בוזגלו ואח' נ' דר נופרים בע"מ

התביעה שלפנינו עוסקת בפיצוי בגין איחור במסירת דירות אותן רכשה התובעת מהנתבעת. התובעת היא שותפות רשומה ואילו הנתבעת היא חברה קבלנית שביצעה פרויקט לבניית דירות מגורים. במוקד פסק הדין בין היתר: טענה לטעות בחוזה; טענות לגבי אישיותה המשפטית של התובעת; וסעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק הדירות).

התביעה והעובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. התביעה עוסקת בשני חוזים לפיהם מכרה הנתבעת שתי דירות בפרויקט בניית דירות שהיא מבצעת בשכונת "בית וגן" בקרית אתא שמכונה "נאות נופר" (להלן: הפרויקט). בין הצדדים מחלוקת בשאלת זהות הגוף עמו התקשרה הנתבעת, האם התובעת, שהיא שותפות רשומה, או יחידיה: מר יעקב בוזגלו (להלן: יעקב) ומר יוחאי בוזגלו (להלן: יוחאי), שהם אב ובנו. בשלב זה יתוארו הצדדים כנתינתם בכתבי הטענות במנותק מהמחלוקת לגבי הגוף שהתקשר עם הנתבעת, ובהמשך הדברים נשוב להכריע במחלוקת זו.

    

2. ביום 7.7.2013 נערכו שני חוזים בין התובעת או יחידיה לבין הנתבעת. חוזה אחד מתייחס לרכישת דירה מס' 9 בבניין 3 בפרויקט (להלן בהתאמה: הסכם דירה 9 ו- דירה 9); וחוזה שני מתייחס לדירה מס' 13 (להלן בהתאמה: הסכם דירה 13 ו-דירה 13). יובהר כי הפרויקט כלל מספר מבנים, ודירות 9 – 13 הן במבנה 3 של הפרויקט.

    

3. התובעת טענה כי היא רכשה את הדירות לצרכים עסקיים בכדי להשכירם ולשם כך נטלה מימון והכינה תכנית עסקית. לטענת התובעת, בהתאם לחוזים היה על הנתבעת למסור לה את הדירות לא יאוחר מיום 31.10.2014 ואילו בפועל הדירות נמסרו בסוף חודש יולי 2015. לפיכך, חל עיכוב של 8.7 חודשים במסירת הדירות ביחס למועד המסירה המוסכם. לטענת התובעת דמי השכירות הראויים לחודש בעבור כל דירה הוא 4,000 ₪ ובהתאם למוסכם בחוזים, הפיצוי בגין כל חודש איחוד במסירת הדירה עומד על סך 1,800 ₪. לפיכך יש לערוך את חישוב הפיצוי בהתאם לדמי השכירות הראויים, ולשיטת התובעת, לפי חישוב שערכה, הפיצוי המגיע לה מסתכם בסך 104,000 ₪.

    

4. מנגד, הנתבעת טוענת כי מי שרכש ממנה את הדירות היא לא התובעת, שהיא כאמור שותפות רשומה, אלא השותפים עצמם, יחידי השותפות, ועל כן אין יריבות בינה לבין התובעת. לגוף העניין נטען כי מועד המסירה שנקבע בהסכם הוא פרי טעות. לדבריה במעמד חתימת שני החוזים נחתמו שני חוזים נוספים המתייחסים לדירות במבנה 2. בעת חתימת החוזים מבנה 2 היה בשלב מתקדם יותר לעומת מבנה 3, אשר בשלב חתימת החוזים טרם הוחל בבנייתו. לטענת הנתבעת דירה מס' 9 נמסרה ביום 28.6.2015 ואילו דירה מס' 13 נמסרה ביום 21.7.2015 לפיכך – לגבי דירה מס' 13 אין מחלוקת בין הצדדים לגבי מועד המסירה, ולגבי דירה מס' 9 קיימת מחלוקת מינורית. עם זאת, הנתבעת טוענת כי דירה 13 הייתה מוכנה למסירה במועד בו נמסרה דירה 9 אך העיכוב נבע מכך שיוחאי סירב לקבל את הדירה משום שכנראה "לא היו לו שוכרים". הנתבעת אף חולקת על הפיצוי הנטען על ידי התובעת. לשיטתה, הפיצוי לו זכאית התובעת, אם בכלל, מסתכם בשיעור של 87,664 ₪.

    

   דיון והכרעה

    

5. ממכלול טענות הצדדים ניתן לחלץ את עיקר השאלות השנויות במחלוקת בין הצדדים. המחלוקת הראשונה נוגעת ליריבות בין התובעת לבין הנתבעת; המחלוקת השניה מתייחסת לשאלה אם מועד המסירה שצוין בהסכם מקורו בטעות, ואם כן – מה הנפקות לכך; המחלוקת השלישית נוגעת לתקופת העיכוב וכוללת מחלוקת לגבי המועד ממנו יש למנות את תקופת העיכוב ומועד מסירת הדירות בפועל. נדון במחלוקות אלה לפי סדר הצגתן.

    

   העדר יריבות

    

6. התובעת היא שותפות רשומה שמספר הרישום שלה הוא 557521143, יחידי השותפות הם יעקב ויוחאי.. אין חולק שבכותרת החוזים שנחתמו עם הנתבעת צוינו תחילה שמותיהם הפרטיים של יעקב ויוחאי וליד השמות נרשמו מספרי תעודת הזהות (ראו נוסח החוזים שצורף לתצהיר הנתבעת). בשלב מאוחר יותר נערך שינוי בחוזים באופן שנמחקו תעודות הזהות של יעקב ויוחאי וליד שמותיהם נרשם מספר השותפות. ליד רישום זה חתמו יוחאי וכן נציגת הנתבעת ועל כך אין חולק. הנתבעת טוענת כי היא התקשרה עם יוחאי ויעקב ולא עם התובעת-השותפות, משכך אין בינה לבין התובעת יריבות ויש לדחות את התביעה.

