בוטל חיוב בהיטל השבחה: "לא כל קבוצת רוכשים היא קבוצת רכישה"

אנשים שהתקשרו ביניהם בחוזים לבנייה עצמית ביקשו פטור מהיטל השבחה לאחר שקיבלו את הדירות. הוועדה המקומית טענה שהם קבוצת רכישה שלא זכאית לפטור אך בית המשפט החליט אחרת

השופט דרור ארד-אילון קיבל לאחרונה ערעור שהגישו שלושה בעלי דירות בבניין בגבעת שמואל, שלא קיבלו פטור מהיטל השבחה לאחר שהוועדה המקומית קבעה שהם חלק מקבוצת רכישה. השופט קבע שהמערערים זכאים לפטור לאחר שלא הוכח שבתהליך רכישת הזכויות בקרקע ובניית הדירות היה "גורם מארגן" – אחד המאפיינים ההכרחיים לקבוצת רכישה.

המערערים קנו לפני 15-20 שנה זכויות בשטח בגבעת שמואל, שלגביו התקבלה תכנית המאפשרת הקמת בניין בן 74 יחידות דיור. הערעור נסוב על החלטת ועדת ערר שאישררה את חיובם בהיטל השבחה ביחס לדירות.

הוועדה קבעה כי אף שלא מדובר בהתארגנות קלאסית של קבוצת רכישה וגורם מארגן, מדובר "בהתארגנות משותפת, מתפתחת ומתגלגלת שהחלה את דרכה לאחר קבלת החלטה בדבר הפקדת התכנית המשביחה ופעלה בתיאום יזמי".  

בעלי הדירות טענו כי הם וכל אחד מבעלי הזכויות האחרים במגרש רכשו זכויות בלתי מסוימות במקרקעין והתקשרו בחוזים לבנייה עצמית על ידי חברי הקבוצה, ללא גורם מארגן. 

לטענתם, השיתוף בניהם כקבוצת רוכשים המשתפת פעולה להשבחת המקרקעין לא הפך אותם ל"יחידה כלכלית אחת". הם הדגישו שלא היה גורם מארגן שסיפק להם שירותי ארגון בשכר ולא נקבע גורם כלשהו שהתחייב למסור להם דירות מוגמרות.

הם הוסיפו כי אמנם נחתמו ביניהם הסכמי שיתוף, אך ההסכמים מבטאים התחייבות למאמץ משותף ולערבות ההדדית הנדרשים להשגת המטרה המשותפת ואין בהם כדי להפוך אותם לקבוצת רכישה. 

הוועדה המקומית תמכה בהחלטת ועדת הערר, והבהירה שדינה של קבוצת הרוכשים בנסיבות המקרה הוא כדין קבלן לכל דבר. לדבריה, עורך הדין שטיפל בהסכמים קיבל על עצמו אחריות כוללת ויכול להיחשב גורם מארגן.

לא יחידה כלכלית אחת

השופט דרור ארד-אילון מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד ציין שצריך לזכור כי בכל קבוצה המתארגנת להשגת מטרה כלשהי עבור חבריה, יהיה מי שיוביל את הקבוצה, ינהיג אותה וירכז את פעילותה. "זהו אינו 'גורם מארגן' במובן ההגדרה בחוק", כתב השופט.

הוא הדגיש שגורם מארגן פועל למען רווח. הוא מקבל תמורה, ישירה או עקיפה, עבור שירותי הארגון שהוא מעניק לקבוצה.

השופט קבע שהסכמי השיתוף אכן מלמדים על פעולה משותפת למימוש זכויות בניה ולבנייה של מבנה מגורים במקרקעין, אולם אין בהם גורם מסוים כלשהו המתחייב לספק דירה מוגמרת למי מהרוכשים.

כמו כן, עורך הדין לקח על עצמו בהסכמים התחייבויות מובהקות של עורך דין, שלא כלולות בהן התחייבויות של גורם מארגן.

בנסיבות אלה אין לראות ברוכשים משום יחידה כלכלית אחת באופן השולל את זכאותם לפטור מהיטל השבחה.

לפיכך קיבל השופט את הערעור וחייב את הוועדה בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 שקל.

• ב"כ המערערים: עו"ד הלל ברק
• ב"כ המשיבה: עו"ד מירב קנזי-נאמן 

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.