תורגמן נ' גמליאלי

לפני תביעה על סך 36,849 ₪, שהגיש התובע, מתווך דירות, נגד הנתבעת לתשלום דמי תיווך המגיעים לו, לטענתו, בגין מכירת דירת הנתבעת בהתאם להסכם תיווך שנכרת ביניהם.

תמצית כתב התביעה

1. לטענת התובע, ביום 3.8.2015 חתם עם התובעת על הסכם תיווך בבלעדיות בקשר לדירה ברחוב *** בחדרה (להלן – "דירת הנתבעת" או "הנכס") תמורת דמי תיווך בשיעור שני אחוזים בתוספת מע"מ.

2. כנטען, התובע דאג לפרסום הנכס ועקב הפרסום פנה אליו מתווך בשם שלום שטאוי, אשר ייצג את בני הזוג רובס אשר התעניינו ברכישת הדירה (להלן – "רובס"). רובס ביקרו בדירה ועוד באותו יום, כנטען, התקשר שטאוי לתובע והודיע לו כי הם מעוניינים לקנות את הדירה, אולם הדבר תלוי במכירת דירה אחרת שהיתה להם. הצדדים הגיעו להסכמה על מחיר מכירה של 1,530,000 ₪, אולם משרובס לא הצליחו לגייס את הכסף העסקה ירדה מן הפרק וכעבור זמן, ביום 3.9.2015, תמה תקופת הבלעדיות. הנתבעת פנתה למשרד תיווך אחר, רימקס, שיפצה את הדירה וגם במשך תקופת התיווך של רימקס לא נמכרה הדירה.

3. לטענת התובע, כשלושה חודשים מאוחר יותר חזרו המתווך שטאוי ורובס ויצרו קשר עם הנתבעת בעניין לרכישת הדירה. הנתבעת עדכנה את התובע כי הקונים חזרו וכי הם מעוניינים לסגור את העסקה בשבוע הקרוב. ביום 27.12.2015 נפגשו התובע והנתבעת ביוזמת הנתבעת. הנתבעת מסרה לתובע כי מכרה את הנכס לרובס וטענה כי אינה זוכרת כמה היא חייבת לו, כיוון שאבדה את טופס ההסכם ביניהם. כנטען, הנתבעת ניסתה לשכנע את התובע, כי דמי התיווך המגיעים לו עומדים על 1.5% מסכום המכירה. כנטען, כאשר התובע הגיע לביתו ועיין בהסכם התיווך מצא כי דמי התיווך עומדים על 2%. לטענת התובע, עמד על קבלת מלוא דמי התיווך וכאשר התובעת נוכחה כי אינו מוכן להפחית את דמי התיווך ל- 1.5%, שינתה גרסתה והחלה להעלות טענות נגד הסכם התיווך, כדי לחמוק מחובתה לשלם את מלוא דמי התיווך.

4. לטענת התובע, שימש הגורם היעיל במכר ועל התובעת לשלם לו את מלוא דמי התיווך הקבועים בהסכם.

5. התובע צירף לכתב התביעה תמלילי הקלטות של שיחותיו עם הנתבעת ועם אחותה. בתמלילים אלה ידובר בהמשך.

    

   תמצית כתב ההגנה

6. כנטען בכתב ההגנה, הנתבעת היא אשה מבוגרת אשר לראשונה בחייה מכרה דירה. הנתבעת פירסמה את הדירה באתר "יד 2" במחיר מבוקש של 1,700,000 ₪ ומשך מספר חודשים דחתה פניות מתווכים שאמרו לה כי יהיה עליה להוריד את המחיר המבוקש. לטענת הנתבעת, התובע ניהל עמה מספר רב של שיחות, הבטיח למכור את דירתה "בהליכה" במחיר 1,650,000 ₪ ואפילו בסכומים של 1,700,000 ₪ ו- 1,800,000 ₪, טען בפניה כי יש לו לקוחות צרפתיים וכי דמי התיווך ינוכו במלואם ממס שבח שחל על העסקה. הנתבעת האמינה להבטחותיו ועל בסיס אותן הבטחות נאותה לחתום על הסכם תיווך בבלעדיות מולו.

7. כנטען, למרות הבטחותיו למכור את הדירה במחיר גבוה, כאשר הגיעה הצעת רובס, שהיתה נמוכה מן המחירים שבהם נקב התובע באוזני הנתבעת, לא עמד התובע מאחורי הבטחותיו וניסה לשכנע את הנתבעת למכור את הדירה לרובס במחיר נמוך בהרבה מהמובטח והנתבעת דחתה את ההצעה, אשר ירדה מן הפרק.

8. לאחר תום תקופת הבלעדיות בהסכם מול התובע שיפצה התובעת את הדירה ופנתה לשירותי סוכנות תיווך אחרת, רימקס, וגם באותה תקופה לא נמצא רוכש לדירה.

9. ביני לביני שיפצה הנתבעת את הדירה בעלות של כ- 40,000 ₪.

10. זמן מה לאחר שהסתיימה תקופת התיווך של סוכנות רימקס, חזרו שטאוי ורובס אל הנתבעת, שהיתה זקוקה לכספי המכירה בדחיפות. הנתבעת מכרה את הדירה במחיר 1,536,000 ₪, הנמוך בכ- 114,000 ₪ ממחיר הדירה המבוקש בקירוב, המפורט בהסכם עם התובע, וזאת לאחר שהשקיעה בשיפוץ הדירה בסך 40,000 ₪, כך שבסך הכל מכרה את הנכס במחיר נמוך ב- 154,000 מן המחיר המבוקש על פי הסכם הבלעדיות .

11. לטענת הנתבעת, התובע ניצל את גילה המבוגר ואת תמימותה, ובעוד שהסכמת הצדדים היתה על דמי תיווך בשיעור 1.5%, בפועל התובע החתים אותה על חוזה שבו נכתב כי דמי התיווך יהיו 2%.

12. הנתבעת מציינת כי בסמוך למכירת הדירה לרובס פנתה אל התובע ביוזמתה ומטוב לבה והציעה לו סכום סמלי לפנים משורת הדין בגין חלקו במכירת הדירה, אלא שהתובע קפץ על המציאה, ניצל את תום לבה והגיש נגדה את התביעה הנוכחית.

13. במישור המשפטי טוענת הנתבעת, בין השאר, כי הסכם התיווך אינו תקף, באשר התובע הציע לנתבעת למכור את הדירה בסכום 1.65 מיליון ₪ ובפועל הדירה נמכרה בסכום נמוך משמעותית כך שלמעשה ההסכם שעליו חתמה הנתבעת אינו ההסכם שיצא אל הפועל. כנטען, הפער בין המחיר המבוקש בקירוב לבין מחיר המכירה בפועל יצר הסכם שונה מן ההסכם שעליו חתמו הצדדים מלכתחילה וככזה הוא חייב קיבול עצמאי על ידי הנתבעת.

14. עוד טוענת הנתבעת, כי סכום המכירה המבוקש בקירוב היווה תנאי מתלה להסכם בין הצדדים ומשהדירה נמכרה בסכום נמוך משמעותית, לא התקיים התנאי המתלה ולא השתכלל חוזה מחייב בין הצדדים.

15. לטענת הנתבעת, התובע הציג לה מצג שוא לפיו תוכל למכור את הדירה במחיר גבוה בהרבה מן המחיר האמיתי ובכך לא מילא תפקידו בנאמנות ובמקצועיות.

16. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה מכיוון שלאחר סיום הסכם הבלעדיות עבר הנכס שיפוץ משמעותי ולפיכך אין מדובר בנכס שהקונים ראו מלכתחילה.

17. בהמשך לטענה זו, טוענת הנתבעת כי התובע לא ביצע לפחות שתי פעולות תיווך הכלולות בהתאם לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ד – 2004 (להלן – "התקנות"). לטענתה, עסקת המכירה התקיימה מספר חודשים לאחר סיום הבלעדיות על ידי תובע והיקף הפעילות של התובע במכירת הדירה היה שולי.

