1.בפני שתי תביעות שאוחדו לתשלום דמי תיווך.
2.הגב' ציפי פיליס סיימון (להלן: "הנתבעת") רכשה דירה ברחוב ישעיהו הנביא 22/51, מודיעין, ממר דרור נוזידה (להלן: "הנתבע"), (להלן אתייחס לאמור כ: "העסקה").
3.השאלה אשר בפני במחלוקת הינה האם על הנתבעים לשלם לתובעת דמי תיווך בגין העסקה.
4.אין מחלוקת בין הצדדים, שהעסקה הושלמה תמורת הסך של 1,925,000 ₪.
5.ביום 9.11.17 התנהלה ישיבת הוכחות.
במעמד זה נשמעו עדויות כל הצדדים בתיק.
נשמעה עדותו של עו"ד רן אברהם והצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.
טענות התובעת:
6.לטענת התובעת הנתבע חתם עמה על הסכם תיווך ביום 21.4.15.
7.בהתאם להסכם, הנתבע התחייב להעביר לה עמלת תיווך מכל סכום שיתקבל מעל הסך של 1,880,000 ₪.
8.התובעת היתה הגורם היעיל להתקשרות בין הנתבעים.
למרות האמור, הנתבע סירב לשלם.
9.התובעת מעלה טענות דומות כנגד הנתבעת. יחד עם זאת, התובעת מאשרת כי לא נחתם הסכם בכתב מול הנתבעת וסוכם בעל פה שהנתבעת תשלם לה עמלת תיווך בשיעור של 1.5% בתוספת מע"מ.
10.התובעת מוסיפה וטוענת ביחס לנתבעת כי בפגישה שנערכה והוקלטה על ידה, הסכימה הנתבעת לשלם לה דמי תיווך.
טענות הנתבע:
11.הנתבע מאשר שחתם על הסכם תיווך עם התובעת.
12.הנתבע מציין כי עמלת התיווך שנקבעה בהסכם הינה חריגה באופן שהינה קובעת שתשולם עמלת תיווך מכל סכום שיתקבל מעל הסך של 1,880,000 ₪.
13.לטענת הנתבע, כאשר נחתם ההסכם, הפכה התובעת לבעלת אינטרס מהותי בכריתתו של הסכם מכר ותנאיו.
14.התובעת ביצעה פעולות אסורות על פי חוק המתווכים ופעלה בחוסר תום לב.
15.התובעת העדיפה את האינטרס הכלכלי שלה על פני טובתו של הנתבע, תוך שהיא יוזמת מחלוקות מדומות ומציגה מצגי שווא.
16.התובעת סירבה למסור לנתבע את פרטי הקונה (הנתבעת 1) וביקשה להיות מעורבת באופן בלעדי במו"מ והכל בהתאם לאינטרסים כלכליים שלה.
לבקשת התובעת מסר לה הנתבע את פרטיו של עורך הדין שלו.
17.התובעת התקשרה פעמים רבות לב"כ הנתבע וניהלה מולו מו"מ על פרטי ההסכם בשמה של הנתבעת, ללא ידיעתו או הסכמתו של הנתבע, כאשר ב"כ הנתבע נהג לעדכן אותו ואף ביקש ממנו לבקש מהתובעת לחדול מכל עיסוק משפטי בקשר להסכם המכר.
18.רק ביום 14.5.15 ולאחר שהנתבע יצר קשר עם ב"כ הנתבעת בעסקה, עו"ד מיטל ברקן, ושוחח עמה ארוכות, הבין הנתבע לתדהמתו את הפעולות אשר ביצעה התובעת וכן שלא היתה הגורם היעיל בקידום העסקה. משהבין המבקש שאלו פני הדברים יזם בעצמו פגישה, אשר בסופה נחתם ההסכם בין הצדדים לעסקה.
19.התובעת התערבה בהליך המו"מ המשפטי שהתנהל בין הצדדים ובעשותה כן הפרה את הוראות חוק המתווכים ומקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק"). משכך, היא אינה זכאית לתשלום שכר טרחה.
טענות הנתבעת:
20.במהלך חודש מרץ 2015 ביקשה הנתבעת לרכוש דירה באזור מודיעין. הנתבעת נפגשה עם התובעת וזו החתימה אך ורק את אחותה על הדירות אשר ראו ביום 27.3.15 ובסמוך לכך.
