ברכה נ' ממן ואח'

בפניי עתירה לסעד של פינוי מושכר.

התביעה וזהות בעלי הדין

התובע עותר לפינוי הנתבעים 1- 4 מנכס אותו השכיר לנתבע 1, שכתובתו ... (משק ..) מושב נטועה הכולל בית פרטי, צימרים ויחידות נופש (להלן: "הנכס" או "המושכר"), וזאת בשל הפרות יסודיות של הסכם השכירות.

טענות התובע

לפי התביעה, התובע הינו תושב נטועה, ובזמנים הרלבנטיים לתביעה השכיר לנתבע 1 את הנכס. נתבעת 2, "חברת מ. סטייל ונופש בע"מ" (להלן: "סטייל ונופש") הינה חברה בע"מ, בשליטת נתבעת 4. נתבע 3 הינה בן זוגה של נתבעת 4.

ביום 26.3.18 השכיר התובע את הנכס לנתבע 1 תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 8,775 ₪, שישולמו עד ל- 10 לכל חודש (להלן: "חוזה השכירות" או "ההסכם").

התובע טוען כי מאז חתימת ההסכם נמנע נתבע 1 מלהעביר לו תשלומים עבור דמי השכירות ואף יצר חובות אצל הרשויות. בנוסף ביצע נתבע 1 הפרות נוספות של הסכם השכירות ובהם שינוי במצב המושכר, ושימוש במבנים בניגוד לחוק התכנון והבניה.

התובע ביקש מנתבע 1 לפנות את המושכר אולם הוא ניתק מגע והתעלם מהודעותיו. לאחר חודש וחצי הגיע נתבע 1 בלווי אחיו אל התובע וטען כי מצבו הכלכלי בכי רע וביקש להשתחרר מההסכם. לפנים משורת הדין, הסכים לכך התובע כשנתבע 1 טוען כי יהיה עם התובע בקשר למחרת.

לאחר מספר ימים הופיעו נתבעים 2-4 בשטח וטענו כי הינם חליפיו של נתבע 1 וכי מעתה הם ינהלו את הנכס באמצעות סטייל ונופש.

התובע התרשם כי מדובר באנשי מקצוע רציניים וביקש לחתום עימם על הסכם שכירות חדש אשר יבטל את הסכם השכירות הקודם. הצדדים ערכו טיוטה, אך בסופו של דבר, סירבו נתבעים 2-4 לחתום על הטיוטה וטענו כי הם ינהלו את המתחם כראות עיניהם.

בשלב מסוים, גילה התובע להפתעתו כי נתבעים 2-4 פרסמו את המתחם באינטרנט, כשהם משנים את שם המתחם, ואף הרהיבו עוז וכללו את בית התובע כיחידת דיור להשכרה ונופש. לא זו אף זו, נתבעים 2-4 ביצעו שינויים רבים במושכר.

לאור האמור, נטען כי נתבע 1 הפר את הסכם השכירות עת הסב את זכויותיו החוזיות לנתבעים 2-4, אשר השתלטו על המושכר ללא רשות התובע. מכאן העתירה לפינוי מידי של נתבעים 1-4 מהמושכר.

הגנת הנתבעים

הנתבעים 1- 4 דחו את טענות התובע בכל הקשור להפרת הסכם השכירות מצד נתבע 1, ועתרו לדחיית התביעה נגדם. לטענתם, המדובר בתביעה קנטרנית וללא כל בסיס עובדתי ו/או משפטי.

הנתבעים מודים כי בין התובע לנתבע 1 נכרת ביום 26.3.18 הסכם שכירות לשנה עם אופציה להארכת תקופת השכירות למשך 4 שנים נוספות, אך טוענים כי במסגרת חתימת ההסכם העביר נתבע 1 לתובע סך של 36,000 ₪ במזומן (בגין 4 חודשי השכירות האחרונים) וכן 8 שיקים בסך 7,705 ₪ החל מיום 1.4.18 ואילך (סכום המתקבל מדמי השכירות החוזיים בסך 8,755 ₪ בניכוי 1,050 ₪ לחודש בגין חשבונות חשמל ביתי ומים).

