מרשלי ואח' נ' בניה עשהאל - אלעד השקעות בע"מ

פתח דבר

פסק דין זה עוסק בתביעה כספית בגין מעשיה ומחדליה של הנתבעת בקשר עם בניית דירת התובעים, ליקויים בבנייה וכן איחור במסירה. אחת השאלות שיש ליתן עליהן מענה הינה מה הדין כאשר לצד הוראות הפיצוי הסטטוטורי הקבועות בחוק, במקרה של איחור במסירה, קבעו הצדדים הוראות הסכמיות באשר להיקף הפיצויים.

הנתבעת הינה חברה קבלנית אשר התקשרה עם בעלי הזכויות בבניין, המצוי ברחוב ויצמן 86 בחולון, הידוע כגוש 6746 חלקה 389 לביצוע עבודות חיזוק, שיפוץ ועיבוי הבניין, מכוח תמ"א 38 ומנגד לרכישת זכויות הבעלות ובניית 2 קומות וקומת קרקע, בהן 9 דירות נוספות (להלן: "הפרויקט").

התובעים התקשרו עם הנתבעת לרכישת דירה בפרויקט לפי הסכם מכר מיום 28.7.2016 (להלן: "הסכם המכר"). הדירה שרכשו התובעים היא דירה מס' 21, בת 4 חדרים, בשטח 91 מ"ר הכוללת בנוסף מרפסת שמש בשטח 4.5 מ"ר, תמורת סך של 1,425,000 ₪ (להלן: "הדירה").

התביעה הוגשה על סך 1,102,595 ₪.

תמצית טענות התובעים

איחור במסירה – פיצויים על פי הוראות חוק המכר

נטען לאיחור של 25 חודשים במסירת הדירה.

בהסכם המכר נקבע כי הדירה תימסר לא יאוחר מיום 1.8.2017, לאחר שלבניין ניתן טופס 4 והוא מוכן ומאושר לאכלוס. בפועל הדירה נמסרה לתובעים ביום 1.9.2019 – 25 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי.

נדרש פיצוי לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"): בעבור שמונת חודשי האיחור הראשונים נדרש פיצוי לפי מקדם 1.5 משווי שכר דירה של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירת התובעים וכן דמי שכירות כאמור במכפלה של 1.25 עבור 17 חודשי האיחור הנוספים עד למסירת הדירה בפועל. נטען לדמי שכירות חודשיים של 8,000 ₪ עבור דירה שוות ערך.

סה"כ נדרש פיצוי בסך 96,000 ₪ עבור 8 חודשי האיחור הראשונים ו - 170,000 ₪ עבור 17 חודשי האיחור הנוספים. סה"כ נדרשו 266,000 ₪, עבור ראש נזק זה.

איחור במסירה – פיצויים נוספים על פי ההסכם

הנתבעת לא שילמה פיצוי כלשהו עבור האיחור במסירה. על פי סעיף 15.4 להסכם, איחור בתשלום כלשהו העולה על 14 ימים, יישא קנס בסך 250 ₪ בגין כל יום איחור. סעיף 15.5 קובע כי אין באמור בסעיף 15.4 כדי לפגוע בכל זכות או סעד להם זכאי כל אחד מהצדדים עפ"י הוראות החוזה ו/או כל דין. משכך יש לחייב את הנתבעת בהתאם לקבוע בסעיף 15.4 להסכם וזאת בנוסף לפיצויים המגיעים לתובעים בהתאם להוראות חוק המכר דירות.

יש לספור את הימים בהתאם להוראות ההסכם- 14 ימים לאחר יום המסירה ועד למועד הגשת התביעה, דהיינו החל מיום 15.8.2017 ועד ליום הגשת התביעה. בתקופה זו חלפו 1,016 יום. במכפלה של 250 ₪ לכל יום, חובה של הנתבעת בגין האיחור במסירה הינו 254,000 ₪.

פיצויים מוסכמים על פי הוראות ההסכם

ההסכם מונה מספר סעיפים שהינם מעיקרי החוזה, אשר הפרת כל אחד מהם תהווה הפרה יסודית, בגינה נדרש המפר לשלם פיצויים מוסכמים בגובה 10% מתמורת הדירה, ללא צורך בהוכחת נזק. ההסכם קובע עוד כי גם הפרה של הוראות הדין ייחשבו כהפרה יסודית.

התובעים טוענים להפרה של מספר סעיפים יסודיים על ידי הנתבעת, וביניהם סעיף 3 הקובע את מועד המסירה וכן להפרת הוראות הדין.

תמורת רכישת מלוא הזכויות בדירה שילמו התובעים 1,425,000 ₪. לאור זאת נתבע 142,500 ₪ שהינם 10% משווי התמורה.

פיצוי בגין ליקויי בניה

עבור ליקויים שונים שנתגלו בדירה נדרש סך של 60,000 ₪, בהתאם לחוות דעת הנדסית מטעם מר שי דורני מיום 7.3.2019 וכחצי שנה לפני מועד המסירה. לאחר מתן חוות הדעת, נתגלו ליקויים נוספים, כגון נזילות, שברים והתקנות לא ראויות.

התובעים פנו לנתבעת בבקשה לתקן את הליקויים שנמצאו והנתבעת שלחה גורמים מטעמה לצורך בדיקה ותיעוד הליקויים. כך, בעוד התובעים פותחים את דלתות ביתם פעם אחר פעם לנתבעת ולמי מטעמה לצורך בדיקה, תיעוד ותיקון של הליקויים בפועל, עד למועד הגשת התביעה, כ- 9 חודשים ממועד המסירה, הנתבעת לא ביצע ולו תיקון אחד.

התובעים העמידו את דרישתם בגין ליקויי הבניה על סך של 100,000 ₪.

פיצוי בגין מעלית

בהתאם להסכם ולמפרט היה על הנתבעת לספק מעלית המיועדת ל- 6 נוסעים. בפועל סופקה מעלית המספיקה ל- 4 נוסעים בלבד. המדובר בהפרה כלפי כל רוכשי הדירות החדשים ובעלי הבית הקיימים.

בשל הפרה זו דורשים התובעים 75,000 ₪, ללא קשר לתביעה עתידית, ככל שתוגש על ידי נציגות הבית המשותף.

