בנדיקט ואח' נ' בנדיקט ואח'

המחלוקת העיקרית שלפניי נוגעת לשאלה מהי הדרך הנכונה לפרק את השיתוף במקרקעין נושא תיק זה, האם בדרך של מכירת החלקה בשלמות למרבה במחיר או בדרך של חלוקה בעין לשני מתחמים כך שמתחם אחד ייוחד לנתבעים 2-13 ואילו המתחם השני ייוחד ליתר השותפים תוך תשלומי איזון בהתאם לקביעת שמאי שימונה לצורך כך.

תיאור המקרקעין והצדדים

המדובר במקרקעין המצויים במרכז העיר בני ברק בשטח של 3,962 מ"ר הידועים כחלקה 196 בגוש 6222 אשר שוויה הוערך ב -למעלה מ- 100,000,000 ₪. במועד הגשת התביעה הבעלות הייתה רשומה על שם 27 שותפים: התובעים 1-6 והנתבעים 1-21. התובעות 7ו-8 רכשו את מלוא הזכויות של התובעים 1-6 ושל הנתבעים 18 ו-20 ונרשמו לטובתן הערות אזהרה. במועד הגשת התביעה רישומן של התובעות 7 ו-8 טרם הושלם בשל חוב על המקרקעין לטובת עיריית בני ברק. בהתאם לפסק בורר שניתן על ידי כב' הבורר הרב מאיר הייזלר, שאושר על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב - כב' השופטת עינת רביד, מונה ב"כ התובעים עו"ד ישראל שוב ככונס נכסים לצורך העברת זכויותיהם של הנתבעים 18 ו-20 על שם התובעות 7ו-8.

על פי התובעים, הנתבעים 14, 17 , 19, ו-21 התקשרו עם התובעות 7 ו-8 בהסכם קומבינציה מותנה לפיו ההסכם לא ייכנס לתוקף אם פירוק השיתוף יתבצע בדרך של מכירה לצד ג'.

על המקרקעין נושא התביעה חלה תכנית מפורטת בב/ מק/ 3137 המייעדת את החלקה 196 לבניית מגורים ומבני ציבור. התב"ע הנה תכנית איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים אשר מחלקת את השטח ל-4 חלקים כדלקמן:

2 חלקות זהות בגודלן לבנייה למגורים ולמוסדות ציבור בגודל של כ- 1530 מ"ר כל אחת (חלקות 1001 ו-1002). חלקות אלה יירשמו על שם כל הבעלים הרשומים.

חלקה שלישית בגודל של כ- 257 מ"ר (חלקה 1003) שעל פי התוכנית החלה עליה לא תותר בה כל בנייה והיא מיועדת לזיקת מעבר. חלקה זו תירשם על פי התכנית על שם כל הבעלים.

וחלקה רביעית בגודל 644 מ"ר (חלקה 1201) המיועדת לדרך ולפיכך תירשם על שם העירייה.

ההליכים בתיק נפתחו בהגשת תביעה על ידי הנתבע 1. במסגרת תביעתו עתר לפירוק השיתוף בדרך של מכירה למרבה במחיר. יחד עם כתב ההגנה הגישו התובעים כאן תביעה שכנגד נגד התובע וכנגד יתר בעלי הדין בתיק זה. לטענתם, התביעה שכנגד הוגשה מחמת הזהירות במקרה ובו הנתבע 1 אשר יזם את ההליך, יזנח אותו. ואכן לאחר שהוגשו על ידי בעלי הדין השונים כתבי הגנה, ביקש הנתבע 1 למחוק את תביעתו וזו נמחקה, כך שבפני בית המשפט נותרה תלויה ועומדת אך ורק התביעה דנן שכאמור הוגשה כתביעה שכנגד.

טענות הצדדים הרלוונטיות בתמצית

התובעים טענו בכתב התביעה, כי לא ניתן לפרק את השיתוף בחלקה 196 בדרך של חלוקה בעין. זאת, מאחר שעל פי התב"ע שבתוקף לא ניתן לחלק את החלקה ל- 27 חלקים באופן בו כל שותף יקבל בעין חלק אחד בשלמות בכפוף לתשלומי איזון. לטענתם, גם אם נניח לצורך הדיון שניתן באופן תיאורטי על פי התב"ע שבתוקף לחלק את החלקה לשני חלקים כפי שנטען על ידי חלק מהנתבעים, הרי שלא ניתן על פי הדין לפרק את השיתוף בה בדרך של חלוקה בעין, באמצעות כפייה על מספר שותפים לקבל חלק אחד במשותף. לדבריהם, כל חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לכל השותפים מפני שעלויות הבנייה על כל חלק בנפרד גדולות יותר. עלויות אלה מקטינות את שוויו הכלכלי של כל חלק וממילא את התמורה שיקבל כל שותף כתוצאה מחלוקה בעין. לאור כל זאת טענו התובעים כי הדרך היחידה לפירוק השיתוף על פי הדין היא מכירתה וחלוקת הפדיון בין השותפים בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין. זאת, בהליך של מכירה פומבית או בהליך של התמחרות פנימית בין השותפים.