נטען כי לאחר חתימת הסכם השכירות, החל נתבע 1 לרכוש ציוד יד שניה, בסך למעלה מ- 100,000 ₪, והכל תוך רצון ונחישות להביא את מתחם הצימרים לשגשוג כלכלי וליצור אתר נופש ובילוי ייחודי שאין דומה לו. עוד נטען, כי במקביל להשקעה הנ"ל, התקשר נתבע 1 עם נתבעת 2, חברת פרסום שיווק והפעלה, שיש לה מיומנות, כישורים וידע הנדרשים לשיווק מתחם הצימרים.

לטענת נתבע 1 דמי השכירות בגין השנה הראשונה שולמו על ידו לתובע במלואם. הוא מכחיש קיומם של חובות בתשלומי המים והחשמל ברשויות. אדרבא, לתובע עצמו חוב בחברת המים בסך 16,486 ₪, ונתבע 1 הוא שנדרש לשלם את הריבית על חוב זה.

נתבע 1 מכחיש כי ביצע שינוי במושכר בניגוד לחוק התכנון והבניה כנטען וטוען כי השינויים שביצע במושכר היו מינוריים ובוצעו בנוכחות התובע והסכמתו (עבודות תיקון וצביעה של המתחם, חיפוי והדבקה של קרמיקה, גדרות במבוק עץ, החלפת עצים במרפסת).

מוכחשת הטענה כי נתבע 1 או מי מטעמו פנו לתובע וביקשו להשתחרר מההסכם. כן מוכחשת הטענה כי נתבעים 2-4 טענו בפני התובע כי הינם חליפיו של נתבע 1 וכן את הטענה כי הם מנהלים את העסק עבור נתבע 1. סטייל ונופש היא חברה חיצונית המסייעת לנתבע 1 בפרסום ושיווק הצימרים כאשר ניהול המתחם והאחריות עליו הינם באופן בלעדי של נתבע 1.

בניגוד לטענת התובע, נתבע 1 מעולם לא הקנה לנתבעים 2-4 זכות כלשהי לבטח לא את זכותו להפעיל את מתחם הצימרים. מוכחש כי נתבעים 2-4 השתלטו על המושכר ומחזיקים בו אלא נתבע 1 הוא זה המחזיק, המנהל והמתפעל של המתחם מכוח הסכם השכירות.

הנתבעים מוסיפים וטוענים כי לאחר השבחת המתחם, פרסומו ושיווקו ע"י סטייל ונופש, החל המקום לשגשג. אולם אז החל התובע בחוסר תום לב ובמרמה לרקום מזימה זדונית תחת אפו של נתבע 1 וזאת על מנת להגדיל את הכנסותיו, בכך שיצר קשר עם נתבעת 4 וציין בפניה כי בכוונתו "לזרוק" את נתבע 1 מהמתחם ולהיכנס עמה בשותפות ובכך להגדיל את הכנסותיו, הצעה לה סירבה נתבעת 4 בתוקף.

נטען כי התובע החל להפריע לתיירים שהחלו לפקוד את המתחם, להטרידם, וחמור מכך באחד המקרים אף גבה ממשפחה שהייתה צפויה להגיע למתחם כספים תוך הפנייתם לנתבע 1 לצורך קביעת מועד הגעה.

לסיום נטען כי התובע בעצמו הוא זה שהפר את הסכם השכירות בכך שבניגוד לתנאי הסכם השכירות החל בבניית שתי יחידות דיור נוספות במתחם חרף האופציה שניתנה לנתבע 1 להשלים את בנייתם ולהשתמש בהם ללא תוספת בדמי השכירות.

שמיעת הראיות

בדיון שנקבע לשמיעת הראיות נחקר נתבע 1 כעד הגנה יחידי על תצהירו מיום 8.8.18. לא הובאו עדים נוספים מטעם הצדדים. הוגשו סיכומים בכתב והתיק הובא בפניי לצורך מתן פסק דין.

דיון

עיון בחומר הראיות מעלה כי אין מחלוקת באשר להיות התובע בעל הזכויות בנכס נשוא התביעה, ולכך שביום 26.3.18 השכיר התובע את הנכס לנתבע 1 לתקופת שכירות בת שנה עם אופציה להארכתה לתקופה נוספת בת 4 שנים (העתק מחוזה השכירות צורף כנספח א' לכתב התביעה).

בנוסף, אין חולק כי לא נכרת כל חוזה שכירות בקשר לנכס בין התובע לבין מי מנתבעים 2- 4.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה: האם נתבע 1 הפר את חוזה השכירות באופן המקנה לתובע את הזכות להביא את חוזה השכירות לסיומו ולפנותו מהנכס? בעניין זה טוען התובע לשורה של הפרות יסודיות של חוזה השכירות מצד נתבע 1. נדון בטענות אלה כסדרן.