פיצוי בגין העדר ליווי בנקאי

בהתאם להוראות סעיפים 10.1 ו- 10.2 להסכם, היה על הנתבעת להעמיד לטובת התובעים ויתר הרוכשים בפרויקט, ליווי בנקאי. מספר חודשים לאחר תחילת ביצוע הפרויקט, נודע לתובעים שאין בנק מלווה ואין הבטחה שכספי הרוכשים מובטח והפרויקט יגיע לסיומו.

מנכ"ל הנתבעת, פנה לתובעים שוב ושוב וביקש מהם להעביר כספים על חשבון תמורת הדירה, על מנת שהפרויקט ימשיך לנוע. התובעים מצאו עצמם בין הפטיש לסדן; ברור היה שאם לא ימשיכו להזרים כספים כאמור, הפרויקט ייעצר ומצד שני העברת הכספים הציבה אותם בסיכון של איבוד הכספים ששילמו, איבוד הדירה וכניסה להליכים משפטיים. בסופו של דבר התובעים הסכימו להמשך להזרים כספים לנתבעת, תוך הבטחות לפיצוי מזערי, שאינם מגלם את הסיכון שנטלו על עצמם ואינו מגלם את הפרת ההסכם מצד הנתבעת, כמו גם את הפרת הוראות סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (להלן: "חוק המכר השקעות").

התובעים העריכו ראש נזק זה ב- 50,000 ₪.

העדרה של הערת אזהרה

לפי הוראות סעיפים 10.1 ו- 11א' להסכם היה על הנתבעת לרשום הערת אזהרה על שם התובעים, בחלוף 3 ימי עסקים מעת הסכמת הבנק הממן בכתב. בפועל התברר שלא היה בנק מלווה והערה האזהרה נרשמה על שם התובעים בחודש ינואר 2017- חצי שנה אחרי החתימה על הסכם המכר ולאחר שהתובעים העבירו לנתבעת מאות אלפי שקלים. בכך הפרה הנתבעת את הוראות חוק המכר השקעות, בעיקר את סעיף 2(4), שכן קיבלה מהתובעים תשלומים העולים בהרבה על שיעור של 7% מבלי שהבטיחה כנדרש את זכויותיהם.

התובעים העמידו את דרישתם בגין ראש נזק זה על סך 50,000 ₪.

זיכויים

במהלך ביצוע הפרויקט, התובעים פנו לנתבעת וביקשו להזדכות על מספר רכיבים בדירה, בהתאם לזכותם לפי סעיף 12ג' להסכם ובהתאם לאמור במפרט הדירה- מטבח, שיש, דלת פנים אחת מסוג פנדור, כיור וברז.

חרף פניות רבות לנתבעת, התובעים טרם קיבלו את הזיכויים המגיעים להם, ששויים מגיע ל- 15,000 ₪.

ריבית הצמדה ועגמת נפש

בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961, התקנות והצווים מכוחו, יש להחיל הפרשי הצמדה וריבית על העיכוב במסירה בהתאם להוראות חוק המכר דירות.

עבור התקופה 1.8.2017-1.4.2018 במכפלת דמי השכירות בשיעור 1.5 - סך של 6,874 ₪.

עבור התקופה 2.4.2018-1.9.2019 במכפלת דמי השכירות בשיעור 1.25 - 24,534 ₪.

בגין האיחור במתן הפיצוי היומי לפי סעיפים 15.4 ו- 15.5 להסכם, החל מיום 15.8.17 ועד ליום הגשת התביעה – 68,687 ₪.

בהתאם סך חובה של הנתבעת בגין ראש נזק זה עומד על 100,095 ₪.

בנוסף, יש לפסוק לזכות התובעים פיצויים בגין עגמת נפש המלווה אותם החל מסמוך לקשירת היחסים החוזיים עם הנתבעת ובעקבות מעשיה ומחדליה כפי שפורט. התובעים העמידו את גובה הפיצויים בגין עגמת הנפש על סך 50,000 ₪.

תמצית טענות ההגנה

בתמצית, הנתבעת טוענת שיש לדחות את התביעה מלבד תשלום של 10,000 ₪ בגין זיכויים.

ואלו טענותיה:

האיחור במסירה- פיצויים בהתאם להוראות חוק המכר

הנתבעת איננה חולקת על העובדה שהדירה נמסרה בחלוף 25 חודשים ממועד המסירה חוזי. אך טוענת שהעיכוב נבע מנסיבות שלא היו בשליטתה ומקורם בעיכובים של חברת החשמל, בביצוע הטמנת קו חשמל בפרויקט.

בהתאם להיתר הבנייה לפרויקט, על הנתבעת לדאוג להטמנת קו חשמל בצד המזרחי של הבניין. ביום 6.10.2011 שולמה מקדמה לחברת החשמל לצורך ביצוע עבודות ההטמנה. ביום 12.9.2016 הנתבעת שילמה לחברת החשמל כ- 400,000 ₪ בגין ביצוע העבודות. ואולם ביום 17.11.2016 ניתן צו מינהלי מעיריית חולון, על הפסקת עבודות בנייה באתר. הנתבעת פנתה לעיריית חולון לבירור סיבת מתן הצו ודרכי הסרתו ופעלה מול כלל הגורמים כדי למנוע עיכוב ביצוע עבודות הבנייה. כמו כן, התריאה אודות הנזקים שצפויים להגרם לה ולדיירים עקב גרירת רגלים מצד חברת החשמל ועיריית חולון והיעדר התיאום בין השתיים.

עבודות הטמנת קו החשמל נועדו להתחיל בחודש אוקטובר 2016 ולהסתיים עד לחודש נובמבר 2016 ואולם עקב היעדר תיאום בין חברת החשמל ועיריית חולון וגרירת רגליהן, נגרם עיכוב של מעל שמונה חודשים, שהביא לעיכוב יתר לוחות הזמנים בפרויקט.

הנסיבות והסיכון להתרחשותן אינו מוטל על כתפי הנתבעת, אשר פעלה במלוא עוז להסרת העיכוב.

לאור האמור, חל עליה הפטור מתשלום פיצויים לתובעים בגין האיחור במסירה, הקבוע בסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות. עם זאת, לפנים משורת הדין ובשל העיכובים, פעלה הנתבעת לפיצוי התובעים. בתוך כך הצדדים הגיעו להסכמות על פיצוי בגובה 70,950 ₪ הכולל שני רכיבים: הראשון- פיצוי בסך 15,950 ₪, שניתן לתובעים בדמות מזגן לסלון, סורגים, רשתות וכן שובר ע"ס 10,000 ₪ לרכישת מוצרי חשמל והשני- הפחתת תשלום התמורה בסך 55,000 ₪.

