בית המשפט דחה את טענתו של בעל הנכסים שטען שמדובר בהשכרה פרטית, וקבע כי עליו לשלם כ-2 מיליון שקל. כעת הוא צפוי לחיוב נוסף של מיליונים במס הכנסה
בית המשפט המחוזי בירושלים אישר לאחרונה החלטה של מנהל מע"מ בעיר לחייב יזם נדל"ן בשני מיליון שקל מס עבור שימוש עצמי ב-6 דירות אותן פיצל ל-8 דירות. השופט אביגדור דורות דחה את טענת היזם שלפיה הוא לא נחשב "עוסק" ואף ייעד מראש את הדירות הללו בעת הבניה עבור השכרה למגורים שכידוע איננה חייבת במע"מ וקבע שיש לחייבו במע"מ. המשמעות עשויה להיות חיוב של מס הכנסה במיליוני שקלים נוספים.
מזה שנים רבות שהיזם הוא בעלים של שתי חברות נדל"ן. במאי 2010 רכשה אחת מהן קרקע בתל אביב לצורך הקמת פרויקט בנייה. כמה שנים לאחר מכן נחתם בין השניים חוזה מכר שבמסגרתו רכש היזם מהחברה זכויות יחסיות לשש דירות בפרויקט תמורת כ-1.25 מיליון שקל בתוספת מע"מ. בינואר 2013 נתחם "הסכם שיתוף", לפיו היזם יקבל שש יחידות מתוך 18 הדירות שעתידות להיבנות על הקרקע.
הפרויקט הושלם ב-2017 ועם סיומו קיבל היזם לידיו שש דירות דופלקס, שערכן מוערך בכ-13.2 מיליון שקל. הוא פיצל אותן לשמונה דירות והשכיר אותן למגורים לתקופה העולה על שנתיים מבלי לשלם על כך מע"מ. במרץ 2021 החליט מנהל מע"מ לשים לכך סוף, וקבע ליזם "שומה לפי מיטב השפיטה' לאחר שבחן האם פעילותו מוגדרת כ"עוסק במקרקעין", באופן שעליו לשלם מע"מ עסקאות של 1.92 מיליון שקל עבור שימוש עצמי בדירות וזאת לאחר שחלפו 24 חודשי השכרה.
היזם הגיש על שומה זו ערעור שבו טען שמנהל מע"מ שגה במסקנותיו, שכן לא מתקיימים בעניינו המבחנים להגדרתו כ"עוסק" וכן את הדירות ייעד כבר בעת הבניה ככאלה שיושכרו למגורים. על כך השיב מנהל מע"מ כי בהתאם לפסיקה, יש לראות בפעולות היזם ביחס לדירותיו כבעלות אופי עסקי. זאת בין היתר בהתחשב בבקיאותו הרבה בתחום הנדל"ן, בעובדה שפיצל שתיים מדירותיו כדי להשיא את רווחיו, ולאור שטחו הגדול של המקרקעין ושוויו הכלכלי הגבוה ומשכך לאור תקנה 1 יש לחייב את היזם במע"מ בגין שימוש עצמי בחלוף 24 חודשי השכרה.
השופט דורות הסביר בפסק הדין שעל מנת לסווג את השכרת הדירות כ"עסקה" לצורך חוק המע"מ, יש לקבוע שהיזם הוא בגדר "עוסק" שיש לו "עסק", זאת בעזרת מבחנים שהותוו בפסיקה. יישום מבחני הפסיקה על נסיבות המקרה תמכו בעמדת מנהל מע"מ, שלפיה מדובר בפעילות עסקית ומשכך בעת השימוש העצמי ולאחר שחלפו 24 חודשי הפטור יחול חיוב במס עסקאות.
אחד ממבחני הפסיקה המרכזיים שבחן הוא "מבחן הידע והבקיאות" הבודק את בקיאותו של הנישום בתחום שבו מתבצעת העסקה. לדברי השופט, אין ספק שמבחן זה מתקיים לגביו לאור היותו בעלים של שתי חברות ותיקות הפועלות בענף הבנייה וניהול פרויקטים למגורים. וכן לאור הידע נרחב, ניסיון ומומחיות שלו בתחום הנדל"ן.
מבחן נוסף היה "מבחן ההשבחה", הרואה בפעולות השבחה אקטיביות מצד הנישום - שמטרתן להפוך את הנכס שבבעלותו לסחיר יותר ולהעלות את ערכו - כאינדיקציה לאופי עסקי של הפעילות. גם כאן קבע השופט שהמבחן מתקיים בבירור, שכן היזם השביח את המקרקעין על ידי הקמת בניין בן 18 דירות במקום המבנה הישן שנהרס, ואף פיצל שתיים מדירותיו כך שיוכל להשכיר שמונה ולא "רק" שש.
בסופו של דבר נקבע שהתמונה הכללית מצביעה על פעילות עסקית ולא פרטית: "מכלול הנסיבות מצביע באופן ברור על כך שמדובר בפעילות עסקית לכל דבר ועניין. יישום מבחני הפסיקה על נסיבות המקרה מלמד כי המערער פעל ביחס לדירות שבבעלותו באופן עסקי. בהתאם לכך, יש לראותו כ'עוסק', ואת השכרת הדירות כ'עסקה' לצורך חוק מס ערך מוסף". בנסיבות אלה הורה השופט על דחיית הערעור, חיוב היזם במע"מ עסקאות בגין שימוש עצמי, הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 40 אלף שקל.
צריך לזכור שמדובר על פסק דין של מס ערך מוסף ולא של מס הכנסה. המשמעות היא שקרוב לוודאי שלאור הבחינה המקיפה של המנגנון העסקי בפסק הדין פקיד השומה ישתמש באותה הקביעה לשם הגדלת המס על ההכנסה – מ-10% ל-50%, כך שלמעשה המשמעות האמיתית של פסק הדין עבור הנישום עלולה להסתכם במיליוני שקלים נוספים.
פסק הדין מדגיש את המוטיבציה שיש לרשויות המס לתקוף משכירי נדל"ן, בעיקר בתקופה זו, לקראת פרסום נוהל גילוי מרצון חדש. רשות המסים הוציאה בעבר טיוטת חוזה (שלא פורסמה באופן רשמי ולא נכנסה לתוקף) שבה היה סיווג לפיו עד חמש דירות – ההשכרה תיחשב כלא עסקית, במקרה של השכרת 10 דירות ומעלה ההשכרה תיחשב עסקית, ובין לבין – תלוי נסיבות.
נוהל הגילוי מרצון שייכנס לתוקף בקרוב יכול לסייע לנישומים שלא דיווחו או לא דווחו כנדרש על הכנסותיהם לפנות לרשות המסים ולהסיר את החשיפה הפלילית. בנוסף, פסק הדין מדגיש את הצורך של נישומים לתכנן באופן מקצועי את ההתנהלות העסקית על מנת למנוע חשיפות פליליות ואזרחיות שעלולות להסתכם כפי שראינו כאן במיליוני שקלים.
- ב"כ המערער: עו"ד סלי אלון
- ב"כ המשיב: עו"ד חגי דומברוביץ (פמ"י אזרחי)
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.