אי תשלום דמי שכירות

בכתב התביעה טען התובע כי מיום החתימה על חוזה השכירות ולמרות שנתבע 1 קיבל את החזקה בנכס, נמנע הוא מלהעביר לתובע את דמי השכירות בסך 8,775 ₪ לחודש (ס' 6-7 לכתב התביעה), טענה שהוכחשה על ידי נתבע 1.

בחנתי היטב טענה זו ונחה דעתי לקבוע כי לא הוכחה. עיון בנספח 1 לכתב ההגנה מעלה כי נתבע 1 שילם סך של 36,000 ש"ח לתובע (בגין 4 חודשי השכירות האחרונים) והתובע הנפיק בגין תשלום זה חשבונית מס לנתבע 1. כמו כן, עיון בדפי הבנק שצירף נתבע 1 לכתב הגנתו מעלה כי נתבע 1 העביר לתובע במהלך השליש הראשון של כל חודש החל מחודש 04/18 סך של 7,705 ₪. אומנם לפי ס' 6 לחוזה השכירות נקבעו דמי השכירות על סך של 8,755 ₪ (כולל מע"מ) אולם בסעיף 7.2 לחוזה השכירות הוסכם בין הצדדים כי בגין כל תשלום של דמי השכירות יקוזז סך של 1,050 ₪ (בגין חשמל ומים). מתחת לפסקה צוין בכתב יד הסך של 7,705 ₪ ולצדו חתימות הצדדים, סכום התואם את התשלום שביצע נתבע 1 לתובע בגין חודשים 04/18 - 07/18 (כולל).

למעלה מן הצורך יצוין בעניין זה כי ב"כ התובע הצהיר בעצמו לפרוטוקול הדיון מיום 17.9.18 כי "אין מחלוקת בעניין דמי השכירות אלא במי משכיר את המקום" (ההדגשה אינה במקור ג'.נ).

חובות בגין חשמל, מים, ארנונה

אין חולק לגבי חבות נתבע 1 לשאת בתשלומים הנ"ל כשוכר הנכס (ס' 9 לחוזה השכירות). התובע טוען בתביעתו באופן כללי ולקוני כי נתבע 1 יצר חובות רבים אצל הרשויות, ללא שציין את מהות החובות, היקפם, וזהות הנושים ולאיזו תקופת חיוב מתייחסים החובות. מנגד הכחיש נתבע 1 בכתב הגנתו כי הינו חייב חובות בגין חשבונות חשמל ומים אצל הרשויות ואף העלה טענה לקיומו של חוב עבר של התובע עצמו בגין צריכת מים בסך 16,486 ₪ אשר הוא עצמו נאלץ לשלם את הריבית בגינו. לכתב התביעה צירף נתבע 1 אסמכתא לתמיכה בטענה בדבר העדר חוב כאמור ( נספח 5).

התובע טוען בסיכומיו, כי נתבע 1 היה אמור לשלם את חובותיו לרשויות באופן שוטף והוא טרח לשלם את התשלומים נשוא נספח 5 לכתב ההגנה רק לאחר הגשת התביעה. התובע מודה בסיכומיו כי נוצר חוב עבר בגין מים אולם לטענתו ניתן לראות מנספח 5 כי הוא עומד בהסדר עם תאגיד המים ומשלם סך של 1,000 ₪ לחודש בגין חוב זה.

עוד טוען התובע בסיכומיו כי עיון באסמכתאות שצירף נתבע 1 מעלה כי מדובר בתשלום חשבונות חלקי בלבד. נתבע 1 צירף תשלום בודד אחד לגבי כל אחד מחיובי החשמל, ארנונה ומים.

מנגד טוען נתבע 1 בסיכומיו, כי מלבד נספח 5 שצורף לכתב התביעה, הוא העביר בתום דיון ההוכחות לב"כ התובע אסמכתאות בגין יתר התשלומים ששולמו על ידו לרשויות (חשמל, מים, ארנונה). אין התייחסות מצד ב"כ התובע לטענה זו ולתוכנן של האסמכתאות שנמסרו לו ע"י נתבע 1 (ראו גם: הצהרת ב"כ הנתבעים, עו"ד שמעוני לפרוטוקול מיום 17.9.18 – "אנו טוענים כי הנתבע מס' 1 שילם את מלוא השכירות ויש לנו ראיות לכך. יש לנו אישורים על סיום כל התשלומים לכל הרשויות... (פ' עמ' 1 ש' 15- 16, ההדגשה אינה במקור ג'.נ).