    

   אין בידי לקבל טענה זו.

    

7. אין מחלוקת, כי נערך שינוי בהסכם באופן ששמותיהם של יוחאי ויעקב נותרו, אך נמחקו מספרי תעודות הזהות ובמקום זאת נרשם מספר הזהות של השותפות. בעדותו, הבהיר יוחאי לגבי השתלשלות הדברים כך:

    

   "לפני חתימת החוזים עשיתי פגישה אישית עם רואה החשבון, ושאלתי אם אני זכאי להחזר מע"מ והוא אמר שאני זכאי. לא ידעתי שיש שוני בין מצב שבו נרשמים בוזגלו יעקב ויוחאי עם תעודות הזהות לבין מצב שבו נרשמת השותפות עם המספר... כשניגשתי [אל רואה החשבון] עם החוזים, אחרי כחודש, אחרי שקיבלתי אותם, על מנת להציג אותם, ביקשתי להחזיר לי את המע"מ, הוא הסתכל ואמר שזו תעודת זהות שלי וזה לא רלבנטי. שאלתי מה עושים והוא אמר שאגש לקבלן לדבר איתו כדי להסדיר את העניין. התקשרתי לדליה, מה עושים, היא אמרה לי לבוא אליה, אמרתי לה שאם היא יכולה בחוזה עצמו ולא בחדש, לתקן וזה מה שקרה" (עמ' 10 ש' 14 ואילך – כל ההפניות הן לפרוטוקול אלא אם נאמר אחרת).

    

   בסעיף 30 לתצהירה של הגב' דליה דקל (להלן: דליה) בעלת מניות ומנהלת בנתבעת צוין כך:

    

   "בשלב יותר מאוחר, יוחאי ביקש לשנות ולרשום את הדירות על שם השותפות, כי הוא רצה לדרוש החזר מע"מ או משהו כזה, אמרנו לו שמבחינתנו שיעשה מה שהוא רוצה אבל אנחנו לא מעורבים בזה וזה עניין שלו מול הרשויות ועו"ד שלו".

    

   הנה כי כן הנתבעת הסכימה לערוך שינוי בחוזים באופן שיירשם מספר הזיהוי של השותפות והדירות יירשמו על שם השותפות.

    

8. אינני רואה למצות את הדיון בשאלה מה המשמעות המשפטית שיש לייחס להילוך בו נקטו הצדדים, אך ניתן ברמת העקרון להעלות מספר אפשרויות. אפשרות אחת, כי לא הייתה כלל טעות בחוזה, שכן צורתו יכולה ללמד כי החוזה נחתם על ידי השותפות והרישום המאוחר שנעשה בנוגע למספר הזהות של השותפות לא נועד לתקן טעות, בדומה לתניה לא ברורה בחוזה שבבוא העת יפרש אותה בית המשפט בהתאם לאומד דעת הצדדים (השוו: ד' פרידמן, נ' כהן חוזים כרך ב, 760 (1992) (להלן: פרידמן וכהן)); אפשרות שניה לראות במהלך, תיקון טעות סופר שנפלה בחוזה פי סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים); אפשרות שלישית היא לראות בפעולת הצדדים כריתת חוזה חדש לאחר הצעה וקיבול חדשים. כשלעצמי אנו סבור כי האפשרות השלישית איננה סבירה, והאפשרויות הראשונה מבין שלוש האפשרויות היא הסבירה ביותר, שכן אינני סבור כי מדובר כלל בטעות. מכל מקום, בכל אחת משלושת האפשרויות תוצר הפעולה הוא חוזה תקף שמשקף את העובדה כי הצדדים להסכם הם השותפות והנתבעת. מקום שזהו מצב הדברים לאחר שינוי שנערך בהסכמתה המלאה של הנתבעת, לא ניתן להלום את טענותיה כעת כי השותפות-התובעת איננה בעלת דינה.

    

9. גם הסתכלות מהותית של הדברים מוליכה למסקנה שאין לקבל את טענת הנתבעת. גם אם נצא מתוך הנחה כי ההסכם נערך עם יחידי השותפות בעוד שהתביעה הוגשה על ידי השותפות, אין בכך כדי לחרוץ את גורל התביעה. עסקינן בשותפות רשומה שהשותפים היחידים בה הם יוחאי ויעקב. להבדיל מחברה שבינה לבין בעל מניותיה חוצץ פרגוד היוצר חיץ שבהתקיימו לא ניתן לייחס את התחייבויות החברה לבעלי מניותיה, במקרה של שותפות המצב הוא שונה. ניתן לייחס את התחייבויותיה וזכויותיה של השותפות לחבריה ולהיפך (ראו בין היתר סעיפים 14, 15 ו 20 לפקודת השותפויות [נוסח חדש], התשל"ה-1975) (להלן: פקודת השותפויות). ודוק: סעיף 66 לפקודת השותפיות לפיו שותפות רשומה כשרה לזכויות וחובות ויכולה "לתבוע ולהיתבע" בשמה הרשום, אינו גורע ממסקנתנו דלעיל (השוו: ע"א 5466/97 כונס הנכסים של ערד נאות בנגב בע"מ נ' ש.א.ע. אבני ירושלים בע"מ, פ"ד נה(1) 305 (1999).