להשלמת התמונה מציינת הנתבעת כי בגמר החשבון של התובעים, הנתבעת הפחיתה מהתמורה החוזית סך של 70,950 ₪ , כך שבפועל התובעים שילמו עבור דירתם 1,354,050 ₪ במקום 1,425,000 ₪.

ככל שטענת הפטור תתקבל באופן חלקי, את הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה ראוי לחשב בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר, תוך הפחתת תקופת העיכוב במסירת הדירה ל- 17 חודשים בלבד. כמו כן, התובעים העמידו את שווי דמי השכירות הראויים על 8,000 ₪ שהינו סכום מופרז, שאינו משקף את שווי דמי השכירות של דירתם, שאינו עולה על 4,000 ₪.

פיצויים נוספים

מנגנון הפיצוי הסטטוטורי, הקבוע בחוק המכר דירות, משקף את ההגנה המרבית ומלוא הפיצויים בגין כלל הנזקים, הנובעים מאיחור במסירת דירה, לרבות נזקים בלתי ממוניים. הסדר זה גובר על יתר ההסדרים החוזיים והוא אינו בר התנאה.

לפיכך, התובעים אינם רשאים לתבוע פיצויים נוספים, מלבד הפיצויים בהתאם למנגנון, הקבוע בחוק המכר דירות.

פיצוי בגין ליקויי בניה

לקראת מסירת הדירה, התובעים הגישו לנתבעת חוות דעת מיום 7.3.2019, בנושא ליקויים בדירה מטעם המהנדס שי דורני. חוות הדעת מתיימרת להתמקד בעיקרה בהיבטים הנדסיים (ליקויים תכנוניים) כאמור בסעיף 6 לחוות הדעת. אולם, חוות הדעת מתמקדת בטיב עבודות גמר בלבד.

על יסוד חוות דעת זו ובהתאם לבקשת התובעים, תוקנו כלל הליקויים בדירת התובעים, מלבד החלפת מקטע זכוכית במרפסת שמש. נציג הנתבעת הגיע פעמיים להחלפת מקטע הזכוכית, בפעם האחרונה בחודש אפריל 2021, כאשר במועד זה התובעים סירבו לביצוע החלפה.

כמו כן, במהלך 2020 הודיעו התובעים על מספר נזילות בדירתם ובעלי דירות נוספים הודיעו על נזילות במקומות שונים בבניין. בעקבות פניות אלה, בוצעו עבודות איטום בכל הבניין, אשר התפרשו על פני חודש ספטמבר 2020. לאחר השלמת העבודות ובחלוף תקופת חורף 2020-2021 התובעים לא פנו בשנית בדרישות לתיקוני איטום או ליקויים אחרים.

פיצוי בגין מעלית

לתובעים אין עילת תביעה ישירה נגד הנתבעת בנוגע למעלית. בסעיף 1.5 למפרט המצורף להסכם המכר, רשום כי המעלית תהא מיועדת ל- 6 נוסעים ואילו בפועל הותקנה מעלית עבור 4 נוסעים. מדובר ברכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבניין ונציגות הבית לא פנתה לנתבעת בדרישה להחלפת המעלית או לקבלת פיצוי בגין הסטייה הנ"ל.

ככל שתוגש דרישה מטעם נציגות הדיירים ולאחר שיוכח הנזק, התובעים יהיו זכאים לפיצוי, ככל שיפסק, בהתאם לשיעור חלקם היחסי ברכוש המשותף.

העדר ליווי בנקאי ועיכוב ברישום הערת אזהרה

בקצרה טוענת הנתבעת כי התובעים לא זכאים לפיצוי בגין ראשי נזק אלה, שכן לא נגרם להם כל נזק עקב העיכוב ברישום הערת אזהרה או עקב העדר ליווי בנקאי.

באשר לליווי הבנקאי נטען כי הנתבעת הודיעה לתובעים כי לא נמצא בנק מלווה לפרויקט ונתנה לתובעים את האפשרות לבטל את החוזה. התובעים בחרו שלא לעשות כך והסכימו שהעדר ליווי בנקאי לא ייחשב כהפרה.

באשר לעיכוב ברישום הערת אזהרה, נטען כי התובעים ידעו שרישום הערה לטובתם יתבצע לאחר סיום רישום בטוחות בעלי הקדימות. כמו כן, עיכוב ברישום הערת אזהרה אינו מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר ואינו מזכה את התובעים בפיצוי מוסכם.

זיכויים

הנתבעת מסכימה לשלם לתובעים 10,000 ₪ בגין זיכויים. במסגרת מסירת הדירה, קבלן משנה של הנתבעת הבטיח לתובעים זיכוי בגין חלק ממפרט הדירה, כגון: מטבח, שיש, דלת פנים, כיור וברז.

עגמת נפש

כתב התביעה כלל אינו מגלה הסבר במה מתבטאת עוגמת הנפש לה טוענים התובעים. בנוסף, הפיצוי הסטטוטורי נועד לפצות את הקונה על נזקים נלווים כתוצאה מהאיחור במסירת הדירה והוא מגלם גם פיצוי בגין עגמת נפש.

ככל שטענת התובעים לפיצוי בגין עגמת נפש תתקבל, הרי שפיצוי במקרה זה הינו לכל היותר בשיעור של עד 15% מהפיצוי בגין ליקויי הבניה, שנגרמו בפועל והוכחו. בענייננו, כלל ליקויי הבניה תוקנו, משכך התובעים אינם זכאים לפיצוי.

ריבית והצמדה

הנתבעת פטורה מתשלום הפיצוי הסטטוטורי בגין האיחור במסירת הדירה ואף פיצתה את התובעים בסך של 70,950 ₪. משכך, התובעים אינם זכאים לתוספת ריבית והצמדה ובוודא שלא בסכום הנדרש.

ההליך

ביום 14.10.2021, מיניתי בהסכמת הצדדים, את המהנדס ושמאי המקרקעין דן אורמן כמומחה מטעם בית משפט, למתן חוות דעתו בנוגע לשאלת קיומם של ליקויי בנייה וכן בנוגע למשמעות הכספית ו/או ירידת ערך הדירה, עקב התקנת מעלית המתאימה ל-4 נוסעים בלבד. אינג' אורמן התבקש לחוות דעתו גם באשר לגובה דמי השכירות של דירה מהסוג שנמכרה לתובעים, בתקופות הרלבנטיות ובהתחשב במיקומה ובפרמטרים הרלבנטיים, לעניין קביעת דמי השכירות (להלן: "המומחה").