סיכומו של דבר, לא שוכנעתי ברמה הנדרשת כי נתבע 1 הפר את חוזה השכירות בכך שלא שילם באופן שוטף את תשלומי החובה החלים עליו כשוכר. בעניין זה לא פירט התובע ברמה מספקת את גובה החובות של נתבע 1 בגין ארנונה/חשמל/ומים נכון למועד הגשת התביעה, בקיזוז כל התשלומים ששולמו ע"י נתבע 1, באופן שניתן לקיים דיון מהותי בסוגיה זו.

אי מסירת שיק ביטחון

בהתאם לס' 8.2 לחוזה השכירות התחייב נתבע 1 להפקיד בידי התובע שיק ביטחון בסך 10,000 ש"ח להבטחת עמידתו בכל חיוביו כשוכר הנכס.

במסגרת חקירתו הנגדית בביהמ"ש אישר נתבע 1 כי לא מסר שיק ביטחון לתובע בסכום הנ"ל, אולם ההסבר שסיפק לעניין הימנעותו מלעשות כן, לא היה משכנע (פ' עמ' 3 ש' 23-25):

"ש. תאשר לי בבקשה שעד נכון להיום לא העברת שיק ביטחון על סמך ההסכם?

ת. לא הייתי אמור לתת שום שיק ביטחון. נתתי את כל הכסף מראש. כמעט 40000 ₪. היינו אצל עורך הדין שהוא הביא ואני שילמתי. התחילו חגים, החלה עבודה ואז הכל התחיל".

גרסת נתבע 1 בביהמ"ש הינה גרסה בע"פ נגד תוכנו של מסמך משפטי בכתב עליו הוא חתום. מעבר לכך, התשלום בסך 36,000 ₪ ששולם ע"י נתבע 1 לתובע, בוצע עפ"י תנאי חוזה השכירות וחרף האמור התחייב נתבע 1 לספק בטוחות לתובע ובכללן את שיק הביטחון.

למעלה מן הצורך יצוין כי במסגרת סיכומיו (ס' 17) שינה נתבע 1 את גרסתו בביהמ"ש, עת טען לראשונה כי במסגרת חתימת חוזה השכירות בנוכחות עו"ד אילוז סיכמו הצדדים כי אין צורך להעביר לתובע את שיק הביטחון, ונשאלת השאלה, אם כך סוכם בע"פ בין הצדדים במעמד החתימה (ובנוכחות עו"ד), מדוע צוין בחוזה השכירות דבר חובת השוכר למסור שיק ביטחון למשכיר? ומדוע אישר נתבע 1 תניה זו בחוזה בחתימתו?

שינוי במצב המושכר

בסעיף 7 לכתב התביעה טוען התובע כי נתבע 1 ביצע "שינוי במושכר" וכן "שימוש במבנים" בניגוד לחוק התכנון והבניה, ללא שמצא לפרט אלו שינויים בוצעו, מהותן, ואלו הוראות מחוק התכנון והבניה הם נוגדים. בסעיף 10 לכתב התביעה הוסיף וטען התובע כי גם נתבעים 2-4 ביצעו "שינויים רבים במושכר" ללא שפירט מהות אותם שינויים נטענים, ומתי בוצעו.

מנגד טוען נתבע 1 בכתב הגנתו כי ביצע "שינויים מינוריים" במושכר בנוכחות התובע ובהסכמתו (שמהותם פורטה לעיל).

יצוין כי במסגרת חקירתו הנגדית של נתבע 1 הוא לא נשאל דבר לגבי טענתו כי ביצע "שינויים מינוריים" בלבד במושכר בהסכמת התובע. כמו כן, במסגרת סיכומי התובע חזר התובע באופן כללי על טענתו הנ"ל ללא שמצא לפרט על יסוד ראיות מתאימות את מהות השינויים שביצע נתבע 1 במושכר והיות עבודות אלה משום הפרת חוזה השכירות על ידו.