    

10. כעולה מהמסמכים שצורפו לתצהירה של דליה, בדיווח לרשויות המס צוין כי הרוכשים הם יעקב ויוחאי ולא השותפות, שוברי המסים שולמו על ידי יעקב ויוחאי, הערות האזהרה נרשמו על שם השותפים והתמורה שולמה מחשבון בנק שמתנהל על שם יוחאי ויעקב ולא השותפות. ואולם, אין באמור כדי לגרוע מתקפות המסמך שכונן את היחסים בין התובעת לנתבעת, קרי אותם חוזים שכאמור, הנתבעת הביעה הסכמה מפורשת לשנותם באופן שישקפו הסכמה עם השותפות ולא עם יחידיה. האופן בו יש ליישם את ההסכם לאחר השינוי, לרבות האופן בו יש לדווח על השינוי לרשויות המס אם בכלל, הם עניינים הנוגעים ליישום ההסכם ואין בהם כדי לחתור תחת הסכמות הצדדים המפורשות.

     

11. במהלך סיכומיה חזרה הנתבעת על טענתה שהועלתה בכתב ההגנה כי הסיטואציה שנוצרה לפיה החוזים הם עם השותפות ואילו הדיווח לרשויות המס הוא של יחידי השותפות, מקים מצב של חוזה "שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור" במובן סעיף 30 לחוק החוזים. טענה זו דינה להידחות. הנתבעת לא הניחה תשתית מספקת המלמדת כי מצב הדברים שנוצר, בו הצדדים להסכם הם השותפות ואילו הדיווח לרשויות המיסוי הוא על שם יחידי השותפות, הוא מצב בלתי חוקי. בין היתר לא הובהר דיו מה המשמעויות הקיימות, אם בכלל, מבחינת חבות המס בשים לב לכך שמדובר בסיטואציה של שותפות (לא מוגבלת) ויחידיה (השוו: ע"א 2026/92 פקיד שומה פתח-תקווה נ' שדות חברה להובלה (1982) בע"מ, פ"ד נה(4) 89, 133 (2001)). הדברים אמורים ביתר שאת לאור המשמעויות הכבדות של הכרזה על חוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים. יתרה מכך, הנתבעת אינה עותרת לאיון ההסכם. על כן, לא ברור כיצד יש בטענתה להוביל לתיקון ההסכם באופן שמועד המסירה יידחה למועד אחר, זאת בהעדר קשר בין אי החוקיות הנטענת לבין מועד המסירה.

     

    האם נפלה טעות בחוזים ביחס למועד המסירה?

     

12. יתר הסוגיות הדורשות הכרעה נוגעות ללב המחלוקת והן מכוונת לשאלת העיכוב במסירת הדירות. אחת המחלוקות מתייחסת לשאלה אם מועד המסירה שצוין בהסכם מקורו בטעות, ואם כן – מה הנפקויות לכך.

     

13. נוסחם של שני החוזים זהה. בסעיף 2(א) לחוזים התחייבה הנתבעת "לסיים את בניית הדירה ולמסור החזקה בדירה לקונים, בהתאם לתנאי חוזה זה בכלל ובכפוף לאמור להלן כשהיה ראויה לשימוש עד ליום 31.10.2014 (להלן: 'יום המסירה')". בסעיף 10(א) לחוזה הוסכם כלהלן: "המוכר מתחייב למסור לחזקתם של הקונים את הדירה, כשבנייתה תסתיים, וכשהיא ראויה לשימוש, ופנויה מכל אדם וחפץ, לא יאוחר מ'יום המסירה', ובתנאי שערב מסירת החזקה בדירה לקונים ישלמו הקונים למוכר את כל התשלומים שהקונים חייבים בתשלומם בהתאם להוראות חוזה זה...".

     

    אין חולק שהדירות לא נמסרו במועד המסירה המוסכם אלא מספר חודשים לאחר מכן. טענתה של הנתבעת כי בחוזים נפלה טעות. לטענתה, תאריך המסירה הועתק משני חוזים נוספים עליהם חתמה הנתבעת אל מול יחיד השותפות לפיהם נרכשו יחידות דיור במבנה 2 של הפרויקט שהיה בשלבי בניה מתקדמים בשונה מהדירות 9 ו – 3 שהם במבנה 3 של הפרויקט, אשר בעת עריכת החוזה היה בחיתוליו ואף טרם ניתן היתר סופי לגביו. מנגד, טוענת התובעת כי מועד המסירה שנקבע היה פרי הסכמה מפורשת בינה לבין הנתבעת ולא תוצר של טעות.

     

14. "טעות" היא הערכה שגויה של מציאות הדברים להווייתן; ומקום שצד לחוזה פועל על פי מציאות מדומה, נפל פגם ברצונו (דנ"א 10901/08 בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, פסקה 25 (פורסם בנבו, 2011)). תחומי המשפט השונים נדרשים למקרים בהם קיים פגם ברצון בשל טעות. הייחודיות של הטעות בהקשר החוזי נובעת מקיומם של שני צדדים שלא תמיד קיימת הלימה בין מצבם התודעתי, ולא תמיד הצד השני חולק את הפגם שנפל ברצון הצד האחר. מצב דברים זה מוביל למורכבות הנוגעת לתוצאות הנובעות מאותם פגמים. שכן במקרים אלו הפגם נחלת אחד הצדדים בלבד ואילו הצד השני אינו מודע לפגם שנפל אצל הצד האחר ומתקשר בהסכם על בסיס ההבנה כי "טעותו" של הצד האחר, אינה מצב מדומה אלא לתפיסתו המציאות האמיתית. הסוגיה שהונחה לפנינו אינה מחייבת הידרשות למלוא המורכבות ונתייחס אך לדרוש להכרעה במחלוקת בין הצדדים (ראו באופן כללי: אייל זמיר "טעות והטעיה בכריתת חוזה" ספר אור 19 (2013); פרידמן וכהן, 667-694)).

     

15. סוגיית הטעות בהקשר החוזי מוסדרת בסעיף 14 לחוק החוזים שזה לשונו:

     

    "(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

    (ב)מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

    (ג)טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.

    (ד)"טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה".

