מור סבג השקעות ויזמות בע"מ ואח' נ' בנימינוב ואח'

לפניי בקשה למתן צו עשה זמני (להלן: "הבקשה"), במסגרתה מבוקש למנות בעל תפקיד אשר יוסמך לחתום בשם המשיבה 6, גב' ג'וליה שועה ו/או המשיב 7, מר אלי גוב, (להלן ביחד: "המשיבים") על מערך הסכמים בעניין מיזם פינוי בינוי (להלן: "הסכמים").

כמו כן, מבוקש ליתן צו פינוי כנגד המשיבים, ככל שיסרבו להתפנות בהתאם להסכמים.

העובדות הנדרשות לעניין

המבקשים הגישו תביעה לצו עשה ולסעד כספי.

על פי התביעה, התקשרו המבקשים עם חברת ס.י. אבן יזמות בע"מ (להלן: "החברה") לצורך קידום מיזם של התחדשות עירוני במקרקעין הידועים כחלקה 254 בגוש 10049 ברחוב דויד שמעוני 31,32,33 ורחוב צפרא 1,2,3 (להלן: "מתחם").

ההתקשרות החלה לערך בשנת 2022 .

התביעה הוגשה ביום 27.3.24, בין היתר, נגד מר עמוס שועה ועוד שישה בעלי זכויות במתחם, אשר נטען כלפיהם שהם דיירים סרבנים, כהגדרת הדיבור בחוק חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי").

למרבה הצער, הלך מר עמוס שועה לבית עולמו. כמו כן, התברר למבקשים שגם מר אלי גוב טוען לזכויות באותה דירה לה טען מר עמוס שועה ז"ל לזכויות (להלן: "דירת המריבה"). על כן, ביום 16.10.24 עתרו המבקשים בבקשה לתיקון כתב התביעה, על דרך תביעת הגב' ג'וליה שועה חלף מר עמוס שועה ז"ל, בהיותה היורשת היחידה של מר עמוס שועה, מכוח צו ירושה. את התביעה נגד מר עמוס שועה ז"ל ונגד יורשתו גב' ג'וליה שועה, כבעלי זכויות בדירת המריבה, ביססו המבקשים על נסח רישום המקרקעין.

כמו כן, עתרו המבקשים, להורות על צירוף מר גוב כנתבע, שכן נוכח טענותיו לזכויות בדירת המריבה ראוי שישמע.

בהחלטה מיום 4.12.24 התקבלה הבקשה לתיקון כתב התביעה.

נוסף על כך, עתרו המבקשים, ביום 16.10.24, בבקשה מושא ההחלטה.

התביעה נגד שאר חמשת הדיירים במתחם, אשר נטען כלפיהם שהם דיירים סרבנים, הסתיימה.

על כן, כל שנותר לדון בו, במסגרת התביעה העיקרית ובמסגרת הבקשה לסעד זמני, הוא עניינם של המבקשים למול המשיבים.

הבקשה לצו עשה:

לטענת המבקשים, הם מהווים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות, כמשמעות הדיבור בחוק פינוי בינוי. המבקשים טוענים, כי סירובם של גב' שועה ומר גוב לחתום על ההסכם מול החברה, הוא סירוב בלתי סביר. משכך, הם דייר סרבן כמשמעות הדיבור בחוק פינו בינוי. על כן, עתרו המבקשים כאמור.

המבקשים עמדו על חשיבות הוצאת המיזם, המצוי בשלב מתקדם, אל הפועל וכן על הנזקים שייגרמו להם ולחברה כתוצאה מעיכובו. לטענת המבקשים, המדובר במתחם מגורים מט ליפול, אשר נבנה בשנות ה- 50 של המאה הקודמת ואינו עומד באף תקן מודרני. בכלל זה מפנים המבקשים לחשש מרעידת אדמה, היעדר ממ"ד ומערכת ניקוז שופכין שעולה על גדותיה.

המבקשים מבהירים שגם בתקופת הביניים, בין הריסת המתחם ועד בנייתו מחדש, בהתאם למיזם, עת יגורו ה"ה שועה וגוב בדירות שכורות, מצבם ישתפר. זאת מהטעם שאלה יוכלו לשכור דירות בטוחות ומרווחות יותר, העומדות בתקן הנוכחי.