סיכומו של דבר, בחנתי את טענות הצדדים בסוגיה זו, ונחה דעתי לקבוע כי התובע לא הוכיח ברמה הנדרשת את מהות השינויים שבוצעו במושכר ע"י נתבע 1, ואת היותם נוגדים את תנאי חוזה השכירות שבין הצדדים.

הסבת הזכויות מכוח חוזה השכירות לצד ג'

דומה כי זו המחלוקת העיקרית בין הצדדים. האם נתבע 1 הסב את זכויותיו החוזיות במושכר לחברת נופש וסטייל ולבעלת השליטה בה (נתבעת 4) המסתייעת בנתבע 3 וזאת בניגוד להוראות חוזה השכירות? או שמא מעורבות נתבעים 2-4 בתפעול המושכר נעשה במסגרת הסכם לשיווק ופרסום הנכס שבין נתבע 1 (השוכר) לנתבעים 2 ו- 4?

מחומר הראיות וכפי שעולה מחקירתו הנגדית של נתבע 1, ישנן מספר אינדיקציות (שיפורטו להלן) אשר בהצטברן הובילו אותי למסקנה כי עלה בידי התובע להוכיח ברמה מספקת כי נתבע 1 הפר באופן יסודי את חוזה השכירות עת הקנה את זכויותיו החוזיות או חלק מהם לצדדי ג' (שכירות משנה/שותפות סמויה), וזאת באופן חד צדדי, וללא קבלת הסכמת התובע מראש ובכתב.

תמלול הקלטה (נספח 3 לכתב הגנה)

הנתבעים צירפו לכתב הגנתם תמלול הקלטה של שיחה שלטענתם בוצעה בין התובע לנתבעת 4 בחודש יולי 2018, אשר תוכנה תומך בטענתם בגרסתם כי הרקע לתביעה הוא רצונו של התובע "לזרוק את הנתבע 1 מהמתחם" ולהפעיל את המושכר בשותפות עם נתבעת 4 וזאת לשם השאת רווחיו מהנכס.

יצוין כי ההקלטה עצמה לא הוגשה כראיה וכן לא הועלתה התנגדות להתבססות על התמליל כראיה מטעם ההגנה.

לאחר שבחנתי את כל האמור בתמליל ניתן לציין כי חלקו תומך בגרסת הנתבעים על רצונו של התובע לסיים את ההתקשרות עם נתבע 1 ולהתקשר עם נתבעים 2 -4 בנוגע להפעלת המושכר (ראו עמ' 3 לתמליל ש' 19-20 ועמ' 4 ש' 1-11:

"משה: תשמעי אני, התחלתי ב...תהליך לזרוק את טל מהחוזה.

מירי: מה זאת אומרת? אוקיי.

משה: הבנת? בשביל שאתם תוכלו להיכנס בצורה חוקית ונורמלית ו...כיף לי.

מירי: כן, אבל מה...

משה: את יודעת את זה.

מירי: אבל למה? למה אתה רוצה לזרוק אותו? מה הוא עשה לך? אני דיברתי איתו, הוא משלם שכירות, הכל...

משה: זה לא משלם. הוא עובר על הרבה סעיפים ובית המשפט יקבע. שילמתי לעורך דין 15 אלף שקל".

ובהמשך (עמ' 5 ש' 5- 19):

"משה: אני רוצה שאת ומוטי תהיו פה בצורה חוקית, בצורה נכונה. אני ישן אתכם בשקט, אני אוהב את שתיכם. אתם מצאתם חן בעיניי. נכנסתם לי ללב. אין לי שום בעיה אתכם. זה נוכל, רוצה מאחורי הגב שלי לעשות סיבוב. אני לא אתן לו לעשות סיבוב על הגב שלי.

מירי: אבל במה הוא ..

משה: אין לי שום זכות.

מירי: למה, אבל...

משה: הוא לא מסוגל, הוא לא מסוגל להחזיק את המקום על עצמו, שיפנה, שיחזור. אני אמרתי לו אני אחזיר לו את הצ'קים שלו ולך ביתה בשקט".