     

16. טענתה העיקרית של הנתבעת כי טעתה עת הסכימה שמועד המסירה לגבי שתי הדירות יהיה ביום 31.10.2014, אך לאחר שהראיות הונחו לפניי לא מצאתי כי הנתבעת הניחה תשתית מספקת להטות את הכף לקבלת גרסתה כי מדובר בטעות שנפלה בידה.

     

    אין חולק ששני החוזים מושא התביעה נחתמו בד בבד עם שני הסכמים נוספים במסגרתם רכשו יחידי התובעת לטובת בני משפחה נוספים במהלך עסקה אחת, שתי דירות במבנה 2 בפרויקט, ובאותם חוזים צוין כי מועד המסירה הוא 31.10.2014 (יצוין כי הנתבעת לא צירפה חוזים אלה אך דומה כי אין מחלוקת כי כך הוא מצב הדברים). בעוד שמבנה 2 היה בשלבי בנייה מתקדמים בעת חתימת החוזים, טרם הוחל בבניית מבנה 3 בו היו אמורות להימצא דירות 9 ו- 13. הנתבעת טענה כי לגבי מבנה 3 בעת חתימת החוזים נדונה "תכנית הקלות" בצינורות התכנון. ואולם בנתונים אלו אין די כדי להוביל למסקנה כי מועד המסירה שהוסכם בטעות יסודו וכי אין התאריך אלא העתקה בשוגג של מועד המסירה שצוין בשני הסכמים לגבי הדירות במבנה 2.

     

    ראשית, מהבחינה הצורנית, עיון בחוזים מלמד, כי אלו הכילו פרטים של הצדדים במאובחן משני החוזים הנוספים, שאין חולק שהצדדים בהם בני משפחה אחרים של יחידי התובעת, ושני החוזים מושא דיוננו כללו פריטים מזהים לגבי המבנה והדירות שנרכשו. קשה אפוא להלום כי כל הפרטים בחוזים מדויקים ותואמים את פרטי העסקה ורק במועד המסירה נפלה טעות. זאת בייחוד נוכח מיקומה "הגיאוגרפי" של תניית המסירה – בדף השני של ההסכם, בסעיף 2(3) מיד בפתח ההסכם לאחר פרק המבוא (חלק ה"הואילים").

     

    שנית, החוזים נערכו בחודש יולי 2013 כלומר כשנה וארבעה חודשים לפני מועד המסירה שצוין ואין המדובר בתקופה קצרה שכשלעצמה מלמדת על טעות. בנוסף, הנתבעת לא הניחה בסיס לטענתה כי מצב מבנה 3 לרבות הליכי התכנון שהתקיימו לגביו, לא אפשר לה מבחינה אובייקטיבית להתחייב למסור את הדירה כעבור פרק זמן של 14 חודשים. דומה כי התוצאה לפיה הדירות החלו להימסר בחודש יוני 2015, לאחר שסמוך לכך נתקבל טופס 4 למבנה (ראו נספח ו' לתצהיר דליה), כלומר באיחור של 8 חודשים ממועד המסירה המוסכם, לא תומכת בגרסתה. זאת שלא לדבר על כך, שלפי החוזה שנערך עם רוכש אחר במבנה 3 שצורף לתצהיר דליה (נספח ה') הנתבעת התחייבה למסור את הדירה ביום 30.4.2015 – כלומר חצי שנה בלבד לאחר המועד שצוין בחוזים לגבי דירה 9 ודירה 13.

     

    שלישית, גרסתה של הנתבעת כי ימים בודדים לאחר חתימת ההסכם ובעת שמזכירה "הקלידה את החוזים למערכת הממוחשבת" נתגלתה הטעות בתאריך המסירה ובעקבות כך נמסרה הודעה ליוחאי. טענה זו נתמכה בעדותה של אותה מזכירה, הגב' מירב רז (להלן: רז), שהגישה תצהיר והעידה במשפט. אינני מוציא מכלל אפשרות כי הנתבעת פנתה ליוחאי בשלב מסוים וביקשה ממנו "לתקן את הטעות ולחתום ליד התיקון" (סעיף 16 לתצהיר דליה), אולם המסקנה המסתברת מהראיות שהונחו לפניי כי פניה זו באה לאחר שיוחאי שלח ביום 23.9.2014 מכתב לנתבעת (נספח ד' לתצהיר) בו ציין כי "תאריך המסירה המצוין בחוזה הרכישה ...הוא 31.10.2014" וכי "עולה הרושם כי הדירות...לא יהיו מוכנות בזמן". לאחר חתימת החוזים בהם נרשמו מספר תעודות הזהות של יחידי השותפות ולא מספר השותפות, פנה יוחאי לנתבעת כדי לרשום את מספר השותפות ואכן מספר הישות שונה ונציגת הנתבעת חתמה על החוזים שוב. מהלך זה נעשה לאחר המועד בו נתגלתה הטעות לטענת הנתבעת (כאמור ימים בודדים לאחר החתימה על ההסכם); דליה ציינה בתצהירה (סעיף 30) כי הדבר היה "בשלב מאוחר יותר" ולפי דברי יוחאי שמקובלים עליי – הדבר נעשה מספר שבועות לאחר החתימה על ההסכם (עמ' 10 ש' 20; וראו גם עדות רז עמ' 19 ש' 26). אם כך, ניתן היה לצפות כי הנתבעת תתנה את המבוקש על ידי יוחאי בתיקון תאריך המסירה, או תנקוט מהלכים אחרים שיביאו לתיקון הטעות לשיטתה, אך הנתבעת לא נקטה מהלכים אלו ואין בפיה הסבר ראוי לכך.