הנתבעים 2 -13 טענו כי ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין וכי דרך זו עדיפה על פני פירוק השיתוף בדרך של מכירה. בכתב הגנתם תיארו את ההיסטוריה המשפחתית ולפיה החלקה המדוברת הייתה בבעלות שני אחים ה"ה מקס ויחיאל בנדיקט ז"ל וברנרד יישכר בנדיקט ז"ל , כאשר לאחר מותם התערערו היחסים הפנים משפחתיים. הנתבעים 2-13 הם יורשיו וצאצאיו של המנוח מקס יחיאל בנדיקט ז"ל והם מחזיקים במחצית מזכות הבעלות במקרקעין. היוזמה לתב"ע הקיימת הייתה שלהם וזו השביחה עד מאוד את המקרקעין תוך שבין היתר הוגדלו מספר יחידות הדיור לבנייה במקרקעין. כיון שכבר אז היחסים עם בני המשפחה האחרים לא היו טובים, נלקח בחשבון הצורך לחלק את המקרקעין לשניים. לכן, תוכננה התב"ע באופן הכולל שני מתחמי בנייה זהים תוך קביעה מפורשת כי ניתן להתחיל בבנייה בכל אחד מהמתחמים בנפרד, כך ששום צד לא יקופח. לפיכך, לשיטתם, יש לפרק את השיתוף כך שהם יקבלו אחד משני מתחמי הבנייה במקרקעין ע"פ התכנית החלה עליהם, ויתר בעלי הדין יקבלו את מתחם הבנייה השני במקרקעין. לטענתם, כך קובע גם סעיף 39 לחוק המקרקעין המעניק עדיפות לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. בנוסף, יש למנות שמאי מקרקעין שישום את שווי שני מתחמי הבנייה ויקבע האם החלוקה טעונה תשלומי איזון קלים. עוד טענו כי לתובעות 7 ו- 8 אין מעמד ועילת תביעה, הואיל ואינן רשומות כבעלים של המקרקעין.

הנתבע 1 טען גם הוא בכתב ההגנה נגד זכות עמידתן של התובעות 7 ו-8 בהיותן בלתי רשומות כבעלים של המקרקעין. הוא התנגד לסעד שנתבקש. כן התנגד לחלוקת המקרקעין לשני חלקים כפי שהציעו הנתבעים 2-13 וטען כי יש לחלק את החלקה ל- 4 רבעים. זאת, על מנת למנוע מצב בו בעלים במקרקעין ימצאו עצמם שותפים עם מי שאינם מעוניינים בהם כשותפים. כאמור, הנתבע 1 הוא שיזם את ההליכים בתיק זה כשהגיש את התביעה לפירוק שיתוף ואחר כך ביקש למחוק אותה. בכתב התביעה אותו הגיש טען הנתבע 1 בשונה מטענתו בכתב ההגנה, כי פירוק בדרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות היא האפשרות המעשית היחידה לפרק את השיתוף. בהמשך ההליכים הודיע הנתבע 1 כי הוא חוזר בו מהתנגדותו ומותיר את ההחלטה בנושא פירוק השיתוף לשיקול דעת בית המשפט.

הנתבעים 14 -17 הודיעו לבית המשפט ביום 13.6.2017 כי הם מצטרפים לעמדת התובעים לפירוק השיתוף בדרך של מכירת חלקה 196 בשלמות ובא כוחם עו"ד אייזק ביקש כי ב"כ התובעים עו"ד ישראל שוב יופיע בתיק בשמו ובשם מרשיו.

הנתבעים 18-23 לא הגישו כתב הגנה. זאת, על אף שבוצעה להם מסירה כדין וניתנו על ידי החלטות בהן קבעתי כי תם המועד להגשת כתב הגנה מטעמם.

השתלשלות העניינים בתיק

הצדדים הגישו את ראיותיהם. מטעם התובעים הוגש תצהירו של מר שמואל נרקיס המשמש כמנהלה ובעליה של התובעת 7. מטעם הנתבעים 2-13 הוגש תצהירו של הנתבע 2 מר שמואל בנדיקט אליעזר. כן הוגשו מטעמם חוות דעת שמאי מקרקעין מר יעקב בירנבאום, חוות דעת מומחה למיסים עו"ד אמיר סקלר, חוות דעת של האדריכל עדו דאובר, וחוות דעת של מהנדס אזרחי מתכנן ערים ושמאי מקרקעין מר יהודה כהן. מטעם הנתבע 1 הוגש תצהירו.

במהלך שלב ההוכחות הגיעו התובעים והנתבע 1 להסכמה לפיה מתצהירו של מר נרקיס יימחקו סעיפים 31, 32, 34 ו-37 בהם הועלו טענות נגד הנתבע 1 ובדבר מניעיו בניהול ההליכים. כן הוסכם כי תצהירו של הנתבע 1 יוצא מתיק בית המשפט. בהחלטתי שניתנה בדיון אושרה הסכמה זו. מאחר שלהסדר האמור הגיעו התובעים והנתבע 1 לאחר שנסתיימה חקירתו של מר נרקיס, אפשרתי לב"כ הנתבעים 2-13 להפנות למר נרקיס שאלות נוספות בחקירה נגדית. כן ניתנה לב"כ הנתבעים 2-13 אפשרות לחקור בחקירה ראשית את הנתבע 1 אולם זכות זו לא מומשה. בדיוני ההוכחות נחקרו בחקירה נגדית כל המומחים מטעם הנתבעים 2-13 וכן הנתבע 2 בחקירה נגדית.

לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים, עתרו התובעים בבקשה להוסיף כראייה מטעמם נסח רישום מעודכן ליום 28.2.2018. לדבריהם, מאחר שהחוב לעיריית בני ברק הוסדר ניתן היה להשלים את הרישום של הזכויות במקרקעין על שם התובעות 7 ו-8. הנתבעים 2-13 התנגדו לצירוף. בהחלטתי שניתנה ביום 12.4.2018 קבעתי כי אין מניעה כי בתיק בית המשפט יהיה נסח עדכני המשקף את הזכויות במקרקעין. עוד קבעתי כי אין בעצם צירופו כדי לקבוע כל עמדה בדבר נחיצות הראייה ומשמעותה בכל הקשור לתוצאות ההליכים בתיק דנן. מכל מקום, בעקבות הגשת המסמך, ניתנה לנתבעים אפשרות להגיש תוך 7 ימים טיעונים נוספים במסגרת סיכומיהם מעבר לנטען בתגובתם. טיעון נוסף כזה לא הוגש.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובחומר הראיות, שמעתי את העדויות ועיינתי בסיכומי הצדדים, אני קובע כי יש לפרק את השיתוף בדרך שהותוותה על ידי הנתבעים 2-13, קרי בדרך של חלוקה בעין והכל כפי שיפורט להלן. לשם הנוחות מכאן ואילך יכונו הנתבעים 2-13 "הנתבעים".

