מס שבח הוא מס על רווחי ההון המתקבלים ממכירת נדל"ן, בהתחשב בתמורה ששולמה עבורו כשנקנה ובהוצאות השונות שהוצאו בגינו במהלך השנים. את המס יש לשלם בהתאם לכללים הקבועים בחוק, או לברר אם המוכר זכאי לפטור מוחלט או חלקי ממנו.
מס שבח חוסה, כעיקרון, תחת חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, לעיתים תיחשב מכירת נדל"ן כעסקה פירותית או כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, ואז תחויב במס לפי פקודת מס הכנסה ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין. בחינת הנסיבות הקשורות לרכישה המקורית ולמכירה שבאה בעקבותיה תשמש את מס הכנסה ואת הרשויות האחרות בבואן לסווג את העסקה.
הדוגמא הקלאסית לעסקאות נדל"ן בעלות אופי פירותי הינה של קבלן המחזיק דירות כמלאי עסקי ומוכר אותן אחת אחת. גם מי שמבצע עסקאות מכר בתדירות גבוהה, כשזמן האחזקה בנכס קצר ומבוצעים בו שינויים אקטיביים להעלאת ערכו, במיוחד אם יש למוכר ידע מקצועי רחב הקשור לתחום הנדל"ן עלול להיות מחויב במס הכנסה. מאידך, אם הדירה התקבלה בירושה או אם מוכר הדירה התגורר בה זמן מה, הרי שסביר שההכנסות ממכירתה יסווגו לפי חוק מיסוי מקרקעין.
פטור למגורים או פטור לעסקים?
לצורך הענקת הפטור ממס שבח מבחין החוק בין מכירת דירה ששימשה למגורים ובין מכירת דירה ששימשה לעסקים. דירה תהיה פטורה ממס שבח רק בתנאי שהיא דירת מגורים, דהיינו שבנייתה הסתיימה, והיא משמשת או מיועדת למגורים וראויה להם מבחינת מצבה הפיזי (כך למשל, הזכאות לפטור עלולה להישלל כאשר הדירה מוזנחת ביותר). חריגה מתנאים אלה פירושה חיוב במס שבח.
יחד עם זאת, גם דירת מגורים שעומדת בהגדרות אלה אך רוב שיטחה שימש לעסק (כגון משרד או קליניקה) עלולה להיות מחויבת במס שבח בעת מכירתה. בנוסף, אם הדירה נרכשה מלכתחילה לשם הקמת העסק ייתכן שמכירתה תחויב בתשלום מע"מ, במיוחד אם בעל הדירה בחר לסווג את הדירה ככזו בעת הרכישה. בנוסף לכך ובמקרים מסוימים, רשויות המע"מ עלולות לראות בדירה ציוד עסקי ולחייב את מכירתה כמכירת ציוד עסקי החייב במע"מ.
צמוד לקרקע - צמוד למס
בדירות צמודות קרקע וגם בדירות גן או דירות גג קיימות לעיתים זכויות בניה לא מנוצלות. בעת מכירת דירות כאלה מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין לשם בדיקת המצב התכנוני של הנכס, וכן של עורך-דין הבקיא ברזי המס: מכירת דירות כאלה מתאפיינת במס מפוצל, כאשר על שווי הדירה יינתן פטור בהתאם לתנאים הקבועים בחוק, בעוד ששווי הזכויות לבניה נוספת יחויב במס שבח.
מה דינה של דירה שניתנה במתנה?
דירה במתנה מוגדרת באחת משתי דרכים: אם ניתנה מקרוב משפחה כהגדרתו בחוק או אם נרכשה בכספים שנתקבלו במתנה, בסך של מעל 50% מערכה, במהלך שלוש השנים שקדמו לרכישתה. במקרים כאלה, לא יזכה בעליה לפטור ממס שבח בעת מכירתה עד לחלוף תקופת הצינון הקבועה בחוק. תיקון שנקבע בחוק לאחרונה קובע תקופת צינון בת 4 שנים בכל עסקת מתנה בין קרובים, אלא אם מקבל המתנה התגורר בדירה, שאז תעמוד תקופת הצינון על 3 שנים.
חשוב לציין שהתנאים דלעיל לקבלת פטור ממס שבח הינם תנאי הבסיס בלבד. גם אם דירה עומדת בתנאים הבסיסיים לקבלת הפטור, הרי, שיש לבצע בדיקות מקדימות נוספות: רזי תחום המיסוי אינם ברורים לאזרח הפשוט והם בעלי השפעה רבה על הרווח המתקבל מהעסקה. לעיתים מדובר בחיובי מס של עשרות ומאות אלפי שקלים שלא נלקחו בחשבון מבעוד מועד, מה שעלול להוביל להפרת חוזה או, לחילופין, לעסקה שאינה רווחית ושעוגמת נפש בצידה.
- הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין
- המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: מקרקעין
אתר המשפט הישראלי פסקדין
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין