קבלן שמר לעצמו זכויות בנייה – ביהמ״ש קבע שזה לא חל על תמ״א 38

קבלן שבנה בניין לפני 50 שנה שמר לעצמו שטח קטן אליו הצמיד את כל זכויות הבנייה. כשהדיירים ביקשו לקדם תמ״א 38 הוא טען שגם הזכויות מכוח התמ״א שלו. עמדתו נדחתה

השופטת עפרה אטיאס קיבלה לאחרונה בקשה של דיירי בניין בחיפה להכריז כי זכויות בנייה מכוח תמ״א 38 שייכות לכלל הדיירים. הקבלן שבנה את הבניין הותיר יחידה קטנה שנרשמה בנפרד ונותרה בבעלותו ובבעלות בעלי הקרקע המקוריים. בתקנון נקבע שכל זכויות הבנייה צמודות ליחידה. הקבלן ובעלי החצי הנוסף טענו שגם זכויות הבנייה מכוח תמ״א 38 שייכות להם אך השופטת דחתה את טענתם והדגישה את מעמדן המיוחד של זכויות אלה. 

המבקשים הם בעלי שש דירות בבניין בחיפה. בבסיס המחלוקת בין הצדדים מחסן בשטח של 138 מ״ר בבניין שנותר בבעלות משותפת של הקבלן שבנה את הבית המשותף ובעלת השטח המקורית. בתקנון הבית יוחדו הוראות שונות לשטח המחסן ונקבע כי כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שייכות ליחידה זו. 

ביוני 2020 התקשרו דיירי הבניין עם יזם לביצוע הסכם להריסה ובנייה מחדש של הבניין בהתאם לתמ״א 38. הקבלן ואדם שרכש את החצי השני של היחידה התנגדו לכך שזכויות הבנייה יעברו ליזם וטענו כי הן שייכות להם. 

בנסיבות אלה הגישו הדיירים את התביעה. הם טענו כי לצורך הקמת הבניין נוצלו כל או כמעט כל זכויות הבניה על פי התוכניות החלות. לפיכך, אין או כמעט אין זכויות בניה בלתי מנוצלות, למעט לפי תמ"א 38.

הם הוסיפו כי הוראות התקנון וזכויות הבניה בתקנון אינן נוגעות לזכויות לפי תמ"א 38 שכן מראש עניינה של תמ"א 38, חיזוק הבניין כולו על כל קומותיו והיא לא נוגעת ליחידת דיור זו או אחרת. יתר על כן, תמ"א 38 לא הייתה קיימת בעת עריכת התקנון.

מנגד, הקבלן ובעל הזכויות בחצי מהיחידה טענו כי המבקשים היו מודעים בעת רכישת יחידותיהם לכך שנרשם בתקנון הבית המשותף שכל זכויות הבניה העתידיות בבית המשותף שייכות למחסן. לטענתם, בשל הצמדת הזכויות מחירי הדירות שנמכרו לרוכשים המקוריים היו נמוכים ממחירי השוק.

עוד לשיטתם, זכויות הבניה התמ"איות הן חלק בלתי נפרד מזכויות הבניה העתידיות שהוקנו לבעלי המחסן, ואינן רכוש משותף. 

מאפיינים מיוחדים

השופטת עפרה אטיאס מבית המשפט המחוזי בחיפה קיבלה את הבקשה וקבעה כי זכויות הבניה נשוא תמ"א 38 אינן שייכות לבעלי המחסן אלא נותרו בידי כלל בעלי הדירות. 

היא הבהירה שזכויות הבניה נשוא תמ"א 38 הן זכויות בעלות מאפיינים מיוחדים: ״הן הטבה כלכלית הניתנת לדיירים כדי לתמרץ את דיירי הבנין לחזק את דירותיהם; הן נועדו אך ורק לצורך חיזוק הדירות, ולא ניתן להעבירן למטרה אחרת; הן אינן ניתנות לניוד; והזכות להענקתן אינה אוטומטית, אלא מותנית בשיקול דעתה של הוועדה המקומית״.

עוד הדגישה השופטת שקביעה לפיה דיירי הבניין העניקו לבעלי המחסן את זכויות הבניה הנוספות על פי תמ"א 38, תסכל את תכליתה של תמ"א 38 לתמרץ את בעלי הדירות לחזק את דירותיהם, באמצעות הענקת זכויות הבניה הנוספות, שבאמצעותן ניתן לשלם ליזם שיחזק את הבניין. 

השופטת הוסיפה כי למסקנה זו ניתן להגיע גם מהתחקות אחר כוונת הצדדים במועד עריכת התקנון. באותו מועד תמ״א 38 כלל לא הייתה בתוקף ולא סביר להניח כי בעלי הדירות ביקשו להצמיד לשטח המחסן זכויות מעין אלה. 

המשיבים חויבו בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 20,000 שקל. 

• שמות ב״כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.