החברה ביקשה לשלם מס מופחת בטענה כי היא מתכוונת להרוס את המבנה, כך שלמעשה היא רכשה קרקע. ועדת ערר קבעה שיש להביא בחשבון את העובדה שייקח הרבה זמן עד שתמומש תכנית ההריסה ושמדובר בעסקה לרכישת דירות
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה לאחרונה ערר שהגישה יזמית שרכשה בניין בתל אביב, על סיווג העסקה כרכישת דירות מגורים לצורך קביעת שיעור מס הרכישה. החברה טענה שהיא מתכננת להרוס את המבנה ולבנות מחדש בניין עם דירות נופש ולכן מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין שיש למסות במס רכישה מופחת. הוועדה קבעה שהשימוש והרווח שעושה החברה בדירות הקיימות עד לקבלת האישורים מרשויות התכנון אינו זמני, ולכן יש לסווג את העסקה כעסקה לרכישת דירות ולהחיל את המס הגבוה יותר.
חברת "אחוזת אלנבי" רכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי בתל אביב תמורת 46 מיליון שקל. מדובר בבניין שניתן לנצל בו את מלוא זכויות הבנייה ולהוסיף לו שלוש קומות חדשות. במועד הרכישה כלל הבניין שתי קומות ששימשו למגורים, וכללו 21 יחידות דיור קטנות שהושכרו לשוכרים שונים. ממועד הרכישה ועד היום החברה ממשיכה להשכיר את יחידות הדיור.
המחלוקת נגעה לשיעור מס הרכישה של שתי קומות המגורים. האם שיעורו הוא 6% כרכישה של בניין או קרקע, או שמדובר בשיעור מדורג לפי רכישה של "דירת מגורים" בשיעור של כ-8%-10%.
לטענת החברה, היא רכשה את הבניין במטרה להרוס את המבנה הקיים במגבלות השימור ולבנות אותו מחדש בתוספת הקומות החדשות. לכן לשיטתה, היא למעשה רכשה קרקע או בניין, ולא דירות מגורים, ויש לחייבה במס רכישה מופחת.
לטענתה, המבחן העיקרי בשאלת המיסוי היא כוונת הרוכש. מכיוון שהיא הוכיחה שכוונתה להרוס את הבניין עד רמת השלד ולבנות דירות חדשות, יש להתייחס לעסקה כעסקה לרכישת קרקע. היא הסבירה כי השימוש שנעשה בדירות כיום הוא זמני, עד להריסת הבניין.
מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב טען מנגד כי החברה רכשה "דירות מגורים" כהגדרתן בחוק ועליה לשלם את שיעור המס הגבוה יותר. הוא הדגיש שקומות המגורים משמשות למגורים מאז רכישת הנכס ועד היום, במשך למעלה מארבע שנים וחצי.
מבחן משולב
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בראשות השופטת ירדנה סרוסי דחתה את הערר. הוועדה הבהירה שהפסיקה קבעה מבחן משולב אובייקטיבי וסובייקטיבי בשאלה האם נרכשה דירת מגורים. מבחינה אובייקטיבית יש לבחון האם הדירה היא דירת מגורים מבחינת טיבה, ומבחינה סובייקטיבית האם הרוכש מתכוון שייעשה בה שימוש למגורים.
במקרה זה, מבחינה אובייקטיבית אין ספק שנרכשו דירות מגורים. הוועדה קבעה שגם מבחינה סובייקטיבית החברה התכוונה לרכוש דירות מגורים. אמנם, היא התכוונה להרוס חלקים נרחבים מהבניין ולבנות בו דירות נופש. ואולם, המצב התכנוני בישראל, בפרט כשמדובר במבנה לשימור, מביא לכך שיחלוף זמן רב עד לקבלת האישורים הנדרשים והריסת הבניין.
לפיכך, לא יכולה להיות מחלוקת שלדירות היה ערך סובייקטיבי משמעותי בעת רכישת הבניין, והחברה אף המשיכה להשכיר אותן ברווח שנתי של כמיליון שקל ויותר. במועד הרכישה החברה ידעה שהיא תמשיך להפיק רווח מהדירות, עד למימוש תוכניתה להריסת הבניין.
הוועדה הוסיפה שלפנים משורת הדין יש מקום שמנהל המיסוי ילך לקראת החברה ויביא בחשבון כי סכום הרכישה בסך 46 מיליון שקל כולל בתוכו גם תשלום על זכויות בנייה, באופן שמחיר רכישת הדירות בפועל נמוך יותר.
לא ניתן צו להוצאות.
- ב"כ העוררת: עו"ד אורית קוך
- ב"כ המשיב: עו"ד אדם טהרני
עו״ד יהושע (שוקי) ג'אנה
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.