לטענת המבקשים, נוכח דחיפות העניין, לא יהיה נכון וראוי להמתין עד לסיום המחלוקת בשאלה למי הזכויות בדירת המריבה. על כן, טוענים המבקשים, יש להיעתר לבקשה, תוך הענקת בטוחות הולמות למשיבים, אשר יבטיחו את זכויותיו של מי שיקבע כבעל הזכויות בדירה.

זאת ועוד, לטענת המבקשים, על סמך הראיות שהוגשו בשלב זה של ההליך, סיכויי התביעה גבוהים ביותר. לטענתם, רוב מוחלט מבעלי הדירות חתמו עם ההסכם מול החברה, מדובר במיזם כלכלי מיטבי עבור הדיירים שהתמורה בגינו גבוהה פי 4 – 5 פעמים מהתמורה הראויה ממיזמים מסוג זה.

בכל הנוגע למאזן הנוחות, טענו המבקשים, כי הוא נוטה בבירור לטובתם. לשיטת המבקשים, הנזק שעלול להיגרם להם כתוצאה מהמחלוקת בין המשיבים, וסירוב מי מהם לחתום על ההסכם, הוא עצום. לטענתם, כל עיכוב בקידום המיזם יוביל למגורים של מאות דיירים בבניינים בלתי ראויים. יתרה מזאת, טענו המבקשים, כי עיכוב המיזם יגרום להם ולחברה נזק כלכלי אדיר של מיליוני שקלים.

המבקשים הוסיפו וטענו, כי לא ייגרם נזק למשיבים ממתן הצו. להפך, קידום המיזם, יוביל לתועלת לצד שיזכה בהליך קביעת הזכויות בדירת המריבה.

תשובת המשיבים

לטענת הגב' שועה, המבקשים לא הוכיחו קיומה של עילת תביעה כנגדה. לטענתה, היא אינה דייר סרבן, והמחלוקת היא לעניין חישוב זכויותיה בדירת המריבה והתמורה בגינן. לשיטת גב' שועה, מטרת הבקשה היא לכפות עליה עסקה שאינה כדאית כלכלית.

אשר למאזן הנוחות, טוענת גב' שועה, כי המבקשים לא הצביעו על כל נזק שיגרם להם מדחיית הבקשה. אולם, ככל שתתקבל הבקשה, יגרם לה נזק כבד ופגיעה בזכותה לקבל תמורה הוגנת.

עוד טוענת גב' שועה, שהיא אוחזת בזכויות רבות מעבר לאלה שהמבקשים מכירים בהן. מכאן, לשיטת גב' שועה, התמורה לה היא זכאית בגין זכויותיה עולה פי כמה מונים על זו שהמבקשים מוכנים לתת לה. בסעיף 50 לכתב ההגנה נטען, שהיא זכאית לתמורה של בין שתיים לשלוש דירות של 135 מ"ר כ"א ולא לתמורה של דירה אחת באותו שטח. משכך, טוענת גב' שועה, שסירובה לחתום על המסמכים הוא סירוב סביר וראוי.

גם מר גוב ביקש את דחיית הבקשה. לטענתו, אין כל עילת תביעה נגדו, שכן הוא אינו דייר סרבן, והוא לא צורף לתביעה העיקרית.

מר גוב מתנגד לבקשה כשהוא טוען למרמה. את עיקר חיציו מפנה מר גוב נגד מר שועה ז"ל אשר לטענתו, ממנו רכש את הזכויות בדירת המריבה. עוד טוען מר גוב, שהמבקשים ומר שועה ז"ל עשו יד אחת על מנת לנשלו מדירת המריבה, בין היתר, באמצעות הבקשה דנן. בעניין זה מפנה מר גוב לכך שהוא מתגורר בדירת המריבה מזה 50 שנה אך לא צורף לתביעה המקורית. יודגש, בתשובתו, מר גוב כלל אינו טוען לתמורה הראויה, לדעתו, בגין זכויותיו הנטענות בדירת המריבה.

כמו כן, טוען מר גוב, לשיהוי, שכן הבקשה לסעד זמני הוגשה כחמישה חודשים לאחר הגשת התביעה.

ה"ה שועה וגוב, מבקשים לדחות את הבקשה, גם מהטעם שלטענתם, הסעד המבוקש בה, זהה לזה המבוקש בתביעה.

הראיות:

ראיות המבקשים:

מטעם המבקשים הוגש תצהירו של מר אוסידון, לפיו, הוא ראש מנהלת הדיירים במיזם.