חוות דעת המומחה מיום 25.4.2022 הוגשה לבית המשפט וביום 20.7.2022 התקיים דיון, במהלכו הביע ב"כ הנתבעת את רצונה לתקן את הליקויים, המצויים באחריותה על פי חוק המכר דירות. הצדדים הסכימו כי התובעים יגישו לנתבעת רשימת ליקויים, שהם נוספים לליקויים, שציין המומחה בחוות דעתו. כן הוסכם כי ככל שהנתבעת תחלוק על רשימת התיקונים הנוספת, יורחב מינוי המומחה, כך שזה יכריע בדבר הליקויים הנוספים, שמוטל על הנתבעת לתקן.

לאור האמור ובהתאם לבקשת הצדדים, ביום 15.12.2022 הרחבתי את מינוי המומחה למתן חוות דעת אודות הליקויים הנוספים, שהתגלו בדירה ושהנתבעת אחראית לתיקונם. בהתאם הוגשה חוות דעת משלימה מיום 28.3.2023.

אציין כי בין לבין, ביום 10.1.2023 התובעים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם.

ביום 4.4.2023 המומחה נחקר על חוות דעתו. באותו המעמד ביקשה הנתבעת להגיש תצהירי עדות ראשית מטעמה. בקשה זו אושרה לה בכפוף לתשלום הוצאות התובעים בסך 7,500 עקב האיחור. בהמשך הנתבעת הגישה מספר בקשות להארכת מועד להגשת תצהירים מטעמה. בקשות אלה אושרו לה, בכפוף לתשלום הוצאות. בסופו של יום הנתבעת לא שילמה את ההוצאות שנקבעו ותצהירי עדות ראשית מטעמה לא הוגשו (ראה החלטות מיום 11.7.23, 3.8.23).

ביום 29.1.2024 התקיים דיון בו הצהירו הצדדים כי אינם חולקים על קביעות המומחה, בנוגע לליקויים שנכללו בחוות הדעת המקורית ובחוות הדעת המשלימה. בהתייחס לתיקון הליקויים הוסכם כי יינתן פסק דין כספי ולא הוראה לתיקון. כן הצהירו הצדדים כי אינם חולקים על קביעות המומחה בנוגע לשווי שכר הדירה ואף לא על תקופת האיחור שעומדת על 25 חודשים.

הצדדים הגדירו את הנושאים לגביהם נותרה מחלוקת:

פיצוי בנוגע למעלית שמתאימה ל- 4 נוסעים;

פיצוי על פי סעיפים 19-28 לכתב התביעה, דהיינו פיצויים בדמות קנס יומי בשווי 250 ₪ וכן פיצויים מוסכמים בגובה 10% מתמורת הדירה;

פיצויים בגין העדר ליווי בנקאי;

פיצויים בגין עיכוב ברישום הערת אזהרה ;

זכות התובעים לקבלת הפרשי זיכויים;

פיצויים בגין עגמת נפש;

הצדדים הסכימו כי לא ישמעו ראיות והצדדים יסכמו בכתב.

דיון והכרעה

ליקויי בניה

המומחה אורמן בחן את טיב הליקויים והעריך את עלות תיקונם.

בחוות הדעת הראשונה עלויות התיקון הוערכו בסך 28,121 ₪. בחוות הדעת המשלימה, שנועדה לבחון את הליקויים הנוספים, הוערכו עלויות התיקון בסך 35,685 ₪. בשתי חוות הדעת, המומחה ציין כי הסכומים שנקבעו על ידו כוללים הוצאות פיקוח ומע"מ. המומחה הסביר בחקירתו שהערכותיו לתיקון הליקויים, התבססו על מחירים לקבלנים. בהתחשב בפיצויי לדיירים, יש להוסיף 25% לחוות הדעת הראשונה ו- 20% לחוות הדעת המשלימה. (פרוט' 4.4.23 עמ' 19 שורות 21-22, 27-30, עמ' 20 שורות 1-11).

כפי שנאמר הצדדים אינם חולקים על קביעות המומחה לעניין ליקויי הבנייה.

לאור האמור, בגין הליקויים שנבחנו בחוות הדעת הראשונה זכאים התובעים לפיצוי בסך 35,151.25 ₪.

בגין הליקויים שנבחנו בחוות הדעת המשלימה, זכאים התובעים לפיצוי בסך 42,822 ₪.

איחור במסירה וסוגיית הפיצויים המוסכמים

כללי

אין חולק שהתובעים זכאים לפיצוי בגין האיחור במסירת דירתם.

חוק המכר דירות קובע מנגנון פיצוי, אשר נגזר מגובה דמי השכירות הראויים ותקופת האיחור במסירה. ומה הדין כאשר לצד הוראות החוק קבעו הצדדים הוראות הסכמיות, באשר להיקף הפיצויים? נטען שסעיף 3, הקובע את מועד מסירת הדירה, הינו אחד מהסעיפים העיקריים של ההסכם, שהפרתם מזכה בפיצוי מוסכם בגובה 10% מתמורת הדירה. בשל אי עמידת הנתבעת במועד, שנקבע למסירת הדירה, זכאים התובעים, לטענתם, לפיצוי בשווי 142,500 ₪. (סעיפים 23-25 לכתב התביעה, 19-22 לסיכומים).

על כך משיב סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות בנוסחו הרלוונטי לתביעה, כפי שהיה בתוקף לפני תיקון 9 לחוק מתאריך 7.7.2022, שהוא הסעיף הרלוונטי לענייננו:

"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה...".

הוראת הסעיף היא קוגנטית (רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.2.16)) והיא מעניקה בידי רוכש דירה שנמסרה לידיו באיחור, את הברירה בין אם לעתור לקבלת הפיצוי הסטטוטורי, שאופן חישובו קבוע בחוק ובין אם לעתור לקבלת הפיצוי המוסכם והכל לפי הגבוה. כלומר, תובע איננו רשאי לקבלת כפל פיצוי בגין איחור במסירה.

משלא ניתן לתבוע פיצויים בגין איחור במסירה באופן מצטבר, הן הסטטוטורי והן הפיצוי ההסכמי, התובעים זכאים לפיצויים על פי הגבוה מבין השניים.

