חוק הדיור המוגן החדש - מורה נבוכים

אחרי עשרות שנים בהן התנהל ענף הדיור המוגן בשקט יחסי, נכנס לתוקפו חוק הדיור המוגן, התשע"ב- 2012, שחל גם על דיירים שכבר חיים בדיור מוגן. החוק מטפל באספקטים רבים, החל משלב סקר השוק של הדייר, וכלה בהוראות הנוגעות לסיום ההתקשרות בין הדייר לבית המוגן.

מהו דיור מוגן?

להבדיל מבית אבות, דיור מוגן הוא מסגרת מגורים לבני הגיל השלישי, אשר מנהלים אורח חיים עצמאי ומעוניינים ליהנות מסביבה תומכת, המספקת להם חיי חברה עשירים. כל דייר (או זוג דיירים) מתגורר בדירתו הפרטית בפרויקט ומקבל מבית הדיור המוגן שירותים שונים, כגון: שירותי רפואה בסיסיים, חוגים, אחזקת הדירה ופעילויות תרבות. על אף שמדובר בעסקה בעלות גבוהה, מסגרות של דיור מוגן תופסות תאוצה בשנים האחרונות.

דיור מוגן חייב ברישיון

החוק החדש מחייב את כל בתי הדיור המוגן (גם אלו שכבר פועלים) לקבל רישיון מהממונה, שימונה על ידי מנכ"ל משרד הרווחה. הרישיון ניתן לארבע שנים, ויש לחדשו בתום כל תקופה. לכן, חשוב לבדוק אם לבית הדיור המוגן יש רישיון כחוק.

מבקש הרישיון חייב למלא אחר רשימת תנאים, שנועדו להבטיח, בין השאר, את זכויות הדיור המוגן במקרקעין, את יציבותו הכלכלית והעדר הרשעה בעבירה, שבגינה אינו ראוי להפעיל בית כזה.

על פי החוק, הממונה רשאי שלא להעניק רישיון גם אם המבקש עונה על כל התנאים או להתנות את קבלתו בתנאים נוספים. הממונה גם רשאי לבטל או להתלות רישיון במקרה של הפרת התנאים.

על פניו, נראה שניתנו לממונה סמכויות רבות וכלים אפקטיביים לפעולה במקרים של הפרת תנאים, אולם בפועל לא ברור מהי המשמעות מבחינת הדיירים. למשל- האם המדינה תדאג לפנות את הדיירים של בית שהרישיון שלו הותלה, למוסדות חליפיים? שאלות רבות נוספות מתעוררות בסוגיה זו, ותשובות בחוק אין. עניין זה עלול להרתיע את הממונה מלהשתמש בסמכויותיו.

חשוב לציין, כי סעיף זה ייכנס לתוקף רק ביוני 2015 (על אף שהממונה רשאי להנפיק רישיונות גם במועד מוקדם יותר), כמו סעיפים נוספים בחוק.

תנאים לפעילות בית דיור מוגן

החוק קובע שעל שר הרווחה לקבוע תנאים להפעלת בית דיור מוגן, כמו למשל, סוג הנסיון וההכשרה המקצועיים שנדרשים ממנהל הבית.

סביר להעריך, שהתנאים לא יתעלמו מהניסיון וההכשרה של המנהלים המכהנים כיום, אולם יתכן שאלו יידרשו לעבור הכשרות או קורסים במידת הצורך.

מלבד זאת, כל עובד הבא במגע ישיר ומתמשך עם הדיירים (כולל נותן שירות חיצוני) חייב לקבל אישור מהממונה, שלא הורשע בעבירה פלילית שבגינה הוא עלול לסכן את הדיירים. גם סעיף זה ייכנס לתוקף ביוני 2015.

נראה, כי החוק יהפוך את הממונה לשחקן מרכזי בענף, והבתים יתנהלו מעתה תחת עינו הפקוחה. יש להוסיף, כי פרט לסמכות להנפיק רישיונות, החוק העניק לו גם סמכויות מנהליות, כגון הוצאת התראות וצווים במקרים של הפרות העלולות לפגוע בשלום הדיירים. כמו כן, ימונו מפקחים שישמשו כזרועו הארוכה, ויצוידו בסמכויות כגון כניסה לבתים, נטילת דגימות וקבלת מידע. כלי אכיפה נוסף הוא פתיחת ערוץ ישיר של פניות הציבור לממונה.
לצד הפרות מסוימות נקבעו סנקציות עונשיות, וכן הוטלה אחריות על נושא משרה בתאגיד המפעיל דיור מוגן (החל מיוני 2015).