     

    מהלך הדיון

18. ביום 19.10.2017 נשמעו עיקר עדויות הצדדים. מטעם התובע העיד התובע עצמו. מצהירים אחרים מטעם התובע לא התייצבו להעיד.

19. מטעם הנתבעת העידו עו"ד מרב גמליאלי, כלתה של הנתבעת, אשר גם ייצגה אותה בתחילת ההליך וחתמה על כתב ההגנה מטעמה, גב' עדה קרוואני, אחות הנתבעת, מר אבשלום לביא, שכן של דירת הנתבעת, ומר רפאל וייר הנשוי לנכדתה. בסיום שמיעת עדי ההגנה נשמעה עדות הנתבעת, אשר נכחה באולם בעת חקירת יתר העדים בתיק. עדה נוספת מטעם הנתבעת, גב' רובס, רוכשת הדירה, העידה ביום 11.2.2018.

     

    גרסת התובע

20. בתצהירו העיד התובע כי יצר קשר עם הנתבעת לצורך התקשרות בהסכם תיווך למכירת דירתה. לאחר שיחה והסברים בנוכחות נכדה של הנתבעת, חתמה על הסכם התיווך והסכם הבלעדיות, לאחר שהובהר לה תוכנם. התובע הצהיר, כי הפעיל את כשרונו ומרצו למכירת הנכס וכי פרסם את הדירה באמצעות פייסבוק ובעיתונים ואף ניסה לשים שלט על הדירה אולם הנתבע סירבה "מטעמי עין הרע". התובע הצהיר כי המתווך שטאוי יצר עמו קשר בעקבות הפרסום וכי הראה לשטאוי וללקוחותיו (רובס) את הדירה, כאשר נכדה של הנתבעת הוא שפתח את הדלת, הציג את הדירה וענה לשאלותיהם של רובס אודות מצב הצנרת, המשקופים וכו'.

21. התובע הצהיר כי לאחר הביקור התקשר אליו המתווך שטאוי ואמר לו שרובס מוכנים לרכוש את הדירה תמורת 1,520,000 ₪, לאחר שימכרו דירה אחרת שלהם. כנטען בתצהירו, התובע עדכן את הנתבעת על שיחתו עם רובס והנתבעת הסכימה למכור את הדירה גם במחיר של 1,500,000 ₪ והסכימה כי יינתן לרובס זמן לגייס את הסכום הנדרש לקניית הדירה. לאחר מכן, כמוצהר, "המשכתי במו"מ - הגענו להסכמה על 1,530,000 ₪" אולם רובס נאלצו לחכות למכירת דירתם כדי לשלם את תמורת הרכישה.

22. בהמשך תצהירו העיד התובע כי כשלושה חודשים לאחר תום תקופת הבלעדיות ולאחר שגם סוכנות התיווך רימקס, שהחליפה אותו, לא הצליחה למכור את הדירה, חזרו רובס ומר שטאוי ישירות לנתבעת והנתבעת עדכנה אותו ומסרה לו שהם מעוניינים לסגור את העסקה במהלך אותו שבוע.

23. התובע הכחיש כי הבטיח לתובעת שימכור את דירתה במחיר 1,800,000 ₪, אולם לא התייחס בתצהירו לטענה כי הבטיח שהדירה תימכר בסכום של 1,650,000 ₪ "בהליכה" ואף ב 1,700,000 ₪ וממילא לא הכחיש את הטענה. יצויין, כי גם בתמליל השיחה בין התובע לנתבעת מיום 10.1.2016, אשר הוגש על ידי התובע עצמו, לא הכחיש התובע את דברי הנתבעת לפיהם הבטיח למכור את הדירה ב- 1,700,000 או 1,800,000 ₪ ואף לא את הטענה שקיבלה הצעות בגובה 1,500,000 ₪ עוד לפני שהתקשרה עם התובע ולא העלה גרסה נגדית.

24. התובע העיד כי החל בפעולות שיווק עוד קודם לכן וכבר ביום 31.7.15 פרסם את הנכס באמצעות פייסבוק, בהסכמת הנתבעת בשיחה שבה נכחה גם אחותה (עמ' 7, ש' 23, עמ' 8, ש' 1).

25. התובע העיד כי פרסם את הדירה הן למטרת רכישה והן למטרת השכרה והכל בהסכמת הנתבעת. התובע העיד כי הנתבעת ביקשה ממנו "קודם להשכיר את הבית בעל פה, ללא בלעדיות, והתירה לי לפרסם זאת בפייסבוק, היא אמרה, מה שבא קודם ואם לא אצליח להשכיר את הדירה היא מוכנה ללכת על שלב של מכירה, למכור את הבית ולרדת מעניין השכירות. היא ראתה שאין תגובה לשכירות" (עמ' 9, ש' 2 ואילך).

26. בהמשך עדותו הסביר התובע כי התובעת ביקשה ממנו בעל פה לנסות להביא להשכרת הבית כשבוע שבועיים לפני החתימה על הסכם הבלעדיות. התובע העיד, כי בהתאם להסכמה פרסם את הדירה בפייסבוק למטרת שכירות ולאחר שבוע או שבועיים לא היתה תגובה למודעה ואז הציע לנתבעת כי תחתום על הסכם בלעדיות, הן למטרת השכרה והן למטרת מכירה ואז יפרסם את הנכס "כמו שצריך", גם בעיתונים (עמ' 9, ש' 22 ואילך).

27. התובע נשאל כיצד גרסתו מתיישבת עם העובדה שהפרסום מיום 31.7.15 אשר צורף לתצהירו עניינו במכירת הדירה בלבד ולא בהשכרתה ואילו פרסום מיום 3.8.15 מתייחס להשכרת הדירה והשיב כי היה חולה משך תקופה ממושכת ולכן אינו זוכר את כל הפרטים ולאחר מכן הסביר כי "כנראה שזה היה הפוך, ההסכם שלנו בעל פה קודם מכירה ואחר כך השכרה. אני סגרתי את ההסכם בכתב וזה מה שתופס" (עמ' 10, ש' 7 ואילך).

28. בהמשך עדותו חזר התובע ונדרש לפרסום מיום 31.7.18 והסביר: "באותו יום הספקתי רק להעלות רק [מודעה – י.ג.] השכרה ולא מכירה, אני בונה יותר על הפרסומים בעיתון ולא בפייסבוק" (עמ' 11, ש' 8 ואילך). התובע הסביר כי הנתבעת ביקשה ממנו לנסות את שתי הדרכים (מכירה והשכרה) עוד לפני החוזה (עמ' 11, ש' 14).

29. באשר לפעולות השיווק, העיד התובע כי פרסם את הדירה במקומון ובפייסבוק (עמ' 14, ש' 9 ואילך) ודחה בתוקף את סברת ב"כ הנתבעת לפיה הפרסום המוצג מפוברק.

30. התובע העיד כי המחיר המופיע בהסכם התיווך מיום 3.8.15 בסעיף "מחיר מבוקש בקירוב" - 1,650,000 ₪ הוא המחיר שהציג לנתבעת כמחיר ריאלי למכירת הדירה: "זה הסכום ששכנעתי אותה שהוא ריאלי למכירה" והסביר כי גם סכום המכירה האמיתי, 1,530,000 ₪ וגם סכום של 1,500,000 ₪ נכנס בגדרי המחיר המבוקש בקירוב. התובע העיד: "בקירוב שלי [זה –י.ג.] לא בהכרח 100 אלף שקל " (עמ' 15, ש' 8). התובע הוסיף כי "כל סכום שהלקוח יסכים כדי לסגור את העסקה זה בקירוב מבחינתי" (שם).

