בלום ואח' נ' ינאי

1.עניינה של התביעה נשוא תיק זה בדרישת התובעים, דיירי בית משותף, לחייב את הנתבע, עורך הדין שייצג אותם בפרויקט חיזוק בניין מסוג תמ"א 38/1, לפצות אותם בסך של 2,064,352 ₪. לטענתם, הנתבע התרשל בייצוגם בניסוח ההסכם עם היזם וקביעת ההגנות שהוקנו להם בעסקה, בפיקוח על ההסכם והגנה על זכויותיכם.

2.התובעים הם בעלים של 4 מתוך 6 דירות (מקוריות) בבית משותף, הידוע כחלקה 5 בגוש 12327, ברחוב התמר 9 בחיפה (להלן "הבית המשותף"). בשנת 2013 פנה אל התובעים מר גיל בן גלים מטעם גבי בן גלים חברה לבניין בע"מ (להלן "היזם"), והציע להם לבצע פרויקט לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38/1. היזם הציע, שבתמורה לחיזוק הבניין והוספת ממ"ד לדירות הקיימות יקבל את זכויות הבניה הקיימות במקרקעין ויבנה 5 דירות חדשות על גג המבנה ובקומת העמודים.

התובעים, שמעולם לא היו שותפים לפרויקט כאמור ואין להם כל ידע בנושא, פנו לנתבע על מנת שיסייע להם וילווה אותם משפטית לאורך התהליך. התובעים הדגישו, כי בפגישה עם הנתבע הוא תאר את עצמו כבעל ניסיון רב בעסקאות מקרקעין ועסקאות תמ"א בפרט. הנתבע הבהיר שהוא מלווה לא פחות מ - 11 פרויקטים של תמ"א ויש לו את הידע, הניסיון והמומחיות הנדרשים כדי ללוות אותם בפרויקט. התובעים התרשמו מהצהרות הנתבע, שכרו את שירותיו והעבירו לו את פרטי היזם.

התובעים טענו, כי הנתבע לא שיתף אותם בהליך המו"מ מול היזם, לא הציג בפניהם חלופות ולא הסביר להם את משמעות ההוראות בהסכם. נטען, כי ההסכם הוצג בפניהם כעובדה מוגמרת והם חתמו עליו, כהדיוטות. בדיעבד, הסתבר שהנתבע התרשל בניסוח ההסכם, לא דאג לתובעים להגנות בסיסיות, לא יצר תנאים שיאפשרו פיקוח ראוי שלו על ביצוע הפרויקט ולא דרש ערבויות להבטחת זכויותיהם.

התובעים טענו, כי היזם הגיש בקשה להיתר בניה בחודש נובמבר 2013, באיחור, כ - 5 חודשים לאחר חתימת ההסכם והנתבע חתם על התוכניות בשמם. הם טענו, כי בניגוד להוראות סעיף 9(ב) להסכם הנתבע לא העביר לעיונם את התוכניות טרם חתם עליהן, לא עדכן אותם מבעוד מועד כי בדעתו לחתום על התוכניות והדבר נודע להם בדיעבד.

נטען, כי היזם התעכב מעבר למועד הסופי לקבלת ההיתר והנתבע נתן לו ארכה בת 5 חודשים, מבלי להודיע לתובעים שהם זכאים לבטל את ההסכם. היתר בניה התקבל רק ביום 15.5.2016, כ - 35 חודשים לאחר החתימה על ההסכם. נטען, כי מדובר בהפרה בוטה של ההסכם, ובאי קיום התנאי המתלה. התובעים היו זכאים לבטל את ההסכם, אך הנתבע נמנע מלעשות זאת.

היזם החל בבניה ביום 1.6.2016, באיחור ניכר, וללא ליווי פיננסי של בנק מלווה. הבניה היתה אמורה להסתיים בתוך 18 חודשים ממועד קבלת ההיתר. נטען, כי כבר בתחילת העבודות הבינו התובעים שהאיחור בקבלת היתר הבניה הוא אינדיקציה להתנהלות היזם. עבודות הבניה בוצעו ברמה נמוכה מאוד, תוך הפרה של כללי עבודה תקינים והוראות ההסכם. לאור דרישתם, התקיימה ביום 2.10.2017 פגישה עם הנתבע במשרדו, במסגרתה העלו התובעים טענותיהם, אך לשווא. למרות שפנו לנתבע פעמים רבות במהלך הבניה והעלו בפניו טענות בנוגע להתנהלות היזם, הוא נקט בגישה של "שב ואל תעשה" לאורך כל הדרך.

התובעים הוסיפו, כי בניגוד לסעיף 2(יד) להסכם, לא מינה הנתבע מפקח מטעמם לצורך פיקוח על עבודות הבניה ואף נהג להפחידם וטען, כי במידה ויפעלו נגד היזם או יממשו את זכויותיהם לפי ההסכם הדבר יגרום יותר נזק מתועלת. במקביל, אפשר הנתבע ליזם למכור את הדירות החדשות שבנה ללא פיקוח וללא התאמה לקצב התקדמות הבניה. נטען, כי בפרויקט נטול ליווי בנקאי גדלה אחריות עורך הדין המלווה וכנאמן של בעלי הדירות מוטל עליו להבטיח שהיזם משתמש בכספי התמורה ממכירת הדירות לביצוע הפרויקט ולא לשימושים אחרים. הדרך לעשות כן היא לפקח על מכירת דירות היזם ולהותיר לפחות דירה אחת שמכירתה תעשה לאחר קבלת טופס 4, ובכפוף לקיום כל התחייבויות היזם כלפי בעלי הדירות. בפועל, היזם מכר את כל הדירות בשלבים הראשונים של הפרויקט, וככול הנראה עשה שימוש בכספים למטרות אחרות.

הפרויקט נמשך, מספר הפועלים שהועסק באתר פחת, אולם הנתבע לא נקט בפעולה כלשהי ושחרר ליזם את הערבות שהייתה בידיו, כך שנותרה בידיו ערבות בסך של 150,000 ₪.

ביום 2.1.2018 שלח הנתבע מכתב התראה ליזם בגין הפרת ההסכם, תוך פירוט חלק מטענות התובעים. מכתב התשובה של היזם מיום 23.1.2018 כלל שורה ארוכה של תירוצים והטיל את האשמה על התובעים שעיכבו כביכול את הבניה. התובעים הדגישו, כי כבר במועד משלוח המכתב התריעו בפני הנתבע שאין פועלים בבניין ולא מתבצעות בו עבודות. הנתבע לא השיב למכתב היזם ולא פעל בדרך כלשהי למימוש זכויותיהם.

ביום 31.1.2018 שלח הנתבע מכתב נוסף ליזם, לפיו עבודות הבניה הופסקו. היזם לא השיב למכתב. בחודש פברואר 2018 פנו התובעים לנתבע וביקשו ממנו לממש את זכויותיהם על פי ההסכם, לרבות מימוש הערבויות. הנתבע דחה את הדרישה והסביר להם שהדבר רק יפגע בהם.

ביום 18.2.2018 שלח הנתבע מכתב לתובעים, בו עדכן אותם לראשונה כי מלבד הסך של 150,000 ₪, אין בידיו ערבויות נוספות.

בחודש ספטמבר 2019 נודע לתובעים שהיזם עומד בפני הליך חדלות פירעון. הם מיהרו לפנות לנתבע כדי לברר מה ניתן לעשות על מנת להציל את הפרויקט. בתגובה, הודיע להם הנתבע שתוקף הערבות האחרונה שהייתה בידיו פג ואין אפשרות להשתמש בה. הנתבע הסביר, כי היזם הגיע למשרדו, השאיר לו שיק בטחון של החברה, והתחייב להביא ערבות אחרת, אך בפועל לא עשה כן והערבות פקעה. ממכתב הנתבע עלתה תמונה מקוממת של התרשלות, לפיה לא פעל לחידוש הערבות כנדרש, הסכים לקחת המחאה של החברה, אפילו לא המחאה אישית, והותיר אותם בפני שוקת שבורה.

התובעים הלינו על כך שהנתבע לא הודיע להם בזמן אמת על פקיעת הערבות ושחרור הערבויות, בפרט שידע שמדובר ביזם בעייתי. בתגובה, השיב הנתבע שמדובר בדיון אקדמי, לא הוא בחר עבורם את הקבלן והוא אינו אחראי על ביצוע העבודות. בתגובה, שלחו התובעים לנתבע מכתב התראה, שלא נענה.

3.התובעים טענו, כי הנתבע התרשל בניהול המו"מ עם היזם, בניסוח ההסכם, בפיקוח על ביצוע ההסכם ובהגנה על זכויותיהם. התובעים מייחסים לנתבע שורה ארוכה של מעשים או מחדלים רשלניים - העובדה שלא דרש מהיזם ערבויות להבטחת הגנה סבירה, לא דאג לקבל ערבויות בסכומים מספיקים, לא עמד על ליווי בנקאי, אפשר את מכירת דירות היזם ללא פיקוח, לא דאג לקביעת שכר הולם למפקח מטעם הדיירים, באופן שהביא לכך שלא ניתן היה לשכור את שירותיו (סעיף 59.6 לכתב ההגנה), לא דאג לקביעת סנקציות מספיקות בגין הפרות יסודיות של ההסכם ועוד. לשיטתם, מדובר בשרשרת מחדלים שהביאה לנזק האדיר שנגרם להם. התובעים הוסיפו, כי במעשיו או במחדליו לעיל הפר הנתבע חובה חקוקה, לפי כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו - 1986.

התובעים טענו, כי עקב מחדלי הנתבע ומעשיו נגרמו להם נזקים - הבניה הופסקה ודירותיהם והשטח המשותף נותרו בלתי גמורים. לפי חוות הדעת שצורפה לכתב התביעה, הוערך הנזק לדירות והשטח המשותף בסך של 1,129,952 ₪. התובעים הוסיפו, כי לפי ההסכם הם זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה, בסך של 150 ₪ ליום וסה"כ 734,400 ₪. עוד דרשו התובעים לחייב את הנתבע לפצותם בסך של 50,000 ₪ בגין עגמת נפש לכל דייר (דירה) וסה"כ 200,000 ₪. התובעים העריכו את כלל הנזקים שנגרמו להם בסך של 2,064,352 ₪.

4.הנתבע כפר בטענות התובעים כלפיו והכחיש את הנזקים ואת הקשר הסיבתי בינם לבין המעשים והמחדלים המיוחסים לו הנתבע הדגיש, כי התובעים הם 4 בלבד מתוך 6 בעלי דירות, שחתמו על ההסכם עם היזם.

הנתבע טען, כי מדובר בפרויקט, שחרף קשיים הגיע לסיום מוצלח, כך שכל אחד מהתובעים קיבל דירה מוגדלת ומשודרגת, הדירות שהתווספו נבנו בשלמות והבניין קיבל טופס 4. הנתבע הדגיש, כי טענות התובעים מבוססות ברובן על הסכם אוטופי שלא נחתם ולא יכול היה להיחתם ומנותקות מהמציאות. לטענתו, תביעה בגין איכות ביצוע או איחור במסירה צריכה להיות מוגשת נגד היזם ולא נגדו. הנתבע הדגיש, כי אינו אחראי להתחייבויות הקבלן, לא ערב לביצוען ואין מקום לדרישה כזו כלפיו. נטען, כי ליווה את התובעים במסירות במשך 7 שנים, דיווח להם באופן שוטף והיה בקשר עם התובעים ונציגי היזם.

הנתבע טען, כי בקיץ 2012 פנה אליו התובע מס' 1 - עמית בלום - ושאל אם יהיה מוכן לייצג את בעלי הדירות בהסכם תמ"א 38 מול היזם. הנתבע הסכים, הגיע לפגישה עם בעלי הדירות, הציג עצמו וניסיונו והשאיר לעיונם הסכמי התקשרות עמו. כעבור שבוע הודיע לו מר בלום שבעלי הדירות החליטו לשכור את שירותיו. לאחר מכן נקבעה פגישה בדירת הזוג לבנסולד, שם חתמו רוב בעלי הדירות על הסכם ההתקשרות עם הנתבע וייפוי כח.

ביום 12.9.2012 העביר עו"ד לבנה, שייצג את היזם, טיוטה ראשונה, שהועברה ביום 22.10.2012 לעיון התובעים והערותיהם. התובעים לא השיבו. בין הנתבע לעו"ד לבנה הוחלפו מספר טיוטות עד לגיבוש טיוטה סופית. ביום 3.1.2013 העביר הנתבע את הטיוטה הסופית, על נספחיה, לעיון התובעים. בחודשים ינואר ופברואר 2013 סייר נציג הקבלן בדירות התובעים, סיכם עם כל אחד מהם על השינויים הספציפיים בדירותיהם והכין נספח אישי לכל דירה. ביום 23.5.2013 שלח הנתבע לתובעים טיוטה סופית והעתקי הנספחים האישיים, ובתחילת חודש יוני חתמו בעלי הדירות על ההסכם.

הנתבע טען, שההסכם נוסח במקצועיות, לאחר מיצוי המשא ומתן עם היזם, והגן על זכויות התובעים. התובעים עיינו בהסכם וחתמו עליו ברצון. מדובר בהסכם דומה להסכמים אחרים בפרויקטים דומים, הוראותיו אינן חריגות והוא אינו מפלה לרעה את התובעים. הנתבע אישר שחתם על התכניות בבקשה להיתר בניה בשם הדיירים, לאחר שבדק את התאמתן להסכם, ואין בכך פסול, לגישתו.