     

    רביעית, בשום שלב, הנתבעת לא פנתה במכתב לתובעת שבו העלתה טענה לפיה נפלה טעות בחוזה. אמנם, עולה כי בין הצדדים שררו יחסי ידידות והערכה (עדותו של יוחאי עמ' 13 שורה 16). יחסים אלו יכולים להסביר את ניסיונות הנתבעת להגיע להבנה עם יוחאי ואביו (ראו עדות דליה עמ' 15 ש' 23) ויכולים להוות נימוק לכך שהנתבעת לא נקטה פעולות רשמיות בשלב הראשון בו התעוררה המחלוקת. אך הדבר אינו יכולה להסביר מדוע בשלב מתקדם יותר, לאחר שהנתבעת הבינה או שהייתה צריכה להבין כי יוחאי עומד על טענתו כי חל איחור במסירה ובכוונתו לעמוד על זכויותיו, לא פנתה אליו בדרישה פורמלית ולא העלתה בכתובים את טענתה כי מדובר בטעות.

     

    חמישית, הנתבעת לא ידעה להצביע מהי המציאות האמיתית חלף זו המוטעית. מקום שמדובר בטעות, על הטוען לטעות "להוכיח את יסודות עילתו, על שני צדיו של מתרס הטעות: מה הייתה המציאות לאשורה מן העבר האחד, ומהי זו אשר נחזתה בעיניו מן העבר האחר" (ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון, פסקה 1 לפסק דינו של כב' השופט פוגלמן (פורסם בנבו 29-2-16 )). מקום שהמועד שצוין בחוזה – 31.10.2014 – מקורו בטעות, ניתן לצפות מהנתבעת למסור גרסה סדורה ומדויקת ביחס למועד המסירה הנכון המוסכם, כלומר מהו המועד שמשקף נכון את כוונתה ביחס למועד המסירה. אך גם בנקודה זו כשלה הנתבעת. העדה דליה שהיא מנהלת הנתבעת והנציגה הבכירה ביותר שהעידה מטעמה, לא מסרה גרסה סדורה באשר לשאלה: לולא הטעות מה היה מועד המסירה שנרשם בחוזה. נראה שדבריה של דליה בנקודה זו לפיהם "הדירות היו אמורות להימסר שנה אחרי 30.6.2015" (עמ' 16 ש' 16) מקורם בהערכה בדיעבד המתבססת על מועד המסירה של הדירות בפועל. קושי נוסף עולה מדבריה של העדה רז אשר לא ידעה למסור מהו מועד המסירה שהיה צפוי לגבי מבנה 3, מקום שהיא הייתה שותפה לדבריה לגילוי הטעות והצפת הבעיה אל מול נציגי הנתבעת. גם התייחסות אהרונסון, שעסק בשיווק מטעם הנתבעת, לנקודה זו מעוררת קושי. לשאלה ישירה: "מה מסרת ליוחאי שהולך להיות מועד מסירת הדירות 9 ו- 13" השיב: "קשה לי לדייק...אבל היה ברור לו שהבניין עוד לא הוקם" (עמ' 12 ש' 24). נראה כי במועד חתימת החוזים עם התובעת, שהיו הראשונים שנחתמו, אף הנתבעת עצמה לא ידעה באופן מדויק מתי תסתיים בניית מבנה 3. נתון זה מקרב אותנו אל המסקנה כי מדובר ב"סיכון" מודע אותו נטלה הנתבעת על עצמה, לנוכח העובדה כי על הפרק הייתה מכירת ארבע דירות בעסקה אחת, ששתיים מהן נמכרו הרבה לפני שהוחל בשיווק הדירות במבנה 3.

     

    על רקע אינדיקציות אלו נראה כי גרסתה של התובעת משכנעת יותר, ודבריו של יוחאי בעדותו מתיישבים יותר עם התמונה הכוללת. בעניין זה העיד יוחאי כך –

     

    "קיבלתי את המילה של אדון בן משה שלמיטב הבנתי הוא מנכ"ל של דר נופרים, בדבר מסירת החזקה ומחירי הדירות וזה הספיק לי מעל כל צל ספק. לא ניגשתי לקבלן או מישהו שהחל להיות קבלן אתמול שלשום, הלכתי לדר נופרים ומילה שלו מספיקה. כשראיתי שבבניין השלישי טרם התחילו לעבוד, אני לא יודע אם לדר נופרים להביא קבלן אחר או צוות אחר רק לבניין או שילוב של שניהם. אני רוכש בסיפור הזה. כשאני מקבל את המילה מאדון בן משה שהמחירים זהים ומסירה זהה, זה מספיק" (עמ' 11 ש' 2).

     

17. נוכח הממצאים העובדתיים אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי התובעת נהגה בחוסר תום לב במהלך המשא ומתן לחתימת החוזים, או לאחר מכן. עמידתה של התובעת על היצמדות לקבוע בחוזה, חרף היחסים ששררו בין יחידי התובעת לבין נציגי הנתבעת, ועמידת יוחאי על זכויותיה של התובעת, אינה התנהלות בחוסר תום לב. במלים אחרות, אין לראות בעמידתה על התובעת על זכויותיה לפי ההסכם כהתנהגות חסרת תום לב.

     

18. זאת ועוד. גם אם נצא מתוך הנחה כי טעות נפלה בידי הנתבעת ביחס למועד המסירה, עדיין יש לבחון מה התוצאות הנובעות מכך. יצוין תחילה כי אינני רואה צורך להתעכב על מכלול האפשרויות המורכבות הנובעת ממצב דברים בו במהלך ההתקשרות בין הצדדים נפלה טעות (ראו באופן כללי: פרידמן וכהן, עמ' 667-779). נבהיר כי אין חולק על כך שגם לאחר שהטעות נתגלתה, הנתבעת לא גילתה את דעתה כי היא מבקשת לבטל את ההסכם (או אז עולה הצורך לדון בחלופות השונות שבס"ק א ו-ב לסעיף 14 לחוק החוזים), אלא שלאורך כל הדרך היא ביקשה לקיים את החוזים, מסיבות עסקיות שניתן להבינן.

