אוחנה נ' אלפי ואח'

התביעות שלפניי עוסקות בעסקת מכר נדל"ן בקרית ארבע שהסתבכה, ואשר בסופה, הן המוכר והן הקונים פונו מהנכס לטובת בנק משכנתאות, כשהמוכר נותר עם תשלום בסך 575,000 ₪ בלבד, מתוך תמורה מוסכמת של 1,300,000 ₪.

הנכס

1. הנכס נשוא המחלוקת הוא בית מגורים חד משפחתי צמוד קרקע, בן שתי קומות וגג רעפים, המצוי ברח' ארץ חמדה 93, שכונת רמת ממרא בקרית ארבע. שטח הקרקע כ 460 מ"ר מתוכו כ-180 מ"ר בנוי. הנכס ממוקם בחלקו הדרום מערבי של קרית ארבע וגובל עם שביל ביטחון היקפי של היישוב. הנכס נבנה כחוק בשנת 2010. מאוחר להוצאת טופס 4 בוצעו חריגות בניה לצורך הפרדת הנכס לשלוש יחידות דיור נפרדות.

    

2. בשנת 2016 שונה "הקו הכחול" שהגדיר את גבולות הישוב, באופן שחלק מהנכס הוצא משטח הישוב ומגבולות אדמות המדינה.

   פעולה חד צדדית זו של המנהל האזרחי משפיעה ככל הנראה על היכולת לקבל היתר בניה להרחבת השטח הבנוי (כיום הוא מהווה רק 39% מאחוזי הבניה המותרים על פי התב"ע שנהגה לגביו עד שינוי הקו הכחול), ואפשר שתקשה על מכירתו, אף שאין מניעה חוקית לסחור בנכס. המועצה או המנהל האזרחי לא מנעו עסקאות בנכסים כדוגמת נכס זה, הוצא אישור מהנדס המועצה המבהיר זאת (צורף אישור מיום 12.6.17), הנכס נמכר ונרשם ע"ש הקונים ולאחר מכן נמכר לצד שלישי.

    

3. השמאי יניב רפאל העריך לבקשת הנתבע ביום 20.6.17, שערכו של הנכס ירד באופן משמעותי מ-1,385,000 ש"ח ל-828,000 ש"ח. השמאי ציון חי באדי שהעריך הנכס ב-2010 לפני שהתובע רכש אותו וב-23.3.17, לבקשת בנק ירושלים, לא התייחס כלל לקו הכחול והעריך את הנכס ב-1,500,000 ₪.

    

   הצדדים ומהות התביעות

4. התובע גרוש בן 65, שביקש לעזוב את הישוב קרית ארבע ולגור בירושלים. הנתבעים (הקונים) עולים מצרפת בעלי משפחה מרובת ילדים, שביקשו לעבור לישוב דתי, לבית יותר גדול. בסופו של יום, לאחר שהעסקה כשלה ובנוסף לא עמדו בהחזר המשכנתא, עברו להתגורר בדירה שכורה, כשהבעל מקבל קצבת נכות והמשפחה מטופלת ע"י שירותי הרווחה.

    

5. מיכאל פרן עורך דין בעברו, דובר צרפתית, בן למעלה מ-90, העיד כי פרש מהמקצוע זה מכבר, אך פה ושם סייע בעבודות משפטיות כמו אימות תצהירים ועריכת חוזי מכר. בעסקה זו היה עורך הדין של שני הצדדים. מהתובע גבה סך של 5,000 ₪ או 8,000 ₪ תלוי את מי שואלים.

    

6. ציון אוחנה המוכר דורש מה"ה אלפי -הקונים, לקבל את היתרה החוזית בסך 725,000 ₪ וכן פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם בסך 180,000 ₪. סכום דומה – 800,000 ₪ הוא תובע גם ממיכאל פרן, בטענה שהתרשל בתפקידו כעורך דין של העסקה.