הנתבע הוסיף, כי לא נהוג ליווי פיננסי בהסכמים מסוג זה והבטוחה היחידה היא ערבות פוחתת בהתאם לשלבי הבניה. הוא הוסיף, שהערבות הועמדה על סך של 600,000 ₪ והופחתה עד ל - 150,000 ₪ בהתאם לשלבי הבניה. נטען, כי הדרך שנקבעה בהסכם למכירת דירות היזם מקובלת ואם התובעים לא היו מאפשרים ליזם מימון הבניה באמצעות מכירת הדירות הוא לא היה מתקשר עמם בהסכם כלל.

5.ביום 13.2.2014 עדכן היזם שהפרויקט עבר את צוות תמ"א בעירייה וביום 10.8.2015 שלח דו"ח על התקדמות ההליכים בעירייה. ביום 16.9.2015 עדכן הנתבע את בעלי הדירות, כי הליך קבלת ההיתר מתארך יתר על המידה והציג בפניהם את האפשרות לבטל את ההסכם. הנתבע ציין, שלטעמו לא נכון לפעול כך, שכן יזם חדש יתחיל את ההליך מהתחלה, דבר שיגרום לעיכוב ניכר בבניה. רק גב' לבנסולד הגיבה למכתבו והבהירה, שגם לדעתה לא כדאי להעביר את העבודה ליזם אחר ויש להמתין בסבלנות. בסופו של דבר, היתר הבניה התקבל ביום 17.5.2016. הנתבע הוסיף, כי לתובעים לא נגרם נזק בתקופה זו, שכן המשיכו לגור בדירותיהם ולנהוג בהן מנהג בעלים.

הנתבע טען, שבסוף שנת 2016 החלו להתגלות תקלות בעבודת היזם, ולכן פנה אליו כדי לנסות וליישר את ההדורים. הנתבע ציין, כי שלח עשרות הודעות דוא"ל והתקיימו במשרדו פגישות רבות, לרבות פגישה בין בעלי הדירות היזם והקבלן המבצע. עוד הוסיף הנתבע, כי הגם שלא חדל ממאמצים לקידום הפרויקט, העובדה שהפרויקט התארך אינה באחריותו, והתובעים הסכימו להמשיך בו. הנתבע הדגיש שפעל כעורך דין ולא לא כפרויקטור או מפקח הנדסי ואין לתלות בו את האשם בהתארכות הפרויקט או אי ביצוע חיובי היזם. עוד הדגיש הנתבע, כי פעל בשקיפות, הציג בפני התובעים את כל האפשרויות, המליץ על המשך קיום ההסכם, אולם ההחלטה נותרה בידי התובעים.

הנתבע טען, שלא היה זה מתפקידו למנות את מפקח הבניה מטעם התובעים. בהסכם נקבע כי מר שאול דיטל יפקח על הבניה והיה על בעלי הדירות להעסיקו ולממן את שירותיו. התובעים לא עשו כן ומעולם לא העלו בפניו כל טענה בנושא זה.

בכל הנוגע לערבות הבנקאית טען הנתבע, שסמוך למועד פקיעתה פנה אליו היזם, ביקש לקבל את הערבות ולהפקיד במקומה שיק של החברה. מאחר ומצב החברה נחזה להיות יציב והפרויקט עמד לקראת סיום, הסכים לכך. הנתבע אישר שטעה, אולם טען שלא נגרם לתובעים נזק, שכן הבניין קיבל טופס 4 והערבות היתה אמורה לפקוע ממילא, לפי הוראות ההסכם.

6.ביום 11.1.20221 הגיש הנתבע חוות דעת נגדית, לפיה עלות תיקון הליקויים בדירות התובעים נעה בין 2,600 ₪ ל - 50,600 ₪. לפי חוות הדעת, עלות תיקון הליקויים בדירות התובעים, לרבות חלקם היחסי ברכוש המשותף (32%), הסתכמה לסך של 140,000 ₪.

7.במהלך הישיבה שהתקיימה ביום 24.2.2022 הסכימו הצדדים שימונה מומחה מטעם בית המשפט. בהחלטתי מיום 2.3.2022 הוריתי על מינוי המהנדס - שמאי ירון גולן, כמומחה מטעם בית המשפט.

בהתאם לחוות דעת המומחה גולן מיום 23.8.2022, נותרו בדירות התובעים ליקויים בסכומים שונים, הנעים בין 12,355 ₪ (דירת נווה) ועד 57,219 ₪ (דירת בלום), בשים לב לשיפוצים שבוצעו בדירות על ידי התובעים. בחוות הדעת פורטו ליקויים בבניה (למשל, הפרשי גובה בין המבנה המקורי לתוספת, אשר הצריכו רמפות או מדרגות פנימיות, חניות לא תקניות, ורטיבויות במוקדים שונים) וכן, פריטים שלא הושלמו על פי ההסכם (למשל, התקנת מסננים בממ"ד, השלמת פתחי איוורור לפי פרטי פיקוד העורף, השלמת טיח וצבע, השלמת עבודות גמר והלבשות בחלונות). המומחה העריך, כי עלות תיקון הליקויים וההשלמות בדירות התובעים, עומדת על סך של 144,992 ₪. בנוסף, קיימים ליקויים וחוסרים ברכוש המשותף שהוערכו בסך של 126,861 ₪, בהתחשב בחלקם היחסי של התובעים ברכוש המשותף (32.6%). סך הליקויים והחוסרים הסתכם לפי חוות דעת המומחה גולן בסך של 271,853 ₪, כולל מע"מ ופיקוח.

8.מטעם התובעים הוגשו תצהירים של מר בלום, גב' מיכל יריב, בתה של התובעת מס' 2, גב' לבנסולד, גב' לנדור וגב' ורד רזון - דיירת בבית המשותף, שלא הצטרפה לתביעה. הנתבע הסתפק בתצהיר שלו. במהלך ישיבת ההוכחות נשמעו עדי הצדדים ונחקר מומחה בית המשפט. גב' ורד רזון לא התייצבה לדיון ולכן, תצהירה לא משמש ראיה במשפט. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב ומכאן פסק הדין.

דיון והכרעה

9.התביעה הוגשה מכוח עוולת הרשלנות לפי סעיפים 35 ו- 36 לפקודת הנזיקין ועוולת הפרת חובה חקוקה, לפי סעיף 63 לפקודה. התובעים זנחו בסיכומיהם את הטענות בדבר הפרת חובה חקוקה.

10.בקביעת אחריות בעוולת הרשלנות, מתעוררות שלוש שאלות. האחת - האם המזיק חב חובת זהירות לניזוק, השנייה - האם הפר את אותה חובת זהירות והשלישית - האם הפרת החובה היא שגרמה לנזק. שאלת קיומה של חובת זהירות מצויה במבחן הצפיות, הטומן בחובו שני היבטים. ההיבט העקרוני, בו ניתנת תשובה לשאלה האם ביחס לסיכון מסוים קיימת חובת זהירות מושגית וההיבט הספציפי, בו ניתנת תשובה לשאלה, האם ביחס לניזוק פלוני ונסיבותיו של אירוע מסוים, קיימת חובת זהירות קונקרטית (ע"א 145/80 שלמה ועקנין נגד המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113).  

הכלל הוא, כי עורך דין חב כלפי לקוחותיו חובת זהירות להגן על ענייניהם ולפעול בעבורם במיומנות, במקצועיות ובנאמנות, כשאינטרס הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. הפרת חובה זו מקימה אחריות כלפי הלקוחות, הן מכוח עוולת הרשלנות שבפקודת הנזיקין והן מכוח דיני החוזים (ע"א 37/86 משה לוי נגד יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד(4) 446, ע"א 2625/02 נחום נגד עורך דין דורנבאום, פ"ד נח(3) 385, 425).

חובת עורך דין כלפי לקוחו רחבת היקף לנוכח האמון הבלתי מסויג שהלקוח, ככלל, נותן בעורך הדין. על כן, מקובלת הגישה כי מעצם הגדרת התפקיד, נדרש מעורך הדין סטנדרט התנהגות גבוה יותר בכל אחד מההיבטים של נאמנות, זהירות ומיומנות (ראה ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נגד שטיל יהודית (27.10.1997) וע"א 6645/00 ערד נגד אבן, פ"ד נו(5) 365, 379). על פי הפסיקה חובת הזהירות והיקפה מושפעים מזהות הלקוח (ע"א 2008/07 נירה לוטן נגד עזבון דוד ירמייב ז"ל (14.2.2011), מידת מעורבותו, תוחלת הסיכון שנלקח ומורכבות הסוגיה שבנדון (ע"א 7633/12קבוצת גיאות בע"מ נגד גולדפרב לוי, ערן , מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ (16.9.2014)).

עם זאת, למרות ששיקול הדעת המוקנה לעורך דין בניהול ענייניו המשפטיים של לקוחו רחב מטבעו, הרי שטעות בשיקול דעת אינה עולה בהכרח כדי התרשלות. לא כל טעות תצביע בהכרח על הפרת חובות הזהירות והמיומנות החולשות על מערכת היחסים בין עורך דין ללקוח. חובת עורך הדין אינה לא לטעות בשיקול דעתו, אלא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו (ע"א 4707/90 מיורקס נגד חברת ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ, פ"ד מז(1) 17, 25, ע"א 735/75 מרדכי רויטמן נגד יצחק אדרת, פ"מ ל(3) 75, 80).

עוד נפסק, כי החובה המוטלת על עורך הדין אינה להשגת התוצאה, כי אם לעשיית המאמץ הדרוש לכך (ת"א (מחוזי - חיפה) 907/05 מרקו נגד איילון חברה לביטוח בע"מ (5.9.2010), ע"א 4025/91 יצחק צבי נגד ד"ר יעקב קרול, פ"ד נ(3) 784, 789). אוסיף, כי בחינת פעולותיו של עורך הדין לא נעשית כחכמה בדיעבד, אלא יש לקחת בחשבון את הנתונים שהיו לנגד עיניו בזמן אמת (ראה ע"א 9705/11 ליאורה גלט ברקוביץ נגדברוך קרא (21.10.2014)‏‏).  

11.בענייננו, התובעים בחרו את היזם שיבצע את עבודות הבניה, לאחר בירור ובדיקת הצעות אחרות, וזהותו הייתה בגדר עובדה נתונה לנתבע. בנוסף, התנאים המסחריים - התמורה בגין זכויות לבנות דירות נוספות - נקבעו ישירות מול התובעים. אם נדייק, התובעים החלו במו"מ עם היזם טרם ייצוגם על ידי הנתבע. האחרון התבקש לנהל עם היזם משא ומתן משפטי, לתת לעסקה המסחרית שנרקמה מעטפת חוזית - משפטית מתאימה, להבטיח את זכויות התובעים, השלמת הפרויקט וכן, לתת לתובעים ליווי משפטי לאורך ביצוע הפרויקט. ההבחנה בין הצד המשפטי למסחרי נשמרה גם לאחר שנשכרו שירותי הנתבע. התובעים קבעו בעצמם את התמורה הכללית (רכוש משותף) והספציפית (נספחי שינויים בכל דירה), ללא מעורבות הנתבע. מדובר, אפוא, בתובעים מעורבים, המכירים את פרטי העסקה לאשורם, שניהלו מול היזם מו"מ עקרוני - מסחרי בעצמם, טרם שהתקשרו עם הנתבע (ראה עדות מר בלום בעמ' 17, שורות 12 - 24 ועדות גב' לנדור בעמ' 26, שורות 23 - 31 לפרוטוקול). מנגד, הנתבע ניהל מו"מ עם היזם בנוגע לפן המשפטי של ההסכם, הסדיר את פרטי ההסכם, הערבויות והביטחונות שקיבלו בעלי הדירות ופעל בשמם מול היזם במהלך ביצוע ההסכם (למשל, חתימה על תכניות והחזקת הערבויות ושחרורן). אבחן, אפוא, את התנהלות הנתבע במהלך המו"מ עם היזם, נוסח ההסכם שנחתם, האם הוא מגן כנדרש על התובעים וכן, התנהלות הנתבע במהלך ההסכם לפי ציר זמנים כרונולוגי.

שלב המשא ומתן והסבר אודות הסיכונים הכרוכים בהסכם 

12.התובעים טענו, שלא היו שותפים בעבר לפרויקט תמ"א 38 ולא היה להם כל ידע בנושא. הם התקשרו עם הנתבע על מנת שייצג אותם נאמנה מול היזם ולאחר מספר שבועות הודיע להם הנתבע, כי הגיע עם היזם להסכמות בדבר נוסח ההסכם וביקש שיחתמו עליו. התובעים טענו, שהנתבע לא שיתף אותם במו"מ המשפטי, לא פרט בפניהם חלופות ולא הסביר להם את מהות ההסכם עליו הם חותמים, אלא הסתפק בהצגתו כעובדה מוגמרת. לטענתם, הם חתמו על ההסכם כהדיוטות. נטען, כי בעשותו כן התרשל הנתבע כלפיהם.