זכות העמידה של התובעים

כאמור, בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי לתובעות 7 ו-8 אין מעמד ועילת תביעה בהיותן בלתי רשומות כבעלים של המקרקעין. בסיכומיהם הוסיפו הנתבעים טענה חדשה לפיה יש לסלק את התביעה על הסף מאחר שהתובעים 1-6 שמכרו את זכויותיהם במקרקעין לתובעות 7ו-8 אינם עוד בעלים שלהם. טענה זו בכל הקשור לתובעים 1-6 היא טענה המהווה הרחבת חזית ודי בכך כדי לדחותה.

יש לדחות טענה זו גם לגופו של עניין, שכן שתי הטענות של הנתבעים אינן יכולות לדור בכפיפה אחת ויש לראותן כניסיון לאחוז את החבל משני קצותיו. אם התובעות 7 ו-8 אינן יכולות להגיש תביעה מאחר שהליך הרישום של בעלותן טרם נסתיים, אזי מאותו טעם זכותם של התובעים 1-6 להגשת התביעה טרם פקעה בהיותם עדיין הבעלים הרשומים. בנסיבות אלה, יש לראות את תובעות 7 ו-8 כמי שנכנסו לנעליהם של התובעים 1-6 שאת זכויותיהם רכשו.

מכל מקום, בפועל וכפי שעולה מנסח הטאבו, הרישום על שם התובעות 7-8 הושלם והן רשומות כעת כבעלים. מכאן שאין מניעה מלדון בתביעת פירוק השיתוף כאילו התובעות 7 ו-8 היו בעלים של המקרקעין מלכתחילה ולא מצאתי כי באמור יש פגיעה כלשהי בזכויות הנתבעים בעקבות השינוי.

אציין שסילוק תביעה על הסף, כפי בקשת הנתבעים, יפגע בהם בהיותם מעוניינים בביצוע פירוק השיתוף במהירות ויעילות. אין כל היגיון שהתביעה תסולק בשלב זה ותנוהל מהתחלה תוך בזבוז זמן ומשאבים לרוב. הדברים מקבלים משנה תוקף לאחר שבפסק דיני, כפי שיפורט להלן, התקבלה עמדת הנתבעים בדבר אופן ביצוע פירוק השיתוף.

הדין החל

על פירוק שיתוף במקרקעין חולשים סעיפים 37 – 45 לחוק המקרקעין. לענייננו רלוונטיים הסעיפים הבאים:

סעיף 39 לחוק קובע כי" (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין...".

ובסעיף 40 : "(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. (ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

ובסעיף 41 (ב) לחוק נקבע כי "היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה".

ובסעיף 43: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים".

המחוקק ראה ליתן עדיפות בפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין (סעיף 39 לחוק). על מנת להקל על ביצוע פירוק בדרך זו, אפשר המחוקק קיומה של חלוקה בעין על ידי נטילת חלקים במשותף על ידי מספר שותפים (סעיף 41 (ב) לחוק). בנוסף, הוא הטיל על בית המשפט הדן בתביעת הפירוק להתחשב ככל האפשר בדרישה של חלק מהשותפים לקיים את השיתוף ביניהם (סעיף 43 לחוק).

בפסק הדין בעניין רדילביץ אליו הפנו הנתבעים בסיכומיהם קבע כב' השופט חשין: "דומני כי עקרון החלוקה בעין הינו עיקרון "חזק", עיקרון בעל – עוצמה מכל העקרונות האחרים. הוא עמוד - האש, הוא עמוד – הענן, בעקבותיו נלך, ולא נסטה מן הדין אלא במקרים מיוחדים ויוצאי - דופן כמפורש בחוק. פירוש נעשה להרחבת הטריטוריה של החלוקה בעין ולהצרת הטריטוריה של המכירה למרבה במחיר" ובהמשך: "המחוקק הורנו שניים אלה, ובצמידות: אחד, כי ייעשה פירוק של שיתוף במקרקעין אם אך יבקש אחד השותפים על-כך, ושניים, כי נבכר חלוקה בעין בין השותפים על -פני מכירה למרבה במחיר (רע"א 1017/97 רדילביץ נ' י' מודעי ואח', פ"ד נב(4) 625 בעמודים 644 ו-649).

מהאמור לעיל עולה מגמה ברורה ולפיה על בית המשפט לעשות ככל הניתן לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין תוך התחשבות ברצונם של חלק מהשותפים להישאר בעלים במשותף במקרקעין. הפירוק בדרך של מכירה (סעיף 40 לחוק) נועד למקרים בהם לא ניתן לחלק את המקרקעין או כאשר חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים. לא זה המקרה. כפי שיפורט בהמשך, הרי שבנסיבות המקרה דנן, הדרך הנכונה המגשימה את הוראות המחוקק ומתחשבת ברצונם של השותפים המבקשים להישאר בעלים במקרקעין תוך איזון עם משאלות יתר השותפים היא ביצוע פירוק השיתוף על ידי חלוקה בעין בדיוק כפי עמדת הנתבעים.

