בית המשפט דחה עתירה שהגישו חברות בנייה כנגד דרישת תשלום שלטענתן מנוגדת להסכם שחתמו לפני 20 שנה עם הוועדה המקומית. נקבע כי ההסכם פסול וכי ההיטל ששילמו במסגרתו לא הולם את זכויות הבנייה שקיבלו.
בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט לעניינים מנהליים בלוד הובהר כי אין אפשרות להסכים מראש על תשלום היטל השבחה לצמיתות על קרקע שטרם אושרה לגביה תוכנית בנייה. בהתאם לכך, פסל סגן נשיא בית המשפט אחיקם סטולר הסכם לא חוקי שחברות הבנייה "בנייני מ.י גינדי הנדסה ופיתוח" ו"תל-דר נכסים והשקעות" כרתו לפני 20 שנה עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות, במסגרתו שילמו מראש היטל השבחה עבור מתחם "אמריקן סיטי" שהיה בבעלותן. התוצאה היא שהחברות יצטרכו לשלם היטל נוסף עקב אישור תוכנית בנייה חדשה.
ההסכם נכרת בתקופה שבה הוועדה המקומית הייתה זקוקה בדחיפות לתזרים מזומנים. חברות הבנייה ניצלו זאת וסיכמו עמה שישלמו לה סך כולל של 2,052,000 שקל עבור היטל ההשבחה על המתחם, שתכננו להפוך את הייעוד בו מתעשייה למסחר. שומת ההיטל התבססה על הערכת שווי הקרקע באותו מועד, אף שתוכנית הבנייה עדיין לא אושרה.
ב-2018 הוועדה המקומית שלחה לחברות דרישה לתשלום היטל השבחה נוסף ובתגובה הן הגישו נגדה עתירה, בה טענו כי כבר שילמו את ההיטל מראש ולצמיתות, בהתאם להסכם, ולכן היא לא רשאית לדרוש מהן עוד תשלום.
מנגד טענה הוועדה כי ההסכם התייחס רק ל-7,925 מ"ר מתוך 18,000 מ"ר, וכי ממילא הוא צריך להתבטל משום שהייתה בו טעות מהותית בחישוב. יתרה מכך, הוועדה טענה כי מדובר בהסכם מושחת ולא חוקי, שכן אסור לקבוע היטל השבחה טרם אישור תוכנית, וכתוצאה ממנו זכו העותרות בהנחה על חשבון הקופה הציבורית.
הוועדה הוסיפה כי התוכנית שבגינה שולם ההיטל אושרה ב-2004. אלא שב-2018 היא בוטלה והוחלפה בתוכנית אחרת שהעניקה לעותרות זכויות בנייה גדולות יותר.
למנוע הפעלת לחצים
סגן הנשיא סטולר קיבל את טענת הוועדה כי ההסכם התייחס רק לחלק מהקרקע, תוך שציין כי הסכום ששולם אינו הגיוני ולא תואם את גודל השטח. השופט הוסיף עוד כי המחלוקת הזו כבר הוכרעה בבוררות שערכו הצדדים לאחר אישור התוכנית מ-2004, ופסק הבורר מחייב אותם.
בהמשך, השופט אמנם דחה את טענת הטעות שהעלתה הוועדה תוך שקבע כי הייתה מודעת היטב לכך שההיטל המוסכם היה נמוך ובמשך שנים לא נקטה בהליכים לביטול ההסכם. עם זאת, הוא קיבל את הטענה שההסכם אינו חוקי.
בפסק הדין הובהר כי חוק התכנון והבנייה קובע שהיטל השבחה יחושב לפי המועד שבו ניתן תוקף לתכנית המשביחה. "קביעה זו עולה בקנה אחד עם שיקול כלכלי פשוט, לפיו שווי המקרקעין משתנה מעת לעת כך שאי אפשר להעריך מראש מה יהיה ערך ההשבחה לכשתאושר התכנית", כתב השופט סטולר.
יתרה מכך, השופט ציין כי החוק אוסר על ניהול משא ומתן וכריתת הסכם בנוגע להיטל במטרה למנוע מצב של הפעלת לחצים על הרשות להתגמש בסכום תוך פגיעה בציבור.
בסיכומו של עניין נפסק כי "ההסכם קבע שומה מראש ולצמיתות וזאת שלא כדין" והשופט פסל אותו. נוכח האשמה של שני הצדדים, נפסק התוצאה המאוזנת היא שהעותרות ישלמו היטל רק עבור הזכויות שהתווספו בתוכנית החדשה. מאחר שזהו בדיוק החישוב שערכה הוועדה המקומית בדרישת התשלום, העתירה נדחתה. עם זאת, העותרות חויבו בהוצאות מופחתות של 15,000 שקל בלבד.
- ב"כ העותרות: עורך דין פרופ' רון שפירא, עו"ד ד"ר קרן שפירא-אטינגר
- ב"כ המשיבה: עו"ד שרה פריש, עו"ד אהרן שפרבר, עו"ד מקרקעין יעקב ברכה
עו"ד אורי נוה
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.