31. בחקירתו התבקש התובע להסביר דברים שאמר למתווך שטאוי אשר צוטטו מתוך תמליל שיחה מיום 18.8.2015 . באותה שיחה מסר שטאוי לתובע כי משפחת רובס מוכנה לרכוש את הדירה ב- 1,500,000 ₪ והתובע אמר כי "אף אחד לא יורד במאה אלף שקל, אין מצב" וכי "אני עשרים שנה בתחום ועוד לא יצא לי שהורדתי מאה אלף ₪. לא קיים". בעדותו התובע הסביר כי דברים אלה נאמרו לצרכי משא ומתן מול המתווך מטעם הרוכשים.

32. התובע העיד, כי בני הזוג רובס היו "סגורים" על רכישת הדירה כבר בחודש אוגוסט וכי הבין מהמתווך מטעמם כי יוכלו לגייס את הסכום הנדרש לרכישת הנכס בתוך שלושה חודשים אולם הנתבעת לא לקחה את דבריו ברצינות (עמ' 18, ש' 18-28).

33. יצויין, כי התובע לא פירט בשום מקום בעדותו או בתצהירו, האם פנה לשטאוי בשלב כלשהו לאחר חודש אוגוסט ובירר האם בני הזוג רובס כבר גייסו את הסכום הנדרש לקיום העסקה.

     

    עדויות ההגנה

34. בתצהירה טענה הנתבעת כי פרסמה את הדירה באתר יד 2 וכי בעקבות הפרסום פנו אליה מספר מתווכים ובהם התובע ולכולם אמרה כי איננה מעוניינת בשירותי מתווך. כנטען בתצהיר, התובע חזר ופנה לנתבעת מספר פעמים והבטיח לה כי אם תחתום על הסכם תיווך בבלעדיות יוכל להביא למכירת הדירה במחיר 1,650,000 ₪ ויותר. הנתבעת הצהירה כי לאחר שנואשה משירותי התובע, פנתה לסוכנות התיווך רימקס וביום 9.9.15 חתמה עמה על הסכם תיווך.

35. כנטען בתצהיר, כשלושה חודשים לאחר תום תקופת הבלעדיות מול התובע פנו רובס לנתבעת בשנית, אולם היא לא הסכימה למכור להם את הדירה במחיר 1,500,000 ₪. לאחר ששוחחה עם משפחת לביא, ש"המליצו" על רובס, שוכנעה למכור את הנכס לרובס במחיר 1,536,000 ₪. הנתבעת הצהירה כי קודם למכירה ערכה שיפוץ בנכס בסכום של כ- 40,000 ₪.

36. הנתבעת העידה בתצהירה, כי נועצה במתווך שטאוי וזה אמר לה כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך ואולם אם תשלם לו סכום סמלי ופעוט זו תהיה מצווה.

37. בשולי תצהירה הצהירה הנתבעת כי החתימה המתנוססת על הסכם בלעדיות בתיווך להשכרת הדירה, הזמנה מס' 0004 (להלן – "מסמך 0004") שצורף לתצהיר התובע אינה חתימתה וחזרה על הדברים גם בעדותה, תוך שהיא מאשרת כי החתימות על גבי הסכם התיווך והבלעדיות למכירת הדירה הן אכן חתימותיה.

38. בעדותה הנתבעת אישרה כי כשהיתה בבית בנה בירושלים התובע התקשר ומסר שמצא קונה במחיר "בערך 1,530,000 ₪", שהם בני הזוג רובס. התובעת אישרה שבני הזוג אמרו שיוכלו לרכוש את הדירה רק לאחר שימכרו את דירתם הקודמת וכי היה להם קונה שהיה צריך להעביר להם את דמי רכישת דירתם (עמ' 22, ש' 1 ואילך). הנתבעת העידה כי הזוג רובס הגיעו לביתה, ראו את שלט הבלעדיות של חברת רימקס, שהחליפה את התובע, "וחיכו עד שהשלט ירד" (עמ' 22, ש' 3).

39. התובעת העידה כי בתום חודש הבלעדיות, כאשר התובע ראה את שלט הבלעדיות של משרד רימקס על הדירה אמר לנתבעת כי תקעה לו סכין בגב. הנתבעת העידה כי הודיעה לרימקס כי המחיר המבוקש לדירה הוא 1,650,000 ₪ ולאחר מכן הורידה את המחיר ל- 1,600,000 ₪. הנתבעת העידה עוד כי משפחת רובס פנו שוב אל הנתבעת כשבוע או עשרה ימים לאחר תום הבלעדיות של רימקס וזכרון דברים בין הצדדים נחתם ביום 20.12.15.

40. יצויין כי הנתבעת נכחה באולם בית המשפט בעת שנשמעו עדויות עדי ההגנה, למעט עדות גב' ענת ערמי רובס, אשר העידה במועד מאוחר יותר.

41. עו"ד מרב גמליאלי, כלתה של הנתבעת, העידה בתצהירה כי הנתבעת הבטיחה לסייע לה ולבעלה ברכישת דירה ומסיבה זו ביקשה למכור את הדירה. עו"ד גמליאלי הצהירה כי הנתבעת התייעצה עמה בקשר לחתימה על הסכם בלעדיות מול התובע ואף סיפרה לה כי התובע אמר לה שיוכל למכור את הדירה במחיר המבוקש ואף במחיר גבוה מזה. כמוצהר, יעצה לה העדה שלא לחתום על הסכם בלעדיות עם התובע. עו"ד גמליאלי הצהירה עוד כי בחודש אוגוסט, בעת שהנתבעת שהתה בביתה, קיבלה טלפון מהתובע שהציע לה למכור את הדירה בסכום של 1,500,000 ₪, והנתבעת התייעצה עמה והחליטה שלא למכור את הדירה במחיר זה.

42. בעדותה עו"ד גמליאלי מסרה כי המשא ומתן למכירת הדירה למשפחת רובס נמשך כשבוע שבועיים וכי מרגע החתימה התקבל הכסף תוך פרק זמן מקובל, דהיינו בין חודש לשלושה חודשים (עמ' 21, ש' 11).

43. העדה ענת ערמי רובס הצהירה, כי במהלך החיפושים למציאת בית לרכישה, התקשרו בני הזוג רובס עם המתווך שטאוי, אשר הציג להם את דירת הנתבעת. כאשר הגיעו לראות את הדירה בחברת המתווך שטאוי, פגשו את התובע, אשר יצא מן הדירה ומי שהציג את הדירה בפועל היה נכדה של הנתבעת, דניאל. כמוצהר, הדירה מצאה חן בעיני רובס אולם הם ביקשו להוריד את המחיר ובסופו של דבר, נוכח אי ההסכמה על מחיר הדירה, ויתרו על העסקה וחיפשו דירות אחרות. כעבור ארבעה חודשים, משלא איתרו דירה אחרת התקשרה גב' רובס לנתבעת, וזו הודיעה לה כי הדירה אמנם עדיין עומדת למכירה, אולם מחיר הדירה עלה מאחר שהדירה שופצה.

44. על פי המפורט בתצהיר, רובס פנו לשכני הנתבעת, משפחת לביא, וביקשו כי ידברו על ליבה של הנתבעת כדי שתוריד את המחיר. בסופו של דבר, נאותה הנתבעת להוריד את המחיר והסכם המכר נחתם. הנתבעת ביקשה את זירוז תשלום התמורה כדי שתוכל לעזור לילדיה.

45. בחקירתה הנגדית העידה גב' ערמי רובס כי "בהתחלה רצינו לקנות את הדירה של הנתבעת, אבל כשראינו [שלט של – י.ג.] רימקס נאלצנו לוותר על הרכישה והמשכנו לחפש. אני ננעלתי על הבית אבל המשכנו לחפש" (עמ' 25, ש' 10).

46. גב' רובס העידה כי לאחר הביקור הראשון בדירה הגיעו לסביבת הבית פעם נוספת ראו על דירת הנתבעת שלט של סוכנות התיווך "רימקס". כאשר נשאלה מדוע לא פנו לרימקס השיבה "בעלי לא רצה כי היה לנו את המתווך שלנו" (עמ' 25, ש' 17).