13.כאמור, הוכח שהתובעים ניהלו מו"מ עצמאי מול מספר יזמים, בחרו בהצעה הטובה ביותר לטעמם ורק לאחר מכן פנו לייצוג משפטי והתקשרו עם הנתבע (עדות בלום בעמ' 17, שורות 12 - 24 לפרוטוקול). התובעים המשיכו להתנהל מול היזם באופן עצמאי בכל הנוגע לתנאים המסחריים, גם לאחר ששכרו את שירותי הנתבע, וקבעו בעצמם את התנאים שבנספחים האישיים (ראה עדות לנדור בעמ' 26, שורות 23 - 31 לפרוטוקול). התובעים בדקו מספר קבלנים, בחרו את ההצעה שהניבה להם את התמורה הגבוהה ביותר וניהלו מו"מ מסחרי (כללי ופרטי) בעצמם, בכוונה למקסם את התמורה שיקבלו. בנסיבות אלה, לא ניתן לומר שמדובר בהדיוטות, שאין להם הבנה בדבר טיב העסקה שנחתמה, בשונה מהרכיבים המשפטיים.

אכן, מדובר בהסכם מורכב יחסית ואין ספק שיש לו השלכות מהותיות על חיי התובעים, בין בטווח הקצר בזמן הבניה ובין בכלל. עם זאת, אין ספק שהתובעים הבינו היטב את מהות העסקה המוצעת, טיב ההתקשרות והסיכונים הכרוכים בה, כולל אי השלמת העבודה מסיבות שונות. העובדה שלמרבה הצער חלק מהסיכונים התממש (קריסת הקבלן), אינה מעידה על חוסר הבנה שלהם מלכתחילה בדבר מהות העסקה.

14.מהראיות שהוצגו בפני עולה, כי הנתבע הסביר לתובעים את פרטי העסקה, באופן סביר, טרם החתימה על ההסכם.

א.הנתבע נפגש עם התובעים מספר פעמים טרם החתימה על ההסכם עם היזם - פגישת היכרות, פגישה שנערכה ביום 22.7.2012 בדירת לבנסולד לצורך חתימה על מסמכי התקשרות ושתי פגישות נוספות במשרדו (ראה סעיפים 10 - 16 לתצהיר הנתבע ועדות גב' לבנסולד בעמ' 11, שורות 23 - 28 לפרוטוקול). במהלך הפגישות דנו הצדדים בהסכם, תנאיו ובטיוטות שהוחלפו בין הצדדים.

ב.בניגוד לטענת התובעים, המשא ומתן עם היזם התנהל תקופה ארוכה יחסית, לאחר שהתובעים שכרו את שירותי הנתבע, החל מחודש ספטמבר 2012 עד לחודש יוני 2013, ולא מספר שבועות. במהלך תקופה זו שלח הנתבע לתובעים מספר מכתבים עם טיוטות הסכם הכוללות שינויים והערות (ראה נספחים א' ו - ב' לתצהיר הנתבע). הנתבע גם ביקש מהתובעים הערות, ככול שיש להם, אולם הם בחרו שלא להשיב (ראה מכתב בדוא"ל מיום 22.10.2012). התובעים עודכנו, אפוא, לגבי תנאי ההסכם המתגבש, היו שותפים להליך המשא ומתן וטיוטות ההסכמים שהשתנו לאורך הדרך הועברו לעיונם והערותיהם.

ג.בנוסף, כפי שניתן ללמוד ממכתב הנתבע בדוא"ל מיום 3.1.2013, כל אחד מבעלי הדירות קבע את התנאים המסחריים הנוגעים לדירתו ישירות מול הקבלן, התנאים הועלו על הכתב על ידי הנתבע בנספח אישי ולאחר מכן התבקשו התובעים לאשר את הנספח.

15.הנתבע יצא ידי חובתו להסביר לתובעים את טיב ההסכם עליו חתמו, הסיכונים והסיכויים הכרוכים בו. אני דוחה, אפוא, את הטענה שהנתבע התרשל כלפי התובעים שעה שלא הסביר להם את פרטי ההסכם ומהותו.

ניסוח ההסכם ותנאיו

16.התובעים טענו, שהנתבע התרשל בניסוח ההסכם ולא הקפיד ולו על ההגנות הבסיסיות שאמורות היו להינתן להם במסגרתו. לטענתם, ההסכם חסר הוראות בנוגע להפקדת ערבויות בדק, ערבות עבור תשלום מיסים, ערבות עבור רישום הבית המשותף (סעיף 59.1 לכתב התביעה), ערבות אישית של בעל המניות בחברה (סעיף 59.2 לכתב התביעה), ערבות ביצוע בסכום מספיק או הולם שיבטיח את ביצוע התחייבויות היזם (סעיף 59.3), דרישה לליווי בנקאי סגור ולחילופין, קביעת חסמים שימנעו מהיזם להבריח כספים לפרויקטים אחרים (סעיף 59.4 לכתב התביעה), התניות על קצב מכירת דירות היזם תוך פיקוח, כך שלא יחסל את כל מקורות ההכנסה (סעיף 59.5 לכתב התביעה), קביעת שכר הולם למפקח מטעמם (סעיף 59.6 לכתב התביעה) וסנקציות מספיקות במקרה של הפרת ההסכם (סעיף 59.7 לכתב התביעה).

הנתבע טען מנגד, כי מדובר בדרישות לחוזה "אוטופי", שתוכנו עדיף לתובעים בראיה בדיעבד, אך לא כזה שניתן היה להשיגו מול היזם. עוד ציין הנתבע, כי מר בלום קיבל תמורה נוספת עבור גיוס בעלי הדירות לחתום על ההסכם עם היזם.

ערבות בדק, ערבות עבור תשלום מיסים, ערבות עבור רישום הבית המשותף, ערבות אישית של בעל מניות וליווי בנקאי לפרויקט

17.חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 לא חל על בעלי הדירות בענייננו, שכן לא מדובר בדירות חדשות, אלא בשדרוג ושיפוץ של דירות קיימות. דרישה להחיל את חוק המכר (דירות) על ההסכם עם היזם, הצריכה מלכתחילה הסכמה משותפת של הצדדים. בטחונות וערבויות, ובפרט ערבויות בנקאיות (ערבות חוק מכר, בלשון התובעים), ערבויות ביצוע/בדק או ליווי הפיננסי, הם בעלי ערך כלכלי לא מבוטל ולכן, בגדר תנאים מסחריים המושפעים מרצון הצדדים, כפי שהיה במועד חתימת ההסכם. בית המשפט לא מתערב בהסכמות המסחריות שבין הצדדים ואין בסמכותו לעשות הסכם חדש, השונה במהות, בתוכן או בהיקף מזה שעשו הצדדים עצמם (ראה ע"א 528/86 פולגת תעשיות בע"מ נגד עיזבון המנוח יעקב בלכנר ז"ל, פ"ד מד(3) 821). יתירה מזאת, גם מקום שבית המשפט מוצא לנכון להתערב בהסכם, אין הוא יושב לשולחן המשא ומתן ואינו מייצר עבור הצדדים הסכמה חדשה, שהצדדים לא התכוונו לה (ע"א 4628/93מדינת ישראל נגד אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265‏‏, דנ"א 2045/05ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית ב נגד מדינת ישראל, סא(2) 1).

הדרישה להחיל את הוראות חוק המכר בנוגע לערבויות שנקבעו בו, לרבות הדרישה לליווי בנקאי או דרישות הבדק והאחריות אין לה על מה לסמוך, שכן עניינם של התובעים שונה מזה של בעלי דירות חדשות.

18.בעניין זה בקשו התובעים לתמוך עמדתם בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז - 2017, מכוחו פורסם הסכם לדוגמה (עמ' 37, שורות 24 - 39 ועמ' 38, שורות 1 -14 לפרוטוקול). חוק התחדשות עירונית וההסכם לדוגמה נועדו, בין היתר, להגן על בעלי דירות המתקשרים עם קבלן/יזם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, לפתור בעיות שהתגלעו בעבר ולאזן את יחסי הכוחות בין הצדדים. חוק התחדשות עירונית נכנס לתוקף שנים לאחר התקשרות התובעים עם היזם ולכן, הוראותיו לא חלות בעניינו והוא לא רלוונטי.

פער הזמנים בין חתימת ההסכם עם היזם וכניסת חוק התחדשות עירונית לתוקף, מדגיש את הצורך בבחינה עניינית של המידע, ההסכמות והביטחונות שהיו נהוגים במועד הרלוונטי, להבדיל מאלו שנולדו כעשור לאחר מכן. בנקודה זו הנטל על התובעים, להראות שההסכם שנחתם מקפח אותם או כי בהסכמים דומים אחרים באותה תקופה היו נהוגות הגנות עדיפות, וכי ההסכם שערך הנתבע לוקה בחסר באופן מהותי. התובעים לא עמדו בנטל להראות אילו תניות והגנות היו נהוגות בהסכמים מסוג זה בשנת 2012 או בסמוך לכך. הם לא הציגו חוזים לדוגמה או חוות דעת מומחה, שתראה כי במועד הרלוונטי היה נהוג לדרוש באופן סביר בטחונות אחרים נוספים או בסכומים שונים. התובעים לא עמדו, אפוא, בנטל להוכיח שההגנות והביטחונות שפורטו בהסכם אינן סבירות או בלתי מספקות וכי הנתבע לא נהג כעו"ד סביר בעניין זה.

מינוי מפקח 

19.התובעים טענו, כי בניגוד לסעיף 2(יד) להסכם, לא מינה הנתבע מפקח מטעמם לצורך פיקוח על עבודות הבניה (סעיף 60.9 לכתב התביעה) ולא קבע לו שכר הולם, כך שלא ניתן היה לשכור את שירותיו. דין טענות התובעים בעניין זה להידחות, ממספר טעמים.

הראשון - במהלך חקירתו הנגדית, נשאל הנתבע בעיקר אודות שכרו של המפקח ונראה היה שהתובעים מבקשים לעמוד דווקא על הטענה לפיה, לא נקבע מלכתחילה שכר הולם (ראה עדות הנתבע בעמ' 47, שורות 1 - 19 לפרוטוקול). אלא, שבסיכומיהם זנחו התובעים טענה זו והתמקדו בטענה השנייה, לפיה הנתבע היה אחראי על מינוי המפקח וההתקשרות עמו מטעמם. התובעים הדגישו, שמינוי המפקח נדרש לא רק לצורך פיקוח הנדסי על הליך הבניה, אלא הוא הכרחי לתפקיד הנתבע בקביעת גובה הערבויות ושחרורן (סעיפים 27 - 28 לסיכומים).

טענת התובעים בסיכומים לוקה בשלושה. ראשון - זהות המפקח, מר שאול דיטל, נקבעה על התובעים ולא על ידי הנתבע ומר בלום הוא שבקש שיפקח על הבניה, לאור היכרות עם אביו. מדובר בבחירה של התובעים, לפי שיקול דעתם, ללא מעורבות של הנתבע. בנסיבות אלה, לא קיימת שאלה של "מינוי" וכל שנותר הוא להתקשר עם המפקח שנבחר. העובדה שהתובעים לא התקשרו בסופו של דבר עם המפקח אינה פועל יוצא של "מחדל" באי מינוי מפקח, אלא מחדל של התובעים. מר בלום אישר בעדותו, כי "אני הוא זה שהצעתי את שמו, ולכן הוא נכנס להסכם. אבל כאשר אנחנו פנינו אליו, ההיכרות שלי הייתה דרך אבא שלי, וכשאני אומר, אני, אבא שלי פנה אליו, הוא אמר לא ערכו איתי הסכם, לא שכרו את שירותיי"(עמ' 17, שורות 3 - 5 לפרוטוקול). נראה, אפוא, שבזמן אמת התובעים ידעו שעליהם לפנות למפקח דיטל בעצמם ואף עשו כן, הגם שפועל לא התקשרו עמו, מסיבות השמורות עימם.

שלישי - התובעים הפנו בסיכומיהם לפסק הדין שניתן בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נגד גולדפרב לוי, ערן , מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ(16.9.2014) וטענו, שהיה על הנתבע ליטול תפקיד אקטיבי יותר ולנסות להגן על לקוחותיו גם מפני החלטות שגויות או סיכונים שנטלו בניגוד להמלצתו (ראה בעניין זה גם ת.א. (מחוזי-חיפה) 758/04יעל נגלר נגד י.ר.טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ(14.9.2008)‏‏). התובעים טענו, כי הם "הדיוטות" שלא קיבלו אזהרות מספיקות, בפרט בעניין חשיבות מינוי המפקח.

