כל החריגות בניה.

   • ההתאמות הקלות שנדרשו לטעמו הן קיצור הפרגולה ב-30 ס"מ, מילוי עפר וביטולן של 2-3 מדרגות בגרם המדרגות החיצוני.

   • התובע עמד בחיובו על פי ההסכם, הוא ניסה להכשיר, אולם הנתבע סירב בחוסר תום לב ועמד על כך שיש להשיג היתר למצב הקיים בדיוק ללא התאמות.

   • התובע לא צריך היה להוכיח כיצד ניתן להכשיר את חריגות הבניה, אלא די בכך שהוכיח כי ניסיונו לבצע התאמה מסוימת (מילוי עפר) לא התאפשר בעטיו של הנתבע. לטענת ב"כ התובע אם היה התובע ממלא את הבור בעפר, מקצר ב-30 ס"מ את הפרגולה ומוריד שתי מדרגות ועדיין העבירה לא הייתה מוכשרת ע"י העיריה, רק אז הנתבע זכאי ל-100,000 ₪. לטענת ב"כ התובע הנתבע אישר בדיון המקדמי כי קיצור פרגולה וכיסוי עפר הן העבודות הדרושות. מצד שני, ב"כ התובע מאשר כי התובע לא קיבל אישור לכלום, ולכן בשלב מסוים בלית ברירה ביקש להגיע ולהרוס את כל החריגות, לטעמו, על פי ההסכם הוא זכאי להרוס אם הוא לא מצליח להכשיר את עבירות הבניה ולקבל את ה-100,000 ש"ח.

   • הנתבע לא עמד בחלקו בהסכם ולא שיתף פעולה עם התובע, ולכן התובע זכאי ל-100,000 ₪ ובגין אותו מחדל, זכאי התובע גם לפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם בשיעור של 200,000 ש"ח. לטענת ב"כ התובע, הזכאות לפיצוי מוסכם נובעות מסירובו של הנתבע שהפקדון בסך 100,000 ₪ יעבור לידי התובע, והיות שסכום זה הוא חלק מהתמורה הכוללת, והתשלום הוא תנאי יסודי בהסכם, הרי שהנתבע הפר הפרה יסודית של ההסכם. ככל שביהמ"ש סבור כי מדובר בפיצוי לא סביר, הוא רשאי להפחיתו, כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970).

      

     טענות הנתבע

7. הנתבע באמצעות בא כוחו טען בסיכומיו את הטענות הבאות:

   • בסעיף 2 להסכם המכר התובע התחייב למסור הדירה בלא שיוטל עליה שיעבוד, עיקול או צו הריסה, ובסעיף 6 להסכם התחייב התובע למסור הנכס במצבו, קרי; לרבות המדרגות והפרגולה.

   • כוונת הצדדים במלה "הכשרה" היא כפי המשמעות שמקובלת בבימ"ש לעניינים מקומיים, דהיינו ביצוע פעולה תכנונית שתאפשר קבלת היתר בדיעבד לעבודות החריגות שבוצעו ללא היתר. אף התובע הודה שלהכשיר זה לא להרוס (פרו' עמ' 14 ש' 17)

   • לתובע היה פרק זמן של 10 חודשים ממועד חתימת ההסכם ועד ליום 30.6.19 כדי לבצע פעולות תכנוניות והנדסיות על מנת להכשיר את הבית, ברם התובע הגיש התביעה בפב' 2019 עוד קודם לחלוף המועד ותלה את אי הצלחתו בהכשרת העבירות, בהתנהגות הנתבע, ברם הוא לא הוכיח כי ניתן היה להכשיר הבניה. הוא לא הציג חוות דעת תכנונית לפיה ניתן היה להכשיר.

   • המסמך מיום 7.8.17 לפיו "לא מצוי פתח להוציא רישיון אף במועצה שכן היה משפט וכו' ומס' שנים לא נמצאה תרופה לפרשה ואפילו זמנית", מלמד על ידיעתו של התובע טרם חתימת הסכם המכר עם הנתבע, שאין אפשרות להכשיר הבניה, ואף על פי כן לא גילה זאת לנתבע-הרוכש, טרם חתימת החוזה. נהפוך הוא, הוא הציג מצג לפיו ניתן להכשיר את עבירות הבניה ואם לא יצליח יוותר על 100,000 ₪ מסכום התמורה. סכום זה מהווה פיצוי בגין אי הכשרת עבירות הבניה והאפשרות שהנתבע יאלץ להרוס את הפרגולה והמדרגות, אחרת יועמד לדין אף הוא.

   • באשר לסכום הפיצויים המוסכמים בסך של 200,000 ₪ שדורש התובע, טען ב"כ הנתבע כי הנתבע לא הפר הפרה יסודית של ההסכם, מאחר והתנאי לקבלת החזקה בדירה היה תשלום מלוא התמורה למעט סכום זה שהופקד בפקדון, וכך נעשה.

      

      

     דיון והכרעה

8. לאחר שמיעת הראיות עדות שני בעלי הדין בלבד, ועיון במסמכים שהוגשו, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות, כפי שיפורט להלן.