ייאמר כי נתתי דעתי לנסיון התובעים לטעון לפיצוי מוסכם נוסף בדמות פיצוי יומי מוסכם. פיצוי זה כונה בהסכם המכר 'קנס' וכפי שקבעה הוראת סעיף 15.4 להסכם המכר: "איחור בתשלום כלשהו העולה על 14 ימים, יישא קנס בסך 250 ₪ בגין כל יום איחור." וסעיף 15.5: "אין באמור לעיל כדי לפגוע בכל זכות או סעד להם זכאי כל אחד מהצדדים עפ"י הוראות החוזה ו/או כל דין."

התובעים הסבירו שפיצוי זה נועד לפצותם בגין האיחור בתשלום דמי השכירות ודמי הקיום, בעוד שהפיצוי על פי הוראות חוק המכר דירות, מבוסס על האיחור במסירת הדירה. אין בידי לקבל טענה זו.

על פי לשונו ומהותו של ההסכם, הוראת סעיף 15.4 הקובעת את הפיצוי היומי, נועדה לבוא חשבון עם מי שאיננו משלם איזה מן התשלומים שנועדו להשתלם לפי ההסכם. לפי ההסכם, ולא בגין איחור בביצוע תשלום סטטוטורי שקם על פי הוראות החוק. אף לפי ההקשר, הרי סעיף 15 בכללותו דן בסעדים עקב הפרת ההסכם, ולפיכך הפיצוי הקבוע בו, דן במקרה שהההסכם הופר עקב אי ביצוע תשלום במועד שנקבע בהסכם.

פיצויים על פי חוק המכר דירות

כפי שנאמר, אין מחלוקת שהדירה נמסרה לתובעים 25 חודשים לאחר מועד המסירה חוזי. שווי דמי השכירות לדירה שוות ערך לדירת התובעים לתקופה הרלבנטית 1.8.2017-1.9.2019, הוערכו על ידי המומחה בסך של 4,700 ₪ (סעיף 7 לחוות הדעת). גם בעניין זה אין מחלוקת.

סעיף 5א. לחוק המכר דירות בנוסחו הרלוונטי לתביעה, קבע מנגנון לחישוב הפיצוי:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך."

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

מהאמור לעיל נלמד כי כאשר קבלן מאחר במסירת הדירה לתקופה העולה על 60 ימים, עליו לשלם לרוכש הדירה פיצויים בגין כלל תקופת האיחור, ממועד המסירה החוזי ועד למועד המסירה בפועל, כולל 60 הימים הראשונים.

הפיצוי לו זכאים התובעים על פי המנגנון הקבוע בסעיף זה עומד על 156,275 ₪ על פי החישוב הבא:

עבור 8 החודשים הראשונים סך של 56,400 ₪ (1.5 X 4,700 ₪ X 8 חודשים)

החל מהחודש התשיעי ועד למועד המסירה סך של 99,875 ₪ (1.25 X 4,700 ₪ X 17 חודשים).

לאור האמור בגין האיחור במסירה זכאים התובעים לפיצוי בסך 156,275 ₪ בהתאם למנגנון הקבוע בחוק המכר דירות.

פיצויים על פי ההסכם

תמורת רכישת מלוא הזכויות בדירה שילמו התובעים 1,425,000 ₪. לאור זאת נתבע 142,500 ₪ שהינם 10% משווי התמורה. הנתבעת טענה כי שווי התמורה הופחת, אך לעניין חישוב הפיצויים בגין האיחור במסירה, אין לטענה זו משמעות, שכן אף לפי שווי התמורה הגבוה יותר, סכום הפיצויים לפי ההסכם נמוך יותר משווים לפי החוק.

מסקנה: הפיצויים הסטטוטוריים בגין איחור במסירת הדירה גבוהים יותר והתובעים זכאים לקבלתם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מהיום שבו קמה הזכות לקבלת דמי השכירות, בהתאם להוראת סעיף 5א(ב) לחוק המכר דירות ועד למועד תשלומם בפועל. אלא שבסיכומיהם התובעים תחמו את דרישתם לתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה. (סעיפים 1.2, 1.3 לסיכומים).

משכך הריני לקבוע כי בגין האיחור במסירת הדירה, התובעים זכאים לפיצוי בסך 156,275 ₪ בהתאם למנגנון הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר דירות, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מיום הגשת התביעה.

התייחסות לפיצוי מוסכם בגין רכיבים נוספים

התובעים טענו להפרה של מספר סעיפים שעל פי סעיף 15.1 להסכם, נחשבת הפרה יסודית, המזכה אותם בפיצוי מוסכם בגובה 10% משווי התמורה.

בבחינת הדברים עולה קושי במהותם ובסכומם של הפיצויים הנדרשים: מחד, התובעים העלו דרישה לפיצויים מוסכמים, החולשת על הפרתם של מספר סעיפים יסודיים בהסכם, לרבות איחור במסירה, אי תיקון ליקויים בדירה ועוד. משכבר דנו בטענות לאיחור במסירה ופיצוי התובעים בגין הליקויים בדירתם, נותרו 3 טענות שיש לדון בהם: העדר ליווי בנקאי; עיכוב ברישום הערת אזהרה; התקנת מעלית המתאימה ל- 4 נוסעים במקום ל- 6 נוסעים.

מאידך, התובעים כימתו את נזקיהם בגין כל הפרה והפרה: עבור העדר ליווי בנקאי דורשים התובעים 50,000 ₪, סכום דומה נדרש עבור עיכוב ברישום הערת אזהרה ועבור התקנת מעלית עבור 4 נוסעים, נדרשו 75,000 ₪.

יצוין כי ביחס לליקויים סוכם בין הצדדים בדיון שנערך ביום 29.1.2024 כי ייפסק פיצוי כספי בהתאם לחוות דעת מומחה בית משפט. ביחס לאיחור במסירה, היתה הסכמה בין הצדדים בנוגע לדמי השכירות שקבע המומחה וכן בנוגע לתקופת האיחור. ביחס למעלית סוכם בדיון האמור, כי קיימת מחלוקת לגבי סכום הפיצוי בגין כך שהמעלית מתאימה להובלת 4 נוסעים, ולא 6 נוסעים. מכאן ניתן להבין כי בהתייחס לליקויים וכן המעלית, היתה הסכמה שייפסק פיצוי ספציפי.