אין בידי ‏לקבל את טענות התובעים. בחינת עניינם לפי הקריטריונים שהוצבו בע"א 7633/12 מעלה, כי מדובר בתובעים מעורבים, שניהלו בעצמם את המגעים המסחריים מול היזם, כקבוצה ובאופן אישי ביחס לכל דירה (נספח אישי). הנתבע כלל לא התבקש להתערב בחלק זה של המשא ומתן. אמנם, התובעים בקשו להרחיק עצמם ולהקטין מעורבותם. הגדילה לעשות גב' לבנסולד, שביטלה כליל את שיקול דעתה, בניגוד לדברים שרשמה בתשובה למכתבו בדוא"ל של הנתבע מיום 16.9.2005 (נספח ג' לתצהיר הנתבע), וביקשה לראות בנתבע אחראי מא' ועד ת' כלשונה (עמ' 13, שורות 5 - 7, ועמ' 15, שורות 17 - 23 לפרוטוקול). אלא שבמציאות, הדברים שונים. התברר שמדובר בתובעים מעורבים, פעילים שידעו להעלות דרישות. התובעים הם שקבעו את זהות המפקח, כפי שנרשם בהסכם, הבחירה בו נעשתה לפי שיקול דעתם והוכתבה לנתבע (ראה עדות מר בלום בעמ' 16, שורות 35 - 38 ועמ' 17, שורות 3 - 6 ועדות הנתבע בעמ' 47, שורות 37 - 38 לפרוטוקול). מעצם הדרישה למנות מפקח מסויים, ברור שהתובעים היו מודעים לצורך והחשיבות במינויו. למרות זאת, בחרו התובעים לא לפנות למפקח שנבחר. הם גם לא פנו לנתבע בהמשך בדרישה לפנות למפקח ולא העלו בפני הנתבע תהיה כלשהי בנושא זה. גם גב' לבנסולד, שהתכתבה תכופות עם הנתבע והתלוננה על קצב העבודה ואופן ביצועה, מעולם לא הלינה או העלתה תהיה בנוגע למינוי מפקח (ראה עדותה בעמ' 12, שורות 29 - 38, ועמ' 13, שורות 1 - 12 לפרוטוקול). גב' לבנסולד התעקשה וחזרה על הטענה ש"הכל" באחריות הנתבע, אך בפועל לא נשמעה מפיה התייחסות עניינית או תשובה קורנקרטית לשאלה כלשהי, ובפרט שאלת מינוי המפקח.

אשר למבחן תוחלת הסיכון - אין ספק, שקיימת חשיבות לא מבוטלת למינוי מפקח מטעם הדיירים, שיבדוק את טיב הבניה, איכותה, המפרט הטכני ועמידת הקבלן בהתחייבויותיו. עם זאת, אין מדובר בתנאי משפטי המצוי בתחום מומחיות מקצועית של הנתבע כעורך דין. מדובר בהתקשרות עם ספק חיצוני הנדרש לתובעים, בדיוק כמו היזם, והיה עליהם להתקשר עם המפקח שבחרו. התובעים בחרו במר שאול גיטל כמפקח, שמו נרשם בהסכם לבקשתם, ומעדות מר בלום עלה שאף פנה אליו ישירות (עמ' 17, שורות 1 - 5 ועדות הנתבע בעמ' 48, שורות 14 - 19 לפרוטוקול). מסיבה לא ברורה, ההתקשרות עם המפקח לא יצאה לפועל. לא מדובר, אפוא, בסיכון משפטי, המצוי בתחום מומחיותו הייחודית של הנתבע כעורך דין, אלא בשאלת עלות כלכלית או כדאיות של תובעים, אשר הוכרעה לפי שיקול דעתם באותה עת.

התובעים הוסיפו, שמינוי המפקח היה נחוץ לנתבע כדי לקבוע את גובה הערבויות ואת העמידה בשלבי הבניה לצורך הערבות הפוחתת ולכן, היה עליו לעמוד על מינויו או להזהיר מפני המחדל שבאי המינוי. אין ממש בטענה זו. גובה הערבויות שהועמדו על ידי הקבלן הוא תנאי מסחרי, עם עלות כלכלית ברורה. הנתבע הבהיר, כי דרש ערבות גבוהה יותר, אך הקבלן סירב ולבסוף הוסכם על ערבות בסך של 600,000 ₪ (עמ' 32, שורות 38 - 39 ועמ' 33, שורות 1 - 15 לפרוטוקול). מדובר בהסכמה חוזית מסחרית גרידא, שאינה קשורה במינוי המפקח. מפקח גם לא היה משפיע על גובה הערבות, שכן חתימת ההסכם קדמה להתקשרות עמו, לו הייתה יוצאת לפועל.

אוסיף, כי התובעים נושאים בנטל להראות ששלב בניה מסוים לא בוצע או שהערבות שוחררה טרם השלמתו. התובעים לא הוכיחו שהערבות הבנקאית הופחתה למרות שלא בוצע שלב בניה בהתאם להסכם. הם לא הציגו חוות דעת מומחה, שתבסס טענה כאילו שחרור הערבות נעשה שלא בהתאם לשלבי הבניה שנקבעו בהסכם. אין בהעלאת טענות סתמיות בסיכומים והצגת תמונות ללא הסבר, כדי להוכיח שהתובע שחרר את הערבות שלא לפי שלבי הבניה הקבועים. די בכך כדי לדחות את טענת התובעים. יתירה מזאת, כפי שציין הנתבע, ואני מקבל את עמדתו בעניין זה, קיימים בעלי מקצוע אחרים, כגון אחראי לביצוע שלד בניין הממונה לפי דרישת הוועדה המקומית לתכנון ובניה או אחראי על ביקורת ביצוע. בעלי התפקיד נושאים באחריות כללית מכוח חוק התכנון והבניה וחובת דיווח לוועדה. הנתבע הבהיר בעדותו, כי בהעדר מפקח מטעם התובעים, הוא קיבל את אישור בעל התפקיד הרלוונטי טרם הפחתת הערבות (ראה עדותו בעמ' 41, שורות 1 - 8 לפרוטוקול וכן דוא"ל מיום 1.2.2017, ומיום 21.7.2017 -נספח לתצהיר הנתבע), ודי בכך.

גם בחינת מבחן מורכבות הסוגיה אינה פועלת לטובת התובעים. אמנם, הסכמי תמ"א 38 הם הסכמים מורכבים, אולי אף מהמורכבים בתחום הקומבינציה. עם זאת, הדרישה למנות מפקח בניה אינה דבר מורכב, מסובך או קשה להבנה, כשלעצמו. מדובר בדרישה שמועלית תכופות בהסכמי בניה ולעיתים אף בהתקשרות עם קבלן שיפוצים. אין לומר שמדובר בעניין מורכב הדורש הסבר מיוחד. הדבר מקבל משנה תוקף, שעה שהדרישה למנות את מר שאול דיטל כמפקח הועלתה על ידי התובעים, וחלק מעלויות שכרו הוטלו על הקבלן.

סיכומה של נקודה זו, התובעים היו ערים לצורך במינוי מפקח מטעמם, אך בחרו במודע שלא למנותו, ככל הנראה מטעמי כדאיות כלכלית או טעם אחר שלא פירטו. למרבה הצער, הדבר היה בעוכריהם.

התנאה על קצב מכירת דירות הקבלן וקביעת סנקציות "מספיקות" על הפרת ההסכם

20.התובעים טענו, כי הנתבע אפשר ליזם למכור את הדירות החדשות שבנה ולא דאג לקבוע בהסכם חסמים שימנעו ממנו להבריח כספים מהפרויקט או לעשות בהם שימוש למטרות אחרות. עוד טענו התובעים, שהנתבע לא דאג לקבוע סנקציות "מספיקות" בגין הפרות יסודיות של ההסכם, לרבות חילוט הערבות ומניעת מכירת דירות היזם.

התובעים בקשו לתמוך עמדתם בהסכם לדוגמה שפורסם מכח חוק התחדשות עירונית (ראה עמ' 37, שורות 19 - 30, ועמ' 38, שורות 3 - 14 ושורות 35 - 37 לפרוטוקול). ההסכם לדוגמה מאוחר להתקשרות עם היזם ולא ניתן ללמוד מכוחו דבר בנוגע להסכמים שנחתמו בשנת 2012. ההסכם לדוגמה הוא פועל יוצא של בעיות נפוצות, בבחינת פתרון בדיעבד. אין לבחון את ההסכם נשוא התביעה כחכמה שלאחר מעשה, אלא נכון למועד בו נחתם. יתירה מזאת, לא ניתן להתערב בדיעבד בתנאיו המסחריים, על בסיס ראיה שנולדה קרוב לעשור לאחר חתימתו. אני דוחה, אפוא, את טענות התובעים בנקודה זו.

21.התובעים טענו לראשונה בסיכומיהם, כי בסעיף 24 להסכם נקבעה הוראה לעניין קצב מכירת הדירות, לפיה היזם רשאי למכור את כל הדירות החדשות בתוך 30 ימים לאחר קבלת אישור הועדה המקומית (היתר בניה). התובעים טענו, כי הוראה זו מלמדת שקצב מכירת הדירות נדון במסגרת המשא ומתן והנתבע יכול היה לעמוד על כך שקצב המכירה יהיה שונה או שהדירות ימכרו בשלבים מאוחרים יותר. הוא לא טרח לעשות כן וויתר על בטוחה משמעותית שיכלה לעמוד לזכותם. גם בהתעלם מכך שמדובר בטענה חדשה, ואולי אף הפוכה מזו שנטענה עד כה מפי התובעים, אין בה ממש גם לגופה. מדובר בהסכמה מסחרית, שבצידה עלות ברורה (מימון בנקאי כחלופה), המשליכה באופן ישיר על נכונות היזם להתקשר בהסכם (ראה עדות הנתבע בעמ' 38, שורות 13 - 14 ושורות 35 - 37 לפרוטוקול). אין בסיס לטענה לפיה, בראיה לאחור היה בידי הנתבע לקבל תוצאה עדיפה לתובעים, בהליך משא ומתן.

הערבות הפוחתת - גובהה, אופי ההתנאה ושלבי השחרור

22. התובעים טענו, שהנתבע לא דאג לערבות ביצוע הולמת, שתבטיח את קיום התחייבויות היזם. בסיכומיהם הרחיבו והדגישו, כי הערבות שניתנה הייתה הבטוחה היחידה שנקבעה בהסכם, סכומה נקבע באופן שרירותי על ידי הנתבע ובנוסף, חלק ממנה הותנה בקבלת טופס 4 לדירות בעלים קיימות, שאינו רלוונטי לדירות התובעים ואינו מבטיח אותם בדבר.

הנתבע טען, שהתובעים מבקשים לעצמם חוזה "אוטופי", בדיעבד, וכי לא ניתן היה להגיע להסכמות אחרות עם היזם. לטענתו, פעל בהתאם לחובתו בקביעת הערבות הפוחתת, לפי שלבי הבניה.

23.כאמור, גובה הערבות הוא הסכמה מסחרית. הנתבע העיד, כי דרש ערבות בסכום גבוה יותר, אולם היזם לא הסכים לכך. סכום הערבות הועמד, אפוא, לאחר משא ומתן, על סך של 600,000 ₪. לא הוכח שמדובר בסכום בלתי סביר ואיני מוצא בכך פגם. אין, אפוא, מקום להתערבות בנקודה זו.

24.הדברים שונים בכל הנוגע לתנאים שנקבעו להפחתת הערבות. סעיף 14 להסכם, העוסק בנושא זה, קובע כדלקמן:

"א.להבטחת זכויות הדיירים והתחייבויות היזם בהתאם להסכם זה ימסור הקבלן לב"כ הדיירים, עובר לתשלום אגרות היתר הבניה, ערבות בנקאית ע"ס 100,000 ₪ עבור כל אחד מיחידי הבעלים ובסה"כ 600,000 ₪ (להלן - "הערבות"). ב"כ דיירים יחזיק את הערבות בנאמנות עבור הדיירים.

ב.הערבות הבנקאית תופחת בהדרגה בהתאם להתקדמות הבניה

(1) עם השלמת שלד ממ"דים, שלד דירות הקבלן ושלד המעלית - 20%.

(2) עם השלמת טיח הפנים של הממ"דים והתוספות לדירות הבעלים ופריצת המעברים בין הממ"דים לדירות וטיח חוץ של המעלית - 20%.

(3) עם השלמת חיפוי המבנה כולו - 20%.

(4) עם קבלת טופס 4 למבנה כולו - 20%".

לפי סעיף 14(ב) קיימים ארבעה שלבי הפחתה, כל אחד בן 20% (סה"כ - 80%), כך שלכאורה 20% מהערבות נותרים בידי ב"כ בעלי הדירות, ללא תנאי או מועד סיום. הנתבע הבהיר בעדותו, ואני מקבל את טענתו בעניין זה, כי מדובר בטעות סופר ועם סיום כל שלב קטנה הערבות הבנקאית בשיעור של 25%, כך שארבעת השלבים משלימים את מלוא סכום הערבות (עמ' 34, שורות 15 - 22 לפרוטוקול). אמנם, טעות הסופר לא תוקנה בגוף ההסכם, אך הצדדים נהגו כך באופן מעשי (ראה מכתבים בדוא"ל מהתאריכים 1.2.2017 ו - 21.7.2017 - נספחים לתצהיר הנתבע).

התובעים טענו בסיכומיהם, שמדובר בסתירה בין האמור בהסכם לבין ההתנהלות בפועל. לגישתם, יש בכך לחזק את הטענה שהנתבע כשל בהתנהלותו ובפרט, לא הסביר להם את פרטי ההסכם והוראותיו או עדכן אותם בדבר שינויים. אינני מקבל טענה זו. מדובר בערבות פוחתת בארבעה שלבים, כאשר ברור מנוסח סעיף 14, שבסיום השלב הרביעי היא תפקע לחלוטין. בנוסף, כפי שמעידה תכתובת הדוא"ל, הדבר היה ברור לצדדים והם נהגו כך בפועל. נראה, כאמור, שמדובר בטעות סופר גרידא ולא בשינוי של ההסכם לאחר חתימתו.

25.מנגד, אני מקבל את טענת התובעים, לפיה התנאת שחרור החלק האחרון של הערבות בטופס 4 אינה מגינה עליהם בדבר והיה על הנתבע, כעורך דין סביר, האמון על נושא זה, לקבוע תנאי שונה לשחרור חלק זה של הערבות.