    

9. את אומד דעתם של הצדדים יש לפרש בראש ובראשונה לפי הכתוב בהסכם. אין כל בעיה פרשנית בניסוח הסעיף והוראותיו ברורות. יצוין בהקשר זה כי כל צד היה מיוצג על ידי עורך דין, והסנקציה של הפחתת 100,000 ₪ - אם לא יוכשרו עבירות הבניה בתקופה שסוכמה, הוצעה ע"י ב"כ המוכר, כשהנתבע הסכים לכך.

   הבנת שני הצדדים להסכם זהה לפרשנות ההגיונית שיש לתת למלה "הכשרה" כשהיא באה בהקשר של עבירות תכנון ובניה – יש לקבל הכשר חוקי בדיעבד על פעולות בלתי חוקיות שבוצעו בנכס. הריסת כל חריגות הבניה: פירוק הפרגולה ופירוק המדרגות, לא תיחשב להכשרת העבירות, כי אם לביצוע צו הריסה. גם התובע מאשר: "בוודאי שלא, להכשיר זה לא להרוס..." (פרו' מיום 4.10.21, עמ' 14 ש' 17).

   אסכם ואומר כי הכשרה משמעה להפוך את הלא חוקי לחוקי/כשר.

    

10. שני הצדדים צריכים לקיים את החוזה בתום לב. המשמעות היא שאם במסגרת ההכשרה היה צריך לבצע התאמות קטנות, שאינן שוללות את השימוש באותן תוספות בניה, כי אז סירובו של הנתבע לבצען יכול להתפרש כקיום חוזה בחוסר תום לב, אולם לא זה היה המצב.

     

11. המוכר מחויב לגלות לקונה מידע שברשותו ואשר רלוונטי להחלטת הקונה האם לרכוש הנכס ובאיזה מחיר. התובע החזיק במכתב מיום 7.8.17 ולפיו דרישת הפיקוח היא להרוס את תוספות הבניה שנעשו בלי היתר וכי "לא מצוי פתח להוציא רישיון", הוא לא גילה זאת לקונה, ואף קיבל הסכמת הקונה לנסות במשך שנה ושמונה חודשים (מיום חתימת ההסכם ב-22.10.17 ועד 30.6.19 ), כדי להשיג היתר בניה בדיעבד לחריגות שבוצעו בנכס. אציין בהקשר זה כי לא התובע ביצע החריגות כי אם מי שממנו הוא קנה את הנכס, כך שהבעיה בנכס ידועה לו מזה שנים, ואף על פי כן, סבר משום מה שיוכל להכשיר העבירות הללו.

     

    התובע לא עמד בנטל הראיה המוטל עליו

12. כדי שהתובע יצליח בתביעתו, היה עליו להוכיח קודם כל שביכולתו להכשיר את עבירות הבניה ובזה נכשל כשלון חרוץ. לא הוצגה חוות דעת תכנונית התומכת בכך, אלא נטען בעדות יחידה שאינה עולה בקנה אחד עם המסמכים שהוצגו, שפעולות ההכשרה הדרושות הן קיצור הפרגולה ב-30 ס"מ ופירוק 2-3 מדרגות, בנוסף לכיסוי הבור/החלל בעפר. זה שהנתבע אישר שאלו הפעולות הדרושות, אינה מספיקה, בהינתן שהנתבע לא בירר דבר לאורך כל הדרך, והוא נסמך על דברי התובע, שהם כאמור, לא נסמכים על כל מסמך או ראיה אחרת.

     

13. התובע בחר בדרך הקלה, הוא ביקש לכסות בעפר את החלל, ומשנחסם על ידי הנתבע טען כי הוכשל על ידו, לפיכך הוא זכאי ליתרת התמורה שהוחזקה בנאמנות, בא כוחו אף הרחיב ואמר שהתובע לא צריך להוכיח כלל מה הן העבודות שיש לבצע כדי להכשיר עבירות הבניה. נדמה שמדובר בהתחכמות והתחמקות שאין להן מקום ומהווים כשלעצמן חוסר תום לב. מי שטוען כי ביצע את התחייבותו בהתאם להסכם ולכן זכאי לקבל סכום כסף, עליו הראיה. התובע מעיד "שרוב ככל וסעיפי האישום היה לקצר פרגולה ולכסות" (פרו' עמ' 15 ש' 29), אולם כתב האישום המתוקן שהוצג באופן חלקי מלמד כי העבירות הן: "א. עבודות חפירה וחציבה גם בחריגה מקו בנין, ב. בניית פרגולה בשטח של 40 מ"ר ג. בניית מדרגות לבית בתוך גבול מגרש". היכן אם כן מופיע שהפרגולה גדולה ב-30 ס"מ, היכן נרשם ששתיים שלוש מדרגות חורגות מגבול המגרש, כל המדרגות וכל הפרגולה נבנו ללא היתר.

