המוכרים שיפצו ללא היתר – וייאלצו לפצות את רוכשי הדירה

בדירה שנמכרה בראשל"צ התגלה כי בוצעו שיפוצים ללא היתר בנייה. אף שהמוכרים לא ידעו על הצורך בהיתר לגבי חלק מהשיפוצים, השופטת חייבה אותה לפצות את הרוכשים בכ-150,000 ש' על הפרת חוזה המכר.

בימ"ש השלום בראשון-לציון חייב זוג שמכר דירת גן בעיר לשלם לרוכשים פיצויים של כ-150,000 שקל משום שלא גילו להם על חריגות בנייה. המוכרים אמנם טענו כי היו בטוחים שהשיפוץ שערכו לא הצריך היתר בנייה, אך השופטת כרמית בן אליעזר הבהירה שבכל מקרה האחריות היא עליהם.

הדירה נמכרה לפני כ-5 שנים. המוכרים גילו לרוכשים שהרחיבו את יחידת ההורים על חשבון הגינה והפכו את הדירה המקורית מדירת שלושה חדרים לדירת ארבעה חדרים, אך התחייבו בהסכם לפעול להשגת היתר או להחזיר את המצב לקדמותו על חשבונם.

לאחר שהרוכשים נכנסו לדירה נערך אצלם ביקור של יחידת הפיקוח מטעם העירייה שחשפה כי לבנייה האמורה לא ניתן בסופו של דבר היתר, וכי חריגות הבנייה הרבה יותר גדולות ומהותיות ממה שסופר להם.

בתביעה שהגישו נגד המוכרים לפני כ-3 שנים, תבעו הרוכשים בין היתר את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר על הפרה (149,500 שקל).

מנגד, המוכרים-הנתבעים טענו כי התובעים ידעו על מצב הדירה בכללותו והיו מודעים לכך שייתכן שהם לא יצליחו להשיג היתר בנייה. הם הוסיפו כי הציעו לתובעים לממן את הריסת הבנייה הלא חוקית אבל התובעים סירבו.

הסכם מטעה

השופטת בן אליעזר חילקה את השיפוצים לשניים: האחד, הרחבת יחידת ההורים לכיוון הגינה – שיפוץ שהתובעים ידעו שנעשה שלא כחוק. שיפוץ שני הוא סגירת חדר הכביסה והפיכתו לחדר שירותים – שהנתבעים טענו כי היה שיפוץ פנימי שלא הצריך היתר, אלא שבפועל, מאחר שהייתה שם נגיעה בקירות החיצוניים הם היו חייבים לקבל היתר בנייה. 

כלומר, לגבי שיפוץ זה, הנתבעים לא גילו על היעדר החוקיות שלו משום שלא היו מודעים לה.

ברמה המשפטית, השופטת סברה שלתובעים אין עילת תביעה לגבי החלק שלגביו היו מודעים, משום שזהו אחד הסיכונים שנטלו על עצמם במסגרת ההסכם.

עם זאת, השופטת קבעה כי המוכרים הפרו את ההסכם כשלא גילו לרוכשים על היקף השינויים הנוספים. השופטת ציינה כי לכאורה מאחר שהמוכרים לא היו מודעים לכך שביצעו עבירת בנייה היה מקום להתחשב בהם, אלא שהמדיניות המשפטית במקרים מסוג זה היא להטיל את האחריות המלאה על המוכרים.

לפי השופטת, המוכרים היו צריכים לספק לרוכשים מידע מלא ומקיף על כל שינוי ושינוי בדירה ולהבהיר להם שלא ביקשו לגביו היתר. מלבד זאת, לפני שעשו את השיפוץ הפנימי היה עליהם לוודא האם הוא אכן לא מצריך אישור מהרשויות.

בנסיבות אלה, העובדה שההסכם התייחס רק לעבירות הבנייה האחרות הטעה את הרוכשים לחשוב שאלו הן חריגות הבנייה היחידות בדירה.

לכן, השופטת קבעה כי המוכרים הפרו את ההסכם הפרה יסודית עקב ההצהרה השגויה ואי-ההתאמה בין מצב הנכס שהוצג לרוכשים לבין המציאות.

עם זאת, השופטת סירבה לפסוק לרוכשים פיצויים נוספים שביקשו בגין ירידת ערך צפויה לאחר השבת המצב לקדמותו, בנימוק שלא הוכח כי שווי הדירה יהיה נמוך משווי הרכישה שלהם.

לפיכך נקבע כי המוכרים ישלמו לרוכשים 149,500 שקל בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של 30,000 שקל. יצוין שהרוכשים תבעו גם את עורך הדין שייצג אותם בעסקה, אך התביעה נגדו נדחתה והם חויבו לשלם לו הוצאות ושכר טרחה של 20,000 שקל.

• ב"כ התובעים: עורך דין דיני מקרקעין עמיר לוי
• ב"כ הנתבע 2: עו"ד אלישע חנינוביץ'
• ב"כ הנתבע 3: עו"ד רות וקסמן (שאלתיאל)

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.