47. עדה קרוואני, אחותה של הנתבעת, מסרה בתצהירה, כי לבקשת אחותה הגיעה לביתה באחד מימי הקיץ כדי לפגוש במתווך דירות, הוא התובע, שפנה לנתבעת לאחר שגב' קרוואני פרסמה את הדירה עבור אחותה באתר "יד 2". כמפורט בתצהיר, התובע אמר לנתבעת ולאחותה, כי הוא יכול "להעיף" את הבית בתוך שלושה שבועות וכי קהל היעד של הדירה הוא עולים חדשים מצרפת, "צרפתים" בלשונו, הנמצאים בחדרה. כמפורט בתצהיר, הנתבעת אמרה לתובע כי אינה מעוניינת למכור את הדירה במחיר נמוך מ- 1,650,000 ₪ והתובע השיב שהדבר ביכולתו וכי יוכל למצוא לדירה קונה גם במחיר 1,700,000 ₪. לטענת העדה בתצהירה, לא סמכה על התובע ולכן יעצה לאחותה שלא לחתום על המסמכים שהתובע הציג לה באותו מעמד. כעבור מספר ימים סיפרה לה אחותה כי התובע שכנע אותה לחתום על הסכמי התיווך והבלעדיות מול התובע.

48. העד רפאל וייר, הנשוי לנכדתה של הנתבעת, ואשר זוהה ככל הנראה על ידי התובע כנכדה של הנתבעת, הצהיר כי הוא ובת זוגו מתגוררים בקומה העליונה של הבית וכי באחד הימים הנתבעת קראה לו וביקשה שיקרא לה הסכם שאחזה בידיה, וזאת במעמד התובע. העד הצהיר כי ראה שמדובר בהסכם תיווך וכן ראה שהמחיר המבוקש הוא 1,650,000 ₪, ו"כאשר ראיתי שזו ההתחייבות שלו [ של התובע – י.ג.] לא הוספתי לקרוא את ההסכם ואמרתי לגב' גמליאלי לחתום על ההסכם". מר וייר הצהיר כי לא שוחח עם התובע על ענייני מכירת הדירה.

49. העד אבשלום לביא, המתגורר בשכנות לדירת הנתבעת, הצהיר כי פגש בבני הזוג רובס והבין כי הם מתעניינים ברכישת דירת הנתבעת. בני הזוג רובס מצאו חן בעיני בני הזוג לביא. לביא ואשתו הזמינו את בני הזוג לדירתם, שהיא זהה מבחינת מבנה לדירת הנתבעת, על מנת שיתרשמו מפוטנציאל הדירה העומדת למכירה. בהזדמנות נוספת הגיעו רובס לדירתם על מנת לראות שוב את הדירה בהעדר מפתח לדירת הנתבעת. מר לביא הוסיף כי מעולם לא פגש את התובע כמתווך, לא לבד ולא בחברת רוכשים פוטנציאליים.

50. בחקירתו הנגדית העיד מר רובס כי פגש לראשונה את בני הזוג רובס באחד מימי הקיץ וכי משפחת רובס נכנסה לדירת הנתבעת כעבור כארבעה או חמישה חודשים.

    תמלילי השיחות שצורפו לכתב התביעה

51. כאמור לעיל, התובע צירף לכתב התביעה מספר תמלילי שיחות שניהל מול הנתבעת לאחר מכירת הדירה בקשר עם דרישתו לתשלום מלוא דמי התיווך הקבועים בהסכם. התובע הצביע על דברים שאמרה הנתבעת בשיחותיה עם התובע והציגם כהודאות בעל דין וכראיות מכריעות להוכחת תביעתו.

52. התובע מצביע על האמרות הבאות שאמרה הנתבעת:

    • "אני לא אמרתי שאני לא אשלם לך";

    • "אמרתי לו [לשטאוי – י.ג.] ש[כש]אני אמכור הוא יקבל חצי ואתה חצי";

    • "אמרת לי אחוז וחצי ואמרתי לך תוריד לי";

    • "אז אתה מפסיד את האחוז וחצי".

53. למרות שהתמלילים הוצגו על ידי התובע, מצאתי כי לא רק שאינם מהווים ראייה מכרעת לטובת התובע, אלא שיש בהם כדי לספק מידע חשוב על אופי התקשורת בין התובע לנתבעת ועל אופן התנהלותו של התובע מול הנתבעת, והתרשמות זו תרמה לא מעט למסקנתי כי יש להעדיף דווקא את גרסת הנתבעת על פני גרסת התובע בכל הקשור לנסיבות ההתקשרות בהסכם התיווך.

54. לאורך השיחות המתומללות חזר התובע והעתיר על הנתבעת דברי חלקות כגון "את אשה צדיקה", "יש לי המון הערכה כלפיך", "אני מעריך אותך כבן אדם". התובע תיבל שיחתו בדברי הלל ושבח עצמי בסגנון "אני צדיק", "הכל ישר, אני ישר כמו סרגל".

55. התובע עיגן דרישתו למלוא דמי התיווך הרשומים בהסכם בערכים נשגבים כגון "למען ההוגנות, ... למען היושר, למען היושר ולמען הצדק" ועמד על חשיבות יחסי האמון בין הצדדים: "היחסים בינינו חייבים להיות על בסיס אמון הדדי, את לא יכולה לצאת מנקודת הנחה כאילו אני משקר לך או כאילו אני מתחמן אותך". לא למותר לציין כי דברים אלה נאמרו בה בעת שהתובע מקליט את שיחתו עם הנתבעת מבלי לומר לה שהשיחה מוקלטת.

56. התובע לא משך ידו גם ממניפולציות רגשיות. בהתייחסו להחלטת הנתבעת שלא להאריך את הסכם הבלעדיות עמו, הטיח בה: "נתת לי ברקס. זה יפה לעשות מה שעשית לי? ... כשאני מביא קונה בהתנהלות זה יפה לעשות לי ברקס ככה? .... נו , זה יפה ככה להעיף אותי?".

57. מן התמלילים עולה רושם כי התובע מנסה למשוך את הנתבעת בלשונה ולהוציא ממנה אמרות שיסייעו לו בתביעה עתידית, כך למשל לעניין נוכחות נכדה של הנתבעת במעמד חתימת החוזה. במהלך השיחה המוקלטת התובע עמל רבות כדי להביא את הנתבעת לאשר שנכדה נכח בעת מעמד החתימה על החוזה, למרות שעניין זה לא נדרש במסגרת ההידברות בין התובע לנתבעת באותו שלב וברור כי נדרש כהכנה לביסוס תשתית עובדתית לתביעה.

58. דרך התנהלותו של התובע כפי שהיא עולה מן התמלילים מחזקת בעיני את טענת הנתבעת כי התובע לא הרפה ממנה עד שנאותה לחתום על הסכם התיווך בבלעדיות מולו וכי היה נכון להבטיח לה כל שתרצה לשמוע ובלבד שתחתום על הסכם התיווך.

59. עניין מרכזי העולה בשיחות התובע עם הנתבעת נוגע לסעיף המחיר המבוקש בקירוב. כעולה מן התמלילים, עמדת התובע שהשמיע באוזני הנתבעת, היא כי אין משמעות למחיר המכירה שהובטח לנתבעת, לטענתה, ואשר כאמור, אינו מוכחש כלל על ידי התובע באותה שיחה.