יתר על כן, לא ניתן לתבוע פיצויים במצטבר בגין אותו ראש נזק. סעיף 10 לחוק החוזים תרופות קובע שנפגע מהפרת חוזה "זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה." סעיף 15קובע את הזכות לתבוע את הפיצויים המוסכמים בחוזה, ללא הוכחת נזק. כפי שקבעה הפסיקה, האפשרות לתבוע את הנזק הנגרם בעקבות ההפרה או את הפיצוי המוסכם הן שתי אפשרויות חלופיות ולא מצטברות. ניתן לתבוע תרופות במצטבר, רק מקום בו נקבעו פיצויים עבור ראשי נזק שונים, למשל, כאשר הפיצויים המוסכמים נקבעו עבור נזק ספציפי. (ע"א 628/87 יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, (4.12.91), עמ' 123; לחזרה על הדברים ראה ע"א 4832/23 אל מול הים בע"מ נ' עיריית בת ים (22.9.24), פסקה 26).

העדר ליווי בנקאי

כפי שנטען, מספר חודשים לאחר הוצאת הפרויקט לפועל נודע לתובעים שבניגוד לחובת הנתבעת בהתאם לסעיפים 10.1 ו- 10.2 להסכם, אין בנמצא בנק מלווה לפרויקט. התובעים כימתו ראש נזק זה בסך 50,000 ₪.

אין בידי לקבל דרישה זו.

מקריאת סעיף 10 להסכם על תתי סעיפיו עולה כי עיקרו אינו בבנק המלווה, אלא בקביעת תנאי תשלום התמורה, בעד הזכויות הנרכשות. הסעיף הוכתר בכותרת 'התמורה', הוא קובע את סך התמורה המלא 1,425,000 ₪ ואת חלוקת התשלומים לפי מועדים: תשלום ראשון של 100,000 ₪ עם חתימת ההסכם. התשלום יועבר בהמחאה שתימסר לידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעת והוא יעבירה לבנק המלווה (סעיף 10.1); תשלום נוסף בסך 1,282,500 ₪ בתוך 60 יום ממועד חתימת ההסכם וישולם ישירות לבנק המלווה ו/או באמצעות פנקס תשלומים חודשיים (סעיף 10.2); יתרת התשלום, בסך 142,500 ₪ תשולם במעמד מסירת החזקה (סעיף 10.3).

מעבר לכך לא נקבע דבר באשר לבנק המלווה.

בנוסף, בכתב התביעה נטען כי מנכ"ל הנתבעת פנה אל התובעים שוב ושוב וביקש שיעבירו כספים על חשבון מחיר הדירה. כך מצאו התובעים את עצמם במצב בלתי אפשרי בו לא נותרה להם ברירה, לטענתם, אלא להמשיך להעביר כספים, על אף הסיכון הכרוך בכך. טענה זו בדבר הסיכון שהיה צפוי לתובעים אינה מדויקת, כפי שיובהר להלן.

במכתב מיום 25.4.2017 שנשלח מאת ב"כ הנתבעת (נספח טז' לתצהיר התובעים) נכתב:

" 2. עקב התקדמות העבודות בפרויקט בקצב משביע רצון ומהיר, הוחלט באופן סופי על ידי החברה וזאת בהתאם לסעיף 7.5 להסכם לפיו, רשאית החברה שלא להתקשר עם בנק מלווה בפרויקט.

3. לחילופין, תעניק החברה עפ"י הוראות ההסכם ועפ"י הוראות חוק המכר הערת אזהרה לטובת הרוכשים.."

במכתבה של באת כח הנתבעת נפלה טעות, משסעיף 7 להסכם שכותרתו 'התחייבויות והצהרות המוכר', מכיל 3 תתי סעיף בלבד והוא איננו מאזכר את זכותה של הנתבעת שלא להתקשר עם בנק מלווה. עם זאת, בסעיף 10.4 להסכם קיימת חלופה ללווי בנקאי, כאשר נקבעו בו התנאים שבהם יהיה הנאמן רשאי להעביר את הכספים לנתבעת, זאת ביחס לתשלום הראשון. כלומר, התשלום הראשון ששולם על ידי התובעים הועבר לידי בא כוח הנתבעת כנאמן, ולא לנתבעת במישרין, ובסעיף 10.4 להסכם נקבעו התנאים שבהם הנאמן יהיה רשאי להעביר את התשלום לידי הנתבעת, כלומר, שלא באמצעות בנק מלווה.

אחת החלופות הקבועות בסעיף 2 לחוק המכר השקעות, להבטחת כספי הקונה, הינה רישום הערת אזהרה לגבי על מכירת הדירה, ודבר הרישום נקבע בסעיף 11 להסכם. הערה כזו נרשמה עוד בחודש ינואר 2017, לפי גרסת התובעים עצמם . מעיון בנספח ז' לכתב התביעה, הנתבעים העבירו את עיקר התשלומים בגין הדירה (התשלום השני) בחודשים מאי 2017 ודצמבר 2017. נראה כי תשלומים אלה בוצעו באיחור ניכר לעומת הוראות ההסכם. מכל מקום, החל מחודש ינואר 2017 כבר היתה רשומה הערת אזהרה על שמם. לכן, אין לתמוה כי הנתבעים לא פנו בזמן אמת ולא התלוננו על העדר בנק מלווה, שכן כספם הובטח באמצעות הערת אזהרה.

התשלום השלישי והאחרון, היה אמור להתבצע כנגד מסירת החזקה בדירה.

לאור האמור הגעתי לכלל מסקנה כי אי העמדת בנק מלווה איננו מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ואף אם היתה הפרה, הרי לא נגרם לתובעים כל נזק, ואין הם זכאים לפיצוי כלשהו.

עיכוב ברישום הערת אזהרה

גם דרישה זו דינה להדחות.

כפי שנטען בכתב התביעה, הנתבעת הפרה את חובתה לרשום הערת אזהרה על שם התובעים "בחלוף 3 ימי עסקים מעת הסכמת הבנק המממן בכתב" כאמור בסעיף 10.1 ו 11א' להסכם (סעיף 41 לכתב התביעה). נטען שבפועל הערת האזהרה נרשמה חצי שנה אחרי החתימה על הסכם המכר ולאחר שהתובעים העבירו מאות אלפי שקלים לנתבעת, כשכספם מוטל על קרן הצבי. כפי שראינו טענה זו בדבר העברת הכספים מצד התובעים, אינה מדויקת כלל ועיקר.

כפי שכבר ראינו כוונת סעיף 10 להסכם היא לקבוע את גובה התמורה ותנאי התשלום; נושא רישום הערת האזהרה נידון ספציפית בסעיף 11 להסכם, שאיננו מופיע תחת רשימת הסעיפים שנזכרו בסעיף 15.1 להסכם כסעיפים שהפרתם מזכה בפיצוי מוסכם.