התב"ע תוכננה מראש מתוך ציפייה כי בעתיד יהיה פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין

כאמור, המקרקעין נרכשו במקור על ידי שני אחים אשר הלכו לבית עולמם. הנתבע 2 העיד בתצהירו כי הנתבעים הם היורשים של אחד האחים ואילו התובעים 1-6 והנתבעים 1, 14-21 הם היורשים של האח הנוסף (סעיפים 2-3 לתצהיר). בעקבות הסכסוך שנתגלע בין שתי קבוצות היורשים, פנו הנתבעים אל האדריכל המתכנן עדו דאובר לשנות את התוכנית הקיימת על המקרקעין על מנת שניתן יהיה לחלק את החלקה לשני חלקים שווים בגודלם ובזכויות המוקנות להם (לאחר גריעת מגרשים לטובת דרך וזיקת הנאה שיירשמו על שם הרשות המקומית) (סעיף 6 לתצהיר). המטרה הייתה לחלק באופן שווה את המקרקעין בין שתי הקבוצות (סעיף 7 לתצהיר). התובעים 1-6 כמו גם הנתבעים 1 ו-14-21 היו מודעים לתכנית ולא התנגדו לה. יתרה מכך, ככל הידוע לו הם אף שילמו שכר טרחה לאדריכל ומכאן יש לראותם כמי שהסכימו לחלוקה שהייתה גלומה בתכנית (סעיף 8 לתצהיר).

עדותו של הנתבע 2 שפורטה לעיל לא נסתרה על ידי התובעים או על ידי מי מהנתבעים האחרים. הנתבע 1 לא התייחס לכך בתצהירו וזה אף נמחק בהתאם להסדר הדיוני עם התובעים. מטעם התובעים הוגש אך תצהירו של מר שמואל נרקיס והאמור בו לא סתר את הנטען בתצהיר הנתבע 2 בעניין זה. יתרה מכך, מר נרקיס בתצהירו אף חיזק את גרסתו של הנתבע 2 בכך שהעיד כי הנתבע 2 יזם כנציג הנתבעים את התב"ע (סעיף 12 לתצהיר נרקיס). יש לציין שהנתבע 2 בחקירתו הנגדית לא נשאל כלל על טענותיו בעניין זה.

התובעות 7 ו-8 רכשו את הזכויות במקרקעין בשלב מאוחר יותר ולכן יש לראותן כמי שכפופות לדברים עליהם העיד הנתבע 2 והן מנועות מלטעון כנגדם. מר נרקיס נשאל בעדותו על השיקולים שהנחו אותו עת נכנס לעסקת רכישת חלקים של המקרקעין: "אמרתי לבית המשפט שהסבירו לי שישנה בעיה עם אדם אחד ועוד יותר בדקתי היטב שניתן יהיה לקנות את כל החלקה או במזומן או בקומבינציה.

ש.בדקת היטב. תפרט איך?

ת.גם שמעתי מהמתווכים וגם הבנתי ממר אליעזר בנדיקט הנתבע 2 שיושב באולם שבעזרת השם שאם אסכם עם כל בני המשפחה, הוא יעשה איתי עיסקת קומבינציה ונבנה את החלקה או שימכור במזומן. מעולם לא חשבתי על תביעת פירוק שיתוף" (עמוד 42 לפרוטוקול שורות 16-21 וראו גם עמוד 61 לפרוטוקול).

מעדותו של מר נרקיס עלה כי לא הייתה וודאות מה יהיה בסופו של דבר וכי קיים היה סיכון שבסופו של דבר המהלך לא יצליח והנתבעים 2-13 יישארו כבעלים של חלקם במקרקעין.

זאת ועוד, השמאי יעקב בירנבאום אשר ערך את הטבלה של איחוד וחלוקה לתב"ע (נספח 5 ב לתצהיר התובעים) והגיש חוות דעת מטעם הנתבעים 2 -13 תמך בחוות דעתו בגרסה של הנתבע 2 בכל הקשור לכוונה בתכנון התב"ע. להלן דבריו: "החלקה היסטורית שייכת למשפחת בנדיקט ומחולקת למעשה עפ"י השתלשלות הירושות לשתי קבוצות. שיקול זה היווה בסיס לפיו תוכננה החלקה לשני מגרשי בניה" (ראו עמוד 8 לחוות הדעת פיסקה שנייה).

מן המקובץ עולה כי כוונת מתכנני התב"ע מתיישבת עם חלוקה בעין של המקרקעין לשני מתחמים.

לטענת התובעים כי אין אפשרות לחלק את המקרקעין ל-27 חלקים אין מקום בהיותה לא רלוונטית בנסיבות העניין ואף מטעה. הליכי פירוק השיתוף התנהלו בידיעה שהנתבעים כקבוצה מחזיקים יחדיו ב- 50% מהזכויות במקרקעין מבקשים לראותם כאחד. התובעות 7 -8 מחזיקות למעשה בכ- 45% מהזכויות במקרקעין לאור הסכמים אליהם הגיעו עם יתר בעלי הדין והשותפים במקרקעין, והנתבע 1 מחזיק בכ- 5% מהזכויות. מר נרקיס בעדותו בחקירה נגדית הודה למעשה בחלוקה דנן:

"ש.אז מה אחזקותיך עם סטייה של שברי אחוזים?

ת.בסביבות 44% נחתמו הסכמי קניה וקומבינציה.

ש.יהיה נכון להגיד שבאותה רמת דיוק כי 50% נמצאים בידי הנתבעים 2-13 כי הם ירשו מחצית מהמקרקעין והיתרה בבעלות הנתבע 1 שהוא היחיד הנותר? האם עד פה זה נכון?

ת.צריך לקחת את הנסח ולבדוק. בגדול זה נכון. כל הקרקע היא מושע אחת." (ראו עמוד 36 לפרוטוקול שורות 8-12).