60. בנסותו לשכנע את התובעת לשלם לו את מלוא דמי התיווך חזר התובע ואמר לנתבעת כי אין לסעיף המחיר המבוקש משמעות ממשית, כיוון שמדובר במחיר שהוא "בקירוב". התובע אמר לנתבעת כי הוא מכיר היטב את הוראות חוק המתווכים במקרקעין וכי אין חשיבות לסעיף המחיר המבוקש המצוין בחוזה התיווך, כיוון שמדובר במחיר "בקירוב". בשיחה מיום 10.1.2016, כאשר הנתבעת הטיחה בתובע כי הבטיח למכור את הדירה בסכום גבוה השיב לה התובע : "זה לא משנה, יכולתי להגיד לך גם 4 מיליון. ... (עמ' 6, ש' 5)".

61. ככל שניתן להתרשם מדברי התובע, עצם ציון מחיר "בקירוב" הופך את המחיר המצוין בהסכם לחסר גבולות וחסר משמעות ביחסים שבין המתווך ובין הלקוח. התובע ניסה להציג לנתבעת פרשנות זו של הדין כדין עצמו ובכך הטעה אותה ולכל הפחות לא דייק בהוראות הדין.

62. את דברי התובע לעניין המחיר בקירוב יש לבחון לאור הדין החל בעניין. תקנה 1(4) לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז - 1997, מחייבת כי מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב, יפורט במסמך ההזמנה בכתב לקבל שירותי תיווך. הדרישה לציון הפרטים הנזכרים בתקנות היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים ואת גמירות הדעת שלהם בעת חתימת ההסכם (ע"א (ת"א) 1413-04 מטרופוליס נ' מליק (30.10.2005)) על רקע תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים וכאמצעי לאזן את יתרון המתווכים על לקוחותיהם בעסקאות מסוג זה (ור' לאחרונה ע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ' (5.7.2018) אשר בו נדרש בית המשפט העליון לסוגיית הפרטים האמורים כדרישה צורנית).

63. ענייננו במתווך הפורש באוזני הנתבעת את משנתו לפיה אין משמעות לסכום המכירה המבוקש המצויין בהסכם הבלעדיות וכי הודות למילה "בקירוב" ניתן להציג כל מחיר בסעיף זה. כפי שהרצה התובע לנתבעת בשיחתם שתומללה, גם אם המחיר שנרשם היה ארבעה מיליון ₪ , עדיין היה "בקירוב" למחיר המכירה בפועל. פרשנות זו מרוקנת את הוראת התקנה מתוכן ואין לקבלה, במיוחד מפי מתווך במקרקעין.

64. ככל שדברים אלה של התובע ביטאו ביטוי נכון את ידיעתו או דעתו המקצועית, לפיה אין משמעות לסעיף המחיר המבוקש בשל היותו "בקירוב", הרי דבר זה מחזק את טענת הנתבעת לפיה התובע הבטיח לה הרים וגבעות לעניין מחיר הדירה, והכל כדי שתחתום על הסכם הבלעדיות. במקרה זה ציון מחיר מבוקש בקירוב שאינו ריאלי שימש לתובע אמצעי לשכנע את הנתבעת לחתום עמו על הסכם תיווך.

65. ככל שהדברים המופיעים בתמליל אינם משקפים את דעתו האמיתית של התובע, אלא נועדו לאוזניה של הנתבעת בלבד, הרי שהדבר מציג את התובע באור שלילי ביותר, כמי שלא בחל בהעלאת טענה משפטית מטעה בעודו מציג עצמו כאדם הבקי בדיני המתווכים, כאדם ישר וצדיק ותוך נסיון לנצל את העובדה שהנתבעת אינה בקיאה בהלכות תיווך. ככל שכך הדבר, ניתן לראות בדברים חיזוק לטענות הנתבעת ביחס להתנהלותו של התובע מולה בטרם חתמה על הסכם הבלעדיות.

66. בהקשר זה יצויין, כי בחקירתו הנגדית העיד התובע כי "בקירוב שלי [זה – י.ג.] לא בהכרח 100,000 שקל. זה כל סכום שהלקוח יסכים כדי לסגור את העסקה זה בקירוב מבחינתי" (עמ' 15, ש' 8).

     

    הערכת עדויות הצדדים וקביעת ממצאים עובדתיים

67. בהערכת משקל עדותו של התובע, שהיתה עדות יחידה מטעם התביעה, נתתי דעתי לכך שפרטים רבים בסיפור המעשה אינם שנויים במחלוקת. כך לעניין עצם החתימה על חוזה התיווך והבלעדיות למכירת הדירה וכך לעניין הצגת הדירה לרובס ומכירתה להם. יריעת המחלוקת מתמצה במספר לא גדול של שאלות עובדתיות פרטניות.

68. כפי שיפורט להן, מצאתי כי עדות התובע לוקה במגמתיות רבה, בסתירות ובאי דיוקים וכי יש לבחון את עדותו ביחס לפרטים העובדתיים "קטנים" אך חשובים אלה בזהירות רבה.

69. כאשר נחקר התובע בשאלה האם פרסם את הדירה גם למטרת שכירות מסר גרסה מסוימת, לאחר מכן שינה גרסתו מקצה לקצה ולאחר מכן חזר לגרסה המקורית, כאשר הוא מנמק את שינויי הגרסה בתירוצים שאינם ממין העניין. סוגיית פרסום הדירה למטרת שכירות אינה סוגייה בעלת משקל בתיק הנוכחי, וגם העובדה שהתובע לא דייק בתשובותיו בסוגייה זו אינה כבדת משקל. הרושם השלילי שעלה מעדות התובע בהקשר זה נוגע דווקא לקלילות שבה שינה את גרסותיו, כאשר תמך כל שינוי גרסה בתירוץ כלשהו כאשר ניכר כי אינו מתקשה להעלות תירוץ כזה או אחר, כאשר הוא סבור שדבר זה ישרת את עניינו.

70. נכונותו של התובע לשנות גרסתו ולאחר מכן לשוב לגרסה המקורית, כאשר הוא מנמק את שינויי גרסתו במחלה, הותירו בי רושם שהתובע אינו מהסס להעיד דברים שאינם זכורים לו במלואם ולחלופין, דברים שאינם מדויקים, כאשר הוא סבור כי הדבר יועיל לשרת את עניינו.

71. התרשמות זו נתמכת גם מעדות התובע ביחס לתמליל שיחתו עם המתווך שטאוי, שבה ניכר כי התובע מנסה לתקן את הדברים שאמר לשטאוי ואשר מופיעים בהקלטה שהוא עצמו ערך. גם בנקודה זו סבלה עדותו של התובע ממגמתיות רבה.

72. גם טענת התובע באוזני אחותה של הנתבעת כי הוציא מאות ואלפי שקלים על פרסום הדירה, טענה שלא נטענה על ידי התובע בכתב התביעה וממילא לא גובתה בראייה כלשהי ולא הוכחה, מעוררת סימן שאלה ביחס להתנהלות התובע מול הנתבעת: "... הוא [שטאוי] פנה אלי עקב הפרסום שאני עשיתי, שעלה לי מאות שקלים. אלפי שקלים, אוקיי?" (עמ' 2, ש'8).

73. באשר לעדויות ההגנה, מצאתי כי יש לתת משקל רב לעדויות העדים רובס ולביא, שאינם בעלי עניין בתוצאת המשפט. אלה הן עדויות המפתח במשפט והן שוללות לחלוטין את טענת התובע כי הסכם בין הנתבעת לבין רובס נחתם כבר בחודש אוגוסט.

74. באשר לעדות הנתבעת ועדויות יתר בני המשפחה, הגם שמדובר בעדים המעוניינים בתוצאת המשפט, מצאתי את גרסותיהם הגיוניות וסבירות , ולא מצאתי בהן פרכות של ממש או סתירות משמעותיות. מצאתי כי תמלילי השיחות בין התובע לנתבעת מוסיפים תימוכין חשובים לגרסת הנתבעת ומחזקים את מהימנותה בעיני גם ביחס ליתר חלקי העדות, כפי שפורט לעיל.

