קשה להפריז בחשיבות תפקידו של עורך הדין המלווה עסקאות נדל״ן. חוסר ניסיון ומקצועיות מצדו עלולים להותיר את הקונה או המוכר עם הפסדים ניכרים ועגמת נפש רבה. מהם חובותיו של עורך הדין וכיצד תדעו במי לבחור?
מחירי הדירות ממשיכים לטפס ורכישת נכס מהווה כיום סיכון כלכלי עצום. אם אתם לקראת רכישה או מכירה של דירה, חשוב לא להגיע למצב בו כספכם יורד לטמיון רק בגלל שלא נלקחו מראש בחשבון תרחישים שעלולים לצוץ בתהליך.
ניהול סיכונים נכון מחייב לבחור כבר בראשית הדרך רק עורך דין מנוסה שיכול להבחין בסיכונים שעורך דין בלתי מנוסה לא יבחין בהם. עורך דין מקצועי ומנוסה ימליץ ללקוחותיו לא להתקשר בעסקה שיש בה סיכון בלתי סביר עבורם, ינסח את מסמך ההתקשרות באופן מפורט וברור וידרוש בטוחות מתאימות.
חובת הבדיקה
על פי הפסיקה, "ראשונה לכל חובותיו של עורך דין המייצג לקוחות בעסקת מקרקעין היא ׳חובת הבדיקה׳״. במסגרת זו על עורך הדין לבדוק כי הנכס הנרכש חופשי מזכויות צדדים שלישיים וכי אין בו פגם אחר שיכול להכשיל את העסקה, לגרום לעיכוב ברישום הזכויות או לכל סכנת הפרה אחרת של החוזה.
על עורך הדין לבדוק, להעריך ולצפות השלכות וסיכונים אפשריים הטמונים בעסקה, על סמך הכשרתו וניסיונו המקצועי. ובמקרה הצורך להורות ללקוחותיו לשכור בעלי מקצוע נוספים לעריכת בדיקות כגון: רו"ח, שמאי, מהנדס, אדריכל וכדו'. עליו להזהיר את לקוחותיו ולנסח את חוזה המכר באופן שיתאים למצב הזכויות ולמורכבות העסקה ויגן על עליהם מפני סכנת הפרה או כל נזק אחר.
כך, בית המשפט העלה על נס את ניסיונו המקצועי של עורך הדין והכיר בכך שמדובר במדד חשוב שיכול להקטין את הסיכונים ללקוח.
נאמנות ומיומנות
בתי המשפט התייחסו פעמים רבות לחובת הנאמנות של עורך הדין. בין היתר נקבע כי על עורך דין ״לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר״, ואף מעבר לכך. בכללי לשכת עורכי הדין יוחד פרק לעניין זה ונכתב כי "עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות, ללא מורא, תוך שמירה על הגינות, על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". לפיכך, מעבר לכישוריו המקצועיים, על עורך הדין להיות נאמן ומסור ללקוח וזו נקודה שחשוב לבדוק בטרם התקשרות.
רשלנות בייצוג
בפסיקה מופיעות כמה דוגמאות למקרים בהם עורך דין התרשל בייצוג הלקוח. עסקאות במקרקעין, אפילו פשוטות, נכשלות כעניין שבשגרה, ולא אחת אירע שלקוחות מאוכזבים נאלצו לתבוע את עורכי הדין שייצגו אותם.
בתי המשפט לא נמנעו מלמתוח על כך ביקורת חריפה. כך למשל, נפסק כי עורך דין התרשל כשלא הכניס תנאים לחוזה שיבטיחו את הקונים מפני הפרת התחייבות מצד המוכרים: "המוכרים קיבלו על עצמם התחייבות לעשות תשלומים אחדים שהיו בגדר תנאי מוקדם לאפשרותם להעביר את הממכר או מקצתו לקונים, ובמקום להכניס לחוזה תניה פשוטה שתבטיח את הקונים מפני הפרת התחייבות זו מצד המוכרים...לא נקבע בחוזה כל מאומה לעניין זה".
במקרה אחר נקבע כי עורך דין פעל בניגוד עניינים והפרת אמון כשייצג בו זמנית את הקונים ואת המוכר, שהתברר כמתחזה.
עוד נקבע כי עורכת דין שהעבירה כספי קונים מבלי שנרשמה לטובתם הערת אזהרה הפרה את חובת הנאמנות כלפיהם.
חברת הביטוח תפצה
טעות לחשוב שאם עורך הדין יעשה טעויות אין מה לדאוג כי יש לו ביטוח. ראשית, יכול להיות שעורך דין יתרשל, יגרום לנזק ובכל זאת חברת הביטוח לא תחויב לפצות. שנית, לא תמיד ניתן להוכיח שעורך הדין פעל ברשלנות. עורכי דין רשלניים נוטים לומר שהם הזהירו את הלקוחות, אולם אלו התעקשו לקחת סיכונים. כמו כן יש להביא בחשבון כי לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת חובת הזהירות ולא כל טעות בשיקול הדעת תיחשב כרשלנות.
לסיכום
המסקנה היא שבמיוחד בעסקאות מקרקעין חשוב לקחת עורך דין ותיק ובעל ניסיון וידע לערוך בדיקת זכויות כראוי, לבדוק חכירות שהסתיימו, זכויות בנייה, עברות בנייה, מסים וכמובן רישום זכויות שהרי לא כל הדירות רשומות בפשטות בטאבו. כמו כן עורך דין עם ניסיון ידע לנהל משא ומתן ולתאם בין הצדדים את כל הנוגע להעברות הכספים, תאריכי מסירה ופינוי וכיו״ב. בנוסף רצוי שעורך הדין יכיר את האופן בו מתנהלים הליכים בבית המשפט שכן רק כך ידע לנסח מראש פתרונות למצב בו העניינים מסתבכים.
* עו"ד הודיה היינוביץ-רפפורט היא ראש מחלקת מקרקעין במשרד בן דוד-אברהם-הכהן
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.