חרף האמור, המשך התמליל תומך בגרסת התובע לפיה נתבע 1 למרות היותו השוכר הפורמלי, הוא הסב בפועל את זכויותיו במושכר לנתבעים 2-4 כשוכרי משנה של הנכס ללא הסכמת התובע ובניגוד לחוזה השכירות, וכן פוגם בגרסת הנתבעים בביהמ"ש לפיה נתבע 1 התקשר כשוכר הנכס עם נתבעים 2-4 בהסכם בע"פ שעניינו מתן שירותי פרסום ושיווק הנכס בלבד (תמליל עמ' 6 ש' 8- 15, עמ' 7 ש' 12- 20, עמ' 8 ש' 1-2, עמ' 10 ש' 8- 17):

"מירי: הוא הביא אותי, אם הוא הביא אמר לי בואי אני רוצה להראות לך מתחם, בואי תשכירי אותו במקומי.

משה: לא,

מירי: אמרתי לו בוא נראה את המתחם. באתי לראות, אחרי זה הוא התחרט. הוא אומר לי אני לא רוצה להשכיר, החלטתי שאני לא רוצה להשכיר".

....

מירי: אז הוא אני עובדת אצלו.

משה: בינתיים אהה...

מירי: אני עובדת אצלו. אתה מבין? אז אני גם...בסדר, אם הוא רוצה ככה ככה.

משה: את לא עובדת אצלו ולא בטיח. זה המקום שלכם, זה ההשקעה שלכם והמזל שלכם.

מירי: ברור שזה השקעה שלי, כי אני לוקחת מהרווחים".

....

משה: וחשבוניות שלכם.

מירי: ברור שזה חשבוניות שלי".

.....

משה: השכירות זה לא הוא משלם, זה אתם. זה אתם משלמים?

מירי: אני משלמת את השכירות, אין לי חוזה איתך, משה. מה זה? מה זה משנה?

משה: נכון, אתם...

מירי: אני נותנת לו כסף, אני מממנת אותו.

משה: אתם נותנים לו כסף, אתם נותנים לו כסף והוא משלם כי אין לו גרוש על הנשמה.

מירי: אני נותנת לו כסף".

השקעות במושכר

לגרסת נתבע 1 לאחר חתימת חוזה השכירות הוא רכש ציוד (יד שניה) בסכום כולל של מעל 100,000 ₪ והכל על מנת להביא את מתחם הצימרים לשגשוג כלכלי (ס' 7 לתצהירו).

במהלך חקירתו הנגדית של נתבע 1 בביהמ"ש התברר כי מדובר בטענה בעלמא שלא נתמכה בראיה כלשהי (פ' עמ' 2 ש' 12- 19):

"ש. אני מפנה אותך לסעיף 7 לתצהירך, שם טענת שרכשת ציוד בלמעלה מ- 100,000 ₪.

ת. נכון. מפנה לפירוט בסעיף 8 לתצהירי.

ש. לא צירפת לתצהירך מסמך ולא חצי מסמך על הסכם או הוכחה של הוצאה של שח אחד, נכון?

ת. נכון. איזו הוכחה אני אמור לתת כשקניתי דברים לעסק שלי.

ש. יש לך מסמך של כרטסת הנהלת חשבונות שבה ההשקעה מקבלת ביטוי?

ת. לא. אני מבקש שתחזור שוב על השאלה.

ש. אני מסכים שתצרף כעת מסמך שיכול לאושש הוכחה על ההשקעה, יש לך להוכיח לי?

ת. לא. עכשיו לא".

שינוי שם העסק

אין חולק כי שם מתחם הצימרים עת נשכר ע"י נתבע 1 מהתובע, שונה מ- "נווה הרים" ל-"רומי בגליל". נתבע 1 נחקר על נסיבות שינוי שם המתחם ועיתויו, אולם לא ניתן להתעלם מהנתון לפיו שם בתה של נתבעת 4 הוא "רומי" ומגרסת נתבע 1 כי השימוש בשם זה נעשה על ידו באופן אקראי לחלוטין... (פ' עמ' 2 ש' 20- 27):

"ש. אתה יודע לומר לבית המשפט מה היה שמו המסחרי של מתחם הצימרים לפני שנכנסת?

ת. נווה גליל, נווה הרים.

ש. לאחר שהנתבעת מס' 2 נכנסה לתמונה, השם של הצימרים שונה לרומי בגליל. אתה מאשר?

ת. עוד לפני כן הוא השתנה. לא קשור. הוא השתנה כשהתחלתי. החלפנו שם. בנווה הרים היו דברים רעים. תפתח את הפייסבוק ותראה איזה דברים רעים יש שם. זכותי להחליף שם.

ש. מי זאת רומי?

ת. לבת של מירי (הנתבעת מס' 4) קוראים רומי אבל אין לכך שום קשר, זה שם עסקי. במקרה גם לה קוראים רומי".

