שבה נ' משיח

מבוא

1. בפני תביעה כספית (חוזית) על סך 52,650 ₪, בשל הפרת חוזה תיווך לכאורה שנחתם על ידי הצדדים ביום 18.05.2014 (מצ"ב "הסכם הבלעדיות" ו- "הסכם התיווך למכירת נכס" כנספח "1" לכתב התביעה).

    

2. הסכם התיווך הוא חוזה למכירת דירת הנתבעת ברחוב הדגנים 3, גבעתיים (להלן: "הנכס").

   התובע הינו בעל רישיון תיווך אשר עובד במשרד תיווך "רימקס פרימיום" (להלן: "רימקס"). התובע גורס, כי ביום 18.5.2014 הגיעה הנתבעת בעצמה וביוזמתה למשרדי רימקס וביקשה לקבל שירותי תיווך. התובע יחד עם עובדת נוספת שוחחו עם הנתבעת, הסבירו לה את הליך העבודה, גובה עמלת התיווך, תכנית העבודה וכיוצא בכך. לאור דרישת הנתבעת כי מחיר הנכס יהיה גבוה ממחיר השוק, קבעו הצדדים את המחיר המבוקש של הדירה, סך של 2,390,000 ₪ (מצ"ב מחיר המכירה המבוקש בהסכם התיווך למכירת נכס, נספח "1" לכתב התביעה).

    

3. בהסכם הבלעדיות הצדדים הסכימו על תיווך מסוג זה לחצי שנה, מיום 18.5.2014 – 18.11.2014. לאחריו ייכנס לתוקף הסכם תיווך ללא בלעדיות, לפיו אם התובע יהיה הגורם היעיל בעסקה הוא יהיה זכאי לתמורה של 2% מהמחיר שתקבל הנתבעת בגין מכירת הדירה (סעיף 3-5 להסכם התיווך וסעיף 4 ,4.1 להסכם התיווך למכירת נכס נספח "1" לכתב התביעה).

    

4. התובע טען כי פעל לקידום מכירת הדירה במגוון דרכים, אך מהראיות העולות בפני פרסם את הנכס באתר האינטרנט מדל"ן (מצ"ב צילום מאתר האינטרנט הכולל את פרסום הנכס כנספח "3" לכתב התביעה).

   עוד מוסיף התובע, כי במסגרת אירוע "בית פתוח" אליו הזמין את מתווכי האזור, זימן גם את יעקב אל גיא (להלן: "קובי") (מתווך נדל"ן) לסיור בדירה והביא לקוחות פוטנציאליים שאת הצעתם הביא בפני התובע (המתווך) והתובע הביאם בפני הנתבעת. בסמוך לתום תקופת הבלעדיות פנה אל התובע קובי בשאלה האם תקופת הבלעדיות הסתיימה, והראשון השיב בחיוב. לאחר מספר שבועות פגש התובע את קובי והאחרון מסר לו כי פנה לנתבעת וסגר את העסקה עבור בנו. התובע דרש מהנתבעת את שכרו על פי הסכמי התיווך ומכוח היותו הגורם היעיל לכאורה בעסקה, אך הנתבעת סירבה לשלם את התמורה. לפיכך הוגשה התביעה דנן.

    

5. בכתב ההגנה טוענת הנתבעת, כי התובע זיהה את חולשתה וגילה המופלג, ולחץ באופן בלתי סביר על הנתבעת לחתום על חוזה הכובל אותה לתקופה של חצי שנה. במשך כל תקופת הבלעדיות התובע לא הצליח לשווק את הנכס בהצלחה כיוון שלא קיבלה ולו הצעה אחת רצינית. ואף בפסיקה האחרונה שניתנה על ידי ביהמ"ש העליון ב- רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין, (פורסם בנבו) נקבעו כללים ברורים לעניין פעולות המתווך בתקופת הבלעדיות וגם בפעולות הללו כשל התובע. הנכס נמכר שמונה חודשים לאחר תום תקופת הבלעדיות ולא באמצעות התובע. הנתבעת ממשיכה ומוסיפה כי התובע לא צירף הוכחה שפעל בהתאם לחוק המתווכים ולא פעל כגורם יעיל בעסקה, לעמדתה הדירה נמכרה לקונה אשר לא הגיע דרך התובע.