21.בחודש אפריל 2015 הראתה התובעת לנתבעת את הדירה נשוא ההליך. הנתבעת ביקשה ליתן הצעת רכש בסך של 1,900,000 ₪. בשלב זה, התובעת חזרה אליה וטענה כי המחיר שהנתבע מוכן לרדת אליו הינו 1,950,000 ₪ והיא תוכל להורידו לסך של 1,925,000 ₪. לאחר שכנועים כבדים מצד התובעת, הסכימה הנתבעת למחיר האמור.
22.לאחר הפגישה עם הנתבע, התברר לנתבעת כי הצעת הרכש תמורת הסך של 1,900,000 ₪ שמסרה הנתבעת לתובעת, כלל לא הועברה לידיעתו של הנתבע. לדבריה, הנתבע אמר לה שהיה מוכן לחתום על העסקה גם במחיר של 1,900,000 ₪.
23.בשלב זה, הרגישה הנתבעת מרומה על ידי התובעת.
24.כשם שטען הנתבע, גם לשיטתה של הנתבעת, בכל הליך המו"מ לא הסכימה התובעת שהנתבעים ידברו האחד עם השני.
25.התובעת היא זו אשר משכה והפעילה את עורכי הדין ללא שיתוף פעולה של הצדדים לעסקה ובמהלך תקופת המו"מ העבירה דיסאינפורמציה וחצאי אמיתות אל שני הצדדים.
26.כפי שציין הנתבע, מידע זה הובא לידיעתה רק לאחר שהנתבעים נפגשו האחד עם השני.
27.ההסכם נחתם לאחר פגישה בין הצדדים וללא נוכחות התובעת.
דיון והכרעה:
28.חוק המתווכים במקרקעין מסדיר את חובותיה של התובעת כלפי הנתבעים.
29.סעיף 8 לחוק קובע:
"(א)מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב)במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."
30.סעיף 12 לחוק קובע:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961."
31.סעיף 9 לחוק קובע:
"(א)מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.
![תיבת טקסט 2]()
![]()
(ב)מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
(1)יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2)שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק)...."
32.כבר בפתח הדברים אציין כי לאחר ששמעתי טענות הצדדים, עיינתי בראיותיהם והתרשמתי מעדותם הגעתי למסקנה כי דין תביעותיה של התובעת להידחות.
33.בקצרה אציין כי התובעת הפרה את חובותיה כלפי הנתבעים ופעלה בניגוד להוראות החוק.
34.ובמה דברים אמורים, התובעת ייצגה את שני הצדדים בעסקה. משכך ובהתאם להוראות סעיף 8 לחוק, לתובעת חובת הגינות וזהירות כלפי שני הצדדים לפיה עליה לפעול בנאמנות בהגינות ובדרך מקובלת ולמסור לנתבעים כל מידע שיש בידיה בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
זאת ועוד, ס"ק 8 (ב) קובע כי על התובעת לפעול במיומנות ובסבירות.
35.בהתאם לראיות אשר עמדו בפני הגעתי למסקנה כי התובעת פעלה למקסום שכר טרחתה מהנתבעים וכל זאת על פני חובתה לפעול בנאמנות, הגינות, מיומנות ובדרך המקובלת כלפי הנתבעים.
36.בעדותה בפני מאשרת התובעת כי בחרה, לפי שיקול דעתה, שלא להעביר את הצעתה של הנתבעת לתשלום הסך של 1,900,000 ₪ לידיעתו של הנתבע.
התובעת העידה בעניין הזה:
"ש. לא העברת לדרור את ההצעה של 1.9 כי היה לך אינרס בעסקה לקבל מדרור יותר כסף.
ת. לא. זה מה שסוכם עם דרור. קודם היתה לי קונה, היה לי תקדים, דרור הסכם ל2%.
ש. היכן ציפי בעסקה הזו.
ת. ציפי לא קשורה, למה אתה מערבב בין השמחות? לא מעניין אותה ולא שאלה ולא התעניינה.
ש. מענין אותה שתעבירי הצעה של כ1.9 לדרור.
ת. כן, אבל אני יודעת מראש ההצעה מפילה את העסקה, זה לא יקרה.
ש. אמרת לציפי .
ת. לא. כי סגרתי איתו על עמלת התיווך, אין לי מה להציע. אם ההסכם לא היה סגור עם דרור והיה שאני עובדת בחינם, הייתי מציעה ל1.88 אני יעבוד בהתנדבות והכל בסדר.