    

7. מיכאל פרן הגיש תביעה בה הוא דרש פיצוי בסך 250,000 ₪, בגין פגיעה בשמו הטוב והאשמות שווא שהאשים אותו אוחנה (קבלת דבר במרמה זיוף וכו'). תביעה זו (ת.א. 58605-12-18) נדחתה ביום 29.11.20 בשל אי התייצבותו לישיבת ההוכחות השניה. גם לגופו של ענין תלונה למשטרה, כשהתובע מאמין בנכונותה אינה מבססת עילת תביעה.

    

8. אף אחד מהצדדים לא היה מיוצג בשלב שמיעת הראיות והסיכומים. האופן שבו נוהלה התביעה על ידם היה דומה במידה רבה לתביעה קטנה. הטענות נטענו באופן בלתי מקצועי וממצה, הוגשו מסמכים רבים, בלא הבחנה מה רלוונטי ומה לא, והאם חלק מהמסכים כבר הוגשו קודם לכן. הוריתי על סיכומים בכתב כדי שיוכלו להסתייע בעורך דין, אך איש מבעלי הדין לא עשה זאת.

    

   השתלשלות האירועים

9. ביום 18.1.17 נחתם הסכם מכר בין הצדדים, לפיו הנכס נמכר בסכום של 1,800,000 ₪, כשמסירת החזקה נועדה ל-20.5.17. בבעלות נתבעת 2 הייתה דירה ממושכנת בקטמון שנמכרה לטובת העסקה הנוכחית ולסילוק חובות לבנק לאומי. הקונים התכוונו להשכיר אחת הקומות ובאמצעות דמי השכירות לממן את המשכנתא.

    

10. על פי הסכם המכר תשלום ראשון בסך 500,00 ₪ "יופקד בידי העורך דין המהימן על שני הצדדים כדי להסדיר את העסקה ויועבר לידי המוכר לא יאוחר מיום אישור המשכנתא על ידי הבנק". בפועל הפקידה הקונה שיק דחוי מחשבונה הפרטי שזמן פרעונו 20.5.17 (יום מסירת החזקה ולא יום אישור המשכנתא). כידוע שיק פרטי יכול שיחולל, בין ע"י ביטולו ובין בשל חוסר כיסוי. על סמך שיק זה ביום 9.3.17 הצהיר המוכר לבנק למשכנתאות, כי קיבל התשלום הראשון מידי הקונים. אימות החתימה על גבי התצהיר נעשה ע"י עו"ד פארן (נספח 7 לכתב התביעה).

     

11. ביום 23.1.17 חתמו הצדדים על שטרי העברת זכויות אשר הוחזקו בנאמנות על ידי עורך הדין כמקובל, ואמורים היו להימסר לקונה לאחר מילוי כל התחייבויותיו.

     

12. ביום 25.1.17 מסכימים הצדדים להפחית את מחיר הנכס ל-1.3 מיליון ₪. (נספח להסכם, ת/1). יתכן שמלכתחילה הסכום שנרשם בהסכם לא שיקף את הסכמת הצדדים, כדי שהקונים יוכלו לקבל משכנתא גבוהה יותר או כדי שיוכלו להשיג מימון מגורם אחר בחו"ל (ראו תלונת אוחנה נגד עו"ד מיכאל פראן בלשכת עוה"ד מיום 20.3.19, סומן נ/1, ראו גם פרו' עמ' 14). הקונים טוענים שהפחיתו הסכום נוכח הגילוי אודות חריגות הבניה והיות חלק מהנכס מחוץ לקו הכחול (ראו תצהיר רחל אלפי בתגובה לצו מניעה, מיום 15.5.17, סע' 3). מכל מקום, התובע חתם על הנספח להסכם ואין מחלוקת כי מחיר העסקה הועמד על 1.3 מיליון ₪.