אוסידון הצהיר על פניותיו למנוח עמוס שועה ז"ל, ולאחר מכן לבנו רפי שועה. במסגרת פניות אלה, הבהיר אוסידון שהם מאחרוני בעלי הזכויות שלא חתמו על הסכם הפינוי בינוי.

כמו כן, טוען אוסידון שהוא למד על היקף הזכויות בדירת המריבה, בין של הגב' שועה ובין של מר גוב, מהמצב בפועל בשטח ומהרישום בנסח המקרקעין. לטענתו, אלה כלל לא תואמות ואף לא בקירוב את הזכויות הנטענות.

משכך, לטענת אוסידון, יש לחשב את התמורה עבור הזכויות בדירת המריבה על פי המצב בפועל ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

כעולה מעדות אוסידון, אשר לא נסתרה, מצב המתחם דומה לפבלות ומדובר באסון תכנוני שאם יבוקש לסדר את רישומיו, הדבר ייקח עשרות שנים אם בכלל. על כן, על מנת לקדם את המיזם, במסגרת חישוב התמורות, נלקחו בחשבון הרישום בלשכת רישום המקרקעין והמצב בפועל.

אוסידון העיד, כי הוא מנהל את המיזם כ- 14 שנים והוא בקשר רציף עם כל הגורמים. עוד העיד אוסידון, כי זהו מיזם גדול ומורכב מבחינת עלויות, היתרים והיבטים נוספים באשר להליך הפינוי בינוי, במסגרתו תיהרסנה 94 דירות וייבנו 530 דירות.

באשר להתנהלות המבקשים מול מר גוב, העיד מר אוסידון כי בשנת 2022 פנה אליו מר מנחם גוב, אחיו של מר אלי גוב, וזה ביקש מידע בכל הנוגע למיזם. מר אוסידון הסביר למר מנחם גוב כי יש צורך להוכיח את בעלות מר אלי גוב בדירת המריבה. בהיעדר הוכחה על בעלות כאמור, הוא ימשיך להתנהל מול מר עמוס שועה ז"ל, הבעלים הרשומים של דירה המריבה.

ראיות המשיבים:

מטעם הגב' שועה הוגש תצהיר מר רפי שועה. בתמצית, נטען, כי ה"ה שועה אינם דיירים סרבנים והדבר היחיד עליו הם עומדים, הוא תמורה הוגנת עבור זכויותיהם בדירת המריבה. לטענת מר רפי שועה, מכר לו מר עמוס שועה ז"ל את הזכויות בדירת המריבה בהסכם מכר ללא תמורה ביום 1.4.24. ודוק, הסכם המכר ללא תמורה לא צורף לתצהיר מר רפי שועה.

נוסף על כך, טוען מר רפי שועה, שהמנוח עמוס שועה ז"ל נהג מנהג בעלים בדירת המריבה והוא אחז בייפויי כוח לנהל עבור המנוח שועה את המו"מ לצורך קבלת התמורה במיזם.

לטענת מר רפי שועה, היקף זכויות שועה בדירת המריבה גדול מזה המוכר על ידי המבקשים, שכן הרישום בנסח המקרקעין מקורו בטעות, עת נרשם המתחם כבית משותף ואינו משקף את הזכויות שנרכשו.

על כן, לטענת ה"ה שועה, הם זכאים לתמורה גדולה יותר. יודגש, רפי שועה מאשר שעמוס שועה ז"ל והוא עצמו "אמצו את מודל החישוב שהוצע לדיירים ועל פיו נחתמו הסכמי ההתקשרות עם הדיירים." (ס' 28 סיפא לתצהיר רפי שועה).

בתשובה לבקשה לצו עשה לא נוקבים ה"ה שועה לתמורה לה, לטענתם, הם זכאים. אולם, עיון בסעיף 50 לכתב ההגנה מעלה שהם טוענים לתמורה של שתיים עד שלוש דירות.

מר רפי שועה לא התייצב לחקירה על תצהירו. מאחר והדיון בבקשה לסעד זמני נדחה בעבר מספר פעמים, בין היתר, עקב אילוצי מר רפי שועה, נדחתה בקשת מר רפי שועה לדחות את הדיון. יודגש, בקשת ה"ה שועה לדחות את הדיון לא גובתה במסמכים תומכים. כמו כן, הובא לידיעת בא כוחו ולידיעת מר רפי שועה תוכן ההחלטה הדוחה את בקשת הדחייה. חרף זאת הם בחרו שלא להתייצב.