ש. זו הטענה שהיית צריכה לומר לציפי.
ת. שאתה עושה חוזים אתה אומר לו מה העמלה שאתה מקבל.
ש. אבל אני לא פוגע בציפי.
ת. ברור שציפי לקוחה כמו שהוא לקוח, אומרת לה לפי ההסכם שעשיתי איתו.
שאלת בימ"ש: היכן גלום האינטרס של ציפי.
ת. לקנות במחיר הכי נמוך ואינטרס שלו למכור במחיר שיכול, לא הצליח למכור לבד, נעזר באיש נדל"ן וזה עולה כסף ולכן גילמנו את זה במחיר. אם ציפי רוצה לקנות צריכה לשלם, יש פה עמלה שצריך לשלם בין קונה למוכר, נקודה." (ר' עמ' 9 ש' 29 ואילך לפרוטוקול)
התובעת הוסיפה והעידה בעניין זה:
"ש. דרור היה מוכן למכור א תהדירה גם ב1,900,000 ₪.
ת. דרור היה מוכן גם ב1.88
ש. ציפי ביקשה שתעבירי הצעה של 1.9.
למה לא העברת את ההצעה של 1.9 לדרור.
ת. כי היא מיותרת ואסביר, אני ודרור סיכמנו 2 אחוז עמלת תיווך, הכל היה גלוי וידוע, אילו הייתי חושבת אחרת, הייתי נוהגת אחרת. התיאום עם דרור היה שכל שעניין אותו, אמר בעל פה, כתבתי בתצהיר, את יכולה לדרוש 1.98 וגם תקבלי 100,000 ₪. אמרתי לא רוצה 100,000 ₪.
ש. אמרת שלא העברת את ההצעה של 1.9 לדרור כי חשבת שהיא מיותרת.
ב"כ התובעת:
היא לא סיימה את התשובה.
המשך:
ת. התשובה היתה ברורה, דרור רוצה 1.88 ביד. היא נתנה 1.9 נכון? מה אני יודעת שהעסקה לא יכולה להתממש כי לפי החוזה שלי עם דרור הוא צריך לשלם 2 אחוז.
ש. היכן כתוב כ2 אחוז עם דרור.
ת. העסקה סגורה 2 אחוז אחד על אחד, זה שאני מחקתי ואמרתי כל מה שמעל כי סגרתי איתה 1,925,000 ₪ ומפה נובעים 2 אחוז." (ר' עמ' 8 ש' 21 ואילך לפרוטוקול)
בכל הנוגע להסכם מול הנתבע, העידה התובעת:
ש. מדוע אמרת לציפי שדרור לא ימכור את הבית פחות מ1,925,000 ₪
ת. כי ההסכם שלי היה איתו 2% פלוס מע"מ גם אם לא היה רשום, הוא מגולם בהסכם, אמרתי לו המחיקה של 2% והתוספת היתה ספונטנית שלי בתום לב, כי הוא כל כך חשש.
ש. את תבעת את דרור על אותו סעיף כל שקל מעל 1.880 מיליון ₪.
תבעת אותו על 45,000 ₪.
ת. זה 2% פלוס מע"מ. (ר' עמ' 9 ש' 20-25 לפרוטוקול).
37.בעדותה המפורטת לעיל, מאשרת התובעת כי בהתנהלותה כלל לא ראתה לנגד עיניה את חובותיה כלפי הנתבעת והאינטרס של הנתבעת בעסקה.
38.בהסכם התיווך בין התובעת לנתבע נרשם תחילה כי עמלת התיווך תעמוד על שיעור של 2% ממחיר המכירה בתוספת מע"מ כדין. סעיף זה נמחק ובמקומו נרשם שכל סכום מעבר לסך של 1,880,000 ישולם על חשבון שכר טרחה.
39.התובעת יצאה מתוך נקודת הנחה שהנתבע לא יקבל את ההצעה של 1,900,000 ₪, לא מתוך שמירה על אינטרסים של שני הנתבעים, אלא מתוך שמירה על אינטרס שלה עצמה למקסום שכר טרחתה.
ולראיה שהסכום אותו הציעה התובעת לנתבעת כסכום הסופי לו לכאורה יסכים הנתבע לקבל עבור הדירה (1,925,000 ₪), משקף כמעט במדויק את שכר הטרחה שציפתה לקבל בעסקה מהנתבע בשיעור של 2% בצירוף מע"מ כדין.