בהקשר הנדון, אוסיף ואציין כי לא הוצגה כל ראיה מצד נתבע 1 התומכת בגרסתו בביהמ"ש לפיה שם המתחם שונה על ידו עוד בשלב התחלת ההתקשרות עם התובע וללא קשר לנתבעת 4.

דפי הבנק

במהלך חקירתו הנגדית בביהמ"ש נחקר נתבע 1 לגבי העברות כספים שמבצעת סטייל ונופש לחשבונו בבנק מדי חודש, אולם התשובות שסיפק נתבע 1 לא היו מניחות את הדעת, פ' עמ' 3 ש' 1- 11):

"ש. הנתבעת מס' 2 (החברה) מפקידה לך בכל חודש 10000 ₪, נכון?

ת. הם לא הפקידו כל חודש. פעם אחת 10 ופעם אחת 15 ופעם אחת יותר. לפי הפרשי העבודה ככה זה הולך. אני מחזיק להם את כל המתחמים שלהם, כולל הבריכות.

ש. תראה לי בבקשה את הסכם ההתקשרות שלך עם הנתבעת מס' 2 לשיטתך.

ת. אין לי התקשרות בכתב. יש סיכום בעל פה בינינו. אנו חברי ילדות. אנו מהבית ספר ביחד.

ש. תראה לי בתדפיסי הבנק שאתה מקבל מהנתבעת מס' 2 עוד כסף מלבד ה- 10000 ₪? 

ת. אני יכול להראות לך עכשיו בטלפון.

ש. תראה לי הפקדות שונות מ- 10000 ₪.

ת. מזומן לא קיבלתי מהם אף פעם. הכל עובר דרך חשבונית. דרך הבנק. אחת לחודש".

בשלב זה עומת נתבע 1 עם תוכן השיחה שהוקלטה בין התובע לנתבעת 4 אולם ההסברים שסיפק התובע לכל הקשור לנשיאת נתבעת 4 בתשלומי השכירות של המושכר ובמימון נתבע 1 בעניין זה, לא היו משכנעים (פ' עמ' 3 ש' 12- 19):

"ש. אני מפנה אותך לנספח 3 לאותה הקלטה שאתה לא צד בה, עמוד 6 להקלטה, שם מירי הנתבעת מס' 4 אומרת בפירוש שהבאת אותה למקום כדי שתשכיר במקומך. אח"כ בעמוד 8 היא מודה שהיא מנפיקה את החשבוניות ואח"כ בעמוד 10 היא מודה שהיא משלמת את השכירות ומממנת אותך. מה יש לך לומר על כך?

ת. היא התכוונה בתור שאלה אם היא משלמת את השכירות.

ש. אני שב ומפנה אותך לעמוד 8 לתמלול.

ת. מה שהיא אמרה זה עניין שלה, מול משה, זו השיחה שלהם. היא בכלל לא התכוונה לומר שהיא משלמת את השכירות אלא שאלה אם היא משלמת את השכירות".

אוסיף ואציין כי בהינתן גרסת נתבע 1 כי נתבעים 2-4 מספקים לו שירותי פרסום ושיווק של מתחם הצימרים בלבד (פעולת התשלום אמורה להיות הפוכה. קרי, מחשבונו של נתבע 1 לחשבון סטייל ונופש.

זאת ועוד, גרסת נתבע 1 לפיה הוא מספק שירותים לסטייל ונופש ומקבל תשלומים בגינם, עלתה לראשונה במהלך חקירתו בביהמ"ש ולא קיבלה כל אזכור בכתב ההגנה.

חלוקת הכנסות ממתחם הצימרים בין נתבע 1 לבין חב' סטייל ונופש

לגרסת נתבע 1, הוא שכר את שירותי נתבעים 2-4 לצורך פרסום ושיווק מתחם הצימרים בהיותם בעלי הניסיון והמשאבים הדרושים לכך. אלא שבמהלך חקירתו הנגדית של נתבע 1 בביהמ"ש התברר כי פעולות נתבעים 2-4 חורגות ממתן השירות האמור, ולמעשה נתבעים 2-4 מקבלים חלק מההכנסות מהמושכר ומפיקים תמורת זאת חשבוניות מס ללקוחות, וזאת בניגוד גמור לגרסת נתבע 1 לפיו הוא היה ונותר השוכר היחיד של המתחם (פ' עמ' 3 ש' 26- 32 ועמ' 4 ש' 1-6):

"ש. נכון להיום מי מפרסם את הצימרים?