     

13. בחודש מרץ 2017 או קודם לכן הלכו התובע ויוסף אלפי למשרדו של עורך הדין לקחו ממנו את שטרי העברת הזכויות וביצעו הדרוש להעברת הזכויות על שם הקונים. להדגיש, שעד למועד זה המוכר לא קיבל פרוטה והמשכנתא טרם אושרה, כאשר בסעיף 11.03 להסכם נכתב כי "מוסכם בין הצדדים כי אי קבלת המשכנתא תהווה עילה לביטול הסכם זה עם כל המשתמע מכך". לטענת אלפי התובע ביקש שהזכויות יועברו טרם זמנן כדי שתשלומי הארנונה ויתר המסים יושתו עליהם כבר בשלב זה, בטרם עברו להתגורר בנכס (תצהיר רחל שהוזכר לעיל, וכן תצהיר תמיכה לתביעת פינוי שהגיש יוסי אלפי, מיום 28.11.17, ת.א. 67418-11-17 , ואשר הוגש כמוצג בתביעות שלפניי). לטענת אוחנה אלפי טען שכך יוכל לקבל משכנתא יותר מהר, והוא אף שאל את עו"ד פארן "האם זה מותר דבר כזה? אדון פארן אמר לי כן אני האחראי, אני מבקש ממך תלך ותעביר לו כי בלי זה לא יאשרו לו משכנתא" (פרו' עמ' 17 ש' 9-10). עו"ד פארן לעומת זאת טען במכתבו מיום 17.9.17 לב"כ התובע דאז עו"ד אליהו גבאי, שהצדדים ללא ידיעתו נסעו ורשמו הזכויות במנהל וכי מדובר בפזיזות של אוחנה. ברור שטענה זו אינה יכולה להתקבל, בהינתן ששטרי המכר אמורים היו להימצא בידיו הנאמנות של עורך הדין והוא מסר להם אותם.

     

14. ביום 21.3.17 עורך השמאי ציון חי באדי לבקשת הבנק חוות דעת בה הוא מעריך את הנכס בשווי של 1.5 מיליון ₪, הוא מציין בחוות דעתו כי הזכויות כבר הועברו על שם הרוכש ביום 8.3.17 . לשמאי לא הוצג הנספח שהפחית את סכום הרכישה ל-1.3 מיליון ₪, שכן הוא מציין בחוות דעתו שמחיר הרכישה הוא 1.8 מיליון ₪.

     

15. הבנק הממשכן הנפיק שני שיקים בנקאיים לפקודת המוכר: האחד על סך 575,000 ₪ משוך ליום 3.4.17 והשני על סך 225,000 ₪ משום ליום 27.4.17 . מה גובה המשכנתא שאושרה והאם יתרת הסכום ניתנה ע"י הבנק ולמי – לא ברור. מכל מקום, משאושרה המשכנתא לקונים בתחילת חודש אפריל, היה על עורך הדין למסור את השיק שהחזיק בידיו על סך 500,000 ₪ לידי התובע. על אחת כמה וכמה, שעה שזכויות החכירה בנכס הועברו על שם הקונים, אך זאת לא עשה.

     

16. במהלך חודש מרץ 2017 כשהתובע לא קיבל עדיין כל סכום על חשבון מחיר הנכס, וזכויות החכירה הועברו על שם הקונים, הוא החל ללחוץ ולאיים על הקונה, זה האחרון הגיש בקשה למניעת הטרדה מאיימת, ביום 19.4.17 (ת(8).

     

17. באותו היום, במקום לשלם למוכר המגיע לו, או לפחות להעביר לידיו את השיקים הבנקאיים שהם מחזיקים, הקונים דורשים מהתובע, כתנאי לתשלום סך של 575,000 ₪ שימסור החזקה בנכס. את השיק הבנקאי השני הם אינם מוסרים וגם לא את השיק הדחוי שבידי עורך הדין. התובע, מנקודת מבטו נמצא במלכוד, והרי כבר העביר הנכס על שם הקונים, השוכר בקומה התחתונה פונה, והוא עדיין מעונין למכור הנכס, ולכן הסכים לתנאי שהכתיבו הקונים. הסכמתו זו תועדה על גבי צילום השיק ביום 19.4.17 (הוגש וסומן נ/1).