     

19. לפיכך, אם "נתרגם" את טענותיה של הנתבעת נמצא שמה שהיא מבקשת הוא לאמיתו של דבר תיקון החוזה וקביעת מועד מסירה שונה מזה שננקב בחוזה, שלטענתה משקף את רצונה האמיתי. מהלך שכזה אינו בלתי אפשרי בנסיבות מסוימות, אך מענה לשאלה אם הדבר אפשרי בנסיבות המקרה, קשור בשאלה נוספת הנוגעת ליחסה התודעתי של התובעת לטעות. כלומר, האם התובעת ידעה או שהייתה צריכה לדעת על הטעות.

     

    דומה כי הניתוח העובדתי שהובא לעיל בשאלה אם הייתה טעות בפרט הנוגע לתאריך המסירה תומך במידה רבה במסקנה כי התובעת לא ידעה ולא הייתה צריכה לדעת כי הנתבעת טעתה ביחס למועד המסירה. העובדה כי התובע התגורר בסמוך לפרויקט, התעניין כל הזמן בבניית הפרויקט ובהתקדמות בבניה וביקר באתר תדיר, אין בה כדי לבסס את ידיעתו על הטעות. זאת במיוחד מקום ששאלת ידיעת התובעת לגבי הטעות נבחנת ביחס למועד כריתת ההסכם ולא לשלבים מאוחרים יותר. העובדה כי בידי התובעת לא היה מידע באשר לרזי ונפתולי הליכי התכנון ותכניותיה של הנתבעת תומכת במסקנה זו. אהרונסון ציין בתצהיר כי הוא מסר ליוחאי פרטים לגבי הפרויקט וכי מסירת הדירות במבנה 3 תהיה "מאוחרת למסירת הדירות בבניין השני" (עמ' 14 לתצהיר), אולם מצד שני הוא מציין בעצמו כי לא נכח בחתימת החוזים, ועולים ספקות אם בעת חתימת ההסכם היה כלל מועסק על ידי הנתבעת (עדות דליה עמ' 14 ש' 2; עדות יוחאי עמ' 10 ש' 29). נראה מן הראיות כי סביר יותר שדבריו אלו של אהרונסון נאמרו הרבה לאחר חתימת ההסכם, ולאחר שיוחאי שלח מכתב לנתבעת בו הוא המתריע על העיכוב הצפוי במסירה. בנוסף לכך, לפי החוזה, עמד לרשות הנתבעת פרק זמן של 14 חודשים למועד המסירה, פרק זמן שיכול להביא לנטיעת האמונה אצל התובעת כי מועד המסירה שנרשם בחוזים איננו מבוסס על טעות. אינדיקציה נוספת שתומכת במסקנה זו, היא העובדה כי על פי לוח התשלומים שצורף לחוזים הוסכם כי מרבית התמורה (900,000 ₪ מתוך מיליון שקלים) תשולם על ידי התובעת עד ליום 7.10.2013. ואינני מתעלם מטענתה של הנתבעת כי התובעת קיבלה הנחה משמעותית בשים לב לשלב המוקדם בו נערכו החוזים והעובדה כי נרכשו ארבע דירות בעסקה אחת.

     

    משהגענו למסקנה כי התובעת לא ידעה ולא צריכה הייתה לדעת על הטעות – ונזכיר שאנו עדיין תחת הנחה עובדתית שנפלה טעות בידי הנתבעת ולא לכיוון זה מצביעות הראיות – עולה השאלה אם ניתן במצב דברים זה לאפשר לנתבעת לתקן את הטעות בניגוד לאומד דעת התובעת בעת ההתקשרות. דומה כי התשובה לשאלה זו היא בשלילה, וזאת משום שמהלך זה משמעותו כפיית הסכמה על התובעת ביחס למועד המסירה, מקום שאין היא אחראית לטעות הנתבעת ולא דבק בה פגם מוסרי כלשהו.

     

    "כאשר הטעות ידועה – בפועל או בכח – לצד השני, יכול הטועה לבחור בין ביטול לבין תיקון (המותנה, כמובן, בנכונות הצד השני) היזמה נשארת בידי הטועה, והוא יכול למנוע אפשרות של תיקון, על ידי הודעת ביטול הפועלת לאלתר ושוללת את תחולת ההוראה בדבר תיקון הטעות (סעיף 14(ג) לחוק החוזים...) מחמת סדר הקדימויות הנקוב בו. מעמד מחוזק זה של הטועה נובע משאיפת המחוקק לאזן בין האינטרסים של שני הצדדים. 'הצד השני' בסעיף 14(א)....יודע – בפועל או בכוח – על הטעות, ומבחינה מוסרית אין הצדקה לאפשר לו תיקון בניגוד לרצון הטועה. עדיפות מוסרית זו של הטועה נעלמת כאשר הטעות אינה ידועה לצד השני. במקרה זה הטעות יכולה להוות רק עילה לתביעת ביטול שיפוטי [במובן סעיף 14(ב) לחוק החוזים – מ"ע]" גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 295 (2005).

     

    במקרה שלפנינו, שאלת ביטול החוזה לא עומדת על הפרק. הנתבעת לא מעמידה זאת כאפשרות אלא שהיא מבקשת לתקן את הטעות שהיא טוענת שנפלה בידה. הילוך שכזה אינו אפשרי, מן הטעם הפשוט כי בעת ההתקשרות התובעת תפסה את מועד המסירה כמועד שצוין בהסכם ולא הייתה צריכה להניח אחרת (פרידמן וכהן, עמ' 687, 766). לשלמות התמונה יצוין כי במקרה שלפנינו אין תחולה לאמור בסעיף 14(ד) לחוק החוזים שעוסק בקיום החוזה במקום ביטולו, מקום שקיימת הסכמה לכך. ברי כי התובעת הביעה את רצונה המפורש כי אינה מסכימה למהלך שכזה. כמו כן, לנוכח כך שמדובר בנושא מהותי ביותר של מועד מסירת הדירה, אין לראות בטעות שנפלה לגביו טעות סופר במובן סעיף 16 לחוק החוזים. לבסוף, נשוב ונזכיר את קביעתנו שאין מדובר בטעות כלל.