לפיכך, החלוקה בעין היא תחת ההבנה כי לכל היותר ניתן להבחין ב-3 קבוצות בהתאם לחלוקה לעיל ולא כפי שטוענים התובעים.

איני מקבל גם את טענת התובעים כי בהתאם לסעיף 41 (ב) לחוק יש צורך בהסכמת כל השותפים לכך שפירוק השיתוף בחלקה ייעשה בדרך בה הנתבעים יהיו בעלים של מתחם אחד ויתרת הבעלים במתחם השני. להבנתי, הפרשנות לאמור בסעיף 41 (ב) שהובא לעיל ולפיו "אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך" היא שאם הנתבעים מסכימים ליטול את חלקיהם במשותף הרי שהדבר אפשרי. הסעיף דורש את הסכמת השותפים המבקשים ליטול את חלקם במאוחד והסכמה זו הרי קיימת אצל הנתבעים.

אין מקום גם לטענת התובעים, ובמיוחד התובעות 7ו-8 אשר רכשו את הזכויות במקרקעין, כי ייאלצו להיות שותפים של הנתבע 1 המחזיק ב-5% בלבד. ממילא במצב הקיים הם שותפים במקרקעין, כך שמצבם לא הורע אלא השתפר, שכן במצב החדש מספר השותפים במקרקעין שייוותרו בידי התובעים יקטן משמעותית. בנסיבות אלה, אין כל מניעה כי פירוק השיתוף במתחם שיועבר לשליטת התובעות 7 ו-8 ונתבע 1 ייעשה בדרך של מכירה למרבה במחיר כפי שמבקשים התובעים. להיפך, במקרה כזה פירוק השיתוף יהיה פשוט הרבה יותר.

במיוחד הדברים אמורים לנוכח דברי הנתבע 1 בסיכומיו כי אין לו התנגדות לבצע פירוק של השיתוף בכל דרך שתיקבע על ידי בית המשפט וכי אין הוא מסרב להיות שותף במתחם אחד עם התובעים כאשר מתחם זה יימכר לכל המרבה במחיר (ראו סעיף 4 לסיכומים). בנסיבות אלה, מטרת התובעים לבצע מכירה למרבה במחיר תושג.

האמור לעיל הוא למעשה יישום של הוראת סעיף 43, אשר כאמור מתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים שהם הנתבעים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים שהם התובעים והנתבע 1, אשר יוכלו בבוא העת להגיע הסכמות כאלה ואחרות ביניהם ולפנות לדרך של מכירת המתחם שיישאר בבעלותם למרבה במחיר.

אין גם מקום לטענת התובעים בסיכומיהם כי בפתרון זה יש הרחבת חזית כיוון שלא הועלה בכתב ההגנה מטעם הנתבעים. מדובר בפתרון אפשרי הנובע ומתבקש מפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין אותו דרשו הנתבעים. אין צורך להזכירו במפורש בכתב ההגנה והוא מצוי במסגרת שיקול דעתו של בית המשפט.

חוות דעת האדריכל עדו דאובר

האדריכל עדו דאובר שטיפל בהכנת התב"ע הסביר בחוות דעתו כמו גם בעדותו בחקירה נגדית בצורה ברורה ומפורשת כי בשטח יש שני תאי שטח עיקריים זהים בגודלם. להלן דברים מתוך חוות דעתו: "בדקתי את זכויות הבניה ב-2 תאי השטח העיקריים על פי התכנית, על חלוקתם לתאי משנה ואת התצ"ר שהוכן ע"י המודד ומצאתי שהם זהים מבחינת גדלם, צורתם, זכויות הבניה המוקנות להן, מספר הדירות הניתנות לבניה, הקומות וכו.

בדקתי את גדלם וצורתם של תאי השטח העיקריים ומצאתי שניתן לנצל באופן זהה, בכל אחד מהם, את זכויות הבניה המוקנות להם בתכנית.

בדקתי את תקנון התכנית ועולה ממנו בברור שניתן לנצל את הזכויות בכל אחד מתאי השטח העיקריים, בלי תלות בשני.

בדקתי את ההוראות לגבי החניה התת קרקעית ומצאתי שניתן לבנות את החניון בכל תא שטח עיקרי, כולל הכניסה אליו, בלי תלות בתא השטח העיקרי השני.

ניתן להתרשם בברור שתכנית בב/מק/3137 הוכנה מתוך מחשבה דקדקנית שתתאפשר חלוקת החלקה לשניים ותתאפשר בנית מחצית מן הזכויות ללא תלות במחצית השניה.

מכל בחינה תכנונית (מספר דירות, קומות, תקן חניה, שטחי בניה, קוי בנין) אין כל יתרון לבניה של 2 החלקות יחד. כמובן שיש יתרון מסוים לבניה משותפת מבחינת עלויות הבניה (בעיקר במרתפים), אך בניה כזו תתאפשר גם לאחר חלוקת החלקה לשני חלקיה בין הבעלים. מאידך, הפרויקט גדול דיו ויתרון הגודל יהיה שולי.

את השוני (אם קיים) בשווי המכירה של כל אחד מתאי השטח העיקריים יש לקבוע בעזרת שמאי מקרקעין, אך הוא אינו רלוונטי לעצם אפשרות חלוקת הזכויות בחלקה כאמור".

בתשובה לשאלת ב"כ התובעים כי על פי התכנית רואים את החלקה כיחידה תכנונית אחת השיב כי "היחידה התכנונית הזו מחולקת לתאי שטח פרטניים כאשר בכל תא שטח כזה ישנן זכויות בניה ספציפיות וניתן לנצלן במסגרת תא השטח הזה בנפרד אלא אם כן, נאמר אחרת בתכנית" (עמוד 83 לפרוטוקול שורות 20-29).