     

14. פסק הדין או צו התאמה לא צורפו, אולם מתכתובת של המפקח שצוטטה לעיל עולה שעל פי פסק הדין יש לפרק לגמרי את הפרגולה ולא רק לקצר.

     

    אין אפשרות להכשיר הבניה הקיימת

15. אין אפשרות להכשיר הבניה הקיימת, כך טען המאשים בת"פ 200/12 בתגובה לבקשותיה של א' להורות כי העבירות הוכשרו או להאריך מועד לביצוע צו התאמה. לא נטען ע"י א' שהיתר הבניה מצוי בהישג יד, אלא ששינוי בעלות וסכסוך בין המבקשת לקונים מקשה בביצוע צו ההתאמה, כך כב' השופט אלעד וינשל בהחלטתו מיום 3.2.19, שבה הוא מאריך לא' בשלושה חודשים נוספים. לא הוצג מהו צו ההתאמה אליו מתייחס ביהמ"ש, ולכן הנחתי היא שמדובר בהריסת התוספות הבלתי חוקיות, כפי שעולה ממסמכים אחרים שהוצגו.

     

16. האדריכלית שנשכרה מטעם התובע, הגב' שירה מזוז כתבה במכתבה מיום 3.7.19 כך: "הריני מודיעה כי הטיפול בהוצאת היתר בניה לבית... אינו תחת טיפולי ! לא ניתן היה להתיר את האישום על הנכס וכל הנסיונות נתקלו בחומה בצורה. לא היתה אפשרות אף להגיש בקשה, כיוון שהדיירים הוכרחו קודם כל להרוס את תוספת הבניה שלא היתה חוקית" (ת/3 , הדגשה לא במקור).

     

17. בקשתו של התובע להעביר אליו הפקדון משום שהנתבע הוא זה שמכשיל את הכשרת העברות, נדחית, לא משום שהנתבע לא הערים עליו קשיים, עת ביקש למלא החלל בעפר, אלא משום שהגורמים המוסדיים האמונים על התכנון ובניה, הם אלו שסירבו לאפשר הכשרת העבירות, ודרשו הריסה.

    נכתב ביום 7.8.17 כך:

    "אין מניעה שיגורו שני דיירים בביתך אך לא נוכל להתעלם מדרישות הפיקוח להרוס את תופסות הבניה שנעשו בלי היתר. נאמר כי לא מצוי פתח להוציא רישיון אף במועצה שכן היה משפט וכו' ומס' שנים לא נמצאה תרופה לפרשה ואפילו זמנית. אשר על כן, כדי שנוכל לטפל בנידון, הנך נדרש לממש את בקשת המועצה בהקדם."

     

    בכתב התביעה שנוסח על ידו רשם התובע שהוא יהיה מוכן "תוך 72 שעות להתייצב להתחיל להכשיר ולתקן לצורך כך את כל האפשר כדי לקבל את כספי הנאמנות", להצהרה זו אין כל בסיס בראיות שהוצגו בפניי. לא 72 שעות ולא 72 ימים, ובדיעבד גם לא מספר שנים. המועצה עמדה על הריסת הפרגולה והמדרגות, והתובע לא הצליח להוכיח עד למועד שמיעת הראיות, שהמועצה שינתה עמדתה. חוסר שיתוף הפעולה של הנתבע היה נבחן, לו היה מוכח שניתן היה להכשיר עבירות הבניה.

     

    סוף דבר

18. נוכח כל האמור לעיל, משלא הוכיח התובע באיזה אופן ניתן היה להכשיר העבירות הבניה, מבלי להרוס ולפרק את כל התוספות הבלתי חוקיות, אין מנוס אלא לקבוע כי הוא אינו זכאי לקבל את יתרת התמורה בסך 100,000 ₪. סכום זה מהווה פיצוי או הערכה מושכלת של שני הצדדים בדבר הפחתת שוויו של הנכס בעקבות הריסה צפויה.

     

19. הנתבע מודע לכך שחרב כתב האישום מונפת מעל ראשו, מעת העברת הבעלות בנכס על שמו, וכן מודע לכך שגם אם עלות ההריסה של המדרגות והפרגולה, והפחתת השווי של הנכס בעקבות כך יעלו על 100,000 ₪, אין ולא תהיה לו כל עילת תביעה כלפי התובע וגרושתו. ענין זה אף הוזכר באותו סעיף 8ה' להסכם, שם נרשם שמיום העברת הפיצוי, עבירות הבניה יהיו באחריותו של הקונה.

     

20. כשלונו של התובע להכשיר את עבירות הבניה אינה מהווה על פי הסכם המכר הפרת חוזה, אלא מעמידה את התמורה החוזית על סכום הנמוך ב-100,000 ₪ מהסכום הנקוב.

     

21. משנדחית התביעה, אני מחייבת את התובע בהוצאות משפט בסך 7,500 ₪. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

    אני מורה למזכירות להעביר הפקדון לידי הנתבע באמצעות בא כוחו, אך זאת, בחלוף המועד להגשת ערעור על פסק הדין.

     

     

     

    ניתן היום, י"ב אדר א' תשפ"ב, 13 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.