     

18. התובע החל לאבד אמון הן בעו"ד פרן והן בנתבעים. לטענתו אפילו לא ידע שעורך הדין מחזיק בשיק דחוי לפקודתו על סך 500,000 ₪, הוא התכחש לחתימתו על תצהיר המוכר שהוגש לבנק וטען שעורך הדין זייף חתימתו, ואף הגיש תלונה למשטרה.

     

19.  ב-7.5.17 לאחר שהוצאו אישורי מס רכישה ומס שבח, לאחר שהבנק אישר המשכנתא ולאחר שגם הזכויות נרשמו על שם הקונים וגם הנכס בחזקתם, מתקן הקונה את השומה שהגיש למיסוי מקרקעין, מצרף הנספח להסכם ומצהיר כי מחיר הדירה עמד על 1.3 מיליון ₪ (מתחת לתקרת הפטור) ולכן מבקש החזר התשלום ששילם.

     

20. ביום 14.5.17 הגיש התובע תביעה למתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים להמשיך ולבצע עבודות בנכס ולמנוע המשך החזקתו בו.

    בדיון שהתקים ביום 16.5.17 סיכם ב"כ הקונים וטען כך: "יש חוזה והוא תקף. הם התחילו לעסוק בשיפוצים, השקיעו כסף, הם רוצים לסיים. הם התחייבו לא למכור, ממילא שום אדם סביר לא יקנה את הנכס כאשר הוא נמצא מחוץ לקו הכחול, הוא מוכן להשלים את ה-225,000 ₪ כדי להשלים ל-800,000 ₪ ושיהיה סכסוך על ה-500,000 ₪ או שהענין יגיע להכרעה". באותה ישיבה נעדרה האשה, הנתבע טען שאינו יודע אם השיק שנתנה אשתו על סך 500,000 ₪ נפרע, והיות שגם עו"ד פארן נעדר מהדיון, לא ניתן היה לאמת זאת על אתר.

    עוד באותו היום ניתן צו מניעה זמני להפסקת עבודות השיפוץ (החלטת כב' הש' חאג' יחיא בת.א. 4290-05-17)

     

21. ביום 28.5.17 החזיר עו"ד פרן את השיק על סך 500,000 ₪ לידי הנתבע ורשם על גבי צילום השיק "מאחר שאין ההסכם ניתן לביצוע והסכסוך מובא להכרעת בית משפט..(לא ברור-מ.ק.) תביעות הדדיות לביטול ההסכם". עורך דין אחר היה מבקש מבית המשפט הוראות כיצד לפעול בנוגע לשיק.

22. ביום 29.5.17 – שלח עו"ד בן יוסף מטעם הקונים הודעת ביטול החוזה.

     

23. התובע חזר להתגורר בנכס, עד אשר פונה ב-25.7.18 על ידי כונס הנכסים מטעם בנק ירושלים. הנתבעים עזבו הנכס קודם לכן.

     

24. בשלב מסוים ביקשו הקונים לתת לתובע את השיק הבנקאי על סך 225,000 ₪ שהחזיקו ברשותם מחודש אפריל, אולם התובע סירב לקבל את השיק ואף אישר סירובו ביום 12.11.17 בפני שוטר קהילתי שזומן למקום. יצוין כי קודם לכן בחודש מאי 2017, במסגרת ההליך בפני כב' הש' חאג' יחיא הגיש בא כוחו בקשה לקבל השיק או להפקידו בקופת ביהמ"ש ולאחר מכן הגיש בקשה לביזיון. לטענת התובע הקונים רצו לתת לו את השיק בתנאי שיפנה את הקומה שהתגורר בה והוא סירב, משום שהיו חסרים לו עוד 725,000 ₪ שלא שולמו (פרו' עמ' 18 ש' 13-17).

    ואכן, ביום 29.11.17 מגישים הקונים בקשה לפינוי הנתבע מהנכס בטענה כי הם זקוקים לנכס כדי לגור בו, הנכס רשום על שמם, הם מוכנים למסור את השיק הבנקאי ללא תנאי, וכי הודעת הביטול ששלחו אינה בתוקף.