ההיבטים הכלכליים- איסור דמי ביטול, דמי אחזקה והבטחת כספי הפיקדון

העלאת דמי האחזקה

בעבר, על פי רוב, היו דמי האחזקה צמודים למדד המחירים לצרכן, וישנם בתים שמדי פעם אף העלו את דמי האחזקה בשיעור נוסף. מנגנוני העדכון השונים הסעירו את שוק הדיור המוגן, גם בעקבות פסק דין של בית המשפט המחוזי (אחוזת פולג), בו התקבלה טענת הדיירים כי המנגנון החוזי להעלאת דמי האחזקה הינו מקפח.

המנגנון החדש בחוק קובע, כי הבית רשאי להעלות את דמי האחזקה (מעבר לשיעור עליית המדד) בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף של הבית, ולא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם.

נוסחו הנוכחי של הסעיף אינו מפורט דיו, ורב הנסתר בו על הגלוי. כך למשל, לא ברור מה כלול בעלויות התפעול השוטף והאם יש הגבלה על עלויות אלו. כמו כן, אין מגבלה על תדירות ההעלאה או על שיעורה (אלא אם נקבעה מגבלה בהסכם).

ככלל, עניין זה חל גם על דיירים קיימים, יחד עם זאת, הנושא אינו נקי מספקות לאור הסכמי פשרה שנחתמו מול עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל, ולכן רצוי לקבל ייעוץ משפטי פרטני לשם בדיקת מערכת ההסכמים עם הדיירים.

כספי הפיקדון: הבטחתם, הצמדתם והשבתם

עבור זכות השימוש בדירה מפקיד הדייר בידי בית המוגן סכום כספי גבוה (בין מאות אלפים למיליוני שקלים). סכום זה מכונה "פיקדון", והוא מופחת בשיעור של בין 2.5% ל-3.5% לשנה לתקופת זמן של כ-12 שנה. בתום ההסכם, על בית הדיור המוגן להשיב לדייר או ליורשיו את יתרת הפיקדון.

בתי הדיור המוגן החזיקו בפיקדונות בהיקף עצום בלי כל חובה להבטיחם בערבויות. הם גם היו רשאים להשתמש בכספים הללו לכל מטרה לרבות מימון פרויקטים חדשים. החשש הברור היה שבית הדיור המוגן ייקלע לחדלות פירעון ולא ישיב לדייר או ליורשיו את יתרת כספי הפיקדון.

הערבויות על פי החוק החדש

נושא הערבויות (בטוחות) היה הזרז לחקיקה בתחום, ולמעשה הצעת החוק בגלגולה הראשון דנה בנושא זה בלבד. ישנו פער משמעותי בין הנוסח המקורי לנוסח הסופי של החוק, ובסופו של דבר הוא מפרט 4 סוגי בטוחות: ערבות בנקאית; רישום משכנתא מדרגה ראשונה; הפקדת 40% אצל נאמן; עריכת ביטוח כשהדייר מוטב.

בית הדיור המוגן הוא בעל הזכות להחליט איזו מבין הבטוחות יציע לדייריו, ועל הדייר לשאת בשיעור של 80% מהעלות הכרוכה במתן הבטוחה. גם כאן, מדובר במונח שנתון לפרשנויות- כך למשל, האם מדובר בעלות הישירה בלבד או שמא גם בעלויות עקיפות?

לאור העובדה שעל הדייר לשאת במרבית התשלום, מאפשר החוק לדייר לוותר על זכות זו, זאת להבדיל מיתר הוראות החוק, הקובעות כי ויתור הדייר על זכויותיו חסר תוקף.

התוצאה הצפויה היא כי בתי הדיור המוגן ימשיכו להציע את החלופות הנהוגות כיום, שהן זמינות וזולות יותר, כגון: הערת אזהרה, משכון זכויות וערבויות שאינן בנקאיות. סעיף זה גם יהא תקף רק מיוני 2015.
החזרת כספי הפיקדון לדייר

החוק קובע, כי כספי הפיקדון שיוחזרו לדייר עם עזיבתו, יוצמדו רק למדד המחירים לצרכן. בכך בא הקץ על כל יתר מנגנוני ההצמדה, ובפרט ההצמדה לדולר. פקדונם של דיירים קיימים, שנקבעה להם בחוזה הצמדה שאיננה למדד, יומר לשקל.

הפיקדון יוחזר לדייר עם פינוי היחידה או בתום סיום הסכם ההתקשרות, לפי המאוחר. החוק לא הגדיר מהו מועד סיום ההתקשרות, והעדר ההגדרה מאפשר לבתים לשלוט על מועד החזר הפיקדון ואף על המשך שחיקתו. הנושא בעל השלכות כלכליות משמעותיות.