סעיף 4 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון) התשמ"א - 1981 קובע, כי בקשה לאישור אספקה (קבועה) של חשמל, מים או חיבור לטלפון למבנה, לפי סעיף 157א(ה1) לחוק התכנון והבניה, תעשה לפי טופס 4 לתוספת שבתקנות. טופס 4 הוא הודעה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה לספקי מים, חשמל וטלפון, המאשרת שניתן לחבר לשירותיהם מבנה חדש שהוקם על פי היתר בניה כחוק. טופס 4 מעיד, אפוא, שמבנה חדש, על כל דירותיו, או חלקן (לפי מה שצוין בטופס) ראוי לחיבור של קבע לתשתיות מים, חשמל וטלפון (בכפוף לחריגים שנרשמו בו) ואין בו מפגעים בטיחותיים.

טופס 4 הוא אישור "פונקציונאלי - מעשי", לפיו הדירה בגינה הוצא הטופס בטוחה וראויה למגורים, אחרת לא היה ניתן אישור לחיבורי קבע, כאמור (ראה עמ"נ (מחוזי-חיפה) 20496-10-17 נעים מוסא נגד עיריית חיפה (19.6.2018)‏‏ וכן, ת.א. (שלום-י-ם) 5274/03גרנית הכרמל נכסים בע"מ נגד פלג נציגויות מסחר שיווק ותעשיות 1981 בע"מ(28.11.2005). עם זאת, טופס 4 אינו "סוף הליך" ואינו מעיד על השלמת הבניה (בפרט, מבחינת פיתוח הסביבה) או עמידה בתנאי היתר הבניה שניתן. אישור סופי שהבניה הושלמה ונעשתה על פי היתר הבניה (או היתר שינויים מאוחר) ניתן בתעודת גמר, כהגדרתה בסעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970.

אישור לפי טופס 4 נחוץ, אפוא, לאכלוס דירות חדשות שבנה הקבלן, שטרם חוברו לשירותי קבע. אישור זה אינו רלוונטי לדירות קיימות העוברות שיפוץ, דוגמת דירות התובעים. דירות אלה חוברו בעבר לשירותי קבע, על בסיס ההיתר המקורי שניתן למבנה, ולא נותקו, ואין צורך לחברן מחדש לתשתיות אלה. טופס 4 אינו מתייחס לדירות התובעים, שעברו שיפוץ ולא ניתן ללמוד ממנו שהושלמה הבניה בהן או שהן בטוחות וראויות למגורים.

מתן טופס 4 אינו שלב בניה רלוונטי לתובעים, בניגוד ליתר השלבים שנקבעו (השלמת שלד ממ"דים ומעלית, השלמת טיח פנים ותוספות לדירות הבעלים ופריצת מעברים, או השלמת חיפוי המבנה). התנאת שחרור החלק האחרון בערבות בטופס 4 אינה מגנה על התובעים באופן כלשהו ואין בה כדי להבטיח את קיום התחייבויות היזם כלפיהם (להבדיל למשל מבעלי הדירות החדשות). כדי להבטיח את התובעים בענייננו, היה על הנתבע לקבוע תנאי שונה מזה שבסעיף 14(ב)(4), לפיו החלק האחרון של הערבות ישוחרר רק לאחר השלמת בניית דירות התובעים, לפי המפרט הכללי והנספחים האישיים שצורפו להסכם. זה השלב האחרון בבניית דירות התובעים ורק לאחר מכן ניתן היה לשחרר את הערבות.

הנתבע כשל, אפוא, בניסוח סעיף 14(ב)(4) בהסכם, שכן ההתנאה שקבע לא מבטיחה את קיום התחייבויות היזם כלפי התובעים - בעלי הדירות הקיימות. הנתבע עורך דין במקצועו והעיד על עצמו כמי שאמון, בקיא ומנוסה בחוזי תמ"א 38 (ראה עדות הנתבע בעמ' 33, שורות 9 - 11 לפרוטוקול). היה עליו לדעת שטופס 4 לא רלוונטי לתובעים ואינו מעיד על השלמת הבניה בדירותיהם וקיום התחייבויות היזם כלפיהם.

אדגיש, שלא מדובר בהסכמה מסחרית. אין חולק, שהיזם הסכים להעמיד בטוחה מסוג ערבות בנקאית פוחתת, בארבעה שלבים. היה על הנתבע לדייק את השלב האחרון, כדי שיגן על התובעים ויבטיח השלמת הבניה בדירותיהם. זו מהות תפקיד הנתבע כעו"ד שייצג את התובעים בפרויקט מסוג זה. הנתבע כשל בניסוח הגדרת השלב הרביעי לצורך שחרור יתרת הערבות הבנקאית. לא ארחיק לכת, אם אקבע שסביר להניח שהיזם לא היה מתנגד להתנות את שחרור יתרת הערבות בהשלמת עבודות הבניה בדירות התובעים, לפי המפרט הכללי והנספחים האישיים שצורפו להסכם. מדובר בהתנאה פשוטה וסבירה. לו היה מתנגד לכך, היה על הנתבע להציג את הדברים באופן ברור בפני התובעים, להבהיר להם שנוסח אחר עלול להציבם בפני שוקת שבורה בשלבי סיום הפרויקט (כפי שאכן קרה) וכי התקשרות הכוללת תנאי אחר מסכנת אותם.

סיכומה של נקודה זו, אני קובע כי הנתבע התרשל בניסוח סעיף 14(ב)(4) להסכם.

ליווי התובע במהלך חיי ההסכם, שחרור ערבות הביצוע לפי שלבי הבניה ופקיעתה 

26.התובעים טענו, כי מחדלי הנתבע נמשכו גם לאחר חתימת ההסכם וכי כשל בליווי הפרויקט. לטענתם, הנתבע לא עדכן אותם על האיחור בהגשת תכניות הבקשה להיתר בניה ולא הודיע להם שחתם בשמם על התוכניות (סעיף 60.2 לכתב התביעה), לא יידע אותם בדבר זכותם לבטל את ההסכם לאור איחור היזם בקבלת ההיתר (סעיף 60.3 לכתב התביעה), לא דאג לקבל מהיזם את פוליסות הביטוח הנדרשות טרם תחילת העבודות, לא עדכן אותם בזמן אמת על שחרור הערבויות, על אף הפרות בוטות של ההסכם מצד הקבלן (סעיף 60.5 לכתב התביעה), לא עדכן אותם בזמן אמת על החלפת הערבות בשיק בטחון, לא פעל לחילוט הערבות במועד שהיה צריך לעשות כן, דבר שהוביל לפקיעתה (סעיפים 60.6 - 60.7 לכתב התביעה) ולא שעה לפניותיהם לפעול נגד היזם בזמן אמת, עד שהיה מאוחר מידי (סעיף 60.10 לכתב התביעה).

הנתבע אישר שחתם בשם התובעים על התוכניות, אולם טען שלא נפל בכך כל פגם, והדבר נעשה בהתאם להוראות ההסכם. לטענתו, דיווח לתובעים על התארכות הליך הוצאת היתר הבניה והעלה בפניהם את האופציה לבטלו, הגם שלא המליץ על כך. הנתבע הדגיש, שרק גב' לבנסולד השיבה לפנייתו, ואף היא סברה שיש להמתין למכתב מהיזם ולא לבטל את ההסכם. עוד הדגיש הנתבע, כי אמנם הליך קבלת היתר הבניה נמשך כ - 4 שנים, אך לא נגרמו לתובעים נזקים או אי נוחות בתקופה זו, שכן המשיכו לגור בדירותיהם כרגיל.

הנתבע אישר, שהתובעים יידעו אותו החל מסוף שנת 2016 על תקלות בעבודת היזם. בעקבות זאת, הוא פנה ליזם, שלח לו הודעות דוא"ל, וקיים במשרדו פגישות רבות עם בעלי הדירות, לרבות פגישות עם היזם והקבלן, במטרה לפתור את הבעיות שעלו במהלך ביצוע העבודות. הנתבע הדגיש, כי אינו פרויקטור, מהנדס או מפקח בנייה, ולא היה זה מתפקידו "לדחוף" את ביצוע הפרויקט, הגם שלא חדל מלעשות מאמצים לקדמו. הוא הוסיף, שהודיע לתובעים על דבר האפשרות לבטל את ההסכם עקב הפרתו, אך הם בחרו שלא לעשות כן. לטעמו, לא היה נכון להגיש תביעה נגד היזם בשלב הבניה, אלא רק לאחר השלמתה והתגבשות הנזק. בנוסף, התנהלות כאמור הייתה מביאה לעצירת הבניה ומוסיפה לנזקי התובעים. אדון בטענות הצדדים לפי סדרן.

אי עדכון התובעים בדבר הגשה מאוחרת של התוכניות, חתימה בשמם על התוכניות, אי יידוע התובעים על זכותם לבטל את ההסכם מפאת האיחור בקבלת היתר בניה ואי קבלת עותק ביטוחים מהיזם

27.התובעים זנחו בסיכומיהם את הטענות, לפיהן הנתבע לא עדכן אותם בדבר הגשה מאוחרת של התוכניות, העובדה שחתם בשמם על התוכניות ולא יידע אותם על זכותם לבטל את ההסכם מחמת האיחור בקבלת היתר בניה ונושא הביטוחים, וטוב שעשו כן.

למעלה מן הצורך אבהיר, כי לפי הוראות סעיף 13(א) להסכם כל אחד מהתובעים חתם על ייפוי כוח שהסמיך את הנתבע לחתום בשמו על התוכניות לשם קבלת היתר הבניה. הוראה חופפת מתאימה מופיעה גם בסעיף 2 לייפוי הכוח (נספח ג1 להסכם). התובעים לא טענו שנפלה טעות בתוכניות הבקשה להיתר או כי אינן תואמות את ההסכמות המסחריות בינם ובין היזם לגבי הרכוש המשותף או הנספחים האישיים. טענת התובעים בעניין זה היא טענת סרק, שאין בה ממש. באשר לפוליסות הביטוח, למעט טענה סתמית ולקונית בכתב התביעה, לא הוסיפו התובעים דבר ולא הבהירו את הקשר בינה לבין הנזקים הנטענים.

בכל הנוגע לאפשרות ביטול ההסכם - הנתבע הפנה להודעת דוא"ל מיום 16.9.2015 במסגרתה עדכן את התובעים בדבר התמשכות תהליך קבלת ההיתר והעלה בפניהם את האפשרות לבטל את ההסכם. למעט גב' לבנסולד, לא טרח מי מהתובעים להשיב להודעת הנתבע ולא ביקש לממש את אופציית הביטול. גם גב' לבנסולד, שהשיבה להודעת הנתבע, לא ביקשה לבטל את ההסכם (ראה נספח ג' לתצהיר הנתבע). הטענה כאילו הנתבע לא העלה בפני התובעים את האפשרות לבטל את ההסכם אינה נכונה והיא נדחית.

28.הטענות לפיהן הנתבע לא היה רשאי להפחית את סכום הערבות מכוח ייפוי הכוח שניתנו לו, לא עדכן את התובעים בזמן אמת על הפחתת סכום הערבות ושחרר את הערבות שלא לפי שלבי הבניה שנקבעו בהסכם

התובעים טענו בכתב התביעה, שהנתבע לא עדכן אותם בזמן אמת על שחרור הערבויות ושחרר את הערבויות שלא לפי שלבי הבניה שנקבעו בהסכם. הם הוסיפו בסיכומיהם, כי מהמסמכים שהציג הנתבע התברר, שביום 1.6.2017 הופחתה הערבות ישירות מסך של 600,000 ₪ לסך של 150,000 ₪. בנוסף, נטען שלא הוצגו מסמכים המעידים על הפחתת הערבות בשלבים, לסך של 450,000 ₪ או 300,000 ₪ (סעיפים 35 - 36 לסיכומים).

בניגד לעמדת הנתבע, טענו התובעים בסיכומיהם, כי בחודש מאי 2017 לא התקיימו 3 התנאים הראשונים בסעיף 14(ב) להסכם, ואפילו לא התנאי השני, שכן טרם הושלמו התוספות לדירות הבעלים, לא נפרצו המעברים בין הממ"דים לדירות ולא הושלמה בניית פיר המעלית. עוד טענו התובעים, כי מהתכתובת בין הנתבע ליזם התברר, שהנתבע כלל לא היה מוסמך להפחית את הערבות מכוח ייפוי הכוח שניתן לו. משמע, לא רק שהייתה לו חובה לעדכן את התובעים, אלא היה עליו לקבל את הסכמתם המפורשת להקטנת סכום הערבות (סעיפים 53 - 54 לסיכומים).

29.הטענה לפיה הנתבע לא היה רשאי לאשר הקטנת הערבות הבנקאית לפי ייפוי הכוח שניתנו לו היא טענה חדשה, שלא נטענה בכתב התביעה. מדובר בהרחבת חזית בסיכומים ולכן, דינה להידחות ולו רק מטעם זה.