למעלה מן הנדרש ייאמר כי התובעים כימתו ראש נזק זה ב- 50,000 ₪, אך למעשה לא הראו כל נזק שנגרם להם בפועל.

זכות התובעים לקבלת הפרשי זיכויים;

התובעים טוענים לזכותם לקבלת זיכויים בסך 15,000 ₪ בגין - מטבח, שיש, דלת פנים אחת מסוג פנדור, כיור וברז. התובעים לא הוכיחו את עלות הזיכויים הנדרשים על ידם. הנתבעת מסכימה מצידה לשלם לתובעים 10,000 ₪ בגין זיכויים והוסיפה וטענה כי העניקה לתובעים זיכוי בסך 70,950 ₪ והתקינה על חשבונה סורגים ורשתות בחלונות הדירה.

משהתובעים לא הוכיחו את עלות הזיכויים אין לי אלא לקבוע כי התובעים זכאים לקבלת 10,000 ₪ בלבד בגין ראש נזק זה.

סוגיית המעלית ועגמת הנפש

קביעות המומחה

לעניין המעלית קבע המומחה כי על פי המפרט הטכני החתום בין הצדדים, הנתבעת התחייבה להתקין מעלית ל- 6 נוסעים, כשבפועל הותקנה מעלית המתאימה ל- 4 נוסעים בלבד. המומחה קבע שאין ירידת ערך, בהשוואה לבנייני תמ"א אחרים וככל שיוחלט לפצות את התובעים, הרי שהפיצוי הינו בגין הזמן שיש לחכות עד לירידת המעלית פעם שנייה.

במסגרת שיקוליו הביא המומחה בחשבון ,שזוג עם שני ילדים יכולים לעלות במעלית ואת האפשרות להעלות קניות לדירה. כן התייחס המומחה לעובדה, שמדובר בבניין נמוך יחסית בן 7 קומות וניתן לעלות בכל פעם 3 נוסעים, הורה ושני ילדים, כך שאין חובה לעלות במדרגות וכן לעובדה שמדובר בבניין קיים, שבוצע בו חיזוק מפני רעידות אדמה, כולל הוספת חדרי ממ"ד והוספת קומות מגורים. המשמעות היא שלא ניתן היה מבחינה טכנית להתקין מעלית גדולה יותר שתתאים ל- 6 נוסעים בתוך חדר המדרגות המקורי, כך שלא מדובר במקרה בו הקבלן ביקש לחסוך כסף בבניית מעלית קטנה יותר. יחד עם זאת, המומחה קבע כי היתה רשלנות בכתיבת המפרט הטכני. המומחה הסביר בעדותו: "...אין ספק שזה טעות סופר כי אני היה לי כבר כמה חוות דעת כמומחה מטעם בית משפט בכמה בניינים של תמ"א 38 בחולון ובעוד מקומות ותמיד זה מעלית של 4 נוסעים, יכול להיות שמעתיקים את זה מפרט של איזה בניין, כן אבל טעות צריך לשלם כן." (פרוט' 4.4.23 עמ' 14 שורות 6-9).

בסופו של דבר המומחה ציין שככל שיוחלט לפצות את התובעים, הרי שלטעמו הפיצוי הראוי הינו 20,000 ₪. (פסקה 6 עמ' 43-44 לחוות הדעת).

מעמד חוות הדעת

כידוע, לבית המשפט אין מומחיות מקצועית בתביעות שעניינן ליקויי בניה. במקרים מעין אלה, בהם מתעוררת שאלה מקצועית ביחס לתחומים שבית המשפט אינו מחזיק במומחיות ובידע המקצועי לגביהם,נהוג למנות מומחה מטעם בית משפט.

ההלכה היא כי משהוגשה חוות דעתו המקצועית, בית המשפט ייטה לאמצה, בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת המביאה לדחיית חוות הדעת, כולה או חלקה. (רע"א 8956/22 אבנר פרידמן נ' עו"ד אביחי ורדי - בתפקידו ככונס הנכסים (13.2.23), פסקה 6 והאסמכתאות שם). יחד עם זאת, חוות דעת המומחה מהווה אחת מן הראיות המוגשות בהליך. היא אינה כובלת את שיקול הדעת של בית המשפט ואינה גורעת מסמכותו להכריע במחלוקת. (רע"א 6920/14 תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט (4.1.15)).

דיון

ניסיון החיים מלמד שהנתון העיקרי שבו מתעניינים רוכשי דירות הוא שטח הדירה. יחד עם זאת גם למתקנים הנלווים לדירה, כגון: חניה, מחסן וכן מעלית קיימת משמעות וכל אלה יחדיו מהווים את הבסיס להחלטת הרוכש באם לקנות את הדירה אם לאו. ההחלטה לקנות דירה פלונית וההנאה ממנה לאחר קבלתה, תלויות לא רק בתכונות היחידה עצמה, אלא גם בתכונות ובמאפיינים של הבניין כולו. ראו לדוגמא דבריו של בית המשפט העליון בע"א 338/73 חברת חלקה 677 בגוש 6133 בע"מ נ' אריה כהן, ו-13 אח', (10.11.74) שם נאמר: "אדם הקונה דירה אינו משלם עבור שטח הדירה, הקירות והחלונות, אלא הערך של הדירה נמדד גם במידת ההנאה, הרווחה והנוחות שיש לו בבנין. בין הדברים המשפיעים על מידת הרווחה היא מידת הצפיפות בבית כולו, וכן המיתקנים והשירותים המשמשים את כלל הדירות..." (עמ' 370).

הקבלן הבונה נמצא בעמדת עליונות משבידו מצוי כל המידע ולכן חלה עליו חובת גילוי.

חובת הגילוי בעת מכר דירה, נובעת מהדין הכללי והיא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב. חובה זו נובעת גם מדין ספציפי והוא חוק המכר דירות, אשר מטרתו העיקרית היא להביא לידיעת הקונים בצורה ברורה ומובנת וללא הסתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא הקונה רוכש ממנו. כדי להבטיח שהדברים אכן הובאו לידיעת הקונה והובנו על ידו, חובה על המוכר לצרף לחוזה מפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה (צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד- 1974). מטרת המפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את הדירה הנמכרת, על תכונותיה השונות, כך שהקונה הסביר יידע בדיוק מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו (ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא (4.9.07), פסקה 48, לפסק דינה של כב' השופטת ברלינר).