במקרה של פטירה, יושבו הכספים תוך 30 יום ממועד המצאת צו ירושה או צו קיום צוואה, לפי העניין.
חשוב לשים לב שבית הדיור המוגן זכאי לעכב סכום מקסימאלי של 10,000 שקל מתוך דמי הפיקדון, להבטחת תשלום חובותיו של הדייר, אולם החוק לא ציין את מועד ההחזר של סכום זה.
אסור לגבות דמי ביטול

החוק אוסר על גביית קנס יציאה מדייר שבוחר לעזוב. הבעיה היא, שישנם תשלומים מסוימים, אשר נגבים רק עם עזיבת הדייר. יש לוודא שתשלומים אלו אינם עקיפה של האיסור על הטלת קנס יציאה.

זכויות הדייר- צוות מקצועי, השירותים לדיירים ופינויים

מינוי צוות רב מקצועי

עד עתה, קבלת הדייר לדיור מוגן הייתה נתונה בידי וועדות שונות ומגוונות, שהרכבן היה נתון לשיקול דעת בית הדיור המוגן בלבד. מעתה, הבהיר המחוקק שכל בית דיור מוגן חייב למנות צוות רב-מקצועי המורכב מרופא, עובד סוציאלי ואחות, והוא שיחליט האם מצבו התפקודי או הרפואי של הדייר מאפשר את קבלתו.

יובהר, שהיום זכותו של בית הדיור המוגן לקבל אדם מותנית בכך שהצוות אישר שהוא מסוגל לדאוג לצרכיו האישיים ולנהל את משק ביתו גם אם ניתן לו סיוע חלקי (מטפל/ת). אין להקל ראש במשמעות הסעיף, המטיל על בית הדיור המוגן את האחריות שלא לקבל לבית אדם שאינו מסוגל לכך.

פרט לפרמטר בדבר עצמאות הדייר לא נקבעו פרמטרים נוספים, ולפיכך ניכר שלא נשללה זכותו של בית הדיור המוגן להוסיף תנאי קבלה נוספים, ובלבד שאינם סותרים את הדין (אפליה).

השירותים לדיירים ובדיקת שלומם

החוק מקטלג את השירותים למספר סוגים, שבמידה כזו או אחרת, גם היו קיימים קודם לכן, וביניהם שירותי חובה, כגון: אחזקה שוטפת, כניסה מבוקרת לבית, שירותי בריאות ע"י אחות, עזרה ראשונה 24 שעות ושירותים אופציונאליים בתשלום נוסף. גם סעיף זה ייכנס לתוקף רק ביוני 2015.

החוק מחייב את צוות הבית לבדוק את שלום הדיירים לפחות פעם ביום, ועליו לדווח לצוות הרב- מקצועי אם חל שינוי לרעה במצב הדייר. במקרים של אירוע חריג ומוות, חייב הצוות לדווח למיופה הכוח של הדייר ולממונה. עם זאת, החוק אינו מגדיר מהו אירוע חריג, כך שנכון לעכשיו, כל בית יקבע אמות מידה לפי הבנתו.

התקשרות עם שירותים חיצוניים

הענקת האפשרות לדייר להתקשר עם כל נותן שירותים, הינה חידוש שהביא עמו החוק. הדייר רשאי להזמין בעלי מקצוע שונים לרבות שירותי ניקיון, כבלים/לוויין וטלפוניה מספקים שיבחר לפי רצונו.

פתיחת השוק לתחרות יכולה להוביל להוזלת העלויות של הדייר, שעד עתה נאלץ לשלם לבית עבור שירותים אלו במסגרת דמי האחזקה. עם זאת, יש לשים לב, שהבית רשאי להתנגד להזמנת השירותים מטעמים סבירים. טעם סביר יכול להיות חשש לפגיעה במערכות, כמו חשמל ואינסטלציה.

תקופת ניסיון

שלושת חודשי המגורים הראשונים של הדייר הוגדרו בחוק כתקופת ניסיון, שניתן להאריכה עד שנה. תקופת הניסיון היא הדדית, כך שגם הבית רשאי להודיע לדייר על סיום ההסכם, אך זאת, בהתראה של 14 יום.

פינוי דייר

הפינוי הוא נושא רגיש, מורכב ולא נעים עבור שני הצדדים. בדרך כלל, דיורים מוגנים נמנעים ככל שניתן, מנקיטת פעולות חד צדדיות, גם אם הם רשאים לעשותן על פי החוזה, ומנסים להגיע להסכמות עם בני המשפחה.