גם בהתעלם מהרחבת החזית, אין ממש בטענה זו. ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן לנתבע ולב"כ היזם (עו"ד לבנה וננקשווילי), צורף כנספח להסכם התמ"א (נספח ג1 בנספח 1 לכתב התביעה). לפי סעיף 2(יח) בייפוי הכוח, רשאים הנתבע או ב"כ היזם לסלק בשם התובעים כל מס, אגרה, היטל, ארנונה או תשלום אחר, ללא יוצא מהכלל, שהוצא על שמם, לכל רשות ואדם, כמתחייב מהוראות ההסכם. לפי סעיף 2(יט) הנתבע או ב"כ היזם רשאים להגיש כל בקשה, התנגדות, הודעה, טענה, השגה, ערר, הגנה, תביעה או תביעה שכנגד, וכל הליך אחר, ללא יוצא מהכלל, כולל הליך משפטי, על פי שיקול דעתם, לביצוע הוראות ההסכם. סעיף2(כא) מוסיף, כי מיופי הכוח רשאים לחתום בשם התובעים על תקנון מוסכם, שטרי מכר, שטרי משכנתא, שטר תיקון תנאי משכנתא, שטרי הפטר למשכנתא, בקשות, תצהירים, וכל מסמך אחר הכרוך במישרין ובעקיפין בהסכם. די בהוראות אלה כדי לאפשר לנתבע לחתום בשם התובעים על שחרור הערבות הבנקאית או חלקה, ודאי בשים לב לכך שהופקדה מלכתחילה בידיו כנאמן, וכמי שאמון על הפחתתה לפי השלבים שנקבעו בהסכם.

30.מנגד, יש ממש בטענה לפיה, הנתבע לא עדכן את התובעים בדבר הפחתת הערבות. אמנם, אין חובה כאמור בהסכם וממילא, אין צורך בהסכמה או אישור של התובעים להקטנת סכום הערבות. עם זאת, בשים לב לכך שמדובר בבטוחה היחידה שניתנה לתובעים להבטחת התחייבויות היזם, היה מקום לנהוג בעניין בזהירות יתירה ולעדכן את התובעים מבעוד מועד בדבר הקטנת הערבות.

אין בכך כדי לאיין את מחדל התובעים בדבר אי מינוי מפקח בניה מטעמם או לאשר שכל תלונה של התובעים, דוגמת מפגעים בכניסה לבית המשותף, מים בפיר המעלית, זבובים, חושך בחדר המדרגות, ניתוק אינטרנט או חוטי טלפון (ראה נספח 3 לתצהיר מר בלום ונספח 20 לתצהיר גב' לבנסולד), היה בה כדי למנוע את הקטנת הערבות הערבות ולהעיד ששלב בניה כזה או אחר לא בוצע.

31.טענת התובעים לפיה, הנתבע שחרר את הערבות שלא לפי השלבים שנקבעו בהסכם לא הוכחה. נטל הראיה בעניין זה מוטל על התובעים, מאחר ומדובר בטענה המקדמת את עניינם. לפיכך, היה עליהם להראות ששלב בניה שנקבע בהסכם לא בוצע או לחילופין, לא בוצע במועד בו שוחרר חלק מהערבות. היה בידם להגיש חוות דעת מומחה, שתסקור את שלבי הבניה, לפי מועדי ההודעות והאישורים מול הועדה המקומית לתכנון ובניה, ובשים לב לבניה בפועל, אולם הם לא עשו כן. חוות דעת המומחה מטעמם מתמצית בסיכום ליקויי הבניה שנותרו בדירות או ברכוש המשותף, לאחר סיום עבודת היזם ואין בה התייחסות כלשהי לשלבי הבניה, מועדי ביצועם או כל אלמנט אחר שקשור לשלבי הביצוע לפי ההסכם. התובעים גם לא הביאו ראיות אחריות בנושא זה, שיוכיחו כי הנתבע שחרר חלקים מהערבות הבנקאית בניגוד לאמור בהסכם. טענות סתמיות בסיכומים והצגת תמונות ללא הסבר, שאינה מלווה בחוות דעת מומחה, אינם בגדר הוכחה מספיקה בעניין זה. גם בתכתובת הדוא"ל שצורפה כנספחים 3 ו - 4 לתצהיר מר בלום אינה תחליף לחוות דעת מומחה וממילא, אין בה כדי לתמוך בטענה ששלב כזה או אחר של הבניה לא הושלם טרם שחרור חלק מהערבות.

לפי תכתובות הדוא"ל שצורפו לתצהיר הנתבע, במהלך חודש פברואר 2017 הושלם שלב בניה מס' 1 והערבות הופחתה לסך של 450,000 ₪ ואילו בחודש מאי 2017 הושלמו שלבי בניה מס' 2 ו - 3, והערבות הופחתה לסך 150,000 ₪ (ראה הודעות דוא"ל מיום 1.2.2017, ומיום 21.5.2017 - נספח לתצהיר הנתבע). ניתן ללמוד מתוכן ההודעות, כי עמדו לנגד עיני הנתבע אישורי מהנדס בדבר השלמת השלבים הרלוונטיים, אף שלא הוצגו בפני.

אני דוחה, אפוא, את טענת התובעים, לפיה הנתבע שחרר את הערבות בניגוד לשלבי הבניה 1 עד 3 בהסכם. כאמור, שלב הבניה הרביעי, כפי שנוסח בהסכם, לא רלוונטי ואין נפקות להשלמתו, ככל שהדבר נוגע לבטוחות היזם להבטחת התחייבויותיו כלפי התובעים.

הנתבע לא פעל לחילוט הערבות במועד הרלוונטי, טרם פקיעתה, ולא עדכן את התובעים בזמן אמת על החלפתה בשיק בטחון של חברת בן גלים 

32.ההכרעה בטענת התובעים, לפיה הנתבע לא פעל לחילוט הערבות הבנקאית ולא עדכן אותם על החלפתה בשיק ביטחון, מצריכה פירוט השתלשלות העניינים וההתכתבות בזמן אמת בין הצדדים.

33.ביום 17.5.2017 פנה הנתבע ליזם בהודעת דוא"ל בדרישה לחדש את הערבות הבנקאית לפי ההסכם. ביום 18.5.2017 שלח הנתבע ליזם תזכורת נוספת, אליה צורפה רשימת ליקויים שמסרה גב' לבנסולד. מהודעת גב' לבנסולד מיום 21.5.2017 ניתן ללמוד שהתקלה הנוגעת למים בפיר המעלית תוקנה לשביעות רצונה. בהתאם לדרישת הנתבע הוארך תוקף הערבות הבנקאית שמספרה 474707 עד ליום 16.1.2018.

ביום 9.10.2017 שלח הנתבע ליזם מכתב בדוא"ל, בו פורטה רשימת ליקויים ארוכה בנוגע לרכוש המשותף, דירת לבנסולד ודירת רזון. מדובר ברשימה שנערכה לפי הודעה ששלחה גב' לבנסולד קודם לכך.

ביום 22.10.2017 התקיימה פגישה במשרד הנתבע, בנוכחות התובעים והיזם. בהמשך, ביום 1.11.2017, שלח הנתבע ליזם הודעת דוא"ל, לפיה נדרש להעביר בדחיפות לו"ז התקדמות וסיום העבודות, כפי שהתחייב במהלך הפגישה.

במכתבו בדוא"ל מיום 17.11.2017 פרט הקבלן את לוחות הזמנים לסיום הפרויקט. ביום 22.11.2017 אמורה הייתה להתקיים פגישה נוספת בין התובעים, הנתבע, היזם והקבלן. הפגישה לא התקיימה, מאחר והיזם והקבלן לא ראו בה טעם (ראה הודעת דוא"ל של גב' לבנסולד מיום 21.11.2017).

ביום 23.11.2017 הודיע הקבלן, כי לוחות הזמנים שהוצגו לא רלוונטיים, נוכח סכסוך שהתגלע בינו לבין היזם (ראה הודעות דוא"ל מהתאריכים 17.11.2017 - 23.11.2017 - נספח לתצהיר הנתבע). בהודעתו מיום 23.11.2017 הבהיר הנתבע לתובעים, כי הם התקשרו עם היזם ולא עם הקבלן ולכן, עליהם להימנע מלהיגרר לסכסוך ביניהם. הנתבע הוסיף, שיש להמתין לתגובת היזם וכי תגובה מצד התובעים אפשרית רק לאחר הפרת ההסכם מצדו (נספח 4 לתצהיר מר בלום).

במכתבו בדוא"ל לתובעים ולנתבע, מיום 28.11.2017, הבהיר היזם כי התגלע סכסוך בינו ובין הקבלן (סאלח - אכילס בילדינג) והבהיר, שנקט פעולות כדי לקדם את עבודות הקבלן. הוא טרח לציין במפורש, שהתקשרות התובעים היא מולו ולא מול הקבלן. היזם ביקש את שיתוף הפעולה של התובעים על מנת לקדם את הפרויקט ולסיימו לשביעות רצונם.

במכתבו בדוא"ל מיום 19.12.2017 ליזם, ציין הנתבע שתוקף הערבות שבידיו יפקע ביום 16.1.2018, ביקש להאריך את תוקפה ולהמציא לו ערבות חדשה עד ליום 6.1.2018. לאור דרישתו הוארך תוקף ערבות בנקאית מס' 474602 עד ליום 16.7.2018.

34.ביום 2.1.2018 שלח הנתבע מכתב התראה לב"כ היזם, בדבר הפרת ההסכם. הנתבע טען, כי ההסכם הופר מספר פעמים, בין היתר, באיחור בקבלת היתר בניה, איחור בהתחלת הבניה בפועל, הפסקת הבניה ואי השלמתה כמתחייב מההסכם, ואי תשלום פיצוי בגין האיחור (נספח 5 לתצהיר מר בלום).

בתשובתו מיום 17.1.2018 למר רזון וגב' לבנסולד, ציין הנתבע כי שלח מכתב התראה ליזם והוא ממתין לתשובה. הוא העריך שככול הנראה לא יהיה מנוס מהגשת תביעה ולכן, הנחה אותם לתעד את מצב המבנה. בסיפא למכתבו הוסיף, כי "נפגשתי עם גבי בן גלים אישית לפני כעשה ימים. הוא בא למשרדי כדי להביא לי את הארכת הערבות הבנקאית. ביקשתי ממנו שהוא יעשה מאמץ עליון לקדם את העבודה, התרעתי בפניו שהוא צפוי לתביעות בסדר משמעותי ותשובתו הייתה תאמין לי אני יודע ואני עושה כל מאמץ"(חלק מנספח 4 לתצהיר הנתבע). תוכן הודעת הדוא"ל הנ"ל עומד בקנה אחד עם מועד הארכת הערבות הבנקאית, כאמור לעיל.

במכתב נוסף מיום 19.1.2018 דרש מר בלום שהנתבע יפעיל לחץ משמעותי, כדי לקבל לוח זמנים צפוי לסיום הפרויקט והכפלת צוותי העבודה, על מנת לקדם את הפרויקט ולסיימו (נספח 4 לתצהיר מר בלום). הנתבע השיב במכתבו מיום 21.1.2018 כי בשלב זה אין בידיו לעשות דבר, שכן נשלח זה מכבר מכתב התראה.

במכתבו מיום 23.1.2018 דחה ב"כ היזם את הטענות להפרת ההסכם וטען, כי האיחור במועדים הוא באשמת התובעים, שלא אפשרו לבצע בניה בדירותיהם. הוא הוסיף, שהעבודות צפויות להסתיים בתוך מספר שבועות, אז יוזמנו התובעים למסירת הדירות, וכי הערבות חודשה כנדרש (נספח 6 לתצהיר בלום).

במכתבם לנתבע מיום 18.2.2018 דרשו לבנסולד, רוזן ולנדור לחלט את הערבות הבנקאית. הנתבע השיב להם באותו יום, כי לשם פירעון הערבות הבנקאית דרושה הסכמה של כל הדיירים וביקש לדעת האם קיימת הסכמה כאמור. בנוסף, הבהיר הנתבע כי לטעמו יש להמתין ולראות האם היזם יסיים את העבודה, שכן פירעון הערבות יניב לכל תובע סך של 25,000 ₪ בלבד (נספח 4 לתצהיר מר בלום). לא מצאתי במסמכי הצדדים תשובה למכתב מיום 18.2.2018 או פניה אחרת של הדיירים, ממנה ניתן יהיה להסיק על הסכמה שלהם לדרך פעולה כלשהי. נראה, שבשלב זה לא היו הדיירים תמימי דעה ולכן, לא הורו לנתבע על דרך פעולה ספציפית, אלא המשיכו לספוג את התנהלות היזם.

35.ביום 16.7.2018 פקעה הערבות הבנקאית (נספח 9 לתצהיר מר בלום). הנתבע טען בסעיף 39 לתצהירו, כי "כשבועיים לפני מועד פקיעת הערבות ע"ס 150,000 ₪ פניתי לב"כ הקבלן, כפי שעשיתי גם בכל החידושים הקודמים וביקשתי ממנו שיגרום לחידוש הערבות. מספר ימים לאחר פקיעת תוקף הערבות גיליתי שהקבלן וגם לא בא כוחו הביאו לי ערבות חליפית. פניתי שוב לב"כ הקבלן הוא התנצל על התקלה והבטיח שהעניין יסודר תוך ימים ספורים. בסופו של דבר הגיע למשרדי הקבלן עצמו וביקש שאקבל ממנו שיק עד אשר יצליח להסדיר את נושא הערבות. קבלתי השיק ולא נמסרה לי ערבות חליפית". הנתבע לא הציג תכתובת בדבר פניה בזמן אמת לב"כ היזם, בדרישה לחדש את תוקף הערבות שבידיו. מכל מקום, אין חולק שתוקף הערבות הבנקאית פקע.

