מכר נכס שאינו ראוי למגורים – ויחויב במס שבח מלא

המוכר ביקש להגדיר את המבנה השרוף, שאינו מחובר למים וחשמל וחסר אלמנטים רבים כמו מטבח ומקלחת, כ"דירת מגורים מזכה" לצורך הנחה במס השבח, אך נדחה

גבר שרכש נכס ומכר אותו ברווח עצום לא יזכה להנחה כלשהי במס השבח – כך נקבע לאחרונה בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שבמחוז ירושלים. יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, קבע כי משהנכס נמכר כשאינו ראוי למגורים הוא לא נכלל בהגדרת "דירת מגורים" שבחוק, ומכירתו אינה מזכה בהנחה במס השבח.

תחילת הפרשה במרץ 1994, אז רכש העורר יחד עם שני שותפים נוספים את הנכס ברחוב דן פינת יששכר שבירושלים, תמורת 1,811,700 שקל (כלומר, חלקו של העורר כ-600,000 שקל). כעבור כחצי יובל, באוגוסט 2018, מכרו השותפים את הנכס תמורת 14,200,000 שקל, כשחלקו של העורר היה 5,500,000 שקל - פי 9 מערכו המקורי.

כחודשיים לאחר המכירה דיווח האיש על הסכום שקיבל למיסוי מקרקעין. מנהל המיסוי קבע כי הנכס אינו עונה להגדרת "דירת מגורים" שבחוק ומשכך המוכר אינו זכאי לחישוב מס שבח מקל ("חישוב ליניארי מוטב"). מכאן הערר שהוגש לוועדה ביולי 2020.

לטענת המוכר, במרבית תקופת השבח שימש הנכס למגורים ולכן יש לייחס למכירה חישוב ליניארי מוטב. לשיטתו, עצם זה שהנכס נמכר כשהוא מוזנח ומלא פסולת לא אומר שהוא לא היה ראוי למגורים, שכן הדבר בוצע במכוון על מנת להבריח פולשים לא רצויים.

הוא הוסיף כי פרצה במקום שרפה, מה שמסביר את הקירות השרופים והעדר המתקנים ההכרחיים למגורים כמו מערכות מים וחשמל, אך אין בעובדה זו כדי לשלול מהנכס את הטייטל "דירת מגורים". לפיכך, טען המוכר, הוא זכאי לחישוב מיטיב של מס השבח.

מנהל מיסוי מקרקעין, לעומתו, נותר בעמדתו שלפיה המבנה אינו בגדר "דירת מגורים", וביקש לדחות את הערר.

לא הציג תמונות

השופט דורות הסביר שעל מנת להחשיב נכס כ"דירת מגורים מזכה" שמכירתה מצמיחה למוכר הנחות במס השבח, תחילה יש לברר האם מדובר ב"דירת מגורים" כהגדרתה בחוק. מסקנתו ביחס לנכס נשוא התביעה הייתה שהוא אינו עונה להגדרה.

כך, במהלך ביקור שערכה מפקחת מטעם מנהל המיסוי בנכס בינואר 2019, חודשים ספורים אחרי המכירה, היא מצאה שהנכס מוזנח לחלוטין ואינו ראוי למגורים. "מצאתי מבנה אבן שאינו מחובר לחשמל או למים/ביוב", ציינה המפקחת שהוסיפה כי בנכס "אין אמבטיה, אין מקלחת, אין מטבח וישנו חדר עם שירותים שבורים ולא מתפקדים". עוד ציינה המפקחת שקירות המבנה שרופים בשל דליקה בפרצה במקום.

עד נוסף מטעם מנהל המיסוי שנכח במבנה סיפר לוועדה שאמנם מצוי בו חלל שאינו הרוס לחלוטין, אלא שמכל מקום המרחק בין המבנה לבין "דירת מגורים" רב ביותר.

לעומת ממצאים אלה, המוכר נמנע מלהציג ראיות התומכות בטענתו שהנכס היה ראוי למגורים במרבית תקופת השבח. הוא לא הציג לוועדה תמונות שיכולות ללמד על מצב הנכס, ואף לא צירף מסמכי ארנונה או מסמכים אחרים שמעידים על כך.

"מהחומר והתצלומים שהוגשו לוועדה ניתן להיווכח כי למעשה המבנה נשוא השומה הרוס כליל, שרוף בחלקו ומחוסר קורת גג בחלקו האחר. וגם, כפי שתואר לעיל, במבנה לא מצויים מתקנים בסיסיים למחייה ומגורים והוא נטוש ומוזנח. מצבו הרעוע של הנכס, מלמד כי אין הוא עומד בהגדרת דירת מגורים או בעל 'פוטנציאל לשמש למגורים'", סיכם השופט.

בנסיבות אלה הערר נדחה תוך חיוב המוכר בהוצאות ושכ"ט עו"ד של 25,000 שקל.

• ב"כ העורר: עו"ד חי אוחנה
• ב"כ המשיב: עו"ד אמיר שקר (פמ"י אזרחי)

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.