     

25. עד היום השיק הבנקאי על סך 225,000 ₪ לא נפרע, הנתבע טען שאינו מחזיק בו עוד, השיק הוא לפקודת המוכר בלבד, ולכן הסכום הנ"ל אמור לעמוד לזכות התובע בבנק ירושלים. התובע החליף ששה עורכי דין, עד שלבסוף ייצג את עצמו, כשבנו הצעיר מסייע לו. פניות התובע לבנק לא נענו, או שיתכן והותנו בחתימה על ויתור כל תביעה כלפי הבנק.

     

26. הנתבעים שלא יכלו להתגורר בנכס ומאידך החלו לשלם משכנתא ודמי שכירות, לא עמדו בתשלומים ובחודש דצמבר 2017 החל להינקט נגדם הליך מימוש משכנתא. הנתבע חלה והחל מאוגוסט 2018 הוכר כנכה 76% לטענתו חלה בעקבות האירועים הנ"ל ומשפחתו הפכה לנזקקת.

     

27. ביום 26.3.19 אושרה מכירת הנכס באמצעות ההוצאה לפועל וכונס הנכסים של הבנק, בסכום של 750,000 ₪ (תיק הוצל"פ 526423-12-17).

     

28. וכך הסתיימה הפרשה, המוכר נותר ללא נכס ועם סכום של 575,000 ₪ בלבד תמורתו ואילו הקונים נותרו ללא דירתם הקודמת שמכרו וללא הנכס שביקשו לרכוש.

     

    השאלות שבמחלוקת

29. השאלות שבמחלוקת הינן:

    • מי הפר חוזה – ככל שמדובר בקונים, מה הם הסכומים שזכאי לו התובע.

      האם יש לחייב הקונים בתשלום היתרה החוזית שלא שולמה? הנתבע סבור שהתמורה החוזית צריכה לעמוד על הסכום שבו נמכר הנכס על ידי כונס הנכסים של הבנק, ואף סכום השיק הבנקאי שהגיע בזמנו לתובע (225,000 ₪), אולם הוא סירב לקבלו, לא מגיע לו כעת משום שבעטיו של התובע ופלישתו לקומת המרתף, נמכר הבית ולכן הוא סבור שיש לדחות התביעה כלפיו וכלפי אשתו.

    • האם עו"ד מיכאל פרן התרשל כלפי התובע, ואם כן באיזה סכום יש לחייבו.

      עורך הדין פרן טען שלא התחייב לטפל בדבר, מלבד עריכת הסכם המכר, וכי אין הוא ערב לחיובי הקונים, כלפי המוכר. הוא צידד בעמדת הקונים לפיה המוכר ניסה לרמות אותם בכך שלא גילה להם אודות הקו הכחול (שאותו כינה קו ירוק בטעות) וחריגות הבניה הקיימות בנכס.

       

      דיון והכרעה

      הקונים הפרו חוזה

30. כפי שפורט לעיל, ברור כשמש כי הקונים הם אלו שהפרו הסכם, באשר על אף שאושרה המשכנתא, ועל אף שהעברת הזכויות בנכס על שמם בוצעה טרם השלמת התמורה, הם לא שילמו את התשלום הראשון בסך 500,000 ₪, שאמור היה להגיע ממימון עצמי שלהם, במקום 800,000 ש"ח שהיו צריכים לשלם עד לא יאוחר מיום 31.3.17, שילמו רק 575,000 ₪, ואת השיק על סך 225,00 ₪ עיכבו בידיהם שלא על פי ההסכם.

     

31. משקיבלו הקונים גם את החזקה בדירה ולא השלימו את התשלומים המגיעים לתובע, בצדק הוצא על ידי התובע צו מניעה זמני, וגם אם פעולה זו גרמה למערבולת שהקונים לא הצליחו לצאת ממנה, אין לתלות האשם בתובע, כי אם בקונים בלבד ובדרך הפתלתלה שבה ביקשו לממן את רכישת הנכס. אציין בהקשר זה כי בכל מקרה ב-14.6.17 הוצא צו הפסקת עבודה על ידי המועצה המקומית.