לפי צילום השיק שמסר היזם לנתבע, במקום הערבות הבנקאית, מדובר בשיק שנמשך על ידי חברת גבי בן - גלים בע"מ לפקודת הנתבע, ז.פ. 21.10.2018. לא ניתן ללמוד מצילום השיק מתי נמסר לנתבע. עם זאת, עצם רישום ז.פ. על גבי שיק לביטחון תמוה. לא מדובר בפרקטיקה נוהגת, שעה שעסקינן בשטרות לביטחון, שכן מועד פירעונם לא ידוע מראש ובד"כ רחוק ממועד מסירתם. יתכן, שרישום ז.פ. על השיק מעיד על כך שנועד לתקופה קצרת מועד, עד להפקדת ערבות חדשה בידי הנתבע (ראה עדות הנתבע בעמ' 52, שורות 14 - 16 ושורות 38 - 39 לפרוטוקול). כפי שיפורט להלן, נראה כי לא כך הם פני הדברים.

36.ביום 10.9.2019 הודיע מר בלום לנתבע, שהיזם בפשיטת רגל והפסיק את העבודות בבניין. מר בלום עדכן, כי הוא מצוי בקשר עם מר רז מנשה, בתקווה שזה ייקח אחריות על הפרויקט. בנוסף, בקש לדעת אם נותרה ערבות בנקאית והזהיר שלא לשחררה. אמנם, לא הוצגה תשובה בכתב של הנתבע, אולם מר בלום העיד בתצהירו, שהנתבע השיב שאין בידיו ערבות, מאחר והיזם לא חדש אותה ו"אין מה לעשות".

37.במכתבו בדוא"ל מיום 16.9.2019 עדכן הנתבע שלפי בדיקה שערך, ניתן לבניין היתר בניה - מצב סופי, אך לא ניתן טופס 4, וכי הערבות הבנקאית שהייתה בידיו פקעה. הנתבע טען כי "בתחילת שנת 2018, כשעמדה לפוג הערבות הבנקאית, פניתי כמקובל הן ליזם והן לבא כוחו וביקשתי לחדש את הערבות. מר גיל בן גלים התקשר איתי ואמר לי שתוך מספר ימים הוא מגיע למשרדי עם חידוש הערבות, כפי שהיה גם בחידושי הערבות שקדמו. המתנתי מספר ימים הוא לא הגיע התקשרתי שוב והוא הבטיח לבוא. חזרתי ופניתי לב"כ היזם בטלפונים, בדוא"ל ובמכתב רשום והתרעתי שהיזם מפר בגלוי את ההסכם. בסופו של דבר גיל בן גלים הגיע אלי למשרד והתחייב להביא לי חידוש של הערבות הבנקאית תוך מספר ימים והשאיר לי לביטחון שיק ע"ס 150,000 משוך על חברת גבי בן גלים. כאמור כל ניסיונותיי לקבל את חידוש הערבות עלו בתוהו".

דברי הנתבע במכתבו מיום 19.6.2018 לא מדוייקים. הערבות לא פקעה בתחילת שנת 2018, אלא חודשה לתקופה של חצי שנה נוספת, החל מיום 16.1.2018 ועד ליום 16.7.2018 (ראה עדות הנתבע בעמ' 49, שורות 29 - 31 ועמ' 51, שורות 10 - 14 לפרוטוקול). בנוסף, לא קיימת אינדיקציה כלשהי לפניה של הנתבע ליזם או ב"כ, בדרישה לחדש את הערבות בסמוך למועד פקיעתה. התנהלות הנתבע ("המתנתי", "התרעתי" ו"בסופו של דבר") מעידה, לכאורה, על כך שחלף זמן ניכר ממועד פקיעת הערבות ביום 16.7.2018 ועד לקבלת שיק הביטחון. באותה מידה של סבירות, ניתן להניח שההמחאה נמסרה לנתבע במועד זמן פרעונה, כפי שנרשם בה. בהעדר הוכחה ברורה, לא אקבע מסמרות בנקודה זו.

38.באותו היום, כשעה לאחר מכן, הוציא הנתבע הודעת דוא"ל נוספת לתובעים ועדכן שניתן טופס 4 לבניין (ראה מוצג נ/1). בהמשך, טען כי "מאחר וניתן טופס 4, למכתב שלי מהבוקר יש ערך היסטורי בלבד". עיון במוצג נ/1 מעלה, כי מדובר בתעודת גמר (ולא בטופס 4), המעידה שהבניה ותוספות הבניה במבנה הושלמו לשביעות רצון הועדה, על פי ההיתר שניתן, והאישורים והדיווחים שקיבלה. הטופס נחתם ביום 25.7.2019, כחודש טרם משלוח הודעת הנתבע.

39.בהתאם לתנאי הסכם התמ"א היה על הערבות (בסך 150,000 ₪) לעמוד בתוקף עד למועד מתן טופס 4 למבנה. תעודת גמר (טופס 5) ניתנת לאחר קבלת טופס 4, המהווה תנאי מוקדם והכרחי להגשת בקשה לתעודת גמר. ניתן להניח, אפוא, שטופס 4 ניתן עובר ליום 25.7.2019. עם זאת, הנתבע לא הציג טופס 4 או ראיה אחרת למועד הוצאתו. בנסיבות אלה, אני קובע כי היה על הערבות הבנקאית לעמוד בתוקף לכל המוקדם עד ליום 25.7.2019.

40.סיכומה של נקודה זו, אני קובע שהנתבע התרשל בכך שלא דאג שתוקף הערבות הבנקאית יוארך ולחילופין, משלא הוארך, התרשל משלא חילט את הערבות הקיימת.

41.הנתבע עדכן את התובעים לראשונה בדבר פקיעת הערבות והחלפתה בשיק של החברה היזמית רק בהודעות דוא"ל מיום 16.9.2019.

הנתבע אישר בתצהירו, כי כשל בעניין חידוש הערבות, אך טען שלא ניסה להסתיר מהתובעים דבר ויידע אותם בנושא. לא לשווא נמנע הנתבע מליתן פרטים מדויקים באשר למועד בו גילה שהערבות הבנקאית שבידיו אינה בתוקף ומתי קיבל לידיו את שיק הביטחון. גם עדות הנתבע במשפט לא שפכה אור בנקודות אלה.

הנתבע ידע שקיים סכסוך בין היזם לקבלן והתובעים הדגישו בפניו שהקבלן לא מקיים את חלקו בהסכם. כבר בתחילת שנת 2018 הנחה הנתבע את התובעים "להתכונן" לתביעה. בנסיבות אלה, היה עליו לייחס חשיבות רבה לערבות שנותרה בידיו, שהייתה למעשה הבטוחה היחידה להשלמת התחייבויות היזם. בנוסף, נוכח מעמדו כשלוח של התובעים ונאמן, היה עליו לעדכן אותם באופן מידי בדבר פקיעת הערבות.

יתירה מזאת, הנתבע כשל משהסכים להחליף את הערבות הבנקאית בשיק בטחון של חברת גבי בן גלים. כעורך דין היה ער להבדלים המהותיים בין ערבות בנקאית אוטונומית לבין שיק ביטחון של חברה ולכך ששיק אינו חלופה שוות ערך, גם בהנחה שהחברה בת פירעון. בנוסף, היה עליו להודיע לנתבעים באופן מידי על החלפת הערבות הבנקאית בשיק ביטחון.

הדברים נכונים, בין אם שיק הביטחון נמסר לידיו עובר לפקיעת הערבות הבנקאית או בסמוך לכך ובין שנמסר לידיו בחודש אוקטובר 2018. כך או כך, המשמעות היא, שהנתבע הסתיר מהתובעים את דבר פקיעת הערבות והחלפתה בבטוחה נחותה, במשך תקופה ארוכה.

נראה כי מועד ההודעה על "פקיעת הערבות" אינו מקרי. הנתבע המתין עם ההודעה לנתבעים, ככול שהתאפשר לו, בתקווה שחלוף הזמן ירפא את מחדלו. מכתבו של מר בלום מיום 10.9.2019 והשיחה עימו הבהירו לנתבע שיאלץ לעדכן את התובעים שהערבות פקעה. לכן, הודיע לתובעים על פקיעת הערבות בהודעת הדוא"ל הראשונה מיום 16.9.2019. הוא מיהר להוציא באותו יום את ההודעה השנייה, בניסיון "לרפא" את הפגם שנפל בהתנהגותו, באמצעות הצגת "טופס 4". בשים לב לכך שתעודת הגמר ניתנה עוד ביום 25.7.2019, כחודש קודם לכך (וסביר להניח שטופס 4 ניתן לפניה), נראה שהנתבע כלל לא עקב אחר הנושא, למרות מחדלו, ורק שעה שנדרש לדווח לתובעים, פעל לבדיקת המצב לאשורו.

42.סיכומה של נקודה זו, הנתבע הסתיר את דבר פקיעת הערבות הבנקאית וקבלת בטוחה נחותה בדמות שיק בטחון במשך תקופה ארוכה, שנעה בין 10 ל - 13 חודשים. הוא עשה כן, למרות שהיה ער לבעיות בביצוע עבודות הבניה והסכסוך עם הקבלן, ככול הנראה בתקווה שהזמן ירפא את המחדל. הנתבע נאלץ לגלות עובדות אלה לתובעים ביום 16.9.2019, לאחר שמר בלום הודיע לו על קריסת היזם.

דחיית פניות התובעים לפעול נגד היזם ואי מניעת מכירת הדירות החדשות

43.התובעים טענו, כי הנתבע התרשל כלפיהם משנמנע מלפעול נגד היזם, נקט בגישת "שב ואל תעשה" ואף "הפחיד" אותם בדבר תוצאות אפשריות של פעולות שביקשו.

אין בידי לקבל טענות התובעים בנושא זה. הנתבע העמיד בפני התובעים בהזדמנויות שונות מספר אפשרויות פעולה. למשל, ביטול ההסכם עם הקבלן מפאת העיכוב בהוצאת היתר הבניה (ראה דוא"ל מיום 16.9.2015 - נספח ג' לתצהיר הנתבע) או האפשרות לממש את הערבות הבנקאית, בשלב בו הייתה בתוקף (ראה דוא"ל מיום 18.2.2018 - נספח לתצהיר הנתבע). התובעים נמנעו מקבלת החלטות משותפות, לאורך כל הדרך ומתן הנחיות מתאימות לנתבע. הדוא"ל מיום 16.9.2015 זכה לתשובה בודדת של גב' לבנסולד, לפיה עדיף להמתין ולא לבטל את ההסכם. הדוא"ל מיום 18.2.2018 לא זכה למענה כלל. יותר מכך - הודעות הדוא"ל מיום 19.1.2018 ומיום 21.1.2018 (נספח 4 לתצהיר מר בלום) מעידות שבשלב זה לא הושגה הסכמה בין התובעים על דרך פעולה ולא ניתן היה לממש את הערבות בהחלטה משותפת. אי נקיטת פעולות משפטיות נבעה באותה עת מהתנהלות לא החלטית של התובעים והעדר הוראה מפורשת לנתבע לפעול בדרך מסויימת.

לא מצאתי ממש גם בטענה לפיה הנתבע לא מנע את מכירת דירות היזם. כאמור, הדירות נמכרו במהלך חיי הפרויקט, בשלבים בהם העבודה בוצעה כסדרה או בשלבים שהתובעים התלוננו על איכותה באופן שלא הצדיק הגשת תביעה נגד היזם. בשום שלב לא ביקשו התובעים לבטל את ההסכם ולפעול נגד היזם, למרות שידעו שאפשרות זו נתונה בידם.

44.התובעים הוסיפו בסיכומיהם טענה לפיה, הנתבע לא מיצה הליכים בתיק הפירוק. טענה זו לא נזכרה בכתב התביעה ומדובר בהרחבת חזית אסורה, שיש לדחותה. למעלה מן הצורך אוסיף, שהתובעים לא הורו לנתבע לפעול מטעמם באופן כלשהו, לרבות הגשת תביעה, צו מניעה או הגשת תביעת חוב בתיק הפירוק. נהפוך הוא, לאחר ההודעות מיום 16.9.2019 נראה שהתובעים לא חפצו עוד בשירותי הנתבע וחלקם אף ביקשו במפורש שלא ייעשה שימוש בייפוי הכוח שניתן לו (ראה הודעות לבנסולד, לנדור ובלום מיום 13.11.2019 - נספח לתצהיר הנתבע). בנסיבות אלה, אין מקום לטענה לפיה הנתבע "לא פעל" במסגרת תיק הפירוק והיא נדחית.

קשר סיבתי ונזק

45.כפי שפורט לעיל, הנתבע התרשל כלפי התובעים במספר נושאים.

א.הנתבע התרשל בניסוח סעיף 14(ב)(4) בהסכם, שכן התנאי שקבע לא מבטיח את קיום התחייבויות היזם כלפי התובעים, בעלי הדירות הקיימות. היה עליו לדעת שטופס 4 לא רלוונטי לדירות תובעים ואינו מעיד על השלמת הבניה בדירותיהם וקיום התחייבויות היזם כלפיהם. במקום זאת, היה עליו להתנות את ביטול החלק האחרון של הערבות הבנקאית בהשלמת בנית דירות התובעים, לפי המפרט הכללי והנספחים האישיים שצורפו להסכם.