לבקשת מר גוב ובהסכמת המבקשים נותר תצהיר מר רפי שועה, הגם שלא נחקר עליו, כחלק מהראיות בבקשה לסעד זמני. בהינתן העובדה שמר רפי שועה לא התייצב לחקירה משקלו של התצהיר אינו רב. עם זאת, כפי שיובהר בהמשך, נוכח היקף המחלוקת אין, בשלב זה, חשיבות רבה, למשקל הראייתי של תצהיר מר רפי שועה. ראו תקנה 178(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט – 2018 (להלן: "תסד"א"). בע"א 642/87הסתדרות אגודת ישראל נ' חזקיהו פ"ד מד(1) 686 נקבע, כי מקום בו עד הקדים והגיש תצהיר עדות ראשית, אולם, לא ניתן היה לחקור אותו בחקירה נגדית, יהווה התצהיר ראיה רק אם בתצהיר הודאה הנוגדת את עניינו של אותו בעל דין.

סיכומי המבקשים:

בסיכומיהם, הבהירו המבקשים שהמחלוקת בין ה"ה שועה וגוב, בשאלה למי הזכויות בדירת המריבה, אינה מעניינם וזו מוכרעת בהליך מקביל בבית משפט זה. לטענת המבקשים, הזכאי לתמורה במיזם יהא זה שיקבע בהליך המקביל כבעל הזכויות בדירת המריבה. עם זאת, מדגישים המבקשים, שהכרעה בשאלת הבעלות בדירת המריבה תיארך מספר שנים, במהלכן ייגרם להם נזק בלתי הפיך. המבקשים הבהירו שנוכח התמשכות ההליכים, עולה חשש שהמיזם לא ייצא מהכוח אל הפועל, שכן הבנק המלווה ורוכשי דירות במיזם לא יהיו מוכנים להמשיך ולהמתין.

עוד מדגישים המבקשים את משמעות הרישום בלשכת רישום המקרקעין שהוא לטענתם מכריע בכל הנוגע להיקף הזכויות בדירת המריבה. להבנתם, עניין זה צריך להתברר על דרך תיקון רישום צו הבית המשותף.

בסיכומיהם, הדגישו המבקשים, שה"ה שועה וגוב מכחישים את הטענה, לפיה הם דיירים סרבנים ולטענתם המחלוקת היחידה היא היקף התמורה במיזם, הנובעת מהמחלוקת בעניין היקף הזכויות. עוד הפנו המבקשים לסעיף 50 בכתב ההגנה של הגב' ג'וליה שועה ממנו עולה שהיא טוענת לתמורה של שתיים עד שלוש דירות, בעוד שמר גוב כלל אינו נוקב בתמורה הראויה לטענתו.

אשר על כן, טוענים המבקשים שאין להמתין עד להכרעה בשאלה למי הזכויות בדירת המריבה והיקפן, שכן בירור מחלוקות אלו יארך שנים. לשיטתם, עד להכרעה בשאלות אלה יש להעניק לה"ה שועה וגוב בטוחה, כלשונם, "עודפת" אשר תבטיח אותם היה ויוכרע שהיקף הזכויות בדירת המריבה תואם את הנטען על ידם ולא על ידי המבקשים.

משכך, במהלך סיכומיהם, ניאותו המבקשים להעמיד בטוחה בדמות של שלוש דירות בשטח 135 מ"ר כ"א ולא דירה אחת, כפי שלטענת המבקשים זכאי לה בעל הזכויות בדירת המריבה. כמו כן, ניאותו המבקשים להעניק הן לה"ה שועה והן למר גוב שכר דירה מלא בתקופת הביניים.

המבקשים אף סבורים שאין זהות בין הסעד המבוקש בתביעה וזה שבבקשה לסעד הזמני, שכן התביעה מכילה סעד כספי.

זאת ועוד, לטענת המבקשים, מאחר ומר גוב לא תמך טענותיו בתצהיר, אין הוא יכול להישמע בטענות עובדתיות למעט משפטיות. לחיזוק הטענה שמר גוב הוא דייר סרבן הם מפנים לכך שבאף שלב הוא לא העלה דרישה בכל הנוגע להיקף התמורה לה, לטענתו, הוא זכאי, למעט הטענה שהתמורה המוצעת אינה הולמת.