כשנשאל על כך שעל פי סעיף 6.15 לתכנית כל הבעלים יירשמו בכל תאי שטח, הסביר כי מדובר בסעיף סטנדרטי העוסק בחלוקה קניינית של הרכוש ולא בחלוקת התכנית לעניין מימוש זכויות בנייה בנפרד. הוא אף הוסיף שהליך כזה של חלוקת הבעלות הינו פשוט וכרוך אך בקבלת חוות דעת שמאיות לצורך ביצוע איזון בין חלקי השותפים (ראו עמוד 85 לפרוטוקול שורות 12 -31).

חוות דעת השמאי בירנבאום

כאמור לעיל, השמאי בירנבאום אשר ערך את טבלת איחוד וחלוקה לתב"ע כתב בחוות דעתו כי החלוקה לשתי קבוצות היא שעמדה בבסיס תכנון החלקה לשני מגרשי בנייה. הוא ציין במפורש כי "הואיל וחלקה 196 עדיין רשומה בפנקסי המקרקעין כיחידה אחת, ניתן לבצע חלוקה בעין, כאשר כל קבוצה תקבל מגרש נפרד ללא צורך להוציא את כל החלקה למכירה במכרז".

 בהמשך חוות דעתו התייחס השמאי לאמור בסעיף 6.15 לתכנית אשר קובע כי כל הבעלים בתחום התכנית יירשמו ויישארו בעלים של כל תאי השטח בהתאם לחלקם היחסי. על כך כתב כדלקמן: "אני סבור, כי מאחר ומהתוכנית עולה כאמור, כי עריכתה לקחה בחשבון אפשרות של פיצול בעין, לא יפורש סעיף זה כמניעה לחלוקה. בנוסף, הואיל ורישום המגרשים בטאבו טרם נעשה, ניתן כיום לערוך תב"ע מקומית שכל תכליתה הינה שינוי ההקצאות וחלוקת הבעלים לשתי קבוצות, כאשר כל קבוצה תקבל מגרש בנפרד, ותוכל לבצע בניה עצמאית ללא תלות בקבוצה השניה". ובהמשך הוסיף כי "הליך של הכנת תב"ע מקומית שתכלול טבלאות איזון וחלוקה חדשה ותפצל בין הבעלויות הינו הליך מהיר יחסית. הליך זה נמשך מספר חודשים שבסופו כל קבוצה תקבל מגרש בנפרד ולא ייגרם נזק לקבוצה מסוימת בעקבות מכירת החלקה בשלמותה כמכירה כפויה"(עמוד 8 לחוות הדעת).

השמאי גם התייחס לנזק שייגרם לנתבעים שאינם מעוניינים במכירה כתוצאה מהפער הגדול במיסוי בין מכירה לבין בנייה עצמית (עמוד 8 לחוות הדעת).

בחקירתו הנגדית הסביר כי הפער בשווי בין שני המתחמים אמור להיות קטן. זאת, בשל כך שבאחד המתחמים החזית המסחרית היא פינתית ואילו במתחם השני החזית היא לרחוב אחד ולשביל להולכי רגל (עמוד 106 לפרוטוקול שורות 5-15).

חוות דעת המהנדס האזרחי מתכנן הערים ושמאי המקרקעין מר יהודה כהן

מר יהודה כהן שהינו מהנדס אזרחי המתמחה בתכנון עירוני ושמאי מקרקעין נתן חוות דעת לעניין ההליכים התכנוניים הנדרשים להכנת תכנית שמטרתה הפרדת הבעלויות בחלקה 196 לשתי קבוצות.

בחוות דעתו הפנה לסעיף 6.15 על פיו כל הבעלים בתחום התוכנית יירשמו ויישארו בעלים של כל תאי השטח בהתאם לחלקם היחסי. גם הוא כמו השמאי בירנבאום סבר כי אין בסעיף זה כדי למנוע את החלוקה. להלן דבריו: "מתוך ניסיוני, לא צפויה הועדה לתכנון ובניה לפרש סעיף זה כסעיף המונע חלוקה בעין, שכן מהוראות התב"ע עולה מפורשות כי תוכננה בדרך שתאפשר הקצאת המגרשים הזהים לשתי קבוצות כך שכל קבוצה תקבל מגרש בנפרד" (עמוד 7 לחוות הדעת הפיסקה האחרונה של סעיף 2).

הוא הוסיף כי ככל שיידרש הליך תכנוני במסגרתו יבוטל סעיף 6.15 על מנת להפריד את הבעלויות לשתי קבוצות שאז מדובר ב"הליך מהיר וטריוויאלי" אשר צפוי להימשך כ- 4 עד 6 חודשים (סעיף 3 לחוות הדעת עמודים 7-8).

בחקירתו הנגדית חזר על עמדתו ואמר בין היתר כי "יש אפשרות לבנות בנפרד ללא כל תלות במגרש השכן. זאת אומרת, שהאדריכל תכנן את הבניה בעתיד שהיא תופרד לשני חלקים שווים" (ראו עמוד 69 לפרוטוקול שורות 14-16).

חוות דעת מומחה למיסים עו"ד (רו"ח) אמיר סקלר

עו"ד (רו"ח) אמיר סקלר בדק בחוות דעתו את מתווה המיסוי המומלץ בהתחשב בחוקי המס השונים. בהתאם לחוות דעתו ובהתחשב בנתונים הרלוונטיים לנתבעים, בהנחה שמכירה של חלק הנתבעים במקרקעין לצד ג' תניב רווח של 50,750,000 ₪, החיוב במס צפוי להסתכם בסך של 12,667,500 ₪. במקרה של מכירת הפרויקט כשהוא מוגמר לצד ג', קרי חלוקת המקרקעין בעין, החיוב במס צפוי להסתכם בסך של 7,045,500 ₪. מדובר בפער משמעותי של מעל 5.5 מיליון ₪ לטובת מכירת הפרויקט כגמור.