ב.הנתבע התרשל משלא דאג לכך שתוקף הערבות הבנקאית יוארך ולחילופין, משלא הוארך בזמן, התרשל משלא חילט את הערבות הקיימת. משעה שהערבות הבנקאית לא הוארכה במועד, היה על הנתבע לפעול למימושה, טרם פקיעתה. יתירה מזאת, הנתבע הסכים לקבל מהיזם בטוחה נחותה, בדמות שיק של החברה. הנתבע פעל בניגוד להוראות ההסכם וייפוי הכח שקבל ובניגוד לאינטרס של לקוחותיו. עקב מחדלי הנתבע פקעה הערבות הבנקאית והחל מיום 17.7.2018 אבדו התובעים את הבטוחה האחרונה, בסך של 150,000 ₪.

ג.הנתבע הסתיר מהתובעים את דבר פקיעת הערבות הבנקאית במשך חודשים ארוכים, עד ליום 16.9.2019. בכך מנע מהם לשקול אפשרויות פעולה נגד היזם, טרם כניסתו להליך חדלות פירעון. מדובר בהתרשלות חמורה והפרה מתמשכת של חובת הזהירות של הנתבע כלפי התובעים.

היה על הנתבע לעדכן את התובעים על פקיעת הערבות הבנקאית וקבלת שיק הביטחון, שכן מדובר בשינוי מהותי בטיב הבטוחה העומדת לרשותם. בנוסף, היה עליו לעדכן את התובעים כי היזם לא העמיד ערבות בנקאית חדשה, כפי שהתחייב לעשות. הפרה זו של היזם היתה אמורה להדליק אצל הנתבע נורה אדומה, באשר ליכולתו להשלים את הפרויקט ולכל הפחות קושי שלו לעשות כן. משעה שהיזם לא העמיד ערבות בנקאית, היה על הנתבע להפקיד את ההמחאה וככל שלא היתה נפרעה, לגלות זאת לתובעים, כדי שיוכלו לשקול צעדיהם. במקום זאת, שתק הנתבע, בהנחה שגויה שכאשר יתקבל טופס 4 יירפא מחדלו. לו היה התובע מדווח לתובעים על אבדן הבטוחה היחידה שנותרה להם, במהלך חודש יולי 2018, הייתה בידי התובעים אפשרות לפרוע את שיק הביטחון או לנקוט בפעולות אחרות שיבטיחו את השלמת הבניה, לרבות הגשת תביעה ומניעת מכירת הדירה החדשה האחרונה בפרויקט (הדירה האחרונה נמכרה על ידי היזם בחודש ינואר 2019).

46.הנתבע טען, שהקשר הסיבתי בין התרשלותו לבין הנזקים הנטענים ניתק, מאחר והפרויקט קבל טופס 4 ביום 25.7.2019 ולכן, ממילא היתה אמורה לפקוע הערבות הבנקאית בסך של 150,000 ₪.

דין טענות הנתבע בעניין זה להידחות. כאמור, הנתבע התרשל בניסוח סעיף 14(ב)(4) בהסכם, שכן מלכתחילה, התנאי שקבע לא מבטיח את קיום התחייבויות היזם כלפי התובעים, בעלי הדירות הקיימות. היה עליו להתנות את ביטול החלק האחרון של הערבות הבנקאית בהשלמת עבודות הבניה בדירות התובעים, לפי המפרט הכללי והנספחים האישיים שצורפו להסכם. הנתבע לא יכול להיתלות בתניה שנוסחה על ידיו ברשלנות, כדי לבסס את ניתוק הקשר הסיבתי. לו היה הנתבע מתנה ביטול החלק האחרון של הערבות הבנקאית בהשלמת עבודות הבניה בדירות התובעים כנדרש, ניתן היה לממשה כאשר קרס היזם ונכנס להליכי חדלות פירעון, לצורך השלמת הבניה בדירות.

קיים, אפוא, קשר סיבתי ברור בין מחדלי הנתבע בניסוח ההסכם, לנזק שנגרם לתובעים, באי השלמת הבניה בדירותיהם או ברכוש המשותף, לפי ההסכם.

הנתבע לא עמד על כך שתוקף הערבות הבנקאית שמסר היזם יוארך ובהמשך, נאות לקבל במקומה שיק ביטחון, אולם לא פעל לפרוע אותו משלא נמסרה לידיו ערבות בנקאית חדשה. קיים קשר סיבתי בין מחדלים אלו של הנתבע לנזק שנגרם לתובעים, באי השלמת הבניה בדירותיהם וברכוש המשותף.

התנאת שחרור הערבות הבנקאית בסיום העבודות בדירות התובעים הייתה מבטיחה את השלמת הבניה ברכוש המשותף ובדירות התובעים, ומונעת מהתובעים חלק לא מבוטל מנזקיהם, עד לסכום הערבות (150,000 ₪). אדגיש בנקודה זו, שמדובר בערבות ביצוע שנועדה להבטיח השלמת הבניה, בשונה מתיקון ליקויי בניה או פיצוי בגין איחור במסירה.

47.הנתבע אינו צד להסכם ואינו נושא בהתחייבויותיו של מי מהצדדים להסכם. הנתבע גם אינו חליף של היזם או ערב להתחייבויותיו במידה והאחרון אינו מסוגל למלאן. לפיכך, הנתבע אינו אחראי לנזקים של איחור במסירת הדירות או ליקויי בניה (בדק ואחריות) לאחר השלמת הבניה. הדברים שונים שעה שמדובר בנזקים הנובעים מאי השלמת הבניה או הפסקתה עקב קריסת היזם. הנתבע, שייצג את התובעים במהלך המו"מ לקראת כריתת ההסכם, כשל בניסוח ההגנות הנדרשות לתובעים באופן סביר. בהמשך, התרשל כלפיהם שעה שלא פעל להבטיח הארכת תוקף הערבות הבנקאית ואף לא טרח להפקיד את שיק הביטחון שנמסר לידיו, למרות שהיזם לא הפקיד בידיו ערבות חדשה. הנתבע אחראי לכך שלא נותרה בידי התובעים בטוחה כלשהי שתבטיח השלמת הבניה בדירותיהן וברכוש המשותף, עד לסכום הערבות האחרונה, בסך של 150,000 ₪.

בשים לב לכך שהתובעים הם 4 מתוך 6 בעלי דירות שהיו מיוצגים ע"י הנתבע, והשניים האחרים בחרו שלא להגיש תביעה, חלקם של התובעים בסכום הערבות הבנקאית עומד על סך של 100,000 ₪ בלבד. סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 17.7.2018 (מועד פקיעת הערבות) עומד על סך של 122,806 ₪.

48.כאמור, הנתבע אינו אחראי לנזק של איחור במסירה או לתיקון ליקויים בדירות הנתבעים והרכוש המשותף. מנגד, הוא אחראי לנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מאי השלמת הבניה, עד כדי סכום הערבות שפקעה.

חוות הדעת מטעם התובעים אינה מבחינה בין סוגי הנזקים השונים ומתייחסת באופן כללי לליקויי הבניה בדירות וברכוש המשותף. עם זאת, קיימים בה פריטים הנוגעים בבירור לבניה שלא הושלמה (להבדיל מליקויי בניה גרידא) - חוסר באפי מים (סעיפים 3.3, 13.3, 23.2, 28.5.1, 28.6, 28.7, 37.1 ו - 39.3), אי ביצוע תפרי מרק (סעיפים 6.6 ו - 16.4), חסר במחסומי רוח בארגזי תריסים (סעיפים 9, 20 ו - 30.1), ברזלי זיון גלויים (סעיפים 11 ו - 22.1), העדר יישום בטקל ואיטום במרפסת שירות (סעיף 13.4.1), חסר מכסים על קופסאות חשמל (סעיף 17 ו - 27.1), העדר פסי הפרדה בין חדר יבש לרטוב (סעיפים 19.6, 29.6, 29.8 ו - 44.2), חסר בחלון אלומיניום בממ"ד (סעיף 20.4.1), אי התקנת "תיבת נח" בממ"ד (סעיף 24.6.1), אי התקנת תיבות דואר (סעיף 40.4), אי התקנת שיפולים (סעיף 44.4.1), משטחי אבן משתלבת בחצר חלקיים (סעיף 48.2.1) ואי ביצוע עבודות גינון בחניה (סעיף 48.6.1).

49.גם המומחה מטעם בית המשפט לא יצר בחוות דעתו הבחנה בין ליקויי בניה גרידא לבין בניה שלא הושלמה, אולם ניתן להצביע בחוות הדעת על נזקים רבים שנגרמו לתובעים בבירור כתוצאה מכך שהעבודות בדירות וברכוש המשותף לא השולמו בהתאם להסכם.

בדירת בלום חסרים שרוולי ממ"ד, לא הותקן מסנן (סעיף 3.11) וחסרים מחסומי רוח (סעיף 3.25). עלות השלמת פריטים אלו מגיעה לסך של כ - 17,300 ₪, בצירוף פיקוח הנדסי ומע"מ.

בדירת לבנסוד נמצא ברזל גלוי בתקרה (סעיף 4.3), לא הסתיימו עבודות במרפסת השירות ועבודות גמר במחסן (סעיפים 4.5 ו- 4.6), לא הותקנה דלת בחדר רחצה (סעיף 4.8.2) ולא הושלמו במקום עבודות התקנת קרמיקה (סעיף 4.20.1), חסרה כנף דלת ממ"ד (סעיף 4.14), לא בוצעו פס הפרדה בין חדרים יבשים לרטובים (סעיף 4.31.1), התקנת הפנלים בממ"ד לא הושלמה (סעיף 4.32.1), לא הותקן מחסום רוח בחלון מטבח סעיף (4.33.1) ולא הושלם חדר רחצה (סעיף 4.39). עלות השלמת פריטים אלו מגיעה לסך של כ - 13,500 ₪, בצירוף פיקוח הנדסי ומע"מ.

בדירות נווה ולנדור בוצע שיפוץ נרחב ולא ניתן היה לבדוק את מרבית החוסרים שנותרו בהן עקב הפסקת עבודת הקבלן. עם זאת, מומחה בית המשפט קיבל את טענותיהם בדבר אותם חוסרים, דוגמת שרוולי ממ"ד, אי התקנת תיבת נוח, מחסור בפתחי אוורור בממ"ד ואי התקנת מחסומי רוח בתריסים, גם לגבי דירות אלה. טענות התובעים בעניין זה סבירות בעיני ולא מצאתי לסטות ממסקנות המומחה בעניין זה.

בנוסף, אותרו ברכוש המשותף ליקויים משמעותיים שמקורם בבניה שלא הושלמה, דוגמת אי התקנת תיבות דואר (סעיף 7.11), חסר בשיפוליים בחדר מדרגות (סעיף 7.30), עבודות ריצוף באבן משתלבת (סעיף 7.36) ועבודות גינון שלא בוצעו, בניגוד להוראות ההסכם (סעיף 7.39). עלות השלמת עבודות ופריטים אלו בלבד (וקיימים נוספים) מגיעה לסך של 23,500 ₪, בצירוף פיקוח הנדסי ומע"מ.

נמצא, כי קיימים ליקויים רבים בדירות התובעים וברכוש המשותף, הנובעים מעבודה שלא הושלמה על ידי היזם. עלות השלמת העבודות, ולו על דרך האמדנא, עולה על חלקם היחסי של הנתבעים בערבות הבנקאית. לפיכך, על הנתבע לפצות את התובעים בסך של על סך של 122,806 ₪. לא מצאתי מקום לפסוק לתובעים פיצוי נוסף, לרבות בראש נזק של עגמת נפש.

50.טענות התובעים בנוגע להוצאות שהוציאו לצורך תיקון ליקויים והשלמת עבודות בדירותיהם "מעבר למפורט בחוות הדעת מטעמם" (ראה למשל סעיף 67 בתצהיר בלום וסעיף 15 בתצהיר יריב) לא נזכרו בכתב התביעה ומהוות הרחבת חזית אסורה. ממילא, לא ניתן לשייך חלק מההוצאות למחדל כזה או אחר של הנתבע (ראה, למשל, נספח 22 לתצהירי התובעים ופירוט ההוצאות שם).

51.למרבה הצער, התובעת מס' 2 נפטרה. למרות שהתביעה בעניינה לא תוקנה ולא צורפו יורשיה במקומה, לא מצאתי מקום לדחותה. די בהתניית תשלום הפיצוי בהמצאת צו ירושה. מנגד, מובן שאין מקום לפסוק לגב' רזון פיצוי כלשהו, משבחרה שלא להצטרף לתביעה (אזכיר, כי גב' רזון גם לא התייצבה לדיון ההוכחות ותצהירה לא שמש ראיה במשפט).

סיכום

52.לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 122,806 ₪. סכום זה ישולם לתובעים בחלקים שווים (התובעים 3 ו - 4 יחד). חלקה של התובעת מס' 2, המנוחה, ישולם ליורשיה בכפוף להצגת צו ירושה או צו קיום צוואה, בתוך 90 ימים.

בנוסף, ישלם הנתבע לתובעים את הוצאותיהם בגין המומחה מטעמם, חלקם בשכ"ט מומחה בית המשפט (לפי קבלות), בשערוך, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪.

הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים מהיום (בכל הנוגע לתובעת מס' 2 - בכפוף להצגת צו קיום צוואה או צו ירושה), שאחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, א' אב תשפ"ד, 05 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.

אבישי רובס, שופט - סגן נשיאה