בכל הנוגע לטענות שהעלה מר רפי שועה שהוא בעל הזכויות בדירת המריבה, מפנים המבקשים להודעת עו"ד הרשקו מיום 28.8.24 שם נטען, כי המנוח שועה ז"ל נתן לבנו רפי שועה ייפויי כוח לנהל בשמו מו"מ בכל הנוגע לתמורה במיזם. באף שלב לא נטען, כי למר רפי שועה זכויות בדירת המריבה. כלומר, לשיטת המבקשים, גרסאותיו של מר רפי שועה לעניין זכויותיו בדירה הן מתפתחות.

סיכומי מר גוב:

מר גוב עמד על כך שאין להידרש בהחלטה לטענות עובדתיות שהועלו על ידי המבקשים אך לא נתמכו בתצהיר ולא הוכחו. בד בבד, מר גוב, אשר כאמור לא הוגש תצהיר מטעמו, טען שאין הוא דייר סרבן מהטעם שהמבקשים מעולם לא פנו אליו. כך גם טען מר גוב, שמספר דיירים במתחם קיבלו תמורה העולה פי כמה מונים על זו שהמבקשים טוענים שמגיעה בהתאם למערך ההסכמים. טענות אלה הועלו על דרך הסתם ללא כל גיבוי ראייתי.

כמו כן, הלין מר גוב על כך שלא צורף מלכתחילה כנתבע לתביעה המקורית, אלא רק בשלב מאוחר יותר לאחר תיקון כתב התביעה. לשיטת מר גוב, לא צורפו להליך כל צדדים הנדרשים ובכללם מר רפי שועה הטוען לזכויות בדירת המריבה.

נוסף על כך, טוען מר גוב שמטרת בקשה לסעד זמני היא הקפאת ושמירת מצב קיים ולא שינויו. לא זאת אף זאת, לטענת מר גוב, הסעד המבוקש בבקשה זהה לזה המבוקש בתביעה העיקרית.

בכל הנוגע לתמורה ההולמת ניאות מר גוב להבהיר שלהבנתו יחס ההמרה הוא דירת 135 מ"ר בגין דירת 35 מ"ר. מאחר והוא אוחז בזכויות של כ- 200 מ"ר הוא זכאי ל כ- שש דירות. יובהר, דרישה זו באה לעולם לראשונה במהלך סיכומי תשובת מר גוב.

סיכומי שועה:

לא הייתה כל התייצבות מטעם ה"ה שועה. אולם, בית המשפט יתייחס לטענותיהם כפי שאלה עלו מכתב ההגנה, התשובה לבקשה לסעד הזמני והודעות שונות שהגישו.

דיון והכרעה

על סעדים זמניים - כללי

תקנה 95 לתסד"א קובעת את התנאים למתן סעד זמני לאחר הגשת כתב תביעה. תקנה 95(ב) קובעת:

"הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תביעה, רשאי בית המשפט לתת את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה, בקיום התנאים למתן הסעד כאמור בפרק זה ובנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה".

על בעל דין המבקש לקבל סעד זמני, לעמוד בשני תנאים מצטברים עיקריים: הראשון- קיומה של זכות לכאורה; והשני- מאזן הנוחות, כאשר בין שני תנאים אלה קיימים יחסי גומלין, ומשקלו של שיקול אחד עשוי להיות מושפע ממשקלו של השיקול האחר, ולכן תוארו כ"מקבילית הכוחות". לעניין זה, קבע בית המשפט העליון ברע"א 4086/18קוטינה נ' נביל סיאם (נבו, 25.6.18):

"כידוע, כאשר בית משפט נדרש להכריע בבקשה למתן סעד זמני, עליו לבחון קיומם של שני תנאים מצטברים: (א) סיכויי התביעה להתקבל הם גבוהים; (ב) מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. בין שני התנאים הללו מתקיים יחס של מקבילית כוחות, לפיו ככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות בשיקול מאזן הנוחות כבעל מעמד בכורה".

זאת ועוד, על בית המשפט לנקוט משנה זהירות בטרם יורה על מתן צו עשה זמני, במיוחד כזה המשנה מצב קיים. בעניין רע"א 6252/23נאות אט-ייזום ובניה בע"מ נ' אליהו גאון)נבו 7.12.23) (להלן: "עניין נאות אט"), עמד בית המשפט העליון על הזהירות הנדרשת בעת הכרעה בבקשה לצו עשה זמנו:

"בית משפט ינקוט משנה זהירות בטרם יורה על מתן צו עשה זמני, בפרט כזה המשנה מצב קיים, זאת לנוכח הפגיעה הפוטנציאלית בזכויות הנתבע הכרוכה במתן הסעד. סעד שכזה יינתן רק במקרים חריגים ביותר, בהם מצא בית המשפט כי נדרשת התערבות על מנת למנוע תוצאה קשה ביותר, וכי בהיעדר ההתערבות ייגרם למבקש הסעד נזק משמעותי שאינו בר פיצוי..."

