פטור ממס שבח: האם מבנה בלי חיבור למים וחשמל נחשב ל"דירת מגורים"?

חוק מיסוי מקרקעין מעניק בתנאים מסוימים פטור מתשלום מס שבח למי שמוכר דירת מגורים שקיבל בירושה. האם מוכרי בית נטוש בלי מתקנים בסיסיים זכאים לו?

בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל לאחרונה ערר שהגישה בעלת נכס בשכונת הכרמל, וקבע כי היא תהיה פטורה מתשלום מס שבח במסגרת "דירת מגורים מזכה" בעקבות מכירתו ב-2013.

ועדה בראשות סגן הנשיא השופט רון סוקול, וכללה את עורכי הדין נתן מולכו וחיים שטרן, דחתה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבעה כי העובדה שמדובר בנכס נטוש המחייב שיפוץ אין פירושה שהנכס לא נחשב "דירת מגורים לצורך פטור ממס שבח.

העוררת ואחיה ירשו את הנכס מהוריהם שנפטרו בשנות השמונים. לאחר מכן אחד האחים התגורר בו אך מאוחר יותר עזב. כך נוצר מצב שבו עקב מחלוקות בין העוררת ושני אחיה, במשך שנים רבות אף אחד לא גר בנכס. המקום הפך נטוש, נותק ממערכות חשמל ומים, המטבח פורק, חדר האמבטיה נהרס, ברזים הוצאו, ודלתות וחלונות נלקחו.

ב-2014 מנהל מיסוי מקרקעין בחיפה סירב לאשר לבעלת הנכס פטור ממס שבח במסגרת מכירתו. נימוקו היה, בין היתר, כי הנכס אינו עונה להגדרת "דירת מגורים" ולכן אינו נכנס לגדרי הפטור.

אולם בערר שהגישה בבית המשפט טענה המוכרת כי הנכס כן נחשב ל"דירת מגורים" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין.

לטענתה, מנהל מיסוי מקרקעין (המשיב) שגה כשבחן את העניין רק על פי מה שנמצא או לא נמצא בנכס עצמו, ולא התייחס לנתונים נוספים כגון תכנית המתאר הרלוונטית, ייעוד החלקה ועוד.

בניגוד לעמדתו של המשיב שטען כי המבנה מחייב הריסה ובנייה מחדש, העוררת אף טענה כי ניתן לשפץ את הנכס כך שישמש למגורים. העוררת הדגישה עוד כי למבנה הבנוי יש ערך כלכלי וכי שווי העסקה הושפע גם משוויו.

להסתכל במבט כולל

לפני שניגש להכרעת המקרה הספציפי סגן הנשיא השופט רון סוקול הבהיר כי "מסקירת הפסיקה והספרות עולה, כי לא ניתן למצוא מבחן מוסכם ומוגדר לשאלת הגדרתו של נכס ששימש למגורים אך נהרס ונזנח".

בהקשר זה השופט הסביר כי בעבר נהוג היה לבחון רק את מצב הנכס עצמו, מה שנקרא "המבחן האובייקטיבי", אולם עם השינויים שחלו בהתייחסות בתי המשפט לנושא, כיום הבחינה כוללת את כל נסיבות המקרה – האפשרות להביא את הנכס למצב של מגורים, ייעוד הנכס על פי תכניות המתאר, השימוש הצפוי בנכס בעתיד ועוד.

בתוך כך השופט הוסיף כי העובדה שהעירייה הגדירה את הנכס כ"ניזוק" ופטרה את בעליו מלשלם ארנונה אינה מספיקה בהכרח לצורך הקביעה שאינו מיועד למגורים, שכן לכל חוק תכלית משלו.

לגופו של עניין, השופט הגיע למסקנה כי "אם מתבוננים על הנכס במבט כולל, מגיעים למסקנה כי הנכס על פי טיבו מיועד למגורים. גם אם כיום הוא לא משמש למגורים וגם אם יש צורך בתיקונים רבים כדי להשמישו, הרי שמדובר בנכס ששימש למגורים ואינו מיועד לשום שימוש אחר".

כמו כן, השופט הזכיר שכאן מדובר על נכס שהתדרדר למצבו שלא מרצונם של בעליו, והבהיר שגם הסיבות לנטישת הנכס רלוונטיות לשאלה האם הוא איבד את מעמדו כדירת מגורים.

השופט אף ציין כי "הואיל והנכס שימוש בעבר כדירת מגורים, אין די בפגיעה הפיסית ובהזנחה כדי להוציא מעמדו כדירת מגורים".

מסיבות אלה הוחלט בסופו של דבר לקבל את הערר. המשיב חויב לשלם לעוררת הוצאות בסך 10,000 שקל.

• ב"כ העוררת: עו"ד דוד קצוטי
• ב"כ המשיב: עו"ד ד' ונדרוב מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.