40.הלכה למעשה, התובעת הצהירה בעדותה כי כל אשר עמד לנגד עיניה הינו מצב בו היא אינה עובדת בחינם, אינה עובדת בהתנדבות ועל כן אם היה מוצע הסך של 1,900,000 ₪ לא היתה מקבלת את דמי התיווך שציפתה לקבל מהנתבע בשיעור דומה ל 2% בצירוף מע"מ כדין.
41.לא זו אף זו, התובעת העידה כי אין באמור כדי לפגוע בנתבעת. מדובר בטענה שמעלה תהיות קשות ביותר, שכן אין ספק שברצונה של הנתבעת לשלם מחיר נמוך ככל שניתן עבור הנכס אותו הינה מבקשת לרכוש. על התובעת היה לשמור על אינטרס זה של הנתבעת והיא לא עשתה כן.
42.בכל הנוגע להתקשרות התובעת והנתבעת, אין מחלוקת בין הצדדים שבין התובעת לנתבעת אין כל הסכם בכתב וזאת בניגוד להוראות סעיף 9 לחוק.
לא די בכך שאחותה של הנתבעת היא זו אשר חתומה על הסכם התיווך, אזי בהסכם שהוצג בפני בימ"ש הדירה נשוא ההליך כלל אינה מצוינת בו. מדובר בהיעדרו של פרט מהותי כאמור בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997.
43.משכך פני הדברים, די באמור לעיל כדי לדחות את התביעה כנגד הנתבעת.
44.לטענת הנתבעים התובעת התערבה במו"מ המשפטי בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק, אשר כתוצאה מכך היא אינה זכאית לדמי תיווך.
45.מצאתי לנכון לקבל טענתם זו של הנתבעים.
46. ראשית, שני הצדדים תיארו מצב בו התובעת מנעה משניהם לבוא בדין ודברים בינם לבין עצמם. עדותם זו של שני הנתבעים נחזתה בעיני כעדות אמינה ועקבית.
47.הצדדים למדו והבינו את התנהלות התובעת רק לאחר פניה מאת הנתבע לב"כ הנתבעת שייצגה אותה במסגרת המו"מ לעסקה, המפגש בין השניים (הנתבעים) במעמד החתימה על ההסכם ובפגישה שנערכה בבית הקפה לאחר מכן.
48.הנתבע צירף תצהיר תמיכה מאת עו"ד רן אברהם שייצג אותו בהליך מכר הדירה.
במסגרת תצהיר זה תיאר עו"ד אברהם את המו"מ אשר התנהל בין הצדדים לעסקה. בהתאם לעדותו של עו"ד אברהם, התובעת פנתה אליו במהלך המו"מ באופן תכוף והתערבותה זו גלשה גם לעניינים משפטיים טהורים. כך למשל התערבה התובעת באופן פריסת התשלומים, במועד הפינוי ואף ביקשה להכניס סעיף הקובע הפרה יסודית מצידו של הנתבע בנוגע למועד הפינוי.
לעיתים התובעת היתה פונה אליו בבקש לבצע שינויים בטיוטת ההסכם, ועו"ד אברהם הניח כי הכל היה מקובל ומתואם עם הנתבעת. בשלב מסוים ביקש עו"ד אברהם מהנתבע שיבקש מהתובעת שתחדל מליצור קשר עמו.
49.רק בדיעבד ולאחר שהצדדים נפגשו התברר כי חלק מהשינויים שביקשה התובעת להוסיף ולשנות בטיוטות הסכם המכר, כלל לא תואמו ונדרשו מצידה של הנתבעת ובא כוחה. בסופו של דבר, ההסכם נחתם ללא נוכחות התובעת, ללא מחלוקות ובעיות ותוך חזרה להסכם המקורי אותו הכין עו"ד אברהם.
50.למרות שעו"ד אברהם ייצג בעסקה את הנתבע, לא מצאתי שקיים לו כל אינטרס במחלוקת אשר בפני והנני רואה בעדותו שהיתה אמינה ועקבית, כעדותו של עד אובייקטיבי.