...

"לדברים האמורים משנה תוקף כאשר מדובר בסעד זמני החופף לסעד העיקרי שהתבקש בתביעה, שכן ככלל אין מקום להידרש במסגרת ההליכים המקדמיים להכרעה בשאלה המצויה במרכזו של ההליך העיקרי...".

עוד ראו רע"א 1539/20 פלונית נ' פלוני (נבו, 13.3.2020) שם נקבע:

"שעה שמבוקש סעד זמני אשר משנה את המצב הקיים וזהה לסעד הסופי שנדרש בתובענה, על בית המשפט לנקוט משנה זהירות, שכן צו עשה זמני המשנה את המצב הקיים ראוי שיינתן במצבים חריגים בלבד, "רק כאשר נוכח בית המשפט כי התערבותו חיונית בכדי למנוע תוצאה קשה ביותר וכאשר הנזק שעלול להיגרם אינו ניתן לתיקון באמצעות פיצוי כספי הולם" (רע"א 9213/12רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 - שידורי הערוץ החדש בע"מ, בפסקה 32" .(20.1.2013))

זכות לכאורה

בשים לב לשלב בו נמצא ההליך, המבקשים הציגו ראיות המלמדות על זכות לכאורה. ראו בין היתר, את העובדה שרוב מוחלט מבעלי הזכויות חתמו על ההסכם, ראיות אודות הכדאיות הכלכלית של העסקה, וראיות המעידות שהתמורה שיקבלו בעלי הזכויות היא תמורה הוגנת. די בכך ש- 93 מבעלי הדירות במתחם מתוך 94 בעלי דירות נתנו הסכמתם למיזם כדי ללמד על כדאיותו הכלכלית והזכות לכאורה.

המשיבים, טוענים, כי אינם דיירים סרבנים, שכן הם עומדים על קבלת תמורה הולמת לזכויותיהם, על פי יחס ההמרה של המיזם. כלומר, המשיבים אינם טוענים שהתמורה המוסכמת אינה ראויה או אינה כדאית כלכלית. ראו לעניין זה את סעיף 28 לכתב ההגנה של ה"ה שועה, שם הם מאשרים שיחס התמורה במיזם מקובל עליהם. ודוק, בניגוד למר גוב, אין בפי ה"ה שועה כל טענה, לפיה חלק מבעלי הזכויות במיזם קיבלו זכויות מעבר ליחס ההמרה המוסכם. נזכיר שטענת גוב בעניין זה, כמו בכל העניינים העובדתיים האחרים, הועלתה על דרך הסתם ללא ראשית ראיה וללא תצהיר.

במהלך הסיכומים, לשאלת בית המשפט, השיב בא כוח מר גוב שעל פי יחס ההמרה המוסכם הוא זכאי לשש דירות של 135 מ"ר כ"א. כלומר, גם מר גוב סבור שיחס התמורה המוסכם הוא הוגן וראוי.

טענות המשיבים הן שהיקף זכויותיהם בדירת המריבה עולות על המופיע בלשכת רישום המקרקעין. טענה זו מוקשית. על סופיות הרישום בלשכת רישום המקרקעין רע"א 5542/23 גרונר נ' פראן (נבו, 31.7.2023). נראה שככל שהמשיבים מעוניינים לתקוף את המרשם עליהם לפעול בערוצים המתאימים ולא בהליך דנן. אי תקיפת המרשם הרשמי בערוצים המתאימים, תוך העלאת דרישות לזכויות שאינן רשומות, מעידה, בשלב הנוכחי, על חוסר תום לב.