     

32. סוגית הגילוי ותום הלב טרם עריכת ההסכם, בענין חריגות הבניה והקו הכחול, אינה רלוונטית לענייננו, נוכח הרצון של הקונים לאכוף ההסכם, גם לאחר שכל העובדות היו בידיעתם. ההסכמה החוזית החדשה לסך של 1.3 מיליון ₪ במקום 1.8 משקפת לטענת הקונים את ההפחתה במחיר נוכח גילויים אלו (הקו הכחול וחריגות בניה). העובדה ששמאי מטעמם העריך את שווי הנכס בסכום נמוך יותר, עומדת בסתירה לשמאות הבנק ומכל מקום, יכולה להיחשב כטעות בכדאיות העסקה.

     

33. אשר על כן אני קובעת כי הנתבעים רחל ויוסף אלפי חייבים לתובע ביחד ולחוד את הסכומים הבאים: פיצוי מוסכם בסך 180,000 ₪ וכן השלמת יתרת התמורה בסך 725,000 ₪. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (3.1.19) ועד התשלום בפועל.

     

    עו"ד פארן התרשל בתפקידו

34. עו"ד פארן הובא לעסקה ע"י הנתבעים, אך הוא ייצג את שני הצדדים וגבה שכר טרחה גם מהתובע. גם אם הבהיר לצדדים שאין בכוונתו לטפל בכל ההיבטים של עסקת המכר, די במה שלקח על עצמו כדי ללמד על פעולות רשלניות שביצע. במה דברים אמורים: ראשית, הוא היה מודע לכאורה לכך שהוכן הסכם פיקטיבי על סך 1.8 מיליון ₪ (ראו פרו' עמ' 15 ש' 15) ואף על פי כן שיתף פעולה עם הקונים והחתים את התובע על תצהיר שקרי, לפיו קיבל לידיו 500,000 ש"ח. אני מניחה שלו הבנק היה יודע שהמוכר לא קיבל כל סכום שהוא ממימון עצמי של הקונים, ולו היה יודע שהמחיר המוסכם הוא 1.3 מיליון ₪ ולא 1.8 מיליון ₪, הוא היה מעכב את אישור המשכנתא, מבטלו או מעדכן את הסכום. ביטול אישור משכנתא היה מביא לביטול הסכם המכר, והתובע היה נשאר עם הנכס ויכול היה למכרו לאחר ולקבל לידיו את מלוא שוויו, גם אם השווי היה פחות מ-1.3, היו נותרים בידיו יותר כספים מאשר במצב הנוכחי.

     

35. שנית, עו"ד פארן שימש כנאמן של המוכר בכך ששמר בידיו שיק דחוי על סך 500,000 ₪, על פי ההסכם היה עליו לדרוש מהקונים שיק בנקאי או מזומן. לשיק פרטי דחוי אין כל ערך כספי, אלא הוא מהווה התחייבות שטרית לשלם הסכום הנקוב בו. התחייבות כספית קיימת ממילא בחוזה. בעדותו לפניי טען שהיו בידיו 400,000 ₪ "לפתוח חשבון נאמנות לוקח זמן, ואדון ציון פוצץ את כל העסק" (פרו' עמ' 18 ש' 33). לעו"ד אליהו כתב כי אלפי בא אליו בוכה ש-400,000 ₪ במזומן נגנבו ממנו ממקום מחבוא במוסך שהחזיק, ובדיעבד הסתבר שהיתה זו אשתו של אלפי. הנה כי כן, אם עורך הדין החזיק רק שיק פרטי ולא מזומן או שיק בנקאי הרי שהפר חובתו כלפי המוכר, שעה שהכשיר פעולה שהיא מנוגדת לאמור בהסכם ואינה מבטיחה את הכספים. ואם החזיק בידיו 400,000 ₪ במזומן ולא פתח חשבון נאמנות, בוודאי שהפר חובתו, ובמיוחד שעה שהחזיר הכסף ולא המתין להוראות מבית המשפט.

