מנהל מיסוי מקרקעין שלל קיומה של נאמנות המזכה בפטור משום שהחברה שקיבלה לבסוף את הזכויות בקרקע לא הייתה פעילה במועד שנרכשו עבורה. ועדת הערר הבהירה כי מצב שכזה לא שולל בהכרח יחסי נאמנות.
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי בירושלים קבעה לאחרונה כי אפשר להכיר ביחסי נאמנות עם חברת מדף זמנית לצורך פטור ממס שבח ורכישה, גם אם בסופו של דבר הנאמן העביר את הקרקע לחברה הסופית שהוקמה בהמשך. יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, קבע כי העובדה שתהליך הקמת החברה נעשה באמצעות חברת מדף לא שוללת את יחסי הנאמנות עמה, שכן היה ברור שהזכויות נרכשות עבור בעליה.
"קמרון אחזקות בינלאומיות" ו"אזורים" היו בעלות הקרקע שתוכנן בה פרויקט מגורים לציבור החרדי. ב-2014 חתמה "קמרון" על הסכם לרכישת זכויותיה של "אזורים" תמורת 58,250,000 שקלים. באותו היום חתמה "קמרון" גם על הסכם נאמנות עם חברת מדף שהקימו עורכי דין עבור לקוחותיהם כדי לזרז תהליכי רישום של חברה חדשה, שבסופו של דבר תהיה בעלת הזכויות שנרכשו מאזורים.
החברה שהוקמה לבסוף, "קריה לציון", שילמה עבור הזכויות ובהמשך הן הועברו לידיה באמצעות "קמרון". על העברת הזכויות הזו ביקשו שתי החברות פטור ממס שבח ורכישה מאחר שמדובר בעסקת נאמנות פטורה לפי החוק. אלא שהמנהל דחה את עמדתן ולאחר שההשגה שהגישו נדחתה הן פנו לוועדת הערר.
החברות טענו כי גם אם הסכם הנאמנות לא התייחס ספציפית ל"קריה מציון" מדובר בעניין טכני בלבד, וברור שקמרון שימשה כנאמנת ולא רכשה את הזכויות בעצמה ומכרה אותן בהמשך.
מנגד טען מנהל המיסוי בין היתר כי הפטור לא חל כשבמועד העסקה לא היה נהנה ספציפי, זהותו לא הייתה ידועה ואף לא צוינה בהסכם המכר שנכרת בין קמרון לבין אזורים. עוד נטען כי קמרון נותרה בעלת חצי מהזכויות בקרקע כך שהיה לה אינטרס אישי בעסקה ולכן היא לא יכולה לשמש כנאמנת.
כמו חברה בהקמה
יו"ר הוועדה השופט דורות קבע כי העובדה שקמרון בעלת מחצית הקרקע לא שוללת את האפשרות שלה לשמש כנאמנת עבור החצי השני – זה שנרכש מ"אזורים". "אין קושי בכך שהנאמן ירכוש זכויות במקרקעין, מקצתן עבור עצמו ומקצתן כנאמן עבור אחר", נכתב.
עוד נקבע כי מהעדויות והראיות עלה בבירור שקמרון לא הייתה הרוכשת האמיתית, ושאזורים הייתה מודעת לכך שהזכויות נרכשות עבור מי שיהיו לימים בעליה של "קריה".
השופט המשיך וקבע כי בניגוד לעמדת המנהל, כן התקיים כאן התנאי של "נהנה ספציפי".
הוא הסביר כי החוק דורש קיומו של נהנה ידוע ומסוים כדי למנוע מצב של שימוש בנאמנות ככלי להתחמקות ממס (באמצעות רכישת זכויות ומכירתן לרוכש שיימצא בהמשך). אלא שבמקרה הזה היה ידוע בדיוק עבור מי הנאמנות (בעליה העתידיים של "קריה") אף אם במועד ההסכם חברת המדף הייתה עדיין רשומה על שם עורכי הדין ורק בהמשך הועברו מניותיה ללקוחותיהם.
השופט ציין כי מדובר למעשה במצב זהה לזה של חברה בהקמה, שלגביה מנהל מיסוי מקרקעין כן נוהג לאשר נאמנות.
לסיכום נקבע כי קמרון לא רכשה את הקרקע למען עצמה אלא כנאמנת עבור "קריה", ולכן העברת הזכויות פטורה ממס שבח ורכישה.
חברי הוועדה עו"ד יורם אלקיס ואברהם הוכמן הסכימו עם מסקנות אלה, ולפיכך הערר התקבל ומנהל מיסוי מקרקעין חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 35,000 שקל.
- ב"כ העוררות: עו"ד אופיר סעדון
- ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים: עו"ד חגי דומברוביץ מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
עו"ד איתי הכהן
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.