גם דין טענת מר גוב, לפיה המבקשים לא באו עמו במשא ומתן לצורך קבלת זכויות, דינה דחיה ולו מהטעם שזו לא גובתה בראיות. דין טענה זו דחיה גם לגוף העניין. מר גוב מודע להליכים, לפחות מהשלב בו הגיש תביעה נפרדת לקבוע שהוא בעל זכויות בדירת המריבה. כמו כן, מודע מר גוב להליכים כאן מהשלב בו הומצאה לו הבקשה לתיקון כתב התביעה, בין היתר, על דרך צירופו. מר גוב, לכל אורך הדרך התחמק מלהשיב לשאלה מה הן דרישותיו. רק במהלך הסיכומים נשמעה לראשונה תחילתה של דרישה. לכל אורך הדרך השיב מר גוב שיש עוד להרבות, לחקור ולברר. אין אלא לקבוע שמטרת מר גוב היא לעכב את המיזם במטרה להשיא לעצמו תמורה מיטבית, תוך שימוש לרעה בהליכי משפט. ודוק, דרישת מר גוב לתמורה אף היא בהתאם ליחס התמורה במיזם. המחלוקת החישובית נובעת מהמחלוקת לעניין חישוב זכויות מר גוב בדירת המריבה.

זאת ועוד, בסיכומיו, אישר בא כוח מר גוב שהוא השתתף בפגישות עם הקבלן המבצע במהלכן עלה לדיון נושא התמורה עבור דירת המריבה. כלומר, משא ומתן היה גם היה. אלא מאי, שמר גוב עומד על קבלת תמורה על פי זכויות שאינן רשומות וגם אז אינו נוקב בדרישה מפורשת תוך שהוא טוען שעוד צריך לחקור, לברר והדרך ארוכה.

טענת מר גוב, לפיה לא צורף מלכתחילה כנתבע לכתב התביעה אף היא מועלית בחוסר תום לב. כזכור, כאשר ביקשו התובעים לתקן את כתב התביעה המקורי, בין היתר, על דרך צירופו, הוא התנגד לכך.

אשר על כן, המסקנה היא שהמבקשים הוכיחו זכות לכאורה.

מאזן הנוחות

גם המחלוקת שבין ה"ה שועה לבין מר גוב בעניין הזכויות בדירת המריבה, במובחן מהיקפן, אינה מעניינם של המבקשים ומאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתם. הן ה"ה שועה והן מר גוב, מאשרים שהתמורה הנקובה במערך ההסכמים של המיזם היא ראויה. אין כל טעם ראוי להמתין עד לקביעת בית המשפט, בהליך המקביל, בעניין הבעלות בזכויות בדירת המריבה. הליך מקביל זה יארך שנים רבות. הותרת בטוחה, בדמות דירות, על פי יחס ההמרה המקובל והמוסכם, תוך העמדת בטוחה עודפת, היה ויקבע שלבעל הזכות בדירת המריבה יש זכויות מעבר לאלה הרשומות, יש בה כדי להבטיח את זכויות ה"ה גוב ושועה.

אין לאפשר מצב בו מיזם שבמסגרתו אמורים 93 בעלי זכויות בדירות לשפר את מגוריהם ואת ביטחונם האישי, יעצור מלכת עקב מחלקות למי הזכויות בדירת המריבה והיקפן. כמו כן, אין להלום פגיעה ביזמים המבקשים להקים מתחם המונה 530 דירות. הנזק שייגרם לבעלי הזכויות בדירות וליזמים הוא אדיר וניתן לקבוע בנקל שהמשיבים לא יוכלו לשאת ולו בחלקו.

חששם של ה"ה שועה וגוב לפגיעה בזכויותיהם מופג נוכח אופי הבטוחה שתעמוד לרשותם. דהיינו, שריון של שלוש דירות ששטח כל אחת מהן הוא 135 מ"ר.

כמו כן, המבקשים מציעים, במקביל, לה"ה שועה וגוב, הטוענים לזכויות בדירת מריבה, שכר דירה, בנפרד לכל תקופת הפינוי, עד לבניית המיזם.

בניגוד לטענת מר גוב, ניתן להעניק סעדים זמניים המשנים מצב קיים. נכון הדבר שסעדים אלו יינתנו במשורה ובזהירות רבה. אולם, לאחר שמיעת טיעוני וראיות הצדדים, נחה דעתו של בית המשפט שזהו אחד המקרים המצדיקים בבירור את מתן הסעד המבוקש. אי מתן הסעד המבוקש יגרום לנזק בלתי הפיך למבקשים וליזם, אשר שני המשיבים לא יוכלו לפצות בגינו.

כך גם קשה עד בלתי סביר להלום את טענת המשיבים לנזק בלתי הפיך שייגרם להם. ה"ה שועה כלל אינם מתגוררים בדירת המריבה. מר גוב שמתגורר בדירת המריבה, אינו מתנגד למיזם אלא לתמורה. כלומר, הוא נתן הסכמתו ולו במשתמע למיזם. התמורה ההולמת מובטחת למי מהמשיבים אשר יזכה בדירת המריבה ובהתאם להיקף הזכויות שיקבע בהליך המתאים.

