ככה זה כשעיריית רעננה מתכננת הפשרה גדולה: העיריה תתרום מעט כבישים ושטחי ציבור
הרשומים על שמה, תגדיל אותם ב- %3,700 ואף תקבל מגרש למרכז מסחרי על חשבון הבעלים
הפרטיים.
השנים האחרונות העלו את רעננה על מפת דירות היוקרה בארץ. לפני כשנתיים מכר ג'ק
גאולה לחברת 'פרץ לוזון חברה לבנין' מגרש ל- 17 יח"ד בשכונת 2005, ב- 2,370,000
בעת"מ, ת"א,דולר, שהם כ- 140 אלף דולר לקרקע לדירה. העיסקה מתועדת בפסק הדין
.1001/01
עיריית רעננה לא יכלה, אם כן, לחלום על עיתוי טוב יותר כדי להפשיר קרקע לכ- 2,000
דירות נוספות בדרום העיר - קרוב מאוד לשכונת 2005. הפשרה של קרקע חקלאית לבניה
רוויה, ברמת מחירים גואה שכזו, צפויה להזרים לעירייה סכומים המוערכים בעשרות
מיליוני דולרים כהיטלי השבחה. ואולם, נראה כי זו אינה מסתפקת בכך. היא רוצה יותר.
ההפשרה הגדולה בה עסקינן מתוכננת ב- 3 תב"עות שונות, אשר הגדולה בהן היא תכנית מס'
. שלוש התכניות אושרו להפקדה בו זמנית בועדה]1[רע / 2012, ואשר בה עוסק מאמר זה
המחוזית מרכז בתאריך 3/7/02. הן תאפשרנה הקמת שכונות חדשות בתווך שבין דרום רעננה
ובין כביש הרוחב המתוכנן 531 - כביש ארצי משוקע, 3 נתיבים לכל כוון ופסי רכבת
באמצעו.
בינואר השנה הוכן לוח איזון והקצאות לתכנית 2012. בעלי הקרקעות שהופשרו שמחו לגלות
כי תמורת קרקע חקלאית שנכנסה בתחומי התכנית הם יקבלו מגרשים לבניית בתים משותפים
לפי מפתח של כ- 3.5 דירות לדונם חקלאי )עם שינויים קלים בשל הבדלי מיקום וגודל
הדירות(. שמחת ההפשרה עשויה להסתיר מעיני החוגגים עיוותים קשים הקיימים בלוח זה.
חלק מהעיוותים ניתנים להכללה במסגרת טעויות בלתי נמנעות, אשר ממילא מתבררות
בהתנגדויות שלאחר הפקדת התכנית, ואולי אף בבדיקה שהוזמנה אצל שמאי הועדה המחוזית.
כך ניתן להתייחס בסלחנות מסוימת לעובדה שחלקה )גו"ח 6588/2( הגובלת בכביש סלול קיים
בדרום רעננה, רח' פרדס משותף, ובו בנויים קוטג'ים משני צדדיו, זכתה לשווי זהה לזה
של חלקה חקלאית המרוחקת יותר מ- 300 מטר מחצרות הקוטג'ים הדרומיים ביותר ברעננה
)גו"ח 6584/59(.
ואולם, עיוות אחר, חריג במיוחד, הוא אשר לכד את עינינו: הקצאה יש מאין של מרכז
מסחרי לעירייה, על חשבון בעלי הקרקע הפרטיים. הדבר מפנה אותנו פעם נוספת לאותו כובע
כפול של העיריה: תחת כובע אחד מופיעה העירייה כגוף שבמסגרתו מתכננת הועדה המקומית
שכונות חדשות לטובת הציבור כולו, ופועלת כגוף עם סמכויות מעין שיפוטיות. ואילו
בכובע האחר, שלעיתים נסתר מהעין, מופיעה העירייה כבעלת קניין, כמתחרה חסרת מעצורים
בבעלי קרקע פרטיים, אשר שווי רכושם מושפע מאותם הליכי התכנון.