בחקירתו הנגדית נשאל מה ההשפעה של היטל השבחה על הפער האמור והסביר כי במקרה כזה הפער יצטמצם בכ - 400,000 ₪. מנגד, הסביר כי לקח בחשבון בתחשיביו גם את מס היסף המוטל על בעלי הכנסות מעל 640,000 ₪ בשנה בשיעור של 3%, כאשר עקרונית מס זה מוטל על מכירת קרקע ולא על מכירת דירת מגורים. כלומר, נטל המס שיוטל על הנתבעים במקרה של פירוק שיתוף בדרך של מכירה יגדל.

טענת התובעים כי פירוק השיתוף לא אפשרי בשל הבעלות המשותפת בחלקה 1003

התובעים טענו בסיכומיהם כי תא שטח 1003 של פי התכנית מיועד למגורים ומבני ציבור אמור להיוותר בבעלות משותפת של כל הבעלים כך שלא ניתן לפרק את השיתוף. איני מקבל טענה זו. מעדויות המומחים עולה כי מדובר בטענה שאין בה ממש. בחקירתו הנגדית הסביר האדריכל דאובר היטב עניין זה. מעדותו כמו גם מהתוכנית עולה כי שטח זה בגודל 257 מ"ר הוא שטח המיועד לזיקת מעבר הציבור ולא מתוכננת בו בנייה כלשהי. האדריכל דאובר אף הסביר כי המילים "מגורים ומוסדות ציבור" שורבבו בטעות לתכנית. הוא הפנה לחוות דעתו של השמאי בירנבאום שהתייחס לחלקה זו בחוות דעתו. בהתאם לדבריו, הרי שנושא זה יבוא על פתרונו בעת החלוקה בעין כששטח זה יחולק בין השותפים או שיוצמד לאחת מהקבוצות. מדבור בשטח שלא ניתן לעשות בו שימוש לצרכי מרתף, חנייה או תחנת טרנספורמציה ולכל היותר ניתן להעביר בו תשתיות כגון קווי חשמל, צנרת ביוב ציבורית וכיו"ב (ראו עדותו בעמוד 86 לפרוטוקול שורה 28 עד עמוד 88 שורה 20).

גם השמאי בירנבאום העיד דברים דומים. כשנשאל על ידי ב"כ התובעים לגבי זה שמגרש 1003 יישאר בבעלות משותפת של כל הבעלים הסביר כי: "מבחינה קניינית, המגרש נשאר רשום על שם כל הבעלים. המגרש הזה משמש כשביל להולכי רגל כפי שמפורט בסעיף 7.9 ואין לו למעשה ערך, הוא כולו מיועד לזיקת הנאה להולכי רגל" (עמוד 98 לפרוטוקול שורות 25-28). הוא אף הסביר כי הרשות מתייחסת אל תא שטח זה כאל שלה והיא זו שתישא בסופו של דבר בתחזוקתו. כמו כן, העיד כי הטעם לכך שהשטח נותר בבעלות כל השותפים בחלקה נובע מכך שמדובר בתכנית של ועדה מקומית שאינה יכולה לבצע את השינוי בייעוד של אותו תא שטח (ראו עמוד 99 לפרוטוקול שורות 1-7).

טענות התובעים בדבר זיהום אפשרי של הקרקע או גילוי עתיקות

הטענות לגבי מציאת זיהום בקרקע או עתיקות הן במידה רבה ספקולציה לא מבוססת שהתובעים מעלים כנימוק להתנגדותם לביצוע פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין וזאת ללא הצדקה. טענות מעין אלה יכולות להיטען בכל מקרה בו מבצעים חלוקה בעין בין שותפים ואין שום דבר מיוחד בכך.

מכל מקום, אין כל מניעה כי במסגרת פירוק השיתוף ייערכו כבר עתה הבדיקות הנדרשות על מנת לקבוע האם יש צורך לבצע ניקוי של זיהום במי מהמתחמים או האם קיימים במי מהם עתיקות, כך שניתן יהיה לקחת זאת בחשבון בעת קביעת תשלומי האיזון. האדריכל דאובר הסביר את הדברים בצורה ברורה בחקירתו הנגדית ( עמוד 84 לפרוטוקול שורה 10 עד עמוד 85 לפרוטוקול שורה 7) וכך גם המהנדס יוסף יהודה אשר נשאל בעניין הצורך לבצע בדיקת זיהומי קרקע והשיב כי אין כל מניעה לבדוק את שני המתחמים כדי לברר זאת (עמוד 75 לפרוטוקול שורות 17-25).

התובעים לא המציאו כל חוות דעת מטעמם ולא הוכיחו טענותיהם בדבר הפסדים

התובעים לא המציאו כל חוות דעת להוכחת טענותיהם או לסתירת טענות הנתבעים אשר נתמכו כאמור בחוות דעת מקצועיות ומשכנעות. התצהיר היחיד שהוגש הוא של מר שמואל נרקיס אשר מעורבותו בעניין נבעה מהיותו קשור לתובעות 7 ו-8 אשר רכשו את הזכויות במקרקעין מהתובעים 1-6 אך בשלבים מאוחרים, כך שאין לו ידיעה ממקור ראשון לגבי העובדות עליהן העיד הנתבע 2 בכל הקשור להיסטוריה של המקרקעין ושל השותפים ולגבי הרקע והשיקולים שלאורם הוצאה התב"ע במתכונתה.