51.עדותו של עו"ד אברהם קיבלה משנה תוקף במסגרת "תקציר לתיווך שביצעתי בין ציפי הקונה לבין דרור המוכר" מיום 19.5.15 אשר צורף לכתב התביעה בתא"מ 19806-06-15 וסומן כנספח 10. בתקציר זה, שחתום על ידי התובעת, כותבת התובעת כי לאור קשיים של פריסת התשלומים שהיו לנתבעת, הציעה פריסת תשלומים לרבות הצעה כי הנתבע ייקח הלוואת בלון לתשלום שהוא חייב להעביר לדירה בתאריך 1.7.15. התובעת אף מציינת כי הסכימה לספוג את העלות הכרוכה בעלויות הגישור של ההלוואה. בשלב זה הנתבע לא היה מוכן לתהליך זה. מאחר והצעה זו לא התקבלה, הציעה התובעת נוסחה אחרת לצדדים כך שכנגד התשלום הראשון בשיעור של 10% תירשם הערת אזהרה.
52.עו"ד אברהם הוסיף והצהיר כי התובעת ביקשה ממנו להכניס להסכם בין הצדדים תניה של הפרה יסודית בנוגע למועד הפינוי. האמור בא מיוזמתה של התובעת בשיחות ישירות עם עו"ד אברהם וללא קשר לנתבעים.
53.במעשיה אלו של התובעת יש כדי התערבות ברורה וחד משמעית בניהול המו"מ שבין הצדדים, לרבות בעניינים משפטיים טהורים כדוגמת רישום הערת אזהרה, הוספת תנייה של הפרה יסודית ואופן מימון העסקה. התובעת אף שקלה להכניס את עצמה לעסקה שבין הצדדים באופן שבו תממן את הריבית בהלוואת הבלון שהציעה שהנתבע ייקח.
54.התובעת מאשרת בעדותה כי אין זה תפקידו של מתווך לממן ריבית ללקוחות וברצונה היה אך ליצור תוצאה שתיתן תשובה לכולם (ר' עמ' 12 ש' 14-15 לפרוטוקול). לטענת התובעת מדובר בהתנהלות בתום לב, אך כפי שציינתי לעיל, הגעתי למסקנה כי התובעת הכניסה את עצמה למשוואה שבין הצדדים גם מתוך ניסיון למקסם את הכנסותיה, מקום בו אסור היה עליה לעשות כן.
55.מדובר בהתנהלות מצד התובעת שאינה עומדת בכל קנה מידה לחובותיה כמתווכת, במיוחד כאשר הינה מייצגת את שני הצדדים וחובה עליה לשמור על הגינות והאינטרסים של שני הצדדים.
56.התובעת שמה לנגד עיניה בעסקה זו את רווחיה האישיים תוך התעלמות מיתר חובותיה לצדדים לעסקה וחובותיה על פי הדין.
57.במצב דברים זה, אין נפקא מינה אם התובעת היתה הגורם היעיל שהפגיש בין הצדדים.
כמו כן, אין נפקא מינה כיצד הסתיים ההליך.
התנהלותה המפורטת לעיל של התובעת אינה מזכה אותה בתשלום שכר טרחה.
58.התובעת חוזרת ומפנה לשיחה שהתנהלה בין הצדדים בבית קפה. לטענתה בשיחה זו הודו הנתבעים שעליהם לשלם דמי תיווך לתובעת.
איני מקבל טענה זו של התובעת.
פעם אחר פעם נאמר באותה השיחה, כי הדברים נאמרים לצרכי פשרה בלבד ולפנים משורת הדין. לא זו אף זו, בשיחה העלו הנתבעים טענות קשות כנגד התובעת וחזרו וטענו כי התובעת הפרה את חובותיה כלפיהם והתערבה בעסקה שלא כדין.
על אף שהפגישה נערכה טרם הגשת כתב התביעה, כבר אז שהתנהלות התובעת אינה ראויה.
משכך, אין בשיחה האמורה כדי לעלות או להוריד מהתוצאה אליה הגענו כמפורט לעיל.
סוף דבר:
59.לסיכומם של דברים, התביעות נידחות בזאת.
60.התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסך של 7,500 ₪ לכל אחד מהם בנפרד.
בנוסף התובעת תישא בהוצאותיו של הנתבע בגין זימונו של העד, עו"ד רן אברהם, בסך של 500 ₪.
הסכומים ישולמו תוך 30 ימים.
במידה והסכומים לא ישולמו במועד הנקוב לעיל, ישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.
61.זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז – לוד תוך 45 ימים.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, א' כסלו תשע"ח, 19 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.