לוח האיזון כולל חלקות בשטח של 358.3 דונם, ברובן המכריע בבעלות פרטית. רק 6.3 דונם
בתחומי התכנית רשומים על שם העירייה )חלקים מגו"ח 6588/19 ,6584/61-62-63(. היעודים
לשטחים אלו, אותם אנו למדים הן מלוח האיזון, והן מתשריט "מצב קיים" בתב"ע )הופתעתי
לגלות סתירות מהותיות בין שני המסמכים הללו(, הם כדלקמן: בריכת מים במגרש ששטחו 424
מ"ר )מסומן בתשריט ביעוד חקלאי(, דרכים, שצ"פ, וכ- 150 מ"ר שטח חקלאי )מופיע כדרך
קיימת הן בתרשים הסביבה המצורף לתב"ע והן במפות מסחריות לנהגים, והנו חלק מחלקת דרך
- על פי צורתה הארוכה, הצרה והאלכסונית, והמחברת שני כבישים קיימים ואף מתפקדת
במציאות כדרך(.
תמורת שטחים ציבוריים קיימים אלו בשטח 6.3 דונם תקבל העירייה ב"מצב מוצע" 240.2
דונם שטחי ציבור, זינוק של %3,700. שטחים אלו הנם ביעודים של שצ"פ, שב"צ, ודרכים,
ויירשמו כולם על שם העירייה. רובם של השטחים הרשומים כיום על שם העירייה אף נשארו
שטחים ציבוריים באותו המיקום ממש )חלק ממגרשים מס' 5021 ,4005 ,4001 ,4007 ,5014,
4002 ,4006, ו-5008(.
כיצד, אם כן, הוקצה גם מגרש למרכז מסחרי לעיריה? בלוח האיזון נרשם כי כל אותם 6.3
דונם אשר רשומים כיום בבעלות העירייה, מזכים אותה ב"כרטיס כניסה" בשווי כ- 300 אלף
דולר, לצורך חלוקת זכויות הבניה לכשיופשרו בעתיד. היות והשווי של כל המתחם כקרקע
חקלאית, להערכת שמאי הערייה, מגיע לכ- 21 מיליון מדולר, כרטיס הכניסה הנו %1.4
משווי כלל הזכויות. זכויות הבניה לאחר ההפשרה הוערכו בכ- 140.5 מיליון דולר, ו-
%1.4 מסכום זה שווים כ- 2 מיליון דולר. 240 הדונם שיירשמו ב"מצב המוצע" על שם
העירייה לא משתתפים, כמובן, בלוח האיזון וההקצאות.
במגרש המסחרי, ששטחו 2.3 דונם, זכויות ל- 4,560 מ"ר עיקרי למסחר ולמשרדים )1,200
מ"ר למסחר( וכן 1,140 מ"ר שטחי שירות, לא כולל מרתף חניה בשטח כ- 4,650 מ"ר. המיקום
מצוין: בכניסה הדרומית לרעננה מכביש הרוחב הארצי 531 - לכוון רחוב בן גוריון.
מחיר של כ- 2 מיליון דולר למגרש המסחרי, להערכת שמאי העירייה, מביא אותנו לשווי של
כ- 340 דולר למ"ר מבונה ברוטו למסחר ולמשרדים )לא כולל זכויות למרתף חניה( - סכום
אותו יאמצו היזמים ברעננה בזרועות פתוחות לצורך תשלום היטלי השבחה...מחיר נמוך שכזה
בא ללמדנו כי העירייה מתכננת לקבל בפועל הרבה יותר מאותם 1.4 האחוזים.
ניסינו ככל יכולתנו למצוא ולו שמץ של הגיון להקצאה מוזרה זו של מרכז מסחרי יש מאין.
האם עיריית רעננה הייתה כה תמימה לחשוב שמהלך מקומם שכזה יעבור לו בשקט? אם התשובה
לכך חיובית, יש לנו סיבה טובה להתחיל לדאוג.
עירית רעננה סירבה להגיב על האמור.
* דן לאופר הנו שמאי מקרקעין, אלי מרקוביץ הנו עו"ד המתמחה בנדל"ן.
** כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות
דעת משפטית. המחברים ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה
נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים
להם.
התוכנית האמורה, אושרה בועדה המקומית. וכן אושרה על ידי הועדה המחוזית בכפוף]1[
לתיקונים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.