גם טענתם של התובעים כי כל חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לכל השותפים, מפני שעלויות הבנייה על כל חלק בנפרד גדולות יותר, נטענה באופן סתמי מבלי להציג כל חוות דעת או נתונים כספיים כך שהדברים נטענו בעלמא. כב' השופט חשין בפסק הדין בעניין רדילביץ קבע כי "המבקש למכור נכס של שותפות למרבה במחיר, עליו הנטל להראות כי דרך זו עדיפה על חלוקה בעין: משום שחלוקה בעין תמיט הפסד ניכר על מי מן השותפים" (שם בעמוד 649).

מנגד, כפי שפורט לעיל, התמונה העובדתית העולה מחוות הדעת של המומחים מטעם הנתבעים אחרת לחלוטין

לסיכום

התב"ע תוכננה מראש מתוך ציפייה כי בעתיד יהיה פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין לשני מתחמים. התובעים 1-6 כמו גם הנתבעים 1 ו-14-21 היו מודעים לתוכנית, לא התנגדו לה ואף שילמו שכר טרחה לאדריכל, כך שיש לראותם כמי שהסכימו לחלוקה הגלומה בה.

התובעות 7 ו-8 רכשו את זכויותיהן במקרקעין בשלב מאוחר יותר. בזמן הרכישה הן ידעו כי קיים מבחינתן הסיכון כי לא יצליחו לרכוש את כל המקרקעין וכי פירוק שיתוף ככל שיהיה יבוצע בדרך של חלוקת החלקה בעין לשני חלקים.

בנסיבות העניין, אין מקום לטענה כי אין אפשרות לחלק את המקרקעין ל-27 חלקים. בפועל קיימות 3 קבוצות, הנתבעים אשר מחזיקים יחד ב-50% מהמקרקעין,התובעות 7 ו-8 השולטות בכ- 45% והנתבע 1 המחזיק ב-5%.

הנתבעים מסכימים ליטול את חלקם במשותף. במצב הקיים ממילא התובעים הם שותפים של הנתבע 1 ולכן החלוקה לשני חלקים מטיבה את מצבם. זאת, במיוחד לאור הסכמתו של הנתבע 1 לפרק את השיתוף בדרך של מכירה.

על פי חוות הדעת של המומחים מטעם הנתבעים, המתחמים זהים בגודלם ומבחינת הזכויות. אין מניעה לחלק את החלקה בין הבעלים. בכל מגרש ניתן לבנות בנפרד ללא תלות במגרש השכן. מאחר שהתב"ע לקחה בחשבון אפשרות של פיצול בעין, לא יפורש סעיף 6.15 לתכנית הקובע כי כל הבעלים בתחום התכנית יירשמו ויישארו בעלים של כל תאי השטח בהתאם לחלקם היחסי, כמונע חלוקה. ככל שיהיה צורך לבצע שינוי, מדובר בהליך פשוט וקצר יחסית.

מבחינת מיסוי, נטל המס על הנתבעים יהיה קטן משמעותית בפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

אין בעובדה שתא שטח 1003 יוותר בבעלות משותפת של כל הבעלים כדי להשפיע מהותית אם בכלל על פירוק השיתוף. מדובר בשטח בגודל 257 מ"ר המיועד לזיקת מעבר הציבור בלבד. בשטח לא תתאפשר בנייה וניתן לעשות בו לכל היותר שימוש לצרכי תשתיות של קווי חשמל ומים. על פי המומחה בירנבאום, הרשות המקומית מתייחסת אל תא שטח זה כאל שלה והיא זו שתישא בסופו של דבר בתחזוקתו.

הטענות לגבי מציאת זיהום בקרקע או עתיקות יכולות לעלות בכל מקרה של פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין ואין מניעה כי כבר בשלב זה ייערכו הבדיקות הנדרשות והעניין יילקח בחשבון בעת קביעת תשלומי האיזון.

התובעים לא המציאו כל חוות דעת מטעמם כדי להוכיח טענותיהם לרבות טענות להפסד או לסתור את טענותיהם של הנתבעים אשר נתמכו כאמור בחוות דעת מקצועיות משכנעות.

פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין מגשים את הוראות סעיף 43 לחוק בכך שהוא מתחשב ככל האפשר בדרישת הנתבעים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של התובעים והנתבע 1, אשר יוכלו בבוא העת להגיע הסכמות כאלה אחרות ביניהם ובהיעדר הסכמה לפנות לדרך של מכירת חלקם למרבה במחיר.

סוף דבר

אשר על כן, אני קובע כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין כפי בקשת הנתבעים, כך שהמתחם האחד יוקצה לנתבעים והמתחם השני יוקצה ליתר בעלי הדין. לאור התוצאה אליה הגעתי, ישלמו התובעים לנתבעים הוצאות בסך של 50,000 ₪. הסכום ישולם 30 יום.

ויובהר, כי הבחירה בדרך הפירוק שנבחרה אינה נקייה מקשיים והיכולת של הצדדים לבצע אותה במהירות וביעילות לטובת כולם תלויה בין היתר בשיתוף הפעולה ביניהם. צד שיציב קשיים בתהליך, יגרום בסופו של דבר לעיכוב שלא לצורך ולפגיעה גם באינטרסים שלו. מאחר שהנתבעים במהלך הדיונים הסכימו כי לתובעים תינתן זכות הבחירה של המתחם אשר יועבר לרשותם ובטרם יינתנו הנחיות להמשך, במסגרתן ימונה בין היתר שמאי מטעם בית המשפט, ניתנת לצדדים אורכה בת 30 ימים על מנת להגיע להסכמות בעניין דרך יישומו של פסק הדין.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ט"ז אייר תשע"ח, 01 מאי 2018, בהעדר הצדדים.