    

6. הנתבעת טוענת כי התובע מעולם לא הסביר לנתבעת כי מדובר בהסכם שירותי בלעדיות, ויתרה מכך ניסה לשכנע כי השווי האמתי של הנכס הוא 2,000,000 ₪ בקירוב ובתמיכה לטענתה זו גרסה כי הטופס תוקן והוסף לו בשלב מאוחר יותר עוד 300 אלף ₪. התובע לא פעל בהתאם לחוק המתווכים, התשנ"ו-1996 ובפרט לסעיף 9(א) לחוק, המתווך פעל בחוסר תום לב ולא בדרך מקובלת. המתווך לא היה גורם יעיל בעסקה כיוון שלא התקבלה אף לא הצעה קונקרטית אחת שהועברה לב"כ הנתבעת, לא הציג כל מסמך המתאר את הקשר והזיקה בעובדה שהקונה שרכש את הדירה הגיע דרך משרדו של התובע, לא היה שותף במשא ומתן ולפיכך אין לו כל זיקה לנכס לאחר תקופת הבלעדיות.

    

    

   דיון והכרעה

    

7. הסוגיות הרלוונטיות הן: האם הקונה נחשף לנכס כתוצאה מפעילותו של המתווך והאם המתווך היה "הגורם היעיל" בעסקה מושא תביעה זו. אין מחלוקת על כך שהחוזה נעשה לאחר תקופת הבלעדיות (פרוטוקול מיום 15.10.2017 עמ' 13, ש' 10-11).

    

8. בא כוח התובע טען בדיון המקדמי מיום 2.4.2017: "מרשי טוען כי הדירה לא היתה נרכשת לו היה עורך מרשי את אותו יום פתוח וגם כתב ההגנה למעשה לא מתמודד עם השאלה הכיצד הגיע לידיעתו של אותו רוכש דבר פרסום הדירה למכירה לולא מרשי היה מפרסם" (עמ' 2, ש' 4-6).

    

   בתגובה משיב ב"כ הנתבעת: "הקונה בכלל לא קשור למשרד התיווך, הבית הוצג ושווק גם בתום תקופת הבלעדיות על ידי כלל מתווכי גבעתיים. במסגרת הבית הפתוח, הציגו לכלל מתווכי גבעתיים, משם חברי מנסה להראות שכל מתווכי גבעתיים יהיו קשורים לכך ויהיו חייבים לשלם דמי תיווך לתובע." (עמ' 2, ש' 13-15)

    

   המסגרת הנורמטיבית

    

9. סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") מגדיר את הדרישה להזמנת שירותי התיווך בכתב כך, שמתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך. עוד מגדיר סעיף 9(ב) לחוק כי מתווך רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי ובלבד שמתן הבלעדיות תאושר בחתימת לקוח על גבי מסמך נפרד ושבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן שיווק. תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים.

   בענייננו, סעיף 9 מתקיים במלואו: קיים הסכם תיווך למכירת נכס, ישנו הסכם בלעדיות נפרד מהסכם התיווך, שניהם חתומים על ידי הלקוחה/הנתבעת (נספח "1" לכתב התביעה). תקופת הבלעדיות כמצוין בהסכם היא לתקופה של שישה חודשים.

    

10. סעיף 14(א) לחוק מתנה את הזכאות לדמי התיווך בהתקיימם של תנאים מסוימים: המתווך היה בעל רישיון בתוקף, מילא אחר הוראות 9 כאמור לעיל, היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

    בענייננו, התובע לא צירף כראייה רישיון תיווך, עם זאת הוא שכיר בחברת "רימקס פרימיום" ועל גבי טפסי ההסכמים שחתם מול הלקוחה צוין מספר רישיונו: 312108014 (נספח "1" לכתב התביעה"). התובע מילא אחר הוראות 9 בכך שפרסם את הנכס באתר מדל"ן כמצורף בנספח "3" לכתב התביעה). לפי סעיף 14(ב) לחוק, מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) חזקה שהיה הגורם היעיל.

     

11. יש לבחון עפ"י הראיות והמסמכים שהוצגו, ובשים לב לפסיקה כמפורט להלן, האם התובע עונה על דרישת "הגורם היעיל שהביא להתקשרות" הקבועה בסיפא של הסעיף.

     

12. בפרשת מוסקוביץ (ראה: ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהלת העזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, (פורסם בנבו)) נקבעו שתי נקודות אותן יש לבחון כאשר עולה הדרישה לתשלום דמי תיווך: האחת, אם נקשר בין המוכר לבין המתווך או בין הקונה למתווך או בין שלושתם הסכם תיווך? השנייה, אם פעולתו של המתווך הייתה הגורם היעיל אשר הוא שהביא להתקשרותם של הצדדים לעסקה?