ת. מירי ומוטי.

ש. מי לוקח ורושם הזמנות ביומן?

ת. מירי.

ש. מי מקבל תשלומים מהאורחים?

ת. אורחים שמירי מביאה היא מקבלת תשלום ואורחים שאני מביא אני מקבל תשלום.

ש. מי נותן קבלות?

ת. אותה תשובה.

ש. מי יושב במקום ומתחזק?

ת. אשתו של משה.

ש. מי מקבל את האורחים?

ת. בד"כ ניסים או מוטי. סטייל ונופש.

ש. היכן בדיוק את המפעיל אתה מתחם אם הם עושים הכל?

ת. אני לא אמור להיות שם 24 שעות. אני מתפעל אותו. מתיקון דודי שמש, בריכה, גננות, צבע הכל".

הימנעות מזימון נתבעים 3-4 כעדי הגנה

עפ"י הכלל הידוע צד אשר נמנע להעיד עדים מטעמו ללא הסבר מניח את הדעת, נזקף הדבר לחובתו שכן אי הבאתו של עד רלבנטי מעוררת מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נגד סלימה מתתיהו ואח', פ"ד מה(4) 651, 658).

בהינתן האמור, ועל אף מעורבות נתבעים 2-4 בתפעול מתחם הצימרים, והיותם קשורים לליבת הסכסוך ולסוגיות מרכזיות בתיק, ואשר היה באפשרות עדותם לשפוך אור ולהקל על ביהמ"ש בבירור התשתית העובדתית ובחקר האמת, נמנעו נתבעים 2-4 מלהגיש תצהירים מטעמם (חרף הייצוג המשותף), ומחדל זה יש לזקוף לחובתם.

ההפרות שהוכחו

סיכומו של דבר, ומהטעמים שצוינו לעיל, הוכח ע"י התובע ברמה הנדרשת במשפט אזרחי כי נתבע 1 הפר את חוזה השכירות בשני אופנים: הראשון, אי מסירת שיק ביטחון בסך 10,000 ש"ח וזאת להבטחת התחייבויותיו כלפי המשכיר. השני, והוא העיקר: הסבת זכויותיו החוזיות או חלק מהם לצדדי ג' וזאת בניגוד לחוזה השכירות.

המסקנה המשפטית

סעיף 12.5 לחוזה השכירות קובע כי "השוכר אינו יכול להקנות לצד ג' את הזכות המוקנית לו מכוח הסכם זה להפעלת לשכירות מתחם הצימרים". בנוסף, סעיף 16.2 לחוזה השכירות שכותרתו "העברת זכויות במושכר" מפרט בהרחבה את מהות האיסור של הקניית זכויות השוכר עפ"י חוזה השכירות לאחרים:

"השוכר לא יהיה רשאי להעביר את זכויותיו על פי הוראות הסכם שכירות זה, כולן או מקצתן, וכן לא יהיה רשאי להרשות לאחרים את השימוש במושכר, או להשכירו בשכירות משנה, בעקיפין או במישרין, לכל אדם או גוף בתמורה ו/או לא בתמורה מבלי לקבל על כך את הסכמת המשכיר בכתב ומראש...".

נוסף על האמור, הוסכם על הצדדים, כי הפרת סעיף 12 לחוזה השכירות על כל תתי סעיפיו תחשב כהפרה יסודית, והמשכיר יהיה רשאי לפנות את השוכר מיד כשנודע לו על ההפרה (ס' 12.6 לחוזה השכירות).

פועל יוצא מהאמור, שוכנעתי כי נתבע 1 הפר באופן יסודי את חוזה השכירות באופן המאפשר לתובע להביא את החוזה לסיומו ולפינוי נתבע 1 ו/או מי מטעמו מתחומי המושכר.

סוף דבר

אשר על כן אני מורה לנתבעים (כל הנתבעים 1 – 4) לפנות את המושכר, וזאת תוך 7 ימים מיום קבלת פסק דין זה.

הנתבעים, הדדית, ישלמו לתובע החזר אגרת משפט וכן יישאו בשכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ לתשלום תוך 30 יו מיום קבלת פסק דין זה.

ניתן היום, כ"ח חשוון תשע"ט, 06 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.