מאת: עו"ד ארז הימן
לפסק הדין בעניין דבאס טייאצ'או נ' אליעזר שמחייב ואח'
עולה חדש מאתיופיה חתם על הסכם מכר דירה, אלא שזמן קצר לאחר מכן, התגלה לו, כי המוכרים, עולים חדשים מחבר העמים, הם אינם בעלי מלוא הזכויות בנכס. עוה"ד שייצג את שני הצדדים בעסקה, התנער מאחריות. מהי החלטת בית המשפט בתביעה שהגיש הרוכש?
בחודש מאי 2002 חתם עולה חדש מאתיופיה, שהעברית אינה שגורה בפיו, על הסכם לרכישת דירה באור יהודה. לאחר שחתם יחד עם המוכרים על זכרון דברים, הם שכרו במשותף את שירותיו של עורך דין לצורך השלמת העסקה.
אלא שזמן קצר לאחר שהעסקה יצאה לדרך, גילה המוכר להפתעתו כי נדרשת חתימתה של בעלת זכויות נוספת, אשר מסרבת בכל תוקף למכירה. בעקבות כך, הוא הגיש תביעה לבית משפט השלום בתל אביב, כנגד המוכרים ועוה"ד.
התובע טען, כי המוכרים הטעו אותו לחשוב שהם רשאים למכור את הדירה בעוד שבפועל, היה עליהם לרתום לצורך העניין את בעלת הזכויות הנוספת. כמו כן, טען כי עורך הדין התרשל בייצוג והפר את חובת הנאמנות כלפיו.
התובע עתר לפיצוי של כ- 164 אלף שקל, הכולל בין היתר את התשלום הראשון שהעביר על פי ההסכם, את הפיצויים המוסכמים וכן את שכר הטרחה ששילם.
המוכרים ועוה"ד הכחישו את טענות התובע. ראשית, עמדו הנתבעים על כך שהתובע מעולם לא שילם את התשלום הראשון עבור העסקה.
עוה"ד הוסיף כי התובע ידע על קיומה של בעלת זכויות נוספת והדבר לא היווה מכשול מאחר שהיא ויתרה על זכויותיה בדירה.
דרגה גבוהה של רשלנות
השופטת יעל אחימן קבעה כי הנתבעים הפרו את ההסכם, בכך שהציגו מידע כוזב לתובע, על פיו, הם רשאים למכור את הדירה. משכך, יהא עליהם לשלם לו את הפיצוי המוסכם. עם זאת, דחתה השופטת את דרישת התובע להשבת התשלום הראשון מאחר שעדותו בעניין לא הייתה עקבית.
השופטת הוסיפה כי עו"ד שמייצג שני צדדים להסכם חב כלפיהם בחובת נאמנות מקצועית. ואולם כאן, נהג עוה"ד במידה גבוהה של רשלנות כאשר נמנע מלציין את כלל בעלי הזכויות בדירה בהסכם המכר.
חובת עוה"ד לבדוק את הזכויות בנכס ואת התאמתן להסכם היא בסיסית, קבעה השופטת והוסיפה, כי כאשר מדובר בצדדים שהינם עולים חדשים, המצויים בשולי האוכלוסיה, תלותם בעוה"ד גבוהה יותר ולכן חובת הנאמנות כלפיהם היא משמעותית יותר.
לפיכך, נקבע כי עוה"ד התרשל במילוי תפקידו ועליו להשיב לתובע את שכר הטרחה ששולם לו. לסיום נקבע כי הנתבעים ישלמו לתובע 47,670 שקלים עבור הפיצוי המוסכם והוצאות משפט של 10,000 שקל. בנוסף, חויב עוה"ד להחזיר לתובע את שכר הטרחה ששולם לו - 2,780 שקלים ולשאת בהוצאות משפט של 5,000 שקל.
פסק הדין מדגיש את הצורך בקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בעת עריכת עסקת מקרקעין. יתירה מכך, כאשר אחד הצדדים לעסקה אינו דובר עברית, באופן שיוצר בעיות תקשורת, עליו להתאמץ ולשכור שירותי עו"ד הדובר את שפתו, או לחילופין לדאוג לנוכחות מתורגמן אמין.
אמנם, אין מניעה חוקית שעו"ד ייצג את שני הצדדים בעסקאות מקרקעין, אולם אין ספק שעדיף, כי כל צד יהיה מיוצג ע"י עו"ד מטעמו, אשר ידאג אך ורק לאינטרסים שלו.
מקרה זה מהווה תמרור אזהרה גם לציבור עורכי הדין המייצגים בעסקאות מקרקעין: עליהם לוודא שהלקוח אותו הם מייצגים מבין היטב את פרטי העסקה בה הוא מתקשר.
לפסק הדין בעניין דבאס טייאצ'או נ' אליעזר שמחייב ואח'
*הכותב הינו עורך דין העוסק בתחום דיני המקרקעין.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.