     

    במקרה שלפנינו, אכן קיימים הסכמי תיווך ובלעדיות למכירת נכס חתומים על ידי המתווך (התובע) ומוכרת הנכס (הנתבעת). לא מצאתי כי הופעלו על הנתבעת אמצעים פסולים ולחצים לחתום עליהם, התובע אף לא ניגש לביתה כפי שעלה בכתב ההגנה, אלא התובעת היא זו שניגשה למשרד התובע בחברת "רימקס פרימיום" וכך עולה מעדותה בחקירתה הנגדית:

     

    "ש.איך נוצר הקשר בינך ובין אלי לראשונה?

    ת.אני הייתי אצלם במשרד אני חושבת.

    ש.בכתב ההגנה כתוב שהפעם הראשונה שנפגשת עם אלי היתה שהוא הגיע אלייך ועוד מכתב שמעולם לא היית אצלו במשרד?

    ת.לא נכון. (עמ' 15 ש' 32, עמ' 16 ש' 1-4)

     

13. במענה לשאלה השנייה האם פעולתו של המתווך הייתה "הגורם היעיל" אשר הביא להתקשרותם של הצדדים לעסקה, ההלכה הפסוקה עומדת על כך שהמבחן הוא מבחן הסיבתיות "אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל."

    השאלה אימתי פעולת המתווך היא הגורם היעיל נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. למשל:

    •  אם הגורם מסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם, בוחנים האם המתווך היה הגורם היעיל או אם הגורם הנוסף הוא הגורם היעיל.

    • מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס.

    • הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בין ההצעה המקורית לגיבוש הסופי של החוזה.

    • חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה.

    •  מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך.

    •  קיומו של גורם נוסף אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף.

       

      הרשימה היא אינה "סגורה" ולפיכך בית המשפט רשאי ליצוק תוכן בהתאם לנסיבות העניין.

       

14. התובע העיד בחקירתו הנגדית:

     

    "ש. באיזה שלב היית גורם יעיל עם מר קובי אלגיא?

    ת. אני זה שהבאתי אותו לנכס, אני זה שאמרתי לו ולשותף שלו שהנכס הזה הוא בדיוק מה שהוא מחפש. אם אחר כך הוא הציג את זה כקונה כזה או אחר זה לא רלוונטי. אני דואג לאינטרס שלה. 

    ש. במסגרת המשא ומתן איפה שמשת כגורם יעיל?

    ת.הנכס שווק במחיר של 2,390,000 ₪ והגענו למצב שהיא קיבלה 2,300,000 ₪ ועל זה ביקשה עוד היטל השבחה ועוד שנה פינוי. (עמ' 13, ש' 17-23)

     

    בחקירתו של העד יעקב (קובי ) אל-גיא מיום 15.10.2017 הוא מעיד:

     

    "ש.אלי חשף בפניך את הנכס, ניהלת לכאורה מו"מ עבור הלקוח שלך ובסופו של דבר רכשת את הנכס. ככל שאתה מאשר שאלי הביא אותך לדירה, ואתה מאשר שהמו"מ בנוגע לדירה נעשה על ידי אלי ובסופו של דבר אתה שהובאת לדירה על ידי אלי רכשת את הדירה. כמתווך האם בנסיבות אלה אתה לא חושב שהמתווך שהביא את הבן אדם שרכש את הדירה זכאי לקבל דמי תיווך?

    ת.... אני בא לראות נכסים ונכסים שהם מספיק טובים ללקוחות שלי אני עובד עליהם ואכן מכרתי שני נכסים דרך אלי, הזמנות שהוא הזמין אותי והיו עסקאות בתקופת הבלעדיות והיו עוד נכסים רבים שהזמין אותי חלק באתי לראות וחלק לא. לכאן אמרתי לאיציק – אני רוצה לדעת מה מערכת היחסים בינינו ומה הציפיות שלך? האם אני אמכור נכס לאחר תקופת בלעדיות האם יש לי מחויבות כלפיך? בשום פנים ואופן. נחשפתי לנכס דרך אלי." (ההדגשה אינה במקור, עמ' 8, ש' 14-28).

     

     

     

    בהמשך עדותו נשאל והשיב:

     

    "ש. לאחר שמסתיים תקופת הבלעדיות ומזמינים את כלל מתווכי העיר, האם יש חתונה קתולית שחייבים לחזור למתווך?