     

36. שלישית, עורך הדין הפר את חובת הנאמנות שלו בכך שהוציא מידיו את שטרי העברת הזכויות, ביודעו שלא שולם כל סכום שהוא עד לאותו שלב למוכר. העברת הזכויות לא הייתה הכרחית לצורך קבלת המשכנתא, והשטרות אמורים להישאר בידיו של הנאמן עד לתשלום מלוא התמורה. לולא היה מוציא השטרות מחזקתו, הבנק לא יכול היה למכור את הנכס מבלי לערב את המוכר בתביעתו. כל הליך המכירה של הנכס בלשכת ההוצאה לפועל נוהלה ללא מעורבותו של התובע, כיוון שהזכויות בנכס נרשמו על שם הקונים-החייבים. נסיונו של המוכר לעכב המכירה לא צלח, נוכח המצב הקנייני בנכס.

     

37. רבות דובר על אחריותו המקצועית של עורך הדין, גם כלפי מי שאינו לקוחו, אך עשוי להינזק ממעשיו ואין צורך להרחיב בדבר. מצד שני, כדי לזכות בפיצוי בגין עוולת רשלנות, על התובע להוכיח את הנזק שגרם לו עורך הדין בהתנהלותו ובמלים אחרות את הקשר הסיבתי בין הרשלנות לבין הנזק. קשר כזה קיים לגבי חלק מחובם של הנתבעים לתובע. לו היה עורך הדין מקפיד שכסף מזומן או שיק בנקאי היה מוחזק בידיו הנאמנות ולא פיסת נייר הקרויה שיק, כי אז אחת משתיים, או שהעסקה הייתה מבוטלת, כי הקונים לא היו עומדים בתשלום זה, או שהיום היו בידי התובע 500,000 ₪ נוספים. גם את הנזק שנגרם כתוצאה ממסירת שטרי העברת זכויות טרם המועד ניתן להעריך בכסף. לו היו הזכויות נותרות על שם המוכר, הבנק היה מחויב להעביר מכספי המכירה, למוכר את היתרה העולה על סך 575,000 ₪ הסכום שקיבל המוכר ישירות מהבנק. דווח שהנכס נמכר באמצעות כונס נכסים של הבנק, בסכום של 750,000 ₪, גם אם החוב של הקונים עמד על 575,000 ₪, והוא לא, כך עולה מסכום החוב המקורי בפתיחת הוצל"פ, הרי שלכל הפחות היה מגיע לתובע את ההפרש, בסך 175,000 ₪. (ראו דוח תיקים לחייב מרוכז שהודפס ממע' ההוצל"פ ביום 7.5.18 מגלה כי החוב לבנק ירושלים עמד בפתיחת התיקים על 422,818 ₪ בנוסף ל 47,478 ₪ יתרת חובה בעו"ש, שככל הנראה אינה מובטחת במשכנתא).

     

    לסיכום

38. אשר על כן אני מחייבת את עו"ד פארן לשלם לתובע סך של 675,000 ₪, ביחד ולחוד עם הנתבעים – הקונים. הסכומים הנ"ל יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

     

39. אני מחייבת את שלושת הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע אגרת בית משפט בסך 22,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין חלקי בסך 15,000 ₪ (לא צורפו קבלות, הייצוג היה בכתיבת כתבי הטענות ובדיון בצו מניעה זמני). סכומים אלו ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

     

40. אם הבנק יואיל לשלם את הסך 225,000 ₪ כפי שהתחייב בשיק הבנקאי, או כל סכום אחר, שאולי הוא מחזיק בעודף, כי אז יופחת הסכום מחובם של הנתבעים.

     

     

    ניתן היום, כ"ב אייר תשפ"ב, 23 מאי 2022, בהעדר הצדדים.