אדם שרכש ¾ מבית חד משפחתי בחיפה טען שיש לחשב את המס לפי הסכום הנקוב בחוזה, 1,625,000 שקל. מנהל המיסוי קבע שניתן לבנות על השטח בניין, ושווי העסקה 3 מיליון שקל. ערר שהגיש הרוכש נדחה
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה לאחרונה ערר שהגיש אדם שרכש זכויות בנכס בחיפה בנוגע לחישוב מס הרכישה. האיש הגיש שומה עצמית בהתאם לסכום שנקבע בהסכם המכר אך מנהל המיסוי קבע ששווי העסקה כמעט כפול שכן הרוכש התכוון להקים בשטח בניין. טענת הרוכש כי לא ניתן לבנות בשטח בשל מדיניות העירייה שלא לאשר פרויקטים של תמ"א 38 – נדחתה.
בינואר 2021 רכש האיש 3/4 מהזכויות בבית מגורים בשטח של 90 מ"ר תמורת 1,625,000 שקל. לבית צמודה קרקע בשטח של 303 מ"ר. המוכר הותיר בידיו 1/4 מהזכויות אך במקביל לחתימת הסכם המכר נחתם הסכם אופציה בו ניתנה לרוכש אופציה לרכוש את יתרת השטח תמורת 1,150,000 שקל.
למחרת דיווח הרוכש על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין חיפה. הוא הצהיר על שווי מכירה בסך 1,625,000 שקל ודיווח על עסקת האופציה כחמישה חודשים לאחר מכן. בשומתו העצמית דיווח הרוכש כי הנכס הנרכש הוא דירת מגורים ושחישוב המס בוצע על ידו בהתאם.
ביולי 2021 הוציא מנהל המיסוי שומת מס שלפיה שווי המכירה הוא 3 מיליון שקל, כששווי הנכס בשלמותו הועמד על סך של 4 מיליון שקל. מנהל המיסוי קבע כי כוונת הרוכש ביום העסקה הייתה להקים בניין מגורים.
לאחר שהשגה שהגיש הרוכש נדחתה, הוא הגיש ערר בו טען שיש לקבל את שווי המכירה המוצהר שכן הנכס נמכר במחיר השוק ומדובר במכירת דירת מגורים בלבד.
לדבריו, ב-2020 דחתה הוועדה המקומית את בקשת המוכר לבנייה בהתאם לתמ"א 38. הוא הוסיף כי הוועדה עצרה בקשות לתמ"א 38 מאחר שחיפה "הוצפה" בדירות חדשות לפי התוכנית. עוד הוא הוסיף שהסכם האופציה בוטל, כך שלדבריו, אין היתכנות לבנייה במקרקעין.
מנהל המיסוי טען מנגד שבקשה להיתר שהגיש המוכר במאי 2022 לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), צמצמה את מספר יחידות הדיור ל-9 ובקשה זו לא נדחתה.
"העורר אינו מומחה"
השופטת אורית וינשטיין, יו"ר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בחיפה, דחתה את הערר.
היא הבהירה כי על פי הראיות מדובר בבית מגורים ישן ששימש כגן ילדים. במהלך השנים בהן החזיק המוכר בנכס הוגשו על ידו בקשות להיתר בנייה והעורר היה מודע לבקשות אלה. כמו כן, הוא בעצמו ניגש לעירייה כדי לברר מה קורה עם הבקשות.
עוד היא ציינה שהעורר אינו מומחה ולכן שאלות של היתכנות כלכלית ואפשרות לבניה לפי תמ"א 38 אינן בגדר נושאים שהוא יכול לתת בהם עדות בעלת משקל.
השופטת הוסיפה שהעורר הוא בעל חנות מכולת וגר בטירת הכרמל, וטענתו כי התכוון לגור בנכס לא הגיונית, בפרט כשרכש רק 3/4 ממנו.
לדבריה, המסקנה ההגיונית והמתבקשת היא כי הרכישה נועדה לצורך שותפות בבניית בניין על המקרקעין.
באשר לשווי המכירה קיבלה השופטת את עמדת מנהל המיסוי מאחר שהשמאי מטעם העורר לא התייצב לדיון ההוכחות. היא הוסיפה כי שווי המימוש שנקבע בהסכם האופציה בהחלט רלבנטי לקביעת שווי המכירה של הנכס.
עם זאת השופטת הדגישה כי אם ישתנה סטטוס בקשת ההיתר לפי תמ"א 38 והיא תידחה בוועדה המקומית, העורר יוכל לפנות למשיב לתיקון השומה בעניין שווי המכירה.
העורר חויב בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 שקל.
- ב"כ העורר: עו"ד מוראד ביקי
- ב"כ המשיב: עו"ד יוסף דאוד מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו״ד עפר גמליאל
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.