     

20. אינני מקבל את טענת הנתבעת שממנה משתמע כי יוחאי הסכים לתיקון החוזים לאחר שנתגלתה "טעות". טענה זו אינה מתיישבת עם עמדתו העקבית של יוחאי כי הוא עומד על זכויותיו בכל הנוגע לאיחור במסירה; החל מהמכתב מיום 23.9.2014 ואילך. אמנם, יעקב, אביו של יוחאי גילה גמישות ונכונות "להניח לעניין", יותר מאשר יוחאי. הוא אף העיד בצורה ברורה שאמר ליוחאי "שאנחנו שכנים ויעזוב" (עמ' 8 ש' 16), אך ברי כי עמדה זו של יעקב הייתה בגדר עצה ליוחאי ולא שקפה את עמדתו של יוחאי או עמדתה של התובעת. ניכר מדברי יעקב כי הוא אינו מעורה בפרטי העסקאות; הוא העיד כי יוחאי הוא זה שטיפל בעסקה, הוא שהיה מעורה בפרטים וההחלטות התקבלו על ידו (עדות דליה, עמ' 15 ש' 23).

     

    זכאות התובעת לפיצוי בגין האיחור וחישוב הפיצוי

     

21. משהגענו למסקנה כי מועד המסירה משקף את הסכמות הצדדים ואין בבסיסו טעות נעבור לשלב הסופי, בחינת זכאות התובעת לפיצוי ואם כן, חישוב הפיצוי. בהקשר זה התעוררו מחלוקות לגבי המועד ממנו יש למנות את תקופת העיכוב ומועד מסירת הדירות בפועל. בטרם נדון במחלוקות אלו, נתייחס בקצרה לרקע הנורמטיבי עליו מושתתת הסוגיה הכללית בה עסקינן, קרי איחור במסירת דירה והתוצאות הנובעות מכך.

     

22. במוקד הדיון הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ובפרט סעיף 5א שבו המורה כלהלן:

     

    "(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

    (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

    (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

    (ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

    (ג)על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

     

23. נקודת המוצא בהסדר החוקי הנוגע למועד מסירת דירה שנמכרת על ידי קבלן, הוא פער הכוחות בין הקבלן לבין רוכש דירה והיכלות הכמעט בלתי מוגבלת הנתונה לקבלן לקבוע את מועד המסירה בבואו לעצב את ההתקשרות החוזית בינו לבין רוכש הדירה (ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183 (1989)). לרוב הסיטואציות בהן עסקינן הן קבלן עתיר-כח אל מול רוכש דירה פרטי, שלרוב זו העסקה המשמעותית ביותר בחייו. מכאן הצורך בפיקוח חוקי ראוי (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (פורסם בנבו, 12.4.2011)). פיקוח זה מצא ביטוי בסעיף 5א לחוק הדירות, שהיא – הוראת חוק קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה, כפי שמורה סעיף 7 לחוק הדירות. תכליתו של ההסדר החוקי ברור וממנו נגזרת המסקנה שיש לנקוט משנה זהירות בכל הקשור בהגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21.2.2016) (להלן: עניין שמש). העובדה כי במקרה שלפנינו עומד קבלן אל מול התובעת, שהייתה מעורבת היא בעצמה או באמצעות יחידיה ברכישת ארבע דירות מן הקבלן; וכי משני צדי המתרס לא עומדים קבלן ורוכש דירה "קלאסי", אלא תובעת שמטרת רכישת הדירות היא לצרכי השקעה עסקית (סעיף 7 לתצהיר יוחאי) – אינה צריכה לשנות ממערך השיקולים הרלוונטי. הצדדים אינם טוענים כי אין לראות בתובעת רוכש במובן חוק הדירות, וחוק הדירות עצמו אינו מבחין בין סוגים שונים של רוכשי דירות מקבלן.

     

24. בסעיף 10(1)(1) לחוזים מושא הדיון נרשם כי "מוסכם בזאת כי תקופת הבניה ו/או יום המסירה נתונים להארכה על ידי המוכר, וזאת במקרה של עיכובים בעבודות הבניה ו/או מחסור בחומרי בנין ואו בכח אדם מקצועי ו/או מסיבות כח עליון ו/או עקב דרישת הקונים לביצוע שינויים בדירה ו/או מסיבות אחרות שאין למוכר שליטת עליהן. תאריך גמר הבניה יידחה למשך התקופה שבה הופסקה ו/או הושבתה העבודה מפאת הסיבה הנ"ל ובהתאם לכך תוארך תקופת הבניה וייחדה תאריך יום המסירה". לטענת הנתבעת סעיף זה יוצר מניעות ומשתיק את התובעת מלטעון טענות נגד הנתבעת ביחס למועד המסירה – וטענה זו יש לדחות מכל וכל. טענתה זו של הנתבעת אינה מתיישבת עם הטענה כי לא היה עיכוב במסירה אלא טעות בציון תאריך המסירה. ברובד העובדתי הנתבעת לא הוכיחה כי התקיימה אחת הנסיבות המפורטות בסעיף. אך חשוב מכך – משמעות קבלת הטענה היא קביעה כי הנתבעת תהיה פטורה מאחריותה בגין העיכוב, תוך עקיפת ההוראה הקוגנטית הקבועה בסעיף 5א לחוק הדירות. יצוין כי טענה זו נטענה בעניין שמש והיא נדחתה מכל וכל.

