פרויקט הריסה ובנייה בחיפה הביא למחלוקות שונות: מצד אחד התנגדות של שכנים באזור ומצד שני עתירה של חברת הבנייה נגד התנאים שאושרו לה. בית המשפט לא מצאה הצדקה לאף אחת מהעתירות.
בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה דחה שתי עתירות שהוגשו נגד ועדות התכנון והבנייה במחוז חיפה, שעסקו בפרויקט תמ"א 38/2 שיתבצע בבניין בחיפה, ותקפו את החלטות הוועדות מכיוונים שונים.
ההליכים מול רשויות התכנון החלו בשנת 2015, כאשר חברת הבנייה "יוזמה אלונים תכנון וניהול" הגישה בקשה להיתר לביצוע הפרויקט. הבקשה כללה הריסה של הבניין ובניית מבנה חדש בן שני אגפים עם 24 דירות, מחסנים, מרתפים וחנייה תת-קרקעית.
בקשת החברה כללה "הקלות", כמשמעותן בחוק התכנון והבנייה, ובהן תוספת של 6% משטח החלקה בגין שיפור התכנון, תוספת של 2.5 קומות מכח תכנית חיזוק, ועוד.
לפני כשנתיים, הוועדה המקומית אישרה את הבקשה אך בכפוף לתנאים מסוימים, שכללו בין היתר הפחתת שטח של 107.8 מ"ר מהשטח העיקרי, צמצום המבנה מ-24 ל-23 דירות, ותוך חיוב היזמית בהקצאת 33 מקומות חניה, חלקם בחניון תת-קרקעי.
חברת הבנייה הגישה ערר על דרישת הועדה המקומית לביטול דירה אחת וצמצום שטח הבנייה. מן העבר השני, זוג שכנים הגיש התנגדות על עצם ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר.
כשנה לאחר מכן – במאי 2018 – ועדת העררים דחתה את שני העררים, וקבעה כי החלטת הוועדה המקומית סבירה. בדעת מיעוט, אחת מחברות ועדת העררים, נציגת מתכנן המחוז, סברה שאין לאשר את הבקשה להיתר לפני שתיערך בדיקה כוללת של היבטי התחבורה וצפיפות המגורים ברחוב.
אינטרסים חשובים
העותרים-השכנים טענו כי התעלמות ועדת הערר מעמדתה של נציגת מתכנן המחוז, שקיבלה בדעת מיעוט את טענותיהם בדבר הצורך בבדיקת היתכנות תחבורתית, נגועה בחוסר סבירות קיצונית.
אלא שלאחר ניתוח מעמיק של הסוגיות שעל הפרק, השופט שמואל מנדלבום הבהיר כי למעט טענות כוללניות, עמדת התמנגדים לא נתמכה בחוות דעת מקצועית או בתשתית עובדתית ברורה, שלפיה הוועדה לא נתנה מספיק משקל לשיקולי תחבורה.
בתוך כך השופט הזכיר כי "תמ"א 38 נועדה לשרת אינטרסים ציבוריים חשובים ומהותיים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובהמשך גם מתן תמריץ וכלי להתחדשות עירונית שהינה משאב כלכלי יקר ערך המאפשר יצירת יחידות דיור נוספות רבות ללא צורך בבניית תשתיות חדשות".
בהמשך דחה השופט גם את עתירת חברת הבנייה, לאחר עיון נרחב במספר סוגיות. בין היתר, השופט הסביר כי ועדת הערר דחתה את טענת היזמית לפיה יש לחשב גם את קומת המסד כ"קומה" לצורך חישוב מספר הקומות על פי תמ"א 38, וזאת הן מאחר שהדבר מנוגד לתכניות החלות באזור, וכן משום ששטחה של קומת המסד נמוך מ-50% משטחה של קומה טיפוסית, לכן היא אינה מהווה "קומה" לצורך חישוב התמריצים על פי תמ"א 38.
ועדת הערר אף סברה שאין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המקומית שלא לתת ליזם הקלה בשיעור של 6% מעבר ל-66% שכבר ניתנים לבנייה, ולא מצאה הצדקה תכנונית להקלה נוספת.
מבלי להיכנס לכל שורת הטענות שנדונו, השופט הסביר שאחוזי הבנייה המוקנים בחלקה לאור היותה מגרש פינתי הם גבוהים ממילא (66%), ועל כך נוספו אחוזי בנייה מוגברים המוקנים על פי תמ"א 38.
בנסיבות אלו, ובהיעדר נימוק תכנוני כבד-משקל המצדיק הקלה, השופט לא מצא עילה להתערב בהחלטות הוועדות שלא לתת הקלות נוספות בנוסף לזכויות שהוקנו ליזם.
- ב"כ העותרת 1: עו"ד ניר פוקס ואח'
- ב"כ עותרים 2: משרד עו"ד צלקר שפירא
- ב"כ המשיבה 1: פרקליטות מחוז חיפה
- ב"כ המשיבה 2: השירות המשפטי של עיריית חיפה
- ב"כ המשיבים 3: עו"ד דורית ניסנבאום
עו"ד רועי פריד
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.