במקרה שבפנינו המפרט מציין מפורשות "מס' נוסעים לכל מעלית.. 6 ..." (סעיף 1.5). ככל שהנתבעת ידעה כי לא ניתן להתקין מעלית המתאימה להסעת 6 נוסעים וכי רוחב פיר המעלית, הקיים בבניין, מתאים למעלית של 4 נוסעים בלבד, היה עליה ליידע את התובעים בעניין זה, על מנת שיהיה בידיהם כל המידע הנדרש לצורך כלכול צעדיהם.

חוק המכר דירות אינו מטפל במכלול היחסים החוזיים בין המוכר לקונה, אלא בהיבטים ספציפיים של יחסים אלה, כאשר בכל העניינים, שאינם נדונים בו, חלים חוק המכר וחוקי החוזים והחיובים הכלליים. בעניינים הנדונים בחוק המכר דירות, הוראותיו מוסיפות על זכויות הקונה ותרופותיו לפי כל דין ואין להתנות עליהן אלא לטובת הקונה. על כן, כאשר חוק מכר דירות מטיל על המוכר חובות גילוי, הסנקציה בשל אי-קיומן עשויה להימצא גם בדיני ההטעיה ובדיני תום הלב במשא ומתן לכריתת חוזה. ככל שהחוק מסדיר את תוכן חיובי המוכר, התרופות בשל הפרת חיובים אלה תימצאנה מקצתן בחוק המכר (בעיקר תרופת הניכוי מהמחיר בשל אי התאמה) ומרביתן (לרבות אכיפה, ביטול ופיצויים) בחוק התרופות. (איל זמיר, חוק המכר, תשכ"ח–1968‏ - פירוש לחוקי החוזים (כרך א, מהדורה שניה, 2023), 139-140).

סעיף 4 (א) לחוק המכר דירות דן באי התאמה וקובע, בין היתר, כי מוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט.

לשון הסעיף מתייחסת אומנם ל"דירה", אולם כפי שהובהר בפסיקה, הסעיף כולל בגדרו גם אי התאמה הקיימת ביחס לרכוש המשותף. כפי שנקבע בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' (16.4.12), (להלן: "פרשת אקרילית"): "חיובי המוכר לפי חוק המכר (דירות) ביחס ל"דירה" מתייחסים לא רק לדירה גופה, אלא גם לרכוש המשותף, ואי התאמה של הרכוש המשותף, כמוה כאי התאמה של הדירה גופה לעניין סעיף 4 לחוק המכר (דירות)." (פסקה 16 לפסק דינו של כב' השופט פוגלמן; ראה גם ת"א (מחוזי מרכז) 30119-11-12 אליהו חיים חורי ו-111 אח' נ' אאורה השקעות בע"מ (16.1.15), (להלן: "פרשת אאורה") פיסקה 10); ע"א (מחוזי י-ם) 37163-10-14 ש.ח.ן. כרמלי עבודות קבלניות בע"מ נ' סטלה אלאיבה (29.3.15)).

עולה כי במקרה בו ישנו חוסר התאמה בין הרכוש המשותף לבין האמור במפרט, הוא יפורש כאי קיום חיובי המוכר כלפי הרוכש, שהינו למעשה הפרה של הסכם המכר. (ראה פרשת אקרילית, פסקה 21; פרשת אאורה, פסקה 10). הנפגע מאי התאמה זכאי לתרופות הקבועות בחוק החוזים תרופות. כלל הוא בתורת הפיצוי כי יש להעמיד ניזוק במצב שהיה נמצא בו אלמלא אירעו ההפרה והנזק שנצמח בעקבותיה. (רע"א 9085/00 אברהם שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין, (21.7.03); ת"א (מחוזי ת"א) 44719-11-14 איציק עמר ו-61 אח' נ' פרץ בוני הנגב-אחים פרץ בע"מ (27.2.20)).

התובעים דרשו בגין הפרה זו 75,000 ₪, אך לא פירטו את הנזקים שנגרמים להם כתוצאה מהפרה זו.

המומחה העמיד את הפיצוי הראוי לטעמו על 20,000 ₪.

בהתחשב בטעמים שפורטו בחוות דעת המומחה וכן בהתחשב בעובדה, שחלק מן התמורה המשולמת עבור דירה, כוללת גם את המתקנים הנלווים ובכלל זה המעלית, הגעתי לכלל מסקנה כי על הנתבעת לפצות את התובעים בסך של 30,000 ₪ בשל אי התאמה זו. בסכום זה הבאתי בחשבון גם את האכזבה ועוגמת הנפש הנוצרת בליבו של קונה, אשר שילם סכומים לא מבוטלים, עבור דירה בבניין משותף, שאינו כולל את מלוא התכונות שהוצגו בפניו.

בנסיבות העניין לא מצאתי לפסוק סכומים נוספים בגין עגמת נפש, מעבר לסכומים שנפסקו על פי פסק דין זה.

סוף דבר

הנתבעת שלם לתובעים את הסכומים הבאים:

ליקויים :

35,151.25 ₪, בהתאם לחוות הדעת הראשונה, סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 23.5.2022 (מועד הגשת חוות הדעת הראשונה) ועד התשלום בפועל, וכן סך של 42,822 ₪, בהתאם לחוות הדעת המשלימה. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 28.3.2023, (מועד הגשת חוות הדעת המשלימה) ועד התשלום בפועל. זאת לאור עדות המומחה כי הסכומים שקבע נכונים למועד הגשת חוות דעתו.

כן תישא הנתבעת בתשלומים הבאים:

בגין האיחור במסירת הדירה: 156,275 ₪ בהתאם לחוק המכר דירות.

בגין זיכויים- 10,000 ₪

בגין המעלית - 30,000 ₪.

סכומים אלה (בגין האיחור במסירה, זיכויים ומעלית) ישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מיום הגשת התביעה (3.6.2020) ועד לתשלומם המלא בפועל.

כן תישא הנתבעת בהוצאות התובעים בסך 40,000 ₪. בקביעת סכומי ההוצאות הבאתי בחשבון גם את הסכומים ששילמו התובעים למומחה. עם זאת, ביחס לאגרה, יש לשים לב כי התובעים הגישו תביעה מופרזת בסכום של 1,102,000 ₪ לערך, הכוללת כפל תשלום במספר רכיבים. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, בט"ו כסלו תשפ"ה, ב16 דצמבר 2024, בהעדר הצדדים.