75. התשתית העובדתית העולה ממכלול הראיות היא כדלקמן:

    (א) לגבי נסיבות ההתקשרות עם הנתבעת אני מעדיף את גרסת הנתבעת על פני גרסת התובע וקובע כי הטעם היחיד להתקשרות הנתבעת עם התובע היה הבטחתו של התובע להביא למכירת הדירה במחיר גבוה משמעותית מן המחיר שבו נמכרה לבסוף. אני מקבל את גרסת התובעת כי בשביל למכור את הנכס במחיר 1,500,000 ₪ (לפני שיפוץ) לא נזקקה לשירותי התיווך של התובע ולא ביקשה אותם. אני דוחה את טענת התובע כי הסכם המכירה מול רובס נסגר למעשה כבר בחודש אוגוסט.

    מסקנותיי אלה מתבססות על הטעמים הבאים:

    (1) בסעיף המחיר המבוקש בקירוב בהסכם הבלעדיות נרשם "1,650,000 ₪". מחיר זה גבוה בלמעלה מ- 100,000 ₪ מן המחיר שבו נמכרה דירת הנתבעת לאחר שיפוץ, כאשר התובע מאשר כי המחיר שבו נמכרה הדירה לבסוף, כ- 1,530,000 ₪ הוא "מחיר שוק סביר (סעיף 23 לתצהירו). ציון מחיר זה תומך בגרסת הנתבעת לפיה התובע הבטיח לה שיהיה ניתן למכור את הנכס במחיר המבוקש "בהליכה" ואף במחירים גבוהים ממנו.

    (2) עדותה של הרוכשת, גב' רובס, שאינה בעלת עניין ישיר בתוצאת התביעה, לפיה באוגוסט התובעת סירבה למכור את הנכס ב- 1,500,000 ₪ אלא עמדה על מחיר גבוה יותר ולכן המשא ומתן נכשל ולא הסתיים בהסכם. ראייה נוספת לכך היא כי על פי דברי העדה, כאשר פגשו אותה בחודש דצמבר התובעת דרשה כי תוספת למחיר בשל שיפוץ הנכס. עדות זו סותרת את טענת התובע לפיה הסכם המכירה נסגר למעשה כבר בחודש אוגוסט אולם ההסכם לא נחתם באופן פורמלי כדי לאפשר למשפחת רובס לגייס את סכום הרכישה;

    (3) עדותו של מר לביא, שאף לו אין עניין בתוצאת התביעה, לפיה עמל רבות ביחד עם אשתו על מנת לשכנע את הנתבעת להסכים להפחתת מחיר הרכישה, הנתמכת בגרסת גב' רובס לפיה פנתה ללביא כדי שידבר על לבה של הנתבעת להוזיל את מחיר הדירה;

    (4) התקשרות הנתבעת עם משרד רימקס. לו היתה הנתבעת מגיעה להסכמה כלשהי עם רובס על מכירת הדירה באוגוסט, לא היתה טורחת לקבל שירותיו של מתווך נוסף;

    (5) כנ"ל לעניין שיפוץ הדירה. לו היתה הנתבעת מתקשרת בהסכם עם רובס כבר באוגוסט, לא היתה טורחת לשפץ את הדירה. ובאשר לרובס, יש להניח כי לו נסגר הסכם הרכישה כבר באוגוסט לא היו מותירים את מלאכת השיפוץ לנתבעת אלא היו מעדיפים לערוך את השיפוצים בעצמם, בהתאם לצרכיהם, או להימנע ממנו כליל;

    (6) התובע לא הכחיש כי הנתבעת, באמצעות אחותה, פרסמה את הדירה למכירה במחיר 1,700,000 ₪ עוד לפני שהתובע פנה אליה ואף לא סתר את עדות הנתבעת לפיה פנו אליה מתווכים נוספים אשר הציעו לה להעמיד את מחיר הדירה על 1,500,000 ₪ אולם היא עמדה על רצונה למכור במחיר גבוה יותר. התובע לא הכחיש כי פנה אל הנתבעת בעקבות המודעה.

     

    (7) אמנם בתצהירו הכחיש התובע שהבטיח למכור את הדירה ב- 1,800,000 ₪, אולם לא התייחס לסכומים האחרים שציינה הנתבעת ולא הכחיש אותם ובעדותו בבית המשפט אמר: 

    "ש: אז למה כשהיא אמרה לך שאתה הבטחת לה שתמכור בסכום 1.7, 1.8 למה לא אמרת לה בהקלטה שאתה יזמת שלא אמרת דבר כזה?

    ת:כבר זרמתי איתה, זה לא שאני יושב איתה על דקויות משפטיות אלא שאני בתנועה ואני עם הפלאפון ונמאס לי לשמוע ממנה והיא נתנה לי ברקסים כל הזמן, זה לא נאמר כשהייתי רגוע.

    ש:אני מפנה אותך לתמליל הראשון עמ' 3 שורות 22 ואילך. בן אדם שאין לו סבלנות, כפי שאמרת, לא עונה. אתה כן עונה, אז אני שוב שואל אותך- אם אתה כבר עונה ומבזבז עליה מילים למה אתה לא אומר לה מרים המספרים שאת אומרת 1.7, 1.8 מעולם לא היו?

    ת:לא אמרתי שהם לא היו. בלהט של השיחה הזו הייתי מאוד נסער. "

    (עמ' 16, ש' 11 ואילך).

     

    ואכן, גם בשיחות המתומללות לא מכחיש התובע את דברי הנתבעת בהקשר זה. אינני מקבל את דברי התובע כי לא הכחיש את דברי הנתבעת כיוון שהיה נסער. התובע הוא שהקליט את השיחות עם הנתבעת וניווט את התקדמות השיחות באופן מחושב למדי. אי הכחשתו את דברי הנתבעת בשיחה עמו חוברת לכך שגם בתצהירו לא הכחיש הנתבע כי הבטיח לנתבעת שהדירה תימכר בסכום של 1,650,000 ₪ או 1,700,000 ₪, אלא הכחיש רק כי הבטיח לנתבעת כי הדירה תימכר במחיר של 1,800,000 ₪.

     

    התובע לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלה על בסיס מה הבטיח לנתבעת למכור את הדירה במחיר שנראה בזמנו כמחיר לא ריאלי ואף היה רחוק ממחיר העסקה הסופי. התובע לא הסביר מדוע לא הציג את הדירה לרוכש "צרפתי" וכיצד הדירה לא נמכרה במחיר 1,650,000 "בהליכה". בהקשר זה יצויין כי הדירה לא נמכרה גם על ידי משרד התיווך שהחליף את התובע, דבר המצביע על כך שגם אחרים לא הצליחו למכור את הדירה במחיר הרצוי לנתבעת, שאותו הבטיח התובע.

     

    אני קובע אפוא כי הסכמתה של הנתבעת להתקשר בהסכם התיווך עם התובע נעשתה על סמך הבטחות חסרות בסיס וחסרות שחר על מכירת הדירה במחיר גבוה ולא ריאלי שכל תכליתן היתה להביא את הנתבעת  לחתום על הסכם התיווך. לאחר חתימת ההסכם ראה עצמו התובע משוחרר מכל מחויבות לנתבעת בקשר עם מכירת הדירה במחיר המבוקש. טענת התובע כי יכול היה להביא רוכש במחיר גבוה היא טענה בעלמא, שלא נזכרה כלל בתצהירו.

     

    (ב) באשר לפעולות השיווק שביצע התובע, אני מקבל את גרסתו לפיה פרסם את דירת הנתבעת בפייסבוק ובעיתון מקומי. פעולות אלה נכנסות לגדר סעיפים 1(א)(2) ו- 1(א)(4) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה – 2004. אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה התובע פברק חלק מן הפרסומים שטען להם, באשר הדבר הוא בגדר סברה בלתי מוכחת. יחד עם זאת, מבחינת היקף פעולות השיווק וטיבן, ניתן לקבוע כי המדובר בפעולות שיווק בסיסיות. פעולות אלה לא הלמו הבטחותיו להביא למכירת הדירה במחיר גבוה.