    ת. אם לי יש נכס בבלעדיות ואלי יעבוד איתי על הנכס הזה, הסתיימה הבלעדיות. אם היה לקוח לפני כן בתקופת הבלעדיות וזה התממש לעסקה, כמובן שיש פה גורם מועיל והיתה התנהגות, זה לקוח שלנו. יש פה הדדיות אם תסתיים תקופת הבלעדיות ונתתי לעוד 10 מתווכים להכנס לנכס ואז לאחר תקופת הבלעדיות לקוחות שלא נחשפו לנכס בתקופת הבלעדיות לא חייבים בתשלום

    ש. התובע טוען שהוא היה הגורם לעסקה, האם באיזה שהוא שלב ניהל משא ומתן או שימש גורם יעיל ברכישה שלך?

    ת.לא היה לו שום קשר לרכישה שלי. אני הגעתי לנכס כמו שהגעתי להרבה נכסים דרך אלי אבל לא הגעתי כקונה אלא כמתווך." (ההדגשה אינה במקור, עמ' 10, ש' 2-12).

     

15. מעדויותיהם של התובע והעד קובי, עולה כי קובי הגיע לנכס באמצעות התובע. התובע הזמין אותו לראות את הנכס ,נתן לו פרטים אודותיו. אין משנה העובדה האם קובי הגיע ב"כובעו" כקונה או כמתווך או לחילופין האם בתחילה רצה להציע הנכס ללקוחות פוטנציאליים אחרים ולא לבנו אשר חתם בסופו של דבר על הסכם המכר מול הנתבעת. ההסכם נחתם עקב התעניינותו בנכס ונובע מהקשר אשר יצר התובע בין הנכס לקובי.

     

16. כמו-כן ניכר כי קיים דמיון בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי שנחתם כי המדובר על אותו הנכס. אף שוויו של הנכס בהצעה המקורית היה זהה בקירוב לשוויו עת נחתם הסכם המכר וזאת ניתן ללמוד מכך שהנתבעת דרשה להציע את הנכס בסכום הגבוה משווי השוק שלו ודרשה לגלגל את היטל ההשבחה על הרוכש, על אף שהיא זו האמורה ליטול בהיטל זה, ומעדותו של קובי אכן רואים שהוא נשא בתשלום היטל ההשבחה.

    ראה עדותו מיום 15.10.2017:

    "ש.בהסכם שנחתם מול בנך איך מתחלק היטל השבחה?

    ת.אני שילמתי 173,000 שח כל היטל ההשבחה." (עמ' 7, ש' 19-20)

     

     

     

     

     

17. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, גם לפי סעיף 4 להסכם הבלעדיות המצורף כנספח "1" לכתב התביעה, צוין כך:

     

    "הלקוח ישלם למתווך עבור פעולת התיווך, מיד עם חתימת הסכם מחייב למכירת או השכרת הנכס, דמי תיווך בשיעורים המפורטים בסעיף 5 להלן, וזאת בכל מקרה אם ההסכם ייחתם:

    • במהלך תקופת הבלעדיות (אפילו אם יימכר/יושכר שלא באמצעות המתווך).

    • לאחר תקופת הבלעדיות עם גורם, אשר נודע לו על הנכס, או שהנכס הוצג בפניו, במהלך תקופת הבלעדיות."

       

      אם כן סעיף 4(ב) להסכם הבלעדיות רלוונטי במיוחד לענייננו, כיוון שקובי אכן ראה את הנכס בתוך תקופת הבלעדיות, והסכם המכר נחתם ביום 11.6.2015, קרי, שמונה חודשים לאחר תקופת הבלעדיות. די בטעם זה כדי להצדיק את זכאותו של התובע לדמי התיווך שאמורים להשתלם לו לפי סעיף 4 להסכם התיווך למכירת נכס.

       

       

       

       

      מחיר המכירה של הנכס

       

18. עמלת התיווך נגזרת משווי המכירה, התובע תבע 2% ממחיר המכירה בתוספת מע"מ וזאת כתוב בהסכם התיווך. לכתב התביעה צירף התובע את נספח "3" המפרט את היסטוריית המכירה בשכונת גבעת רמב"ם, רחוב הדגנים 3. בה נמצאת דירתה של הנתבעת.

     

    יצוין כי הנתבעת בחרה להסתיר ולא לגלות מה הוא הסכום בו מכרה את הדירה באופן שצירפה רק את העמוד הראשון לחוזה המכר (ראה נספח "ג" לכתב ההגנה).

     

    בשים לב לאמור לעיל מנועה הנתבעת מלטעון כנגד המחיר הנטען על ידי התובע.

     

     

     

     

     

    סוף דבר

     

19. מכל האמור לעיל, אני מורה כי יש לקבל את התביעה. הנתבעת תשלם לתובע סך של 52,650 ₪ תוך 45 יום. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

     

    זכות ערעור כדין.

     

     

     

     

     

    ניתן היום, כ"א אב תשע"ח, 02 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.