     

25. כאמור, אין חולק כי הדירות לא נמסרו במועד החוזי – 31.10.2014, ועל כן התובעת זכאית לפיצוי לפי החלופה הקבועה בסעיף 5א(1), כלומר לסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5.

     

26. אין עוד מחלוקת על גובה דמי השכירות, שכן הנתבעת הודיעה כי היא מקבלת את האמור בחוות הדעת שהגישה התובעת לפיה דמי השכירות הראויים לחודש עומדים על סך 4,000 ₪. סכום זה עולה על הפיצוי המוסכם בחוזים, שעומד לפי סעיף 10(2)(2) להסכם ע"ס 1800 ₪ עבור כל חודש איחור.

     

27. ממתי יש לחשב את הפיצוי? האם מהמועד המוסכם בחוזה או בחלוף 60 ימים ממנו. מענה לשאלה זו מצוי בסעיף 5א לחוק הדירות אשר קובע כי הפיצוי הוא בגין התקופה שמתחילה מ"המועד החוזי", כלומר המועד שנקבע בחוזה המכר. אמנם, סעיף 5א' לחוק הדירות "קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה כתקופה 'לגיטימית של איחור" (עניין שמש, פסקה 25). אולם משחל איחור במסירת הדירה מעבר לששים הימים, מניין תקופת הפיצוי "חוזר אחורה" אל המועד המסירה שנקבע בחוזה (ראו הערתה של כב' המשנה לנשיאה (כתארה אז) מ' נאור בע"פ 5097/10 בוגנים נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 15.1.2013)). מסקנה זו נלמדת מלשון החוק, מהתכלית האובייקטיבית של ההסדר המצוי בסעיף 5א לחוק אשר נועד לגשר על פער הכוחות בין רוכש דירה לבין קבלן, וכן מהתכלית הסובייקטיבית שבמקרה זה מתיישבת היטב עם התכלית האובייקטיבית. בהצעת החוק לתיקון 5 לחוק הדירות, בו הוסף סעיף 5א' (ה"ח הממשלה התשס"ז מס' 263 עמ' 140) נערכה אבחנה בין המועד החוזי לבין תחילת הפיצוי והוצע כי במקרה של איחור במסירה הפיצוי ישולם בעבור התקופה שמתחילה מתום ששים הימים לאחר המועד החוזי. אולם הצעה זו לא התקבלה. מנוסח החוק שהתקבל בסופו של דבר, עולה כי המחוקק קיבל את העמדה שהמוכר חב בפיצוי החל מהמועד החוזי ולא מהמועד הסטטוטורי שמסתיים בתום 60 הימים מהמועד שנקבע בחוזה. לפיכך, יש לחשב את הפיצוי החל מיום 31.10.2014.

     

28. המועד הרלוונטי הנוסף הוא מועד המסירה בפועל. באשר לדירה 13, אין חולק בין הצדדים כי היא נמסרה בפועל ביום 21.7.2015 (סעיף 13 לתצהיר יוחאי; פרוטוקול המסירה נספח ח' תצהיר דליה). הנתבעת טוענת כי דירה 13 הייתה מוכנה למסירה יחד עם דירה 9 (שנמסרה קודם לכן) אך יוחאי "משך ומשך" וסירב לקבל את הדירה. בטענה זו אין כל היגיון. לא ברור מדוע יבחר יוחאי לקבל את דירה 9 ויסרב לקבל את דירה 13. בנוסף לכך אין כל תיעוד, לא במכתב ולא בפרוטוקול המסירה עצמו, כי הנתבעת פנתה ליוחאי לקבל את הדירה לפני מועד המסירה בפועל והלה סירב.

     

    אשר לדירה 9 – מפרוטוקול המסירה עולה כי הדירה נמסרה לתובעת באמצעות יוחאי ביום 28.6.2015 ועל מועד זה אין מחלוקת. אלא שלטענת יוחאי בדירה היו ליקויים מהותיים שהביאו לדחיית המסירה ליום 21.7.2015. אכן, במהלך המסירה נתגלו מספר ליקויים והשלמות, אולם עיון בפרוטוקול המסירה מגלה כי המדובר בליקויים מינוריים שלא מנעו מהתובעת שימוש בדירה. פרוטוקול המסירה כלל הערות כגון "חלון משוחרר + סידור גליל חלון"; תיקוני צבע במקומות שונים; צביעת תקרת המקלחת; וכן עבודות ניקיון. תמונה דומה עולה גם מעיון בפרוטוקול המסירה לגבי דירה 13 שם נכללו הערות כגון: הרכבת ברזים ואסלה, הרכבת מכסים לחשמל, רובה, ותיקונים קלים נוספים. מצב דברים זה מלמד כי בעת מסירת הדירות במועדים שצוינו, הדירות היו ראויות לשימוש במובן הסכמות הצדדים שעוגנו בסעיף 10(א) לחוזים.

     

    לפיכך, מועד המסירה לדירה 13 הוא 28.6.2015 ולגבי דירה 9 – 21.7.2015.

     

29. לסיכום, הפיצוי לגבי דירה 9 הוא: 4,000 ₪ * 1.5 * (8 חודשים + 21/30) ובסה"כ – 52,200 ₪; ולגבי דירה 13: 4,000 ₪ * 1.5 * (7 חודשים + 28/30) ובסה"כ – 47,600 ₪. סך הפיצוי המגיע לתובעת: 99,800 ₪.

     

    התוצאה

     

30. לאור המפורט לעיל, אני מחליט לקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 99,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.8.2015, בתוספת שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ וכן הוצאות בסכום כולל של 5,000 ₪. הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן – יישאו הפרשי הצמדה וריבית החל ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.

     

    המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

     

    ניתן היום, כ"ג חשוון תשע"ח, 12 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.