     

    (ג) המתווך מר שטאוי יצר קשר עם התובע בעקבות אחד הפרסומים של התובע ובכל הקשור ליצירת הקשר בין הנתבעת לבין בני הזוג רובס באוגוסט 2014. אין בסיס לסברה שהעלה ב"כ הנתבעת לפיהן הפרסומים שהציג התובע התייחסו לדירות אחרות. איש מעדי ההגנה, לרבות הנתבעת, אחותה, או מי מבני המשפחה האחרים, לא טען כי המתווך שטאוי יצר עמו קשר על מנת לתאם ביקור בדירה. בנקודה זו אני מקבל את גרסת התובע לפיה מר שטאוי הגיע לדירה בעקבות פרסום של התובע ולאחר יצירת קשר עמו.

     

    עם זאת, משהתובע לא הביא לעדות את מר שטאוי ואף לא טען כי יצר קשר מיוזמתו עם מר שטאוי כדי לעניין אותו בדירה, יש לקבוע כי למר שטאוי נודע על הנכס למכירה כתוצאה מפעולות השיווק הבסיסיות שביצע התובע, בין בפייסבוק ובין בעיתון המקומי וכי מר שטאוי, שהוא מתווך במקצועו, היה מתוודע לדירה גם כתוצאה מעיון בכל פרסום שהיתה עושה הנתבעת בעצמה או בעזרת מי מבני משפחתה לולא התקשרה עם התובע בהסכם תיווך.

     

    (ד) אין כל ראייה בעלת משקל שהתובע אכן הראה את הדירה לרוכשים מסוימים כלשהם, בין "צרפתים" ובין אחרים, שהיו מעוניינים לרכוש את הדירה במחיר שהנתבעת ביקשה, או שעניין מי מהם בדירה או הביאה לידיעתם. אין כל ראייה כי התובע ביצע פעולות שיווק הפונות ללקוח מסוים או לקהל לקוחות מסוים שהיה בעל פוטנציאל לרכוש את הדירה במחיר המבוקש על ידי הנתבעת והמובטח על ידי התובע.

     

    (ה) שיפוץ הדירה לא שינה מהותית את הנכס מושא הסכם התיווך וביש לדחות טענה זו של הנתבעת. בני הזוג רובס הביעו בדירה עוד טרם השיפוץ, וגב' רובס העידה כי "ננעלה על הדירה" כבר בתחילה:

    "בהתחלה רצינו לקנות את הדירה של הנתבעת אבל שראינו רימקס נאלצנו לוותר על הרכישה והמשכנו לחפש . אני ננעלתי על הבית אבל המשכנו לחפש. יום אחד בעלי התקשר לשאול מה קורה איתם ואז היא אמרה שהדירה כבר לא אצל רימקס ועוד לא נמכרה והם רוצים תוספת כסף."

    (עמ' 25, ש' 10).

    גם מחיר הדירה המוסכם לבסוף קרוב מאד למחיר ההצעה הראשונה של רובס, בתוספת עלות השיפוץ, כלומר השיפוץ לא שינה מהותית את המחיר שרובס היו מוכנים לשלם עבור הדירה (בתוספת עלות השיפוץ) ואף לא את המחיר שאחרים היו מוכנים לשלם. מעבר לכך, אין כל ראייה כי השיפוץ, בסכום צנוע למדי, השביח את הנכס או שינה אותו עד כדי כך שיהיה ניתן לקבוע כי הנכס שעמד במוקד ההסכם מחודש אוגוסט אינו הנכס שנמכר לבסוף בדצמבר.

     

    (ו) יש לדחות את טענת התובע לפיה הודות למאמציו הסכימו בני הזוג רובס להעלות את מחיר הרכישה מ- 1,500,000 ₪ ל- 1,530,000 ₪. טענה זו נסתרת בעדותה של גב' רובס עצמה ובעדותו של מר לביא, שאין להם עניין בתוצאת התביעה, כפי שפורטו לעיל.

     

    (ז) יש לדחות את טענת התובע כי הנתבעת הסכימה לשלם לו אחוז וחצי ממחיר מכירת הדירה כדמי תיווך, אולם כשעמד על זכותו החוזית הנטענת לקבל שני אחוזים, שינתה את עורה, התכחשה להסכם המחייב ביניהם והעלתה טענות מטענות שונות לחמוק מתשלום. גרסה זו אינה מבוססת בחומר הראיות ותמונת הדברים העולה מן השיחות שניהלו השניים רחוקה מאד ממה שנטען על ידי התובע.

     

    כפי שכבר פורט לעיל, התובע פעל במגוון אמצעים לנסות לשכנע את הנתבעת לשלם את דמי התיווך שביקש. התובע הרעיף על הנתבעת דברי חלקות, העלה באוזניה טענות משפטיות מגמתיות בהציגו עצמו כבר סמכא הן מבחינת בקיאות במאטריה המקצועית והן מבחינת יושרו והגינותו. התובע ביקש את אמונה של הנתבעת בעודו מקליט את שיחתם בלי ידיעתה, ואף ניסה למשוך אותה בלשונה לצורך הכנת הקרקע לתביעה הנוכחית.

     

    הנתבעת היא אכן אישה מבוגרת. התרשמותי הייתה כי אינה אישה תמימה או מבולבלת, וכי היא יודעת היטב לעמוד על שלה. יחד עם זאת, לא מצאתי כל בסיס להטיל דופי ביושרה של התובעת או לייחס לה נסיון להונות את התובע. התובע אף לא הציג כל ראייה ממשית לכך שהתובעת הסכימה לשלם לו דמי תיווך בגובה 1.5% וקריאת המשפטים "אמרת לי אחוז וחצי ואמרתי לך תוריד לי" (עמ' 9, ש' 25), ו- "אז אתה מפסיד גם את האחוז וחצי" (עמ' 11, ש' 15 לתמליל) על פי הקשרם אינה מצביעה על כך שהנתבעת אכן הסכימה לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור זה, שכן דברי הנתבעת נאמרו כתגובה לדברי התובע לפיהם יגיש נגדה את התביעה הנוכחית, וממילא אינה פוגעת בטענות הנתבעת כלפי עצם תוקפו של החוזה.

    מסקנות

    (1) חוסר תום לב בשלב חוזה התיווך

76. לאור הממצאים שפורטו לעיל, אני קובע כי הנתבעת לא היתה מתקשרת בהסכם הבלעדיות או בהסכם תיווך בכלל עם התובע לולא הבטיח לה באותות ובמופתים כי יוכל למכור את הדירה במחיר המבוקש על ידי הנתבעת ואף למעלה מזה, ביודעו כי המחיר המובטח גבוה ממחיר השוק בלמעלה ממאה אלף ש"ח. המצג המוגזם וחסר האחיזה במציאות שהתיג התובע לנתבעת היה, כאמור, הגורם העיקרי ולמעשה היחיד שהביא את התובעת לחתום על הסכם התיווך בכלל ועל הסכם התיווך בבלעדיות שהגיש לה התובע, בעוד היא דוחה מתווכים אחרים שהידפקו על דלתה ולא הציגו לה מצג דומה. התובע ניהל עם הנתבעת שיחות לפני חתימתה על הצעות התיווך ועל כן ידע או היה עליו לדעת כי הטעם היחיד להסכמתה של הנתבעת להתקשר עמו בחוזה הוא הבטחתו כי יביא למכירת הנכס במחיר גבוה. לא למותר לציין, כי התובע עצמו טען בתצהירו כי מחיר המכירה הסופי של הדירה היה "מחיר שוק סביר" לאותו נכס (סעיף 23 לתצהיר).

77. מתמלילי השיחות עולה כי התובע הרשה לעצמו לציין בהסכם הבלעדיות מחיר מבוקש שהיה גבוה משמעותית ממחיר השוק, אולם נעם לאוזני הנתבעת, בחסות התיבה "בקירוב" בסעיף המחיר המבוקש בחוזה הבלעדיות.

