עשרות אלפי דירות בישראל אינן רשומות על שם בעליהן, מצב משפטי המאפשר את גניבת הנכס וביצוע תרמיות. מהן הסכנות באי רישום הנכס ואיך מבצעים את הרישום בפועל?
דירות רבות בישראל אינן רשומות בטאבו על שם בעליהם. לא מדובר בתופעה שולית אלא ברבבות של דירות ובתים. המחדל קיים לעתים לגבי דירות שנרכשו לפני למעלה מחמש עשרה ואף עשרים שנה. בחלק מהמקרים הבעלים בעצמם לא השלימו את הפרוצדורה במועד ובאחרים הבעיה נעוצה בתפקוד לקוי של עורך הדין שטיפל בעסקה.
במקרה הטוב, המצב הבעייתי מתגלה במקרה בו הדירה עוברת בירושה או נמכרת והפתרון בא לידי ביטוי בפרוצדורה ארוכה, יקרה ומייגעת. במקרה הרע, היעדר הרישום לא מתגלה בזמן ואדם אחר מבצע פעולה רישומית על גבי הנכס. כאן נכנס לתמונה קושי ראייתי אשר יקשה על ניהול ההליך המשפטי הדרוש להוכחת הבעלות.
חשוב להבין שגם אם אתם גרים בבית עשרים שנה, אם לא ביצעתם רישום על שמכם ייתכן תרחיש שבו יגיע מישהו שאתם בכלל לא מכירים ויצליח "לגנוב" לכם את הבית. אין מדובר בגניבה פיזית אלא בגניבה משפטית אשר אם תצליח, תתורגם גם למציאות על ידי טענת בעלות על הנכס.
איך מתבצעת הגניבה בפועל?
ישנם נוכלים ״מקצועיים״ שמאתרים נכסים שהרישום המשפטי לגביהם לא הוסדר. אותם אנשים יזייפו תעודת זהות וחתימות ובאמצעות "ניירת" כמו זיכרון דברים פשוט ואף הסכם מכר הם הלכה למעשה ימכרו את הנכס לצד שלישי, שמצדו יסתמך על רישום לא מעודכן.
עם השלמת ה"רכישה", לבעלים המקורי של הנכס לא תהיה עילה או הצדקה לתקוף את עסקה שבוצעה תוך הסתמכות בתום לב על המצב הרשום בטאבו. כאן המקום להזכיר שכדי שלעסקה במקרקעין יהיה תוקף קנייני יש צורך בשתי דרישות מצטברות: הסכם בכתב ורישום בפנקסי רשם המקרקעין. כלומר, כל עוד העסקה לא נרשמה, יש לכם ביד רק התחייבות חוזית.
רישום הערת אזהרה
לבתי המשפט מגיעים לעתים מקרים של עסקאות נוגדות, בהן נכס נמכר לאדם אחד ובטרם הספיק לרשום אותו על שמו הוא נמכר לאדם אחר. בדרך כלל הקונה הראשון יגבר אלא אם כן השני השלים את העסקה ברישום, בתמורה ובתום לב.
בתי המשפט חזרו על כך שרישום הערת האזהרה היא הדרך "הקלה והזולה" למנוע תאונות משפטיות או תרמיות. בהתאם, נקבע בהלכת גנז כי אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון עלול להצביע על רשלנות מצדו ולשלול את עדיפותו, גם אם הקונה השני לא השלים את העסקה ברישום.
כדאי להדגיש, רישום הערת אזהרה על שם הבעלים אינו פותר את הבעיה ולא מנטרל את הסיכון שאדם אחר יצליח לבצע פעולה רישומית על הנכס. זאת מאחר שניתן על פי הפסיקה לרשום על אותו נכס שתי הערות סותרות (שמקובל לכנותן ״הערות אופקיות״).
רישום נכס בזמן חוסך משאבים בעתיד
במקרים ה"טובים" בהם היה יותר מזל משכל, מתגלה הפער הרישומי בזמן, לפני שבוצעה תרמית. גם כאן מתעורר קושי בביצוע הרישום שכן יש צורך לאתר את עורך הדין אשר ליווה את הרכישה כדי שיעביר את ייפוי הכוח ומסמכי הרישום. אם רכישת הדירה בוצעה בעבר הרחוק יש סבירות גבוהה שעורך הדין אינו עוסק יותר במקצוע ואף יתכן כי כבר נפטר ואז אין ברירה ויש ליזום הליך משפטי ולהוכיח את הבעלות על הנכס. ללא המסמכים יש קושי ראייתי לא קטן להוכיח את ביצוע העסקה.
רכישה מקבלן
כאשר רוכשים דירה מקבלן מקבלים אחת משתי בטוחות: הערת אזהרה על גבי הדירה או ערבות בנקאית. הערבות הבנקאית מוחזרת לבנק כתנאי למסירת הדירה ורוב הסיכויים שבתקופה שבין מסירת הדירה ועד להשלמת רישום הבית המשותף לרוכש הדירה תהיה הערת אזהרה בטאבו על שמו.
בתקופת הביניים שעד לרישום הסופי מומלץ לוודא כי הרוכש ממשיך להחזיק בדירה פיזית ואם הוא משכיר אתה הנכס כדאי לעשות זאת באמצעות הסכם שכירות בכתב ולתקופה אשר אינה עולה על חמש שנים (כולל אופציות).
לסיכום, החוק ובתי המשפט בישראל מטילים חובה על בעלי נכסים להשלים את הרישום על שמם. למען עתידכם ועתיד ילדכם בדקו את המצב הרישומי של הנכס בטאבו ובמידת הצורך אל תתמהמהו והשלימו את רישום הבעלות לפני שיהיה מאוחר מדי, בין אם כתוצאה מתרמית ובין אם כתוצאה מקושי ראייתי להוכיח את ביצוע העסקה.
* עורך דין דור צפריר-צורי עוסק בדיני מקרקעין
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.