המחוקק, שהבין את רגישות הסוגיה, ניסה לאזן בין האינטרסים, והגדיר מהן עילות הפינוי, כיצד תינתן ההודעה על הפינוי ואפשר, במקרים מסוימים, הגשת ערעור על החלטת הפינוי בפני גורם אובייקטיבי.

עילות הפינוי שמונה החוק הן, למשל- ביטול ההסכם בעקבות הפרה יסודית; מצבו הבריאותי של הדייר (יש לשים לב כי לא צוין מצב תפקודי, הווה אומר, שייתכן שלא ניתן לפנות דייר שאינו מתפקד אך גם אינו זקוק לטיפול רפואי), או כאשר מצבו גורם לפגיעה ביתר הדיירים.

לגבי מועד הפינוי, באופן עקרוני יש לתת הודעה מראש של 90 יום, אולם במקרים מסוימים הדייר רשאי להאריכה, ואילו הבית רשאי לפנות לממונה או לרופא מחוזי כדי לקצרה.

על ההחלטה לפנותו בשל מצבו הבריאותי, רשאי הדייר לערער לרופא המחוזי (אשר לא הוגדר כגריאטר).
חשוב לשים לב: סעיף עילות הפינוי כבר נכנס לתוקף, למעט הסעיפים הנוגעים לתקופת ההודעה המוקדמת, ולערעור על החלטת הפינוי, אשר ייכנסו לתוקף ביוני 2015.

דייר זכאי למטפל צמוד ביחידה

חשוב להבין, שלרוב, מבקשים בתי הדיור המוגן לשמור על צביונם כבתים עצמאיים. גם אם בפועל בתים רבים אפשרו הלנת מטפל, הם שמרו לעצמם את הכוח לחדול ממתן הזכות, להגבילה ולהתנותה.

נקודת המוצא בחוק היא הפוכה- לדייר זכות קנויה להלין מטפל ביחידה, בהתמלא מס' תנאים -

1. עליו לקבל אישור. עם זאת, הבית רשאי לסרב רק בנסיבות מיוחדות ולאחר שקיבל אישור מהממונה ושניתנה לדייר הזדמנות להביע עמדתו;
2. היחידה מותאמת למגורי אדם נוסף (לא ברור מהי אותה יחידה מותאמת);
3. הצוות הרב-מקצועי או אחת מרשויות המדינה אישרו שיש צורך רפואי או תפקודי במטפל.
4. הלנת המטפל היא באחריות ובמימון הדייר. על אף שהסעיף נראה ברור, הוא עורר מחלוקות באשר להיקף העלויות שיוטלו על הדייר בגין שהות המטפל ואולי אף בגין מצבו המשתנה.

יתכן שיחולו הוראות משלימות ופרטניות הנוגעות לתנאים להלנת מטפל, בהתאם להסדרים ספציפיים שיגובשו בין עמותת דיירי הדיור המוגן לבין בתי הדיור המוגן.

בסעיף זה איזן המחוקק בין זכות הדייר להלנת מטפל לבין הפיכת בתי הדיור המוגן למחלקות סיעודיות. התפיסה שלו הינה, כי עצם הלנת מטפל לא גורעת מהזכות לפנות דייר אם מצבו הרפואי אינו מאפשר את המשך שהייתו.

בהקשר זה, על הבתים להיערך לגידול הצפוי במספר הדיירים שאינם עצמאיים, ולהתאים את השירותים שהם מספקים גם לדיירים אלו.

לסיכום: לא מהפכה

עיון מעמיק בחוק מגלה שלא מדובר במהפכה בענף. חלק לא מבוטל של ההוראות בחוק העניקו תוקף למצב שממילא נוהג, בפרט ברשתות הגדולות (מה שמלמדנו על דעתו של המחוקק על מצב הענף).

כפי שראינו, החוק מותיר סוגיות מהותיות ללא הסדרה ברורה (ביודעין או שלא), ומכאן שבתי הדיור המוגן יפעלו בסוגיות אלו לפי שיקול דעתם, מה שעלול להוביל לפניות מרובות לבתי המשפט (כבר עתה מתנהלת מחלוקת בסוגיית העלאת דמי האחזקה בבית הדין לחוזים אחידים).

למעלה מכך, בסוגיות אחרות, ניתן לומר שמצבם של הדיירים אף הורע. מכאן, שישנה חשיבות עליונה להבין את הפרצות בחוק ולנהל ביחס אליהן משא ומתן טרם החתימה על הסכם עם בית הדיור המוגן.

* עו"ד רקפת מרדכי-שפיים, עוסקת במתן שירותים משפטיים לאוכלוסיית הגיל השלישי והדיור המוגן. שימשה כיועצת משפטית של חברות בתחום הנדל"ן והדיור המוגן.

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.