78. כמתווך מנוסה, ידע התובע, ולפחות היה עליו לדעת, כי המחיר המבוקש על ידי הנתבעת אינו ריאלי, קל וחומר הסכומים שבהם נקב באוזני הנתבעת, העולים על מחיר זה. העובדה שהתובע לא הציג ראייה כלשהי (למעט הצהרות בעלמא) על לקוח כלשהו ששקל לרכוש את הדירה במחיר גבוה מחזקת את התרשמותי כי הבטחותיו של התובע לנתבעת היו מן השפה ולחוץ וכי תכליתה היחידה של ההבטחה למכור את הדירה במחיר גבוה היה להביא את הנתבעת לחתום על הסכם בלעדיות. בהקשר זה יש להידרש לדברי התובע עצמו בשיחתו עם המתווך שטאוי לפיהם "אף אחד לא יורד מאה אלף שקל, אין מצב... עוד לא יצא לי שהורדתי מאה אלף שקל, לא קיים" (שיחה מיום 18.8.18, עמ' 1), שהיא שיחה בין שני מתווכים מנוסים. בדברים אלה אני רואה הודאת בעל דין, לפיה גם לשיטת התובע עצמו פער של למעלה מ- 100,000 ₪ במחיר המכירה הוא פער משמעותי ואין מדובר במחיר שהוא קרוב למחיר המבוקש המצוין בהסכם.

79. אין לקבל את טענת התובע כאילו אי חידוש הבלעדיות בתום תקופת הבלעדיות המקורית מנעה ממנו את האפשרות להציג לנתבעת רוכשים פוטנציאליים אשר יענו על דרישת המחיר של הנתבעת. טענה זו לא בוססה בראיות או בהסבר מניח את הדעת מדוע מה שהתובע לא עשה בתקופת הבלעדיות הראשונה היה יכול לעשות בתקופה נוספת.

80. בהציגו את המצג המופרז והבלתי מבוסס בפני הנתבעת הפר התובע את חובת תום הלב במשא ומתן בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973. 

81. בנסיבות העניין יש להחיל את הוראת סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות), תשל"א – 1970, לפיה עומדת לנתבעת הזכות לפיצוי בעד נזק שנגרם לה עקב הפרת חובת תום הלב במשא ומתן, אשר התובע ראה אותן בעת כריתת החוזה או שהיה עליו לראותן כתוצאה מסתברת של ההפרה. במקרה הנוכחי הנזק שנגרם לנתבעת הוא סכום דמי התיווך שנקבעו בחוזה, שלא היתה מחוייבת בהם לולא הביא התובע את הנתבעת לחתום על הסכם בלעדיות על בסיס אותו מצג, וביודעו כי נכונות הנתבעת להתקשר עמו בהסכם תיווך מתבססת על אותו מצג.

82. הפיצוי הראוי הוא בגובה דמי התיווך הנדרשים, בניכוי הוצאות שהוציא התובע על פרסום ופיצוי על טרחה שטרח.

83. אמנם הפרסום על ידי התובע קישר הביא את הדירה לידיעת המתווך מטעם הרוכשים, אולם בכך אין כדי לגרוע מזכותה של הנתבעת לפיצוי. לאור אופיין הטכני של פעולות אלה, גם בלעדיהן הסכם המכירה היה נחתם בסופו של דבר. הרוכשים, בני הזוג רובס, לא הגיעו מתוך קהל לקוחותיו של התובע, או מתוך קבוצת לקוחות ספציפית שהתובע פנה אליה, אלא באמצעות המתווך שטאוי, אשר למד על הדירה כתוצאה מן הפרסום. קרוב לוודאי כי גם אם הדירה היתה מפורסמת על ידי הנתבעת עצמה באמצעות מי מבני משפחתה היה שטאוי מאתר את המודעה ומביא אותה לידיעת הרוכשים. לתובע לא היתה תרומה ייחודית כלשהי למכירת הדירה והנתבעת לא הפיקה ממאמצי התובע למכירת הדירה כל תועלת מיוחדת מעבר לנשיאה בהוצאות הפרסום עצמן.

    (2) התובע לא היה גורם יעיל בעסקה

84. התובע אכן ביצע שתי פעולות שיווק בסיסיות: פרסום הנכס במקומון ופרסום בפייסבוק. בנסיבות המקרה הנוכחי אין די בפעולות אלה כדי לקבוע כי התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם למכירת הדירה, שכן כפי שקבעתי לעיל, הנתבעת לא היתה מתקשרת עם התובע בהסכם התיווך לולא אותו מצג בדבר יכולותיו של התובע להביא למכירת הנכס במחיר גבוה. בנסיבות ייחודיות אלה ניתן לבחון את שאלת הגורם היעיל תוך בחינת התרחיש הסביר שהיה מתקיים לולא התקשרה הנתבעת בהסכם עם התובע.

85. כאמור לעיל, פעולות השיווק שביצע התובע הן פעולות טכניות ובלתי ייחודיות וגם לו היתה הנתבעת מפרסמת את הדירה למכירה בעצמה במקומון, באתר אינטרנט כלשהו או בכל אמצעי אחר ומודעת המכירה היתה מגיעה לידיעתו של המתווך שטאוי, וממנו לרובס.

86. לא מיותר לציין כי במקרים רגילים, שהמקרה הנוכחי אינו נמנה עליהם, חלה החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים, לפיה מתווך שביצע פעולות שיווק בהתאם לתקנות, הוא הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. מכל הטעמים שפורטו לעיל, חזקה זו אינה מתקיימת בעניין הנוכחי.

    סיכום

87. הנתבעת לא טענה בכתב התביעה כי יש לבטל החוזה מחמת הטעיה, אולם גם מבלי להכריע בשאלה זו, ברור כי התובע היה נכון להבטיח לנתבעת כל שתרצה לשמוע בכדי שתחתום על הסכם התיווך, ביודעו כי התובעת אינה נכונה למכור את הדירה במחיר השוק באותו זמן. התובע הבטיח לנתבעת כי יפעיל את כישוריו וקשריו המיוחדים והבטחה זו עמדה ביסוד הסכמתה של הנתבעת להתקשר עמו בהסכם תיווך, אולם פעולות השיווק שביצע היו פעולות בסיסיות ביותר, שלא תאמו את הבטחותיו ובנסיבות העניין הנוכחי לא מתקיימת חזקת הגורם היעיל.

    השבה בעבור פעולות שיווק שביצע התובע

88. כיוון שהתובע נשא בתשלום הוצאות פרסום בקשר עם הדירה, יצר קשר עם המתווך שטאוי ואף הגיע לדירה ופגש את שטאוי ורובס, הוא זכאי לפיצוי שאותו אני אומד בסכום גלובלי של – 4,000 ₪, כערכם היום.

    הוצאות

89. מאחר שהנתבעת הציעה לשלם לתובע סכום של 5,000 ₪ עוד בטרם התרה בה כי יגיש את התביעה ומאחר שהתובע דחה הצעתה ועמד על הגשת התביעה הנוכחית, מן הדין הוא שהתובע יישא בהוצאות הנתבעת, למרות שתביעתו התקבלה בחלקה הקטן.

    יחד עם זאת, נוכח העיכובים החוזרים ונשנים בהגשת הסיכומים מטעם הנתבעת, ראויה הנתבעת לקבל הוצאות חלקיות בלבד בסך 4,000 ₪.

    סכום זה יקוזז מן הסכום הגלובלי שנפסק לתובע בסעיף 88 לעיל.

    מן הטעמים שפורטו לעיל התובע התביעה נדחית בעיקרה. כל צד יישא בהוצאותיו .

     

    המזכירות תודיע ותסגור את התיק.

     

    ניתן היום, כ' אב תשע"ח, 01 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.