כך גם יש לדחות את טענת המשיבים, לפיה דין הבקשה לסעד זמני דחיה, בין היתר, מהטעם לחפיפה בין הסעד הזמני והעיקרי. בענייננו, המבקשים עותרים, בכתב התביעה, בנוסף גם לסעד כספי בגין הנזקים שנגרמו להם על ידי המשיבים או מי מהם.

כמו כן, זהו אחד המקרים החריגים והמיוחדים המצדיקים את מתן הסעד הזמני, אם זה חופף את העיקרי. המשיבים לא יוכלו לפצות את המבקשים בגין נזקיהם.

כך גם יש לדחות את טענת השיהוי. הבקשה הוגשה בצוותא חדא עם תיקון כתב התביעה על דרך הוספת הגב' ג'וליה שועה ומר גוב.

על תקופת המתנה עד להכרעה בשאלה למי הזכויות בדירת המריבה והיקפן, אשר תיארך שנים, במהלכה יעמוד המיזם מלכת ראו את דבריו של כב' השופט מ. חשין בדנ"א 1740/91 בנק ברקליס נ' פרוסט פד מז(5) 31 שם אמר כך:

"ארבעה המה יצאו לדרך: ד"ר אברהם כחולי, גב'וילמה פרוסט, עו"ד אדם פרוסט ובנק ברקליס-דיסקונט בע"מ. אדם פרוסט שם קץ לחייו, והמשפט התנהל בין ד"ר כחולי ווילמה פרוסט לבין בנק ברקליס דיסקונט ועיזבון אדם פרוסט. לאחר כתיבתו של פסק הדין בבית המשפט המחוזי, אך קודם שימועו, הלכה וילמה פרוסט לבית-עולמה, וכך נולד עיזבונה. המשפט בבית המשפט העליון התנהל אפוא בין ד"ר אברהם כחולי ועיזבון וילמה פרוסט לבין בנק ברקליס דיסקונט ועיזבון אדם פרוסט. לאחר ניסוחו של פסק הדין בבית המשפט העליון, אך קודם שימועו, הלך ד"ר כחולי לבית עולמו, וכך נולד עיזבונו. ארבעה המה החלו במסע, והנה בדיון הנוסף השתתפו שלושה עיזבונות ובנק."

אשר על כן, המבקשים הוכיחו כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתם.

התוצאה

הבקשה מתקבלת.

ניתן צו המורה על מינויה של עו"ד בית הלחמי ריבן לחתום בשם ה"ה שועה וגוב על המסמכים הדרושים. עובר לקבלת התפקיד תודיע עו"ד על הסכמתה.

כמימון ביניים יישאו המבקשים בשכר טרחתה של עו"ד בית הלחמי ריבן.

כתנאי לחתימת בעלת התפקיד בשם ה"ה שועה וגוב, על הסכמי המיזם, יעמידו המבקשים בטוחה בדמות שלוש דירות בשטח של 135 מ"ר כ"א (להלן: "הדירות"). הדירות תהיינה צמודות זו לזו, באופן שהן תהיינה באותה קומה או קומות עוקבות. הדירות תהיינה בקומות הביניים המיועדות לדיירי המתחם.

כמו כן, כתנאי לחתימת בעלת התפקיד על הסכמי המיזם, בשם המשיבים, יפקידו המבקשים מראש בחשבון נאמנות, שייפתח על ידי בעלת התפקיד, שכר דירה עבור כל אחד מיחידי המשיבים לתקופה המשוערת של הימשכות המיזם.

ככל שהמשיבים יסרבו לפנות את דירת המריבה, לאחר העמדת הבטחות האמורות ולאחר חתימת בעל התפקיד, ניתן בזאת צו פינוי נגדם. את הודעת הפינוי יש להמציא, לכל הפחות, 60 יום מראש.

נוכח התנהלות המשיבים, כל אחד מהם יישא בהוצאות המבקשים בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ). המבקשים רשאים לקזז סכום זה וכל סכום נוסף שנפסק לטובתם במסגרת ההליך דנן נגד המשיבים או מי מהם.

ניתנה היום, כ"ז אדר תשפ"ה, 